篇一：开发商为什么选择代理商？
开发商为什么要选择代理商之研讨
开发商为什么要选择代理商来代理其开发楼盘的销售？
这原本就是个值得深思的问题……
从理论上来说，开发商专注于自己的职责，把营销工作交由代理商完成，由专业人士做专业的事，这样可以整合业界优势资源，在竞争中占领有利的地位，这已经成为房地产界共同认可的模式。
每个地区都有不同的开发历史，也造就了不同的市场环境。而营销代理商的存在也看出这一地区的开发成熟度，毕竟这是“先有鸡再有蛋”的一个因果关系。简单来说开发商拿地到建设终极目的是要售出产品而达到预期利润，但不管到那个环节都需要专业资源的组合，从报批批建、融资、工程施工、材料运用、工程监理等等，开发商的角色更像个资源整合体，而营销代理也就有了存在的合理性。那么开发商为什么要选择代理商呢，我们可以从以下几个方面进行研讨：
一、开发商是在什么样的背景下来选择营销代理商？我认为主要依据以下几点：
1、市场因素
对市场感觉与判断模糊，举棋不定，虽感到风险但不能具体，有信心但也盲目。
2、专业资源
开发商在当地市场是第一次进入，无经验可谈，缺乏专业资源网络与对资源的判断。
3、资金条件
大多开发商资金并不雄厚，对项目销售的现金流要求很高，期望快速回笼资金，但自己做销售就要考虑三个问题，一是销售周期、二是销售价格、三是销售成本。
4、优势互补
营销需要一个团队，而借助优秀代理商成熟的营销理念、操盘手法和团队成员，可以在最短的时间内满足项目营销工作开盘的需要，并在销售过程中借助代理商的优势资源在市场研究、风险预判等方面占据优势，为开发商的利润实现和公司发展提供更为有利的保障。
二、开发商为什么要选择营销代理商？
不管是开发商自销也好还是选择营销代理合作也罢，终极目的都是把产品快速销售，开发商获得大量的资金流与利润，这个目的就需要营销来完成；那么开发商选择营销代理商的的主要原因我认为有如下两个方面：
1、开发支持；
代理商本身是极具前瞻性的项目定位策划专家。开发商找到营销公司的时候，是带着明确的问题的：地块应该拿吗？建什么？卖给谁？卖多少钱？期望营销代理机构帮助他找出市场空隙，扬长避短，发挥出地块的最大价值。房地产开发所做的是２年甚至３年以后才面对市场的东西，因此对项目的全盘战略投资策划最重要的一点就是要具有前瞻性，要比别人站得高，看得远，参考过去、利用现在、预测未来。做到这一点，并不是拍脑子想点子，而是经验与创造的结合，
这就要求这个团队应该具备多门学科的综合知识，如对工民建、市场营销、心理学、社会学等都有一定程度的了解的综合型的人才。
如今，有很多开发商把命都交给了设计院，不可否认设计院很专业，从结构到单体、从怎样出面积到怎样减少公摊等等；但设计院就是设计院，他们较少具有市场面、需求面的判断，一切听开发商的，他们把精力放在如何玩命地出建面或偷面积，而出来的产品市场接受度以及价格均不是他们所关注的。而营销策略也是根据产品而设计的，也就是说产品决定了项目品质、项目价格、项目目标客户群等等；在这种环境下，大量的垃圾产品的出现也就属正常了。在这个过程中，营销代理商的介入不单纯只是开发商建好产品而去销售，而是从市场的角度出发，市场需求什么，那开发商和设计院就做什么！我想这就是开发商选择营销代理的核心利益点之一。诚然，也有些产品能力强的开发商可以做出一些好的产品，而针对实力较强、品牌知名度高的开发商而言，他们要考虑的是资本营运、储备地块向城市营运商的角色去演变。
2、风险规避；
房地产开发是一个综合的过程，房地产公司的发展会受到政策、市场、竞争、相关规范等诸多因素的影响；尤其是在项目正式启动营销工作以后，所面临的市场风险可能会一直存在；而代理商是房地产市场行情分析评估专家，其具备的专业能力和敏感度能在营销开展的过程中，时时刻刻从营销和市场角度，对市场风险保持关注，协助开发商不断的进行分析、研究和决策，为实现项目最终的稳步发展提供
保障；房地产市场本身是不完全竞争市场，将来也不易形成竞争性的市场结构，所以其产品的营销有这样的特点：周期长、投入资金大、风险性高、独特性强。任何房地产开发项目在制定较具体的开发经营方案之前，都必须事先进行系统的勾画，对后续发展要做前瞻性的研究。这些研究的依据来自市场，项目成功与否取决于市场，投资回报的实现也离不开市场，所以作为开发商的外脑，代理公司的中心任务是研究市场、判断市场，这是所有工作的出发点和归宿点。正因为有了这样一个外脑，开发商在此过程中才能全力的专注于土地储备、项目开发、资本运营等方面的工作。
三、开发商怎样选择营销代理商，我认为主要有以下几点：
1、 品牌知名度
一个成功的营销商也就意味着拥有品牌，当然不管是个人的品牌还是公司品牌，有过成功案例，经验相当丰富。
2、 专业能力
其实开发商有时候并不喜欢什么都会的营销商，营销商的平面表现并不一定强过专业的广告推广商，正所谓术有专攻。
3、 保障能力
开发商不管方案有多精彩，也不管纸上的销售目标是多少！他们更需要强而有力的保障，比如代理商成熟的经营理念和团队成员，或者先打几百万的保证金。
4、 人脉关系
在中国这个社会当中，讲的就是人际关系和手段，一个成功的老总不
一定要专业，但一定要非常的公关手段。
四、开发商要不要选择代理商？
其实，开发商的专业能力也代表着这个企业的成熟度，选择代理商也企业决策者的发展思路有直接的关系；有些大牌开发商是不需要营销代理商，但这些具有实力的开发商毕竟只是少数，对于大多数还都是处于“生头胎，赚第一桶金”状态的开发商来说，还是希望借助专业代理商的优势来实现销售。不可否认，也有些开发商认为只要聘请专业的副总或营销总监来，既可节省费用又可达到成功快速销售的目的，这样的做法有些牵强，聘请来的只是一个人，不是一个团队，既要管理还要策划，还要处理好人际关系，分心颇多。而营销也好、广告也罢都是一个智力集合的群体，不是某一个人就可以完成所有的事情；这或许也是很多开发商认为非常耗心耗力的工作。
在当前形势下，房地产企业的发展正在面临着前所未有的紧张形势和发展压力；对于许多发展成熟的房地产企业来说，在利润和成本之间的权衡方面，他们会更明白如果所选择的代理商不能为企业代理更加丰厚的利润，则是增加了开发商自己的成本；相对来说，新形势下的开发企业，运作自身成熟的营销团队比在参差不齐的代理行业中寻找合作伙伴更为理性；在代理行业的竞争过程中，为了不断的拿取更多的项目和利益，代理公司的公关能力正在如日中天的增长，而团队储备和专业能力却正在下降；有多少开发公司在和代理商确定了合作关系以后，才发觉无论是人才供给还是营销理念的执行上，与代理公司提交的文字报告相差甚远，反而劳心劳力的给自己的营销工作带
篇二：房地产自销和代理利弊
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房地产自销和代理利弊分析
------------房地产讲师何明
一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下: 一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。 二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。
三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。 四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。
五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。 六、费用的对比
1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%-1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。
2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。
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3、临时组建的团队的操作风险还在于团队协作能力上一般达不到专业代理公司的水平，房产销售毕竟是一项专业度高事项，一旦销售不尽人意，若聘请营销顾问公司的话，顾问费比例一般也要达到5.0‰左右。
综上所述，将项目交由代理公司销售，从管理角度是优于自主销售的，目前万科、保利
等一线品牌开发商都在将项目的营销版块专业分工出来，交给代理公司，这是行业发展的趋势，也是社会专业化分工的必然。自主销售成本控制好的话，相对代理销售来讲，营销费用相对节约，但对操盘人的专业和团队的要求较高，项目增值部份无法保证。委托代理销售重点在于代理公司的正确选择，选择到了适合的代理团队，不仅能节省企业管理精力，同时还能提高项目的价格增值空间，故代理公司的专业度和诚信度的考查尤为重要。
而作为专业的代理公司，具备了如下优势：
1.将传统的营销部扩张为一间专业的公司，分工更细，人员配备齐全，规模庞大。正规
的房地产代理公司都设有专业的产品策划部门、市场调研部门、平面设计部门、销售执行部门以及后勤部门。
2.一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。
3.代理公司一般在项目前期就介入并实际开展工作，代理商在操作楼盘的时候，往往会
花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；也会不定期通过一些调查问卷做民意调查。收集回来的信息日积月累，逐渐形成一个庞大的信息库，通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿，对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用。
4.成熟的代理商长期直接面对市场，有经营中积累的丰富经验，对全流程代理楼盘销售
的各个环节都比较熟悉，对市场把握、营销策划和推广有专到的眼光和判断，能弥补开发商的不足。
5. 有效的信息搜集、分析和运用能力。代理商通过自身的网络通常会组织定期的市场调查，也会做一些不定期的问卷调查。他们基本上悉知市场上主要竞争对手的情况，也了解购房群体的深层次诉求。利用和分析日积月累的信息库，便构成的市场需求的整体概貌。据此- 2 -
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代理商就能够比较准确的把握市场走势，精确判断客户群体的各方面需求；可以在项目的市场定位、建筑风格和品质、户型面积、环境营造、合理配套以及价格体系制定等方面向开发商提供有益的参考。
6.丰富的客户信息资源。
代理商的营销网点往往能从市场收集到许多购房信息，这些信息都来自于实际的购买群体。这些信息汇集和组织起来就成为了代理商手中的客户资源。这些客户资源是“市场黄金”，也是每个代理商手中的核心优势！
7.代理商和开发商合作可以形成优势互补的关系。开发商专心于项目的整体投资、规划和建设，代理商则及时提供市场信息，营造项目的品牌效应并专注于楼盘的推介和销售。两者强强合作，则能在加快项目投资回笼，推动项目良性循环并树立市场品牌的同时，促进各自自身的发展。
开发商的自产自销模式
它的优势主要表现在：节约成本保持利润
它的劣势主要表现在： 1.市场信息少 ，人才易流失；
首先，代理商一般会利用自己公司的市场调查组和中介网点等部门，对房地产的二、三级市场进行了解、调查，以及将收集回来的资料加以分析，成为他们协助开发商进行开发决策时的利器。而除非规模比较大的开发商，否则一般不会设专门负责市场调查和分析的人员或部门，这就使开发商所能掌握的市场信息比较少，如果在作出决策前没有以足够的市场信息作参考论证，将会增加决策的盲目性，容易造成失误。开发商比代理商掌握的市场信息少，故在行动决策之前，就要先充分听取各方意见，三思而行。
其次，在项目销售尾声的时候，由于可售房子数量逐渐减少，优质房源也越来越少，销售难度增大，销售员的月收入也可能会因此而受到影响。此时开发商若没有新项目开发或距离下一个项目销售期的时间太长，销售人员为保证收入，可能会因此而跳槽到其它项目，这是一个很现实的问题。如果人员流失较多，将会对开发商造成管理压力：一方面需要招聘新人，对新人进行培训，使其尽快熟悉项目资料和情况；另一方面要融合新人及旧人，保持团队的稳定性。这是人才容易流失的一个情况，但只是在项目开发不能持续的情况下才会频繁产生。
再次，对于同一公司，薪资待遇也容易造成不平衡，销售人员有提成，但职位可能不高，而其他部门没有提成的，可能职位高，但最终的收入却也许还不如销售人员的收入，就容易
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造成公司内部的分配矛盾，而带来一些其他的问题，比如，其他部门人员的工作积极性减弱，甚至可能会再工作上与销售部门有所不配合等等。
2. 缺乏一定广度和深度的市场信息积累和市场推介能力
⑴开发商毕竟不同于专致于市场拓展的代理商，非相当规模的开发商一般不会设立专门
的市调和分析部门，这就使得开发商所掌握的市场信息的广度和深度较为逊色。这些因素如果开发商不引起重视将会影响其营销决策的正确性，以至影响到企业项目的整体效益。
⑵同理，一般开发商不到一定规模不会设立专门的营销广告推介部门。加上市场的变化
和不确定性，中小开发商的广告推介多半只能是“跟着感觉走”，容易造成无的放矢或文案设计低劣或推广乏力的现象
开发商自我判断标准
房地产业的发展是一个循序渐进的过程，开发商的开发理念必须与区域经济发展水平相
一致，纵观西安房地产业，自产自销与专业代理在今后一段时间里会同步存在与发展。但对每一个开发商而言，是自产自销还是专业代理，自身必须有一个清醒的认识，那就是建立项
目自销评估体系自我诊断：自己有没有实力进行销售，有没有必要自己组织队伍进行销售？
自我评估标准
1）公司是否拥有高度专业和经验丰富的组织和策划人员？
2）公司是否拥有足够的熟悉市场供求变化、消费心理变化、业务熟练的有效销售人员？
3）公司是否拥有能根据销售变化调整广告创意、进行媒体整合的专业人员？
4）公司是否拥有能根据营销战略，实施相应公关促销活动或根据销售变化实施销售控制的组织人员？
5）公司是否具备或者可以在短时间内建立起一个客户网络的能力？
多数开发商缺少这方面的人才和渠道，由于非市场性的原因而勉强自销，很难达到预期
的销售目标。
房地产企业理性、成熟的发展，表现在行业分工的日益细化：策划理念普遍被房地产业
所接受，“开发商—策划公司—设计部门—施工企业—中介代理公司—物业管理公司”组成强强联合，形成产业链，成为房地产项目运作的精髓和方向。开发商逐步成为项目的组织者和协调人，项目的立项、征地、市场定位、规划、设计、建设、销售、管理等具体实施，全部委托给专业公司进行运作。
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随着房地产市场行业分工越来越细化，高档商务物业、商业物业和大型的住宅物业的销售逐渐由专业代理公司来进行，但在一些市场不太成熟的城市，仍有为数不少的楼盘销售还是由开发商自己进行。在四川，已有80%以上的楼盘是由专业代理公司完成的。
1．可持续发展的需要的认识误区
依开发商的本意，企业是要永续经营与长期存在，事实上开发商开发物业往往是连续开发和滚动发展，并非一个楼盘做完就了事，因此需要长久地掌握客户资料，不断提高开发商对市场的敏感度。并且自行销售能够使房地产开发企业直接面对消费者，掌握客户需求特点，根据市场动态随时做出应变的决策或及时调整楼盘定位。
这种看法似是而非，对于生产一般性工业、民用产品的企业而言，这是放之四海而皆准的真理，这类产品在几年甚至几十年的生产过程中供求关系与产品的使用性能变化关联不大。而房地产产品是一种通过预测未来需求，而现在进行生产的特殊产品，由于所面临的是一个相对狭窄的消费市场因此是高投资、高风险的行业。房地产项目由于投资大、建设周期长，受政策、社会环境、经济环境、管理水平、资金来源等因素制约，投资成败的不确定性也极大，即使同一区域，地段制约因素也不同。
“定位”就是要事先确定客户在哪里，他们是什么人，他们需要什么风格，需要什么户型，他们在文化品位方面有什么需求，对小区的内外环境有何建议，对住宅结构和装修有何意见等等，是在科学的市场调查之后确定的，对市场风险而言是预防性的，而由销售得到市场信息，再调整楼盘定位，显然为时已晚，是补救措施。作为开发商没有必要也没有可能对所开发的每一个项目的有效需求去做详细的市场调查，这超越了开发商的职业范围。
在人力资源配置效益、资金效益、时间效益上均会事倍功半，得不偿失。因为区域政治、经济、规划、产业政策、国民收入、时间、地段、周边环境等的不同，所面对的有效需求也不同，所获得的数据没有通用性，也不具普遍指导意义，甚至“成在无知，败在经验”。
要获得企业在市场的长期存在，要扬长避短，要在自己擅长的领域、在最短的时间内获得最大的投资受益，必须牢记“有为有不为”。
2．自行销售才能维护开发商的企业形象和品牌的认识误区
许多开发商认为，在销售处售楼，一是卖楼，二是卖服务。只有自行销售才能把发展商、楼盘、服务更紧密地联系起来。加之楼盘并不是售完就了事，顾客服务的工作才刚刚开始，
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篇三：房地产代理公司利与弊
房地产代理公司利与弊
? 可以从代理商自身的优势说起，代理商的优势是：
1、代理商拥有庞大的市场信息及资源
代理商在操作楼盘的时候，往往会花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；也会不定期通过一些调查问卷做民意调查。收集回来的信息日积月累，逐渐形成一个庞大的信息库，通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿，对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用。
2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队
一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。
3、代理商有广泛的合作单位和社会关系
代理商在以往有越多的操盘经验，他们的社会关系就越广泛，因为在操盘过程中会跟政府相关部门、建筑商、监理单位、广告商、产品供应商、模型制造单位等多个与房地产相关联的行业打过交道，社会资源丰富，代理商可以通过这些资源为开发商寻找更好的合作伙伴，有助代理商提升自己的附加值。
4、代理商拥有庞大的客户资源——代理商的核心优势。
市场上的代理商一般都会有房地产中介营业网点，他们同时为地产的二级、三级市场服务。中介网点往往能收集到大量的求购信息，这些信息包括购买一手和二手楼的求购者，这些都是现实的购买者。此外，代理商在以往操作的楼盘中，也曾经服务过万甚至过十万、百万的购房者，同时保留下大量的购房者信息，而其中很大一部分购房者，可能未必在以往的楼盘中成交，这就给代理商积累下庞大的潜在客户资源。这些客户资源就是代理商手上最有力的筹码，也就是代理商的核心优势！
代理商在代理一个新项目时，如果能有效运用手上的客户资源，必然使新项目销售进度加快。销售速度快，项目资金回收自然就快，开发商可以运用快速回收的资金，或提高项目的服务和品质；或快速偿还银行借贷，减少利息支出；或开发新项目；或转投向其他投资。这对开发商来说是时间成本！其实做房地产的都知道，时间就是金钱，你能早一个 1
月完成项目销售，你就少花一个月的管理成本和利息，钱尽快收回来投到下一个项目，就能更快地生出钱来，这是投资学的黄金定理。
所以说，代理商的核心优势是客户资源，开发商选择和代理商合作为的是争取时间成本。
? 各种销售模式之间的优、劣势分析比较：
一、代理商的独家销售代理模式
独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的50%以上。
它的优势主要表现在：分工明确，各展所长
代理商在楼盘销售
由楼盘所在地的当地代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。
开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。
它的劣势主要表现在：独家包揽 反客为主
独家销售代理，缺乏的就是竞争，代理商的生存环境是一个较为安逸的温床。而实际上大部分代理商还不成熟且没有责任感，没有在追求销售业绩的层面上给自己一个压力，能交差就算了，就算交不了差，也会找各种原因或借口躲避开发商的指责。因为在同等条件和环境下他们没有竞争对手，也就没有了比较的对象，所以可以找各种借口掩饰自己的不足。
同时，因为是独家包揽这盘生意，做法不成熟的代理商就会处处以自己的利益为优先出发点，建议开发商做一些对开发商无益的事情。他们会振振有辞的说按照他们的市场经验和市场反应，这样做准没错。此时开发商需要对事件进行冷静的、全面的分析，是否 2
存在自身利益受损的情况或对代理商有重大利好的情况。否则，就会被代理商反客为主，牵着鼻子，最终造成自身利益受损但使代理商得益。
二、代理商的联合销售代理模式
联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。
它的优势主要表现在：充分竞争 推动销售
现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。另外，代理商为取得开发商更多的信任，则会拿出更多的资源为开发商服务，如策划活动或推广上的好点子，广告费用垫支等等。
因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。
它的劣势主要表现在：恶性竞争 管理困难
开发商的恨是代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。
综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。
三、开发商的自产自销模式
开发商自产自销的意思，就是开发商同时负责楼盘的开发和销售。这种销售模式是出现得最早的，并且是众多开发商最乐于采用的销售模式之一。
它的优势主要表现在：节约成本 保持利润
开发商自产自销模式中又分为两种情况：一是开发商自行组建销售团队，成立专门负责销售的销售部或营销部，是属于成立一个部门的形式；另一种是开发商成立一间销售代理公司，专门负责自己公司开发的楼盘的销售，这是属于成立一个子公司的形式。这两种情况都属于开发商自产自销的模式。
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开发商自产自销，开发商认为最大的好处就是节约销售成本，不用支付代理公司高昂的代理费用。这种做法，是由开发商直接支付销售人员的月薪和佣金，省去代理公司的利润部分，将该部分资金直接转为开发商的利润，从而将项目成本降低，利润提高。
开发商组建的销售团队一般比较稳定，销售人员属于自己的公司，也有便于管理和控制。开发商的销售策略，能直接传递到销售人员那里，不需要受代理公司管理层意见的左右，不会产生意见传达偏差的现象。同时，在发生如客户投诉等事情时，开发商也能通过销售人员反映的情况，迅速作出应对策略及调整，这种情况反映也会较为真实和迅速，不会经过代理商的加工和修饰。
市场上大部分开发商提供的薪酬待遇比一般的代理商要来得优厚，对一些具有丰富经验和销售技巧的销售员有较大吸引力。这些销售员有过硬的售楼本领，追求高额的薪酬收入，有良好的职业心态，容易接受公司的制度管理，对开发商来说是减轻了管理的负担。 它的劣势主要表现在： 市场信息少 人才易流失
代理商一般会利用自己公司的市场调查组和中介网点等部门，对房地产的二、三级市场进行了解、调查，以及将收集回来的资料加以分析，成为他们协助开发商进行开发决策时的利器。而除非规模比较大的开发商，否则一般不会设专门负责市场调查和分析的人员或部门，这就使开发商所能掌握的市场信息比较少，如果在作出决策前没有以足够的市场信息作参考论证，将会增加决策的盲目性，容易造成失误。开发商比代理商掌握的市场信息少，故在行动决策之前，就要先充分听取各方意见，三思而行。
在项目销售尾声的时候，由于可售房子数量逐渐减少，优质房源也越来越少，销售难度增大，销售员的月收入也可能会因此而受到影响。此时开发商若没有新项目开发或距离下一个项目销售期的时间太长，销售人员为保证收入，可能会因此而跳槽到其它项目，这是一个很现实的问题。如果人员流失较多，将会对开发商造成管理压力：一方面需要招聘新人，对新人进行培训，使其尽快熟悉项目资料和情况；另一方面要融合新人及旧人，保持团队的稳定性。这是人才容易流失的一个情况，但只是在项目开发不能持续的情况下才会频繁产生。
四、开发商与代理商协同销售模式
协同销售的意思，是指开发商自行组建团队销售，同时也委托代理公司进行销售。这种销售模式是比较少见的，它虽然和代理商联合代理有某种相似之处，但从根本意义上并不相同。
它的优势主要表现在：存在竞争 相互促进
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这种销售模式的好处和联合代理的模式基本相同，可以参考联合代理模式的优势部分。从乐观的角度来看，代理商为面对开发商销售人员的竞争，会选用比较好的人在这个楼盘销售，保持并争取更好的销售业绩，以免遭受开发商淘汰，也为自己争取更多代理收入。所谓有压力才有动力，开发商的销售人员也一样。
两队人竞争，开发商的销售人员能从旁学习到代理公司成熟的做法，互相促进和提高自己的销售技巧和水平。这对开发商也是有利的。
它的劣势主要表现在：恶性竞争 管理困难
这种模式的坏处也跟联合代理模式类似，可以参考联合代理模式的劣势部分。同样会出现两个销售队伍之间的恶性竞争，争客、抢客等问题也会不断出现，严重的会影响到项目的形象和信用，给开发商带来沉重的管理难度和精神疲劳！
两个团队同场销售时，代理商可能也会有所保留，因害怕发展商利用自己作为学习对象，一但利用完毕就会把自己踢走。所以，代理商可能不会尽最大努力推动销售，包括动用代理商手上的客户资源。那就没有起到应有的最大作用，对开发商来说代理费花得不是物有所值。
且开发商和代理商团队之间竞争，出现矛盾需要上级调解的时候，大部分情况开发商管理层会偏向自己人这边，代理商就觉得受到不公平对待，难以继续合作下去，最终可能就是分手收场。
综合来说，开发商与代理商协同销售，有利也有弊，对开发商的管理水平也有相当的考验。如果开发商对管理有信心，有相当水平的操盘人才，也是可以尝试采用这种销售模式的。
经过对四种销售模式简单的分析和评价，只能说明该种模式的特点和优劣，那一种模式最有利于销售还是由项目的情况和开发商的自身条件来确定的。笔者没有从事过楼盘的销售工作，有很多问题可能说不到位，但希望能抛砖引玉，引起本地业界的反思，使商品房销售更趋成熟，使广大市民最终受益。
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