篇一：戴德梁行商业项目服务建议书
商业项目发展综合顾问 服务建议书2004-12 月 戴德梁行的使命 戴德梁行的使命是与客户共同开创优质的物业，并提 供全球性的投资及商务方案。 使命的核心包括整合、团队、优质服务、创意、热诚 和协力同心”拓展未来”。 目录?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月[壹] 序言 [贰] 戴德梁行简介 [叁] 对__________商业项目的理解[肆] 对项目的期望 [伍] 达到期望的方法 [陆] 商业前期市场研究及策划顾问服务 [柒] 建筑规划设计检讨服务 [捌] 前期市场推广策略服务 [玖] 租赁顾问及独家招商服务 [拾] 商业物业管理顾问服务 [拾壹] [拾贰] [拾叁] [拾肆] 服务期限及服务费用 专案人员资历 成功案例 公司专业资格 1 ? 序言 目录?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月1.序言（1） 十分感谢__________有限公司（下称__________公司）对我们上一阶段工作的肯定， 同时也感谢__________公司给予我们机会去共同探讨__________的商业发展。通过 11 月 17 日双方在成都召开的沟通会，我司在上一阶段研究的基础上，提出一些初步的实 操建议。同时，贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。凭借我司对贵项目 的理解而进行编写的研究策划服务建议书，希望能满足贵公司的要求，同时，随着双 方沟通的加深，建议书会不断得到修正。 （2） 凭着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服务，戴德梁行将针对__________商 业部分之规模特色及独特条件，配合发展商之需要，结合本公司不同专业部门的力 量，提供一套全方位、切合实际之全程服务方案，包括商业策划、市场推广策略及物 业管理等各个专业范畴，以确保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。 （3） 如本司有幸被__________公司委托提供专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将 __________的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造成都市区的后花园和新客 厅。2 2 ? 戴德梁行简介 戴德梁行简介?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月2.戴德梁行简介 2.戴德梁行简介梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的 DTZ 及新加坡的戴玉祥产业咨询公 司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超过六千五百位房地产专业人士在全 球三十三个国家一百二十五间分公司，为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。 我司了解客户在全球各地的房地产需要，因此亦与美洲首屈一指的房地产策略及服务公司 The Staubach Company 组成联营公司 DTZ Staubach Tie Leung，为客户提供迅速的一站式服务。 戴德梁行的成立，标志着亚洲房地产服务业发展的一个里程碑
。以成员梁振英测量师行为例， 自一九九三年成立以来，即迅速发展为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，在香港、中国内 地、台湾设有十间分公司，而且是中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、 北京、大连、深圳、天津、重庆及杭州均设有正式领有牌照的分公司。 尽管有此成就，公司上下不敢自满，因为我司深信随着全球营商环境一体化。真正具备长远目 光的公司必会看准在亚洲的机遇，寻求在区内扮演积极的角色。因此，过往我司一直锐意拓展 跨国联系，并与另外两间国际房地产顾问公司——新加坡的戴玉祥产业咨询公司及英国的 DTZ 保持密切的商业合作关系。戴玉祥产业咨询公司在一九九五年由十三位资深的房地产专业人士 创立，业务范围遍及东南亚的主要城市。在新加坡，公司与跨国企业、上市公司、政府合作关 系良好，并在估价及投资市场等范畴占据重要的市场占有率。 戴德梁行的另一成员为 DTZ，隶属英国上市公司 DTZ Holdings plc，为欧洲其中一家主要的物 业顾问公司，一九九九至二零零零年单在英国的营业额便达一亿二千零四百二十六万英镑。 戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。今后，本地及国际客户都可以不 论地域疆界，获得全球一致的高质素房地产咨询服务。戴德梁行 中国大陆办事处架构香港派驻当地董事4 戴德梁行简介?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月物业估价 租售代理策划 物业管理 施工管理 室内设计 市场研究中国办事处架构 项目小组本公司曾提供服务的地方包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、上海、杭州、台南、南京、天 津、厦门、东莞、番禺、广州、深圳、重庆及成都。并且为发展商提供了专业服务, 对各地方政 府的要求及民情都甚有了解, 并已组成全国性的数据库, 对各地之物业发展情况提供庞大的网络 性支持。针对成都「__________」项目, 本公司将结合全球的经验及成都地区的实际环境, 组成 项目小组, 为成都「__________」提供完善到位的专业服务。物业 租售代理 管理 策划 各部门 核心人 员 市场 物业 研究 评估报告、 方案_____ _____执行批准5 戴德梁行简介?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月戴德梁行组织架构香港總公司 董事局 香港总行 国内办事处 物业管理部 工贸大楼租售 写字楼租售 物业管理 楼宇估值 管理服务 商业店铺租售 住宅租售 市场研究 租售代理 租约管理 楼宇估价 市场研究 施工管理 物业管理 投资策略 设计顾问 维修保养 设施管理 大厦公契 顾问服务建筑顾问6 戴德梁行简介?商业研
究策划服务建议书? 2004 年 12 月戴德梁行环球网络执行架构房地产开发 及 投资企业 委 任戴德梁行 任何公司 资料发放及 推进 美洲公司 欧洲公司 亚洲公司7 3? 对 ?商业项目的理解 对项目的理解?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月戴德梁行对__________ __________商业项目的理解 3. 戴德梁行对__________商业项目的理解 在前一阶段的__________公建配套市场研究中，我们已得到以下的有关商业发展的主要结 论，也得到贵公司的基本认同。 就整体__________而言，__________的优势在于其环境好、规模大、企业品牌好，缺 点是地点较生疏、人气缺失。 就商业部分而言，面临的市场和区域特点是：虽然周边常住人口很少，但地区仍存在 休闲性商业发展的机会。该区可能在未来几年会有巨大的发展。 商业发展的使命是，帮助__________确立成为成都市区后花园和新客厅，令在项目开发初 期作为一种识别物，吸引市区消费，吸纳人气，为住宅的销售造势。发展采取稳健的态 度，最终成为盈利的资产。 开发理念是以 BLOCK 的建造形式分期开发，弹性定位。初步设想是分成三个阶段开发：启 动阶段、发展阶段和成熟阶段。商业的业态含括：旅游、娱乐、观光休闲餐饮、酒吧等， 以旅游带动商业。首先解决人气不足的问题。9 4 ? 对项目的期望 对项目的期望 ?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月4. 对项目的期望我们所理解__________公司的期望是通过我司针对商业物业（尤其是首期）的策划工作，能 清晰地预期商业物业（尤其是首期）的业态组成，重点目标商家或投资家的兴趣程度和具体 条件，推广招商的策略和计划，__________公司应提供的营商环境。并根据业态的组成计划 编写设计任务指引书，以指引商业建筑设计，清晰包括各种商业业态对建筑本身的技术要 求。11 5 ? 达到期望的方法 对项目的期望 ?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月达到期望的方法 5. 达到期望的方法在 11 月 17 日的沟通会上，我司提出以嘉年华欢庆活动来作为“旅游”品牌的核心竞争力和 吸引力，一方面吸引成都人不断地自发涌到项目现场，给住宅销售垫定人气基础，促进住宅 销售进度；另一方面给商场（业）带来人气，形成良好的商业氛围，吸引商家入场经营。 当然，要达至以上的策划目标，我们认为还需解决以下问题： ① ② ③ ④ ⑤ 如何制定适合本项目的商业零售概念，市场定位与商业业态组合？ 面临的竞争和如何提高竞争力？ 商业的面积分布比例如何？ 怎样提高本商业项目的整合性和形象性？ 策划方案如何能在设计、内外装修、
租户组合、出租策略、商业管理及促销宣传上体现 出来？ 为有效达至对项目的期望，我司将提供专业的多部门联合服务，并分成五个阶段： 5.1 商业前期市场研究及策划顾问服务 5.2 建筑规划设计检讨服务 5.3 前期市场推广策略服务 5.4 租赁顾问及独家招商服务 5.5 商业物业管理顾问服务13 6 ? 商业前期市场研究及策划顾问服务 商业前期市场研究及策划顾问?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月6. 商业前期市场研究及策划顾问服务进行商业前期市场研究及策划时，将会考虑覆盖范围内的人口与市场目标的需求和特征，以 及具有竞争力的其他个案和未来的零售趋势。整体目标在于建立别具一格而又有吸引力的崭 新购物与娱乐焦点，以吸引源源不断的购物人潮。 6.1 市场分析 为了拟定最佳的商场定位，以确保贵公司的投资能获得最高的回报，本公司采取了以下步 骤： 针对本项目现有可发展的商业概念、销售情况和租金作一评估，以便分析需求的市场特 性。 将所有主要且具竞争性的商场现有的零售品牌加以归类整理，以作为本项目拟定商品组 合之主要参考。用此细微的方式来分析商品组合情况，以便找出市场的空隙与机会，其 中亦包括比较各国内外零售商的数量及其产品的价格。 将其他规划中的零售发展项目之各项细节详加对照，包括商场面积、位置、商品组合 （是否筹备旅游商业、百货商场、超级市场、美食广场、餐厅或电影院）、发展及工程 时间、发展商名称，若可能的话，租金及租赁条件等，这些现有及未来市场供应有关的 资料，将有助本公司更清楚地评估本项目在市场定位与产品区别上应采取的立场。 回顾当地与外国娱乐市场的发展趋势，针对本项目提供各种适当且详细建议适合的租 户、所需面积大小、租金负担能力等资料。 目标市场(顾客) 6.2 目标市场(顾客) 本行将分析本项目可能主要目标市场的特点和未来潜力，以便了解其特性，以及该发展项 目各个目标市场的占有程度： 居民：本公司将以竞争项目之交通便利情况及远近来为本项目制定一覆盖范围。本公 司亦会同时分析将影响覆盖范围内的交通之未来运输设施工程，利用政府数据分析来 覆盖范围内居民之人口、零售消费及人口统计概况。 国际及国内旅游人士：有见于本项目为程度景点区必经之处，因此有需要研究游客的潜力。15 商业前期市场研究及策划顾问?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月6.3 测试有关零售构思之可行性 为测试拟采用之构思及商品组合之可行性，本行建议在当地消费者及零售商进行市场调 查。该项调查分为两部份：
第一部分：通过小组讨论，从质量的角度测试零售商的反应； 第二部分：透过街头截击访问，从数量的角度测试消费着的反应。 本行初步建议将被访对象分为四大组别，包括一般的零售商、食肆、娱乐设施及百货公司 的经营者。 预期的公司名单，讨论题目和所用材料将由我司筹备并与__________公司讨论。 商业前期市场研究及策划顾问?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月附：[__________项目]商业前期市场研究及策划报告大纲 [__________项目] 项目第一部分：市场调查分析 一、__________大公建配套定位研究回顾 1) 2) 3) __________和公建配套的特点 商业物业的使命和问题 商业物业的初步定位方向二、成都住宅区商业业态研究 1) 2) 3) 4) 成都新住宅区商业业态状况 成都新住宅区商业物业供求状况 购房者对住宅区商业的需求分析（专项调查） 总结与发展趋势预测三、旅游（娱乐）商业市场分析 1) 成都旅游（餐饮娱乐）商业发展状况分析 2) 成都旅游（餐饮娱乐）商业的业态特征 3) 成都各大旅游（餐饮娱乐）商业商圈分析 4) 成都旅游（餐饮娱乐）商业供求状况 5) 成都旅游（餐饮娱乐）商业发展的条件和前景四、嘉年华欢庆活动的旅游商业模式17 商业前期市场研究及策划顾问?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月1) 2) 3) 4)嘉年华欢庆活动的旅游商业模式的起源 嘉年华欢庆活动的旅游商业模式的特点 个案分析 嘉年华欢庆活动的旅游商业的前景五、旅游商业潜在消费者和商户需求特征研究（专项调查）包含但不仅限于以下几个方面1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9)消费者/商户对成都目前旅游商业满意度 消费者/商户对成都目前旅游商业不满意度 消费者对旅游商业消费的首要考虑因素 消费者对旅游商业消费的配套条件的需求 消费者旅游商业消费的特征 商户进场的配套条件的需求 商户进场的条件 商户对项目环境的满意度 商户对项目环境的不满意度10) 商户对建筑设计的要求 六、项目地块条件分析 1） 商业规划方案分析 2） 交通条件分析 3） 配套环境 商业前期市场研究及策划顾问?商业研究策划服务建议书? 2004 年 12 月七、项目开发的 SWOT 分析 1） 优势分析 2） 劣势分析 3） 市场机会 4） 市场威胁第二部分：项目定位建议 八、项目定位 1） 目标客户定位 2） 主题定位 3） 档次定位 4） 功能定位 5） 各层定位（主题、功能、业态组合）九、项目产品设计的建议 1） 整体规划设计的初步建议 产品规模的初步建议 整体布局的关键点 2） 建筑设计的初步建议 产品风格的初步建议 空间布局的关键点 功能分区的关键点 商业前期市场
篇二：商业地产服务建议书
谨呈：XXX公司
XXXXXXXX项目
商业服务建议书
XX中原物业股份有限公司
2014-10-08
目 录
1企业背景及项目基本情况 ........................................................................................................... 3
1.1企业背景 .................................................................................................................................... 3
1.2项目概况 .................................................................................................................................... 3
2中原对本项目的认识和理解 ....................................................................................................... 3
2.1项目理解 .................................................................................................................................... 3
2.2项目服务目标 ............................................................................................................................ 3
2.3工作步骤和研究思路 ................................................................................................................ 4
3服务内容和报告大纲 ................................................................................................................... 5
3.1服务内容 .................................................................................................................................... 5
3.2报告大纲 .................................................................................................................................... 5
4项目服务周期及费用安排 ......................................................................................................... 10
4.1服务周期 .................................................................................................................................. 10
4.2服务费用 .................................................................................................................................. 10
5专业服务工作团队 ..................................................................................................................... 11
附件一：项目团队主要成员简历 ................................................................................................. 12
附件二：同类项目操作案例 ......................................................................................................... 13
1企业背景及项目基本情况
1.1企业背景
XXX企业是于1993年成立的集房地产开发、文化教育、电子商务、网络传媒于一体的大型综合企业集团，其核心特征可以归结为……
1.2项目概况
项目位于XXXX，为XXXX类型项目，依据XXX现有办公及商业项目的深入分析，为项目寻找差异化的发展路径。在符合地块指标的前提之下，打造具有特色的产品形态，并延续xxx项目一贯的文化理念诉求，为项目地块打造独具特色的文化形象。
2中原对本项目的认识和理解
2.1项目理解
由于项目正处于前期策划阶段，我司认为本项目在目前阶段以及未来两至三年内，以下问题的解决将对贵司项目的开发具有重要意义：
1） 本项目将面临哪些具体的开发或投资目标，以及将面临的内部约束条件； 2） 本项目的目标消费者将锁定哪几类人群； 3） 本项目未来将以怎样的市场策略和商业定位才能发挥自身的独特价值； 4） 本项目未来的短期、中期和长期收益预期如何； 5） 本项目如何通过现代建筑设计和有效的市场手段来提升项目亮点；
以上问题的回答需要以实际市场现状调研为基础，结合专业的商业运营经验进行系统分析，借助更多专业环节的处理最大限度发挥项目的潜质。
2.2项目服务目标
根据业主的要求，结合项目自身特点，我们将提供项目市场定位建议和整体业态组合，同时为本项目的招商和运营工作的实施提供顾问帮助，本司可为本项目确立以下服务目标：
1） 整合我们的优势资源，与贵司紧密配合，在本区域建立一个全新商业形象； 2） 建议项目业态构成模式，适当增加个性业态比例，创造超越传统商业的消费新目
的地；
3） 以适度领先的业态规划，实现不同区域的有效配合，创造明晰高效的人流动线，提升项目整体的租售能力；
4） 以市场零售商需求的视角，配合设计师持续进行方案优化，促使产品形象与定位特色达到有效统一，以专业细节提升项目竞争优势；
2.3工作步骤和研究思路
我们将综合运用各种有效的研究方法，通过各类途径探索最真实的市场，对历史和现实进行客观的分析与研究，并给出具有前瞻性的项目发展前景预测。主要的途径和方法包括：
1）客户访谈，充分了解贵司对项目的期望和目标，以及相应的财务实力；并在整个研究过程中与客户保持每周不少于一次的联系，随时跟进客户的计划和目标；
2）政府有关方面政策与计划的分析和评价、统计数据；
3）项目实地调查，对可比竞争项目进行实地考察，了解其市场指标及产品特点
终端用户访谈或调查，深入掌握其特征及需求；
4）基于中原顾问在中国房地产市场所积累的丰富信息与数据库，包括宏观经济指标、房地产市场供应与需求等，采用计量经济学模型和多属性决策模型对市场进行评估与分析 在我们的工作中，我们会科学高效的按照上述方法完成顾问工作，在工作期间，我们将与委托方保持沟通和联络，随时沟通项目的思路和进展，通过电话、电子邮件以及会议的方式保持项目的高效推进。在工作期间，将随时与委托方以电话、电子邮件等方式沟通项目进展。
3服务内容和报告大纲
3.1服务内容
1）提交成果
提交报告研究成果：《XXX项目整体定位及发展报告》
2）持续跟进顾问工作
除提供报告文本外，我们还将在整个项目的运作过程中，与客户共同协商，对方案的实施提供建设性的指导和建议，以规避风险，最大化提升项目价值。
3.2报告大纲
第一部分 宏观经济政策分析
1、 宏观经济分析
? 城市相关经济指标分析
2、 宏观政策分析
? 城市/区域出台的相关优惠政策
? 国家、城市、区域出台相关房地产限制性政策
? 宏观政策及影响
第二部分 办公楼项目市场分析及定位
1、 供应分析
? 办公物业市场整体供应水平
? 办公物业市场历史供应、现实供应分析
? 未来供应量预测及主要分布区域
? 主要办公楼项目特征分析
2、 需求分析
? 办公楼吸纳量分析
? 办公楼租户分析
3、 市场指标分析
? 市场租金变动分析
? 分区域市场租金分析
篇三：商业地产项目建议书
商业地产项目建议书
商 业 篇
“黄金有价，商铺无价”。商业物业的价值，体现在它固有的价值（区位价值）和经营产生的附加值，商业物业的价值的波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业（尤其是社区商业）发展历程及发展趋势、项目周边市场现状、项目同类物业概况进行研究，为本项目商业将来的经营和销售推广寻找确实可行的方向。
第一部分 商业市场情况
一．宏观市场分析
（一）商业市场分级
◆ 市级商业区：泉城路、泺源大街、经四路、经二路、北园路等商圈
零售业为龙头，配套餐饮、娱乐、休闲、文化、康体、金融等综合服务，商圈营业面积超过50万平米，服务面向全市消费者。
◆ 区域级商业区：花园路、马鞍山路等
一般营业面积在2万平米以上。以家居、家电、日用百货等为主。满足了1－2公里范围内消费者的日常需求。
◆ 社区型商业：易初莲花、世纪莲花、大润发等，以超市为主
在人口密度较大的居民生活区域中，满足居民生活需求的综合型商业。面积为5000平米以上，以食品、生活日用品等为核心，配套餐饮等，为周边0.5－1公里范围的消费者提供服务。
（二）商业设施功能划分
◆ 综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等），如泉城广场商业区。消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。
◆ 主题性。以某一主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。如经十一路的中华名优小吃一条街、文化东路和西路的体育用品等。
◆ 便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。
（三）商业区分析
1．泉城路商业区
泉城路是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。
泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。
无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱。
泉城路已经很大程度的背离了原来的设计理想。人流量也远远没有达到预期数字。
2、经二路商业区（华联商业区）
以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。
以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。
本商业区包含了中高低档消费水平，再加上公交车辆的畅通，使
之今天依然是众多消费者乐此不疲前往的购物区域。
3．经四路商业区
济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。 人民商场虽然为传统商业区，但由于其地理位置以及周边商业所烘托的氛围所致，其人流量较大。
4、花园路商业区
花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的完工，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，迅速带动该区域商业的快速发展。
花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段
5、北园大街商业带
北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。
6、泺口批发市场
洛口批发市场是主要经营服装和鞋类的批发市场。位于济南市的北部区域。现拥有泺口服装城商贸中心、泺口服装交易大厅等10多个市场，已成为闻名全国的大型专业化批发市场，山东省十大专业市场之一，拥有固定资产6.5亿元人民币，经营面积25万多平方米，经营业户5000余家。服装城内有国内外知名品牌服饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副其实的齐鲁服装之都。
7、山大路科技商业街
山大路商业主要是高科技商业街。随着高科技信息产业的发展，山大路商业街迅速成长。据不完全统计，山大路商业街年销售额40多亿元，利税1200万元，已经成为国内知名的科技一条街。被誉为济南的“中关村”。山大路科技市场的建成，
（四）济南主要商业物业比较
物业名称 位置 规模(㎡) 业态形式 租售价格
(不含进场费) 经营方式 档次 经营范围 车位
万达购物广场 泉城路西端 约5万 超市、专业店、专卖店 F1售价：2.5-5万元F1租价：约300元/㎡/月 一层自营
二-四层联营 高档 生活用品、家居、品牌服装 143个
银座商城 泺源大街与佛山街 5万 百货商场 扣点约20%作为租金 联营 中高档 生活用品、时尚用品 约240个
贵和购物中心 泉城路中段 2.2万 百货商场 扣点约25%作为租金 联营 高档 高档用品 约35个
嘉华购物广场 经二纬九 4万 综合性商场 扣点约20%作为租金 统一经营 中高档 精品、生活用品、 约300个
百脑汇 山大路124号 1.3万 专业商场 租价：120元/平方米/月 统一经营 中高档 电子等科技产品 200余个
大观园商场 经四纬二路 2.6万 百货商场 扣点约15%作为租金 联营 中低档 百货 约50个
国美电器商城 花园路中段 0.8万 家电连锁 租价：100元/平方米/月 连锁 中档 电器产品 约30个
（五）济南商业未来发展趋势
2004年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将老城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。
另外，根据经一路规划改造计划，现在的华联商业区将被培养成商业中心区。
小结：济南的商业经过多年沉淀，形成泉城路（高档零售为主的综合业态）、经二路（中高档百货为主的商业零售综合业态）、经四路（中档百货为主的商业零售综合业态）、花园路（区域配套为主的商业零售综合业态）、北园路（家具、建材为主的综合业态）、山大路（数码产品为主的综合业态）、济泺路（百货批发为主的商业零售综合业态）七大商圈，满足全市甚至辐射山东全省居民的衣食住行。
二．区域市场分析
本项目与华联商业中心区仅有一路之隔，其商业氛围已经相当成熟。主要业态包括衣着类、文体类、五金类以及日常生活用品等。中高低档均有。而与本项目商业形成比较和竞争的商业主要有华联商厦、嘉华购物广场、西市场和时代商业广场。
（一）华联商厦
华联商厦座落于济南市西部最繁华的商业区中心位置，与济南火车毗邻商厦总建筑面积
4.8万平方米，其中购物部分营业面积2.6万平方米，下设十三个商场，经营30个大类，6万多种名优商品，酒店及其它，娱乐设施1万平方米。主体建筑高21层，是一个集购物、娱乐、食宿为一体的大型现代化商业中心。。是泉城西部最大的集购物、食宿、娱乐、生产加工于一体的国家大型二类企业集团。
（二）嘉华购物广场
嘉华购物广场与同处一地的姊妹店——济南华联商厦隔街相望，遥相呼应，地理位置十分优越。总建筑面积为4万平米。嘉华购物广场采用了当今最新的“摩尔”购物形态，适应了现代人购物、餐饮、娱乐、休闲、文化享受同步的需求，其“休闲、时尚”的经营定位，倡导新的消费与生活方式，提高大众生活品质，是具有国际先进管理水平的高中档大型购物
中心。
嘉华购物广场建筑风格雄伟、宏大，并按国际最新设计概念分割布局，通体洋溢着现代化商业气息，内部环境幽雅、设施先进，实行智能化管理，并设有电台直播室、改衣室、书店、话费缴纳等配套服务项目。嘉华购物广场将进一步适应现代消费的特点，充分营造“ 休闲、时尚、个性 ” 的特色。
（三）西市场
西市场服装城总营业面积达2.6万平方米。经营种类齐全。并在重新改造以后推出一系列优惠条件来进行招商。比如，在政策和服务上都给客户提供很多有利的条件。市场设有银行、邮电所，并为业户提供方便的居住、仓储条件。整个市场设计美观实用、宽敞明亮、管理规范、经营品种齐全，可同时容纳业户3000余户。是一座大型现代化购物广场。目前，西市场的改造正在进行当中。
西市场施工现场
（四）时代商业广场
广场位于西市场的东临，与西市场仅有纬九路一路之隔。但由于公司内外的各种原因，施工速度一直很慢。时代商业广场的经营种类和模式基本与西市场一致，主要是批发。但它与西市场不同的是，时代商业广场是产权式商铺，而西市场只卖经营权（主要是1年经营权和5年经营权两种模式）。
时代商业广场的效果图和围墙展示
西市场区域的商业氛围已经十分浓厚，同时也带来了很多的商业时机和发展空间。对于本项目而言这是优势，可以将这种成熟的商业氛围为我所用。因此，决定适当的经营种类和模式是本项目成功操作的根本所在。
第二部分项目分析
一．项目解读
项目宗地位于纬六路高架桥西侧，经一纬六到纬九路路北一段。东西长约为455.2米，南北长约45米，地块呈矩形。项目宗地西到纬九路北延长线，东至规划的街坊公用道路，北到铁路货场。
本案商业物业一共有两层，单层面积约7000平米，可销售总建筑面积约14000平方米。
项目可受西市场成熟商圈的辐射，周边配套设施齐备；与华联商厦、嘉华购物广场、西市场相临，交通便捷，4条公车往返穿梭；而且本商圈已成为济南人家喻户晓之地；市场前景不容小视。