篇一：XX地产公司管理建议书
管理建议书
XX（2012）建字第号
四川XX置地有限责任公司管理当局：
我们接受委托对贵 公司（简称“XX”）及与贵 公司有关联关系的四川利通实业发展发展有限公司（简称“利通”）、四川佳兆港投资有限公司（简称“佳兆港”）、四川中弘投资管理有限责任公司（简称“中弘”）等四家公司基于《企业会计准则》为核算基础而编制的2012年9月30日的清产核资报表（以下称为清产核资报表）进行审计。我们的责任是根据我们的审计，对清产核资报表发表审计意见。我们提供的这份管理建议书是我们基于为贵公司服务的目的，根据审计过程中发现的内部控制问题提出的。因为我们主要从事的是贵公司清产核资报表的审计，所实施的审计范围是有限的，不可能全面了解贵公司所有的内部控制，所以，管理建议书中包括的内部控制重大缺陷，仅是我们注意到的，不应被视为对内部控制发表的鉴证意见，所提建议不具有强制性和公证性。
在审计过程中，我们了解了贵公司内部控制中有关会计制度、会计工作机构和人员职责、财产管理制度、内部审计制度等有关方面的情况，并作了分析研究。现将我们发现的内部控制方面的某些问题及改进建议提供给你们，希望引起你们的注意，以便完善内部控制。
一、关于会计制度方面问题的评价及建议
贵公司的会计核算基本上能够反映经济业务，基本上遵守了国家有关会计制度的规定，会计凭证及账务处理等方面基本符合有关要求。但在审计中我们也发现了下列问题：
1、公司未建立完善、规范的财务管理制度，及会计核算管理规范（或指引） 公司财务部门虽然制订了各岗位的岗位职责、日常审核通过ERP系统，有规范的审批流程，但是未建立有完善、规范的财务管理制度。财务管理制度是公司从事财务活动的基本行为规范。它的缺夫，将会导致：⑴各类业务会计处理程序（包括各类业务内部控制要求、会计信息传递程序、处理环节，以及相应凭证、账簿、报表的编制、流转和归档）过程不清晰，质量无法控制。⑵会计核算和信
息报告质量不高，不规范、不统一，缺乏可靠性、相关性、可理解性、可比性。
公司也未制订会计核算管理规范（或指引），目前各公司在核算时，会计科目的设置随意性较大，且未分项目、分期进行核算，使得各公司披露的会计信息缺乏统一标准。各公司报表项目不统一，质量较差。会计核算规范（或指引），重点规范公司在确认、计量、记录、报告方面的规范性、一贯性。会计核算规范（或指引）的建立，能有力的保证会计核算规范、标准、统一，提高信息披露的可靠性、可比性。
建议：
由财务部门牵头，拟订完善、规范的财务管理制度和财务核算管理规范（或指引），指导各公司的财务管理工作和财务核算工作。统一各公司会计科目表，只允许在确定的、统一的规则下进行增减，并严格执行。同时建议，公司组织各个部门对公司的各项制度进行梳理，并定期进行制度的维护和更新，以适应公司业务发展和管理需求。
相关会计科目（部分）设置可参考如下：
2、未建立开发成本核算制度（或指引）
由于房地产开发的专业性，财务人员在进行成本核算过程中，由于缺乏相关的成本专业知识，无法合理确定成本计算对象，无法正确归集和分配开发成本及费用。导致在实际核算过程中，财务人员随意增加核算项目、明细，成本核算缺
乏规范、统一，无法正确有效的进行各项目之间的成本分析、比较，不利于项目开发成本的控制。
建议：
公司财务部门牵头，联合成本管理部门，加强成本管理，制订开成本核算制度（或指引），规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
根据国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文的相关规定。
成本核算对象的具体设置参见下图：
××项目在建一期
住宅
商铺
在建二期写字楼
…………
拟开发土地
待分摊成本
3、未按《企业会计准则》要求确认收入
XX置地“城南晶座”、“空港晶座”已有部分房屋已交付，但财务未确认收入，虚列“预收账款”。
根据《企业会计准则第14号——收入》，“第四条 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（三）收入的金额能够可靠地计量；
（四）相关的经济利益很可能流入企业；
（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。”
另，国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》
（国税函[2010]201号）：“房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。”
因此，对于XX置地“城南晶座”、“空港晶座”项目无论从财务角度或者税务角度，都达到了收入确认条件，应及时确认收入。我们了解到，公司未及时确认收入的原因，除部分税务方面的考虑外，还与公司未明确收入确认标准有关。
建议：
公司可以参考其他上市房地产公司的房产销售收入确认条件，结合公司实际，制订公司的收入确认标准。
例：万科股份收入确认标准，“房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。”
保利地产收入确认标准，“房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。”
4、未按《企业会计准则》要求对符合条件的借款费用资本化
XX、佳兆港两家公司都有为项目建设而借入的专门借款，而公司在进行核算时，未对该部分专门借款的借款费用进行资本化处理，而是直接计入当期费用；另外，各关联公司之间的一般借款的借款费用也未进行资本化处理。
根据《企业会计准则第17号——借款费用》，“第四条 企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本。”
另，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》“第三十七条 企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除” ，“第二十八
条 企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。”
《税收征管法》“第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
公司目前对于专门借款产生的借款费用直接费用化处理既不符合会计准则的规定，也存在很大的税务风险。
建议：公司对于借款费用，应严格按照《企业会计准则第17号——借款费用》的要求进行会计处理，使会计核算更加准确，会计信息披露更加合理、可靠，也可以降低可能存在的税务风险。
二、会计工作机构、人员职责及内部稽核制度
公司财务部门建立有相应岗位的工作职责，公司建有ERP管理平台辅助内部流程审批，但由于财务管理制度的缺失，公司对各类业务会计处理程序（包括各类业务内部控制要求、会计信息传递程序、处理环节，以及相应凭证、账簿、报表的编制、流转和归档等），缺乏明确规范，致使公司在例如：现金盘点、银行余额调节表编制、固定资产盘点、报表审核、上报等方面，未发挥应有的控制、稽核，而更多的依赖内部审计机构进行监督、控制。
建议：公司在健全、完善财务管理制度的基础上，根据财务管控和公司管理的需要，对财务各流程、业务处理程序进行检查、梳理，建立必要的工作规范、指引，形成制度、规范、指引、控制表格的财务管控体系，规范业务的发生。
三、财产管理制度
1、资金管理
公司在资金管理方面存在以下问题：
1) 现金管理：公司对现金实行分账核算，集中保管，在本次审计的四家公
篇二：房地产企业经营管理存在的问题及建议
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房地产企业经营管理存在的问题及建议 作者：杨富源
来源：《江苏商报·建筑界》2013年第22期
摘要 目前房地产行业发展迅速，并且带动了其他相关行业的快速发展，从而快速直接或间接的拉动了国民经济的发展，成为我国经济增长的重要因素之一。但随之也出现了房地产通货膨胀的问题。本文主要针对房地产企业经营管理存在的问题进行分析，且对目前房地产行业出现的问题提出了相应的解决办法和建议。
关键词 房地产 经营管理 问题 建议
中图分类号：F301.3
文献标识号：A
文章编号：2306-1499（2013）22-0060-2
房地产行业的快速发展带动了国民经济的快速发展，近几年来房价一直在呈上涨的趋势，导致居民的消费结构发生了很大的变化，收入低的家庭买不起房子，有资金的居民则会拥有多套房子，进行房囤积，进而造成社会不稳定。2010年国家针对房价普遍高采取了宏观调控，但最后房价还是以“新高’结束。房地产的过快发展以及不断上涨的房价造成了社会的不稳定，加剧了产业结构的不平衡，扩大了居民收入分配差距。因此，以下针对房地产企业经营管理存在的问题进行了分析。
1.当前房地产经营管理中的问题
1.1 GDP的盛行
在中国房地产经济的发展与GDP的上升紧密相连。那是因为商品房具有很高的投资价值和消费价值，房地产商和消费者对房价上涨有很高的信心。而很多开发商就是利用这样的一种消费心理和社会预期囤积土地和商品房，有信息渠道的购房者就会积极的去买房，从而将房价推向了一个更高点。另一方面，政府在其中也扮演了角色，无视住房的居住功能，只是一味的注重住房的经济功能，体现在“土地财政”上。土地一般有划拨和出让两种方式，政府通过将土地转让的方式转化为财政，这种现象在地方上尤为明显，占到地方财政的30%以上，而且许多地方的基础设施建设都依赖于土地财政。因此，房地产泡沫经济发展出现的可能性很高。
1.2空置房率
目前空置房率很高，不仅影响了经济发展，而且引发了很多的社会问题。一般的商品房空置率保持在5%到10%最合理，超过了20%就会很危险，出现商品房严重积压。我国的空置房
篇三：房地产公司加强管理提出建议
建议
建安成本是房地产企业开发成本中所占比重最大的支出，一般占到全部开发成本的60%左右。而整个工程施工阶段的管理，在既不降低房屋建造标准又要保证工程质量的前提下，能否科学、合理的采取和运用一些有效措施来强化自身的管理，将直接关系到开发企业最终获得利润的大小。现将房地产企业在工程施工阶段控制建安成本可采取的主要举措，提出以下建议：
一、加强对工程施工图设计质量的审核
1、目前有很多设计人员为求省事，少用脑筋，多用钢筋；以投资者的利益为代价，无端增大设计上的保险系数。因此，开发商在工程开工前，应组织力量或委托有资质的部门，对施工图主要技术经济指标进行分析，如发现超常规，应及时与设计单位一起分析原因，进行必要的修改。
2、要结合开发房屋的基本定位，认真审查设计图纸有无不顾实际、追求新材料、新设备、超标准等情况。一旦发现及时与设计人员沟通予以调整。
二、优先工程施工队伍
1、邀请和接受不少于三家施工企业参与竞标，并制定出以价格高低为主要考核依据兼顾其它指标的招标文件，组织有关专家公开、公正、公平的对投标企业进行筛选。根据政策规定和市场价格行情，研究确定合同补充条款。
2、选择几级资质的施工企业，要根据企业资质施工许可范围，并结合将开发项目的实际情况（难易程度）而定。
3、诚信是衡量施工单位的重要条件。要选有精湛的管理，并信守合同、遵守承诺的施工单位。
三、加强施工图预算的编制和审核
1、认真编制施工图预算，为工程招投标提供较为准确的价格依据。
2、审核工程项目分部、分项的实物量，套用预算定额以及有关费率是否符合实际和有关文件要求。
3、审核各类涉及增减工作量的工程联系单、设计变更、技术核定单等是否在决算审计中予以调整。
4、审核总决算审计中是否按照施工企业投标承诺价格予以优惠及合同条款中关于价格方面的约定是否分别落实。
5、审核甲供材料部分是否在决算审计中足额予以扣除，是否有重复滚费情况。
四、认真作好图纸会审工作
组织好图纸会审工作是减少返工、降低成本、加快工程进度的有效手段。会审工作由开发商主持，提前10天以上通知设计、施工、监理等方面参加。借用施工企业和监理单位各专业有经验的技术人员的能力，力求多发现问题，并通过设计上及时予以调整和修正，这样在施工过程中就能(本文来自：WWW.xiaocaoFanwEn.cOM 小草范文网:房地产公司管理建议书)把由此带来的损失降到最低程度。
五、施工技术措施的研究和论证
施工技术措施对建安成本的影响很大，应花精力注重研究。通常可以在以下几个方面作出抉择和努力：
1、桩基应视周围环境条件许可的情况下，尽可能选择预制桩，一则施工方便，速度较快；二则成本较低。
2、地下室的基坑围护方案应视地质条件好坏组织专家论证，不同的措施费用支出差异很大。
3、屋面作法的选定，应在不改变保温效果和其它一些技术指标的前提下，宜从就近取材、工艺简单、价格便宜等方面去考虑，并与设计人员协商一致的前提下进行。
4、初装修标准尽可能低。商品房不同于经济适用房，客户购房后必然要重新装修，因此尽可能降低交房的装修标准，以免造成大的浪费。如墙面完成抹灰面即可，地面面层不做。灯具、座便器和内外门均可不做。
六、重视材料的确认与价格管理
材料费用在建安成本中占了很大比重。因此开发商对材料管理应给予足够的重视。
1、对非甲供在“上海工程造价信息”中发布的“指导价”所覆盖的品种数量小，但总价高的材料，或“上海工程造价信息”中没有列入的材料，应逐项进行市场调查后分别予以确认。确认价格时不再涉及运费、损耗、采保、装卸费等，避免重复支出。
2、对非甲供材料，并在“上海工程造价信息”中作为信息价发布的，品种数量大，且占总价较低的一些材料，在进行市场调查后，按统一下浮率一次性予以确认。并将主要精力放在对这些材料品质、售后服务、品种规格和耐久性上。
3、对装修材料（如花岗石、大理石、高级面砖、地砖等）要货比三家，择优选用，同时在不影响质量和外观的前提下，以价格为主要选择条件。
4、对于价值大的、投入精力相对少的，而风险又小的材料尽可能采用甲供方式或由施工单位采购，建设单位看样定货，认定价格一次包死。
七、设备采购宜采用甲供形式电梯、水泵、轴流风机、配电箱等设备，尽可能都采用甲方供应方式。一则不会投入很多精力；二则可以节约很多支出。
开发商可以采用招投标形式，对产品质量、供货方式、售后服务及价格，通过引进多家供货商竞标后，择优确定和签约。
八、现场签证制度必须严格
施工阶段的现场签证是建安成本的不确定因素，因此只有通过严格的制度和对现场情况的及时了解与掌握来有效控制。一般可以采取如下签证流程：施工方提交签证单——现场监理工程师确认——业主现场代表确认——预算工程师确认——项目经理确认。有些内容还需要设计单位确认。缺少任何一个方面的签字认可，均为无效签证。签证仅对数量进行确认，不涉及价格，其价格由预决算人员按政策规定和合同约定结算。
九、按合同约定控制资金支出
要及时编制工程项目的资金使用计划。开工后应根据工程实际进度与完成的工程量支付工程款。否则容易引起责任索赔和诚信受损，使工程工期延误，给企业带来利益损害。工程决算最终要送到有资格的审价机构进行审计。工程项目的造价和资金支付必须以审计报告为准。