篇一：房地产企业调研报告
房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议
几年来我市地房地产业发展得如火如荼，尤其河东新城的拉动影响，房价更始是一路上涨，尽管国家采取宏观调控政策，仍然抑制不住房价的上扬，销售形势一片大好。然而，很多房地产开发企业的财务报表严重亏损，这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。为了规范房地产开发企业的征收管理，辽阳市地税局稽查局近几年每年都安排对辖区内的房地产开发企业进行专项检查。现对稽查中发现存在的问题及税务稽查的几点建议分析如下：
一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问题
（一）合作建房之一：“以房换地”双方均未纳税
以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。
房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计帐簿核算，房地产开发企业只依据实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳营业税，形成偷逃税款。实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此双方都未按规定缴纳税款。
（二）合作建房之二：以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，双方均未纳税
土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若干年，房地产开发公司投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归还土地所有权人。在这一经营过程中，双方没有货币结算，也因此忽略了税金问题。实际上开发公司是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，土地所有权人是以出租土地使用权为代价换取建筑物。土地所有权人发生了出租土地使用权的行为，乙方发生了销售不动产的行为。这一经营过程中，合作双方均未缴纳相应的税款。
（三）合作建房之三：按一定比例参与分配房屋，双方均未纳税
在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业。房屋建成后双方按一定比例分配房屋，在此经营过程中，合作双方也未进行货币结算，在分得房屋后将房屋进行
销售而未按规定纳税。在此经营行为中，未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。首先甲方向合营企业转让的土地，发生了“转让无形资产”行为，而对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则发生了“销售不动产”行为，因此合作双方都未按规定缴纳税款。
（四）合作建房之四：按一定比例参与收入分配，取得利润未纳税
在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。合营企业能够按照所取得的房屋销售收入缴纳营业税，而甲方在取得相应的利润或收入时未缴纳相应的税金。在这种经营行为中，甲方不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，甲方在取得固定利润或从销售收入中按比例提取的收时，发生了“转让无形资产”的行为。
（五）“拆一还一”回迁户未依成本价计税
房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时，对原有住户普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法（俗称“拆一还一，多增补价”）取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的购房款，房地产开发企业仍能依预收帐款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。
（六）假代建、真开发：双方同时不缴纳税金
开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实质为对方
（七）有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。
二、房地产开发企业在财务核算中存在的问题
（一）隐匿收入方面
1.企业“预收账款”不及时结转收入，造成少缴各项税金及附加。一些企业的财务人员将预收的定金长期挂账，不及时结转收入，认为只要不给购房人开具正式的发票，不将预收帐款结转到销售收入中就可以不缴纳营业税。致使“预收帐款”结转销售收入的时间滞后，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间。
2.有的企业将预收房款记入“其他应付款”，从而隐瞒收入，部分企业将向业主收取的“代办费”、“手续费”、“车位费”等相关收费记入“其他业务收入”，未缴纳相应税金。
3.提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。
4.以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。
5.将自行开发的房产用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时未按规定视同销售房地产，取得其收入未按规定申报缴纳税费。
(二)虚增成本方面
1.利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
2.支付工程款、材料款未取得国家规定的发票，加大成本支出少缴税款。
3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。同时少缴或迟缴房产税、土地使用税。
4.企业管理人员的私家车，在企业列支并计提折旧，虚列成本，少缴企业所得税；
5.企业将预缴的土地增值税一次性计入当期损益，虚增当期成本，造成少缴企业所得税。
(三)超标准列支费用
1.利息支出问题。（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理未将其予以资本化，而作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。（2）高利率融资。存在的问题主要有：在企业内部进行集资，超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；在支付给职工利息时，有未按规定代扣代缴个
人所得税的行为。
2.销售费用列支问题（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。（2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司收取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
(四)其它问题：
1.发票管理问题: 该行业大多数企业都存在未按规定开具、取得发票的行为。
2.印花税问题：少数企业存在合同及实收资本未贴印花问题。
3.不设置帐务，特别是挂靠企业。因为目前很多房地产开发企业都是私营经济性质，有的根本没有设置帐务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售（预售）时才临时安排开票的收款人员，致使税务机关无帐可查。或者虽设置了帐务，但不齐全，也不规范。有一部分房地产开发企业，虽然设置了帐务，但科目不全，核算不准确，会计人员多是家庭成员，财务会计水平较低，基本上只将销售（预售）收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进行核算，致使所得税检查无从入手。
4.土地增值税的清算问题。
为了不缴或少缴土地增值税，一些房地产开发企业采取各种手段规避土地增值税。有的房地产开发企业将全部成本和费用都放在清算税款的房地产扣除项目中，对于未销售完的房地产，不进行成本和费用的分摊；也有的房地产开发企业将具有产权的会所、地下车位等的成本也在清算税款的项目中列支。有的房地产开发企业对综合类房地产项目，如纳税人既开发普通住宅又开发底层商业用房的，在清算税款时不按项目细类分别核算，而是全部按照普通住宅对待，以偷逃土地增值税。
由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发的时间跨度长，开发成本大，有的房地产开发企业虚列房地产的扣除项目金额，有的企业对开发成本费用进行不同项目间的分开核算，有的企业甚至存在凭证造假现象。
三、对房地产开发企业税务稽查的几点建议：
(一)在稽查前对房地产开发企业进行全面了解掌握
1.在对房地产开发企业进行稽查之前，应该充分了解企业的基本情况：
其中主要包括：该企业的业务性质、经营规模、经营方式、组织机构和经营情况；财务会计机构及其工作组织；以前年度接受审计和税务检查的情况；企业的内部控制制度和财务管理制度；公司的重要会计政策的选择；企业会计销售收入的确认时限；企业销售成本的计算方法等。
2.要求企业提供一些与项目基本信息有关的证件资料 税务稽查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件包括以下方面：⑴建委的立项批复⑵建设部颁发的建设用地规划许可证⑶城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同⑷国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证⑸土地开发协议及补充协议（通过协议了解列支拆迁费和开发费的依据）⑹城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证（7）建委颁发的施工许可证⑺企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出⑻规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）⑼房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表⑽房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据⑾房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据⑿企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。
3.实地观察了解企业的建设项目相关情况
检查人员要到建设项目现场实地巡视项目的进展情况；要注意到企业的销售部、工程部、预算部、财务部、人力资源部、档案等部门实地观察了解企业各部门的职责及彼此之间的相关资料传递流程，掌握企业与财务信息有关的内部资料的传递和保存方式。
(二）检查房地产行业的方法及技巧：
1.把好收入关。
（1）结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收帐款”明细帐进行比对。
（2）根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销 售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。
篇二：地产公司考察报告
某房地产公司考察报告
根据年初计划安排，为进一步开阔视野、拓展思路、寻找差距，学习借鉴其他城市的开
发建设理念，提高济宁房地产的开发水平，市房协于2014年4月12日至15日组织了部分会
员单位的主要负责人、项目经理，在市建委副主任马建国的带领下对北京、天津、沈阳、大
连等4个城市的15个小区进行了观摩考察。此次考察过程中，市房协秘书处还与天津、沈阳、
大连等地的房协进行了深入交流，学习了他们在协会工作方面的一些先进经验与做法，探讨
了协会今后的运作模式及发展思路，受益良多，取得了较好的成果，现将有关情况报告如下：
一、考察概况
此次主要考察了北京的雅世合金公寓、金隅山墅、星河湾，天津的柴楼庄园、美域、星
耀五洲、天津滨海新区，沈阳的唯美品格、河畔新城、万科城，大连的第五郡、小平岛海御、
万科溪之谷、大连明珠、万科魅力之城、明秀山庄。
1、雅世合金公寓
雅世合金公寓1：60沙盘雅世合金公寓由雅世集团投资、北京新岁丰臵业有限公司开发建设，今年通过了“百年
住居示范工程项目认证”考评，并获此殊荣。 雅世合金公寓2.2万平方米，总建筑面积7.8万平方米，容积率2.2。该项目最大的创
新亮点，在于“小户型里的大空间”的设计，是由中国建筑设计研究院国家住宅工程中心和
日本市浦建筑设计事务所强强联手，打造出紧凑而多变的居住空间，创造了小户型、多功能
的精品建筑。
雅世合金公寓所采用的部分先进技术 整体规划上，雅世?合金公寓通过一横两纵四院总体整合，以复合性街区，创造出居住、
活动、娱乐混合型的都市空间。景观设计上，充分汲取亚洲园林智慧，打造独具匠心的禅意
园林——在围合的空间中打造汀步、绿丘、林荫、裂岩四大景观院落。技术上，采用了住宅
的结构体s（skeleton）和居住填充体i（infill）居住体系十项先进技术——管线与结构墙
体分离系统、干式采暖系统、集中管道井系统、同层排水系统、无负压供水系统、内保温系
统、负压式新风系统、烟气直排系统等。 丰富的空间应用系统，包括dk（对面）餐厨系统、三分离卫浴系统、居室分离系统，独
立玄关系统，完全收纳系统，家务空间系统等，通过对小户型空间的充分设计满足家庭对大
空间的需求，也让一套房能够适应一个家庭变化成长的各个阶段的需求。为了配合这样的空
间设计，该项目建筑部品和建筑技术上充分汲取亚洲先进集成住宅优势，通过管线墙体全分
离技术、24小时通风换气技术、中央空调、干式地暖技术、同层排水、废气直排技术、污废
分流，中水回用技术等数十项新技术系统的采用，实现建筑的百年耐用、可变和安全。
2、金隅山墅
金隅山墅项目总体规划车库入口
楼体外观
厨房设计
车位设计
内部空间设计
由北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发，位于海淀区，西四环与西五环之间，地处田
村山麓，环境优美，是少有的城市山景住宅。该项目占地面积10.5万平方米，总建筑面积
13.28万平方米，分一二期开发，一期占地面积6.2万平方米，建筑面积约为6万平米，主
要以联排和叠拼别墅为主，户型上都是低密度大户型。联排面积在225㎡-270㎡之间，每一
户都享有地下室、露台的私密空间。叠拼别墅面积为210㎡-220㎡，户型设计合理，下层环
绕入户花园、上层可透过露台观景，成为连接室内、外空间的自然过渡。产品设计有机结合
了自然和人文特点，设计细致入微，7.8米面宽，让居住者能充分地享受到****。
3、星河湾
小区绿化
由星河湾地产投资、北京富华园房地产开发有限公司开发建设，属于高档住宅小区。该
项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，占地面积34.7万平方米，总建筑面积约60
万平方米。项目北临106.7万平方米森林公园，东傍133万平方米的绿化隔离带。项目总体布局北高南低，西低中
高，顺应地形、不拘一格，体现了建筑的错落之美。 园区内的珍稀植物丰富多样。共有乔木
50多个品种，还种植了多种灌木、地被植物及水生植物。为保证自然更替绿色，植物配植采
用平坡结合、乔灌结合及花草结合的手法，既丰富了植物的层次又达到扩大绿化面积的效果，
同时采用常绿植物及落叶植物营造了四季景观，让业主足不出门坐享四季景观。星河湾以黄
蜡石为主要园林景观用石。黄蜡石质地细腻、石料表面光洁度好，油润感强，外观色泽艳丽，
最具特色的是富含玛瑙玉质纹，布于环境中，园林质朴自然的气息能达到双事半功倍的效果。小区水系景观
设计上，星河湾自然山水庭园，结合静态、动态水景，顺应地形特点，巧妙的运用了“对
景”、“借景”、“障景”以中国古典园林于咫尺之地体现大自然山水之美的造园手法，利用丰
富的差异性园林语言。在起伏跌宕的山势中，生气盎然的乔林灌丛间，极其自然地串引溪流、
跌泉等活水体系，山为水用，木为林用。星河湾建筑南北均为水面环绕，形成水中楼阁的特
色。
楼体外观
精装修方面，星河湾以独有的整体设计理念，创造出更为实用与人性化的全精装品质，
用材均为世界顶级品牌。多种户型与现代简约风格、现代古典的artdeco风格、现代经典风
格等多种精装风格，将高档社区独有的空间气度，发挥到了极至。 内部装修
4、柴楼庄园
柴楼庄园总体规划
卫生间设计
柴楼庄园住宅区由天津双发房产建设开发有限公司开发，坐落于天津市北辰区双街镇柴
楼村原址，是天津市“十一五”规划中“新家园”建设的所在地，是天津市小城镇建设示范
项目之一，列为北辰区政府确定的环境立区战略重点项目工程。柴楼庄园项目占地总面积22
万平方米，总建筑面积70万平方米，全部住宅由60幢点式高层楼宇组成，并辅以规模化商
业等配套设施，是天津市首个全部以现代化高层住宅楼组成的小城镇。客厅设计
厨房设计
柴楼庄园项目凸显环境生态、交通方便、配套齐全、布局合理、精装舒适五大亮点。项
目位于享有黄金走廊之称的京津公路西侧，紧靠近外环线，距市中心仅10余公里。建在柴楼
庄园内的公交客运中心站工程，占地1万平方米，建有0.2万平方米的客运大楼，预计有10
余条公交线路通达北辰各镇、市中心区、武清杨村等地。项目留有规模庞大的商业用房，将
陆续引入一批超市、餐饮、娱乐、金融等行业，形成配套齐全的社区服务设施网络，知名的
集贤大酒店现已进驻。规划“以人为本”设计，使每套住宅采光通透；从60平方米到200
平方米，从一室、两室、三室到四室，多种户型应有尽有。小区内30篇二：房地产企业调研
报告
房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议
几年来我市地房地产业发展得如火如荼，尤其河东新城的拉动影响，房价更始是一路上
涨，尽管国家采取宏观调控政策，仍然抑制不住房价的上扬，销售形势一片大好。然而，很
多房地产开发企业的财务报表严重亏损，这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。为了规范房
地产开发企业的征收管理，辽阳市地税局稽查局近几年每年都安排对辖区内的房地产开发企
业进行专项检查。现对稽查中发现存在的问题及税务稽查的几点建议分析如下：
一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问题
（一）合作建房之一：“以房换地”双方均未纳税以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业以
无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种行为。因其前
期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。 房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过
会计帐簿核算，房地产开发企业只依据实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳营业税，形
成偷逃税款。实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋
所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用
权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此双方都未按规定
缴纳税款。
（二）合作建房之二：以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，双方均未纳税土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若干年，房地产开发公司投资在该土
地上建造建筑物并使用，租赁期满后，开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归还土地所
有权人。在这一经营过程中，双方没有货币结算，也因此忽略了税金问题。实际上开发公司
是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，土地所有权人是以出租土地使用权为代价换取
建筑物。土地所有权人发生了出租土地使用权的行为，乙方发生了销售不动产的行为。这一
经营过程中，合作双方均未缴纳相应的税款。
（三）合作建房之三：按一定比例参与分配房屋，双方均未纳税 在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业。房屋建成后
双方按一定比例分配房屋，在此经营过程中，合作双方也未进行货币结算，在分得房屋后将
房屋进行销售而未按规定纳税。在此经营行为中，未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共
同承担风险的不征营业税的行为。首先甲方向合营企业转让的土地，发生了“转让无形资产”
行为，而对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则发生了“销售不动产”
行为，因此合作双方都未按规定缴纳税款。
（四）合作建房之四：按一定比例参与收入分配，取得利润未纳税在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房房
屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。合营企业能
够按照所取得的房屋销售收入缴纳营业税，而甲方在取得相应的利润或收入时未缴纳相应的
税金。在这种经营行为中，甲方不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲
方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，甲方在取得固定利润或从销售收入中按比例
提取的收时，发生了“转让无形资产”的行为。
（五）“拆一还一”回迁户未依成本价计税房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时，对原有住户普遍采用以建成后新房
等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优
惠价出售的方法（俗称“拆一还一，多增补价”）取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的
购房款，房地产开发企业仍能依预收帐款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接
视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。
（六）假代建、真开发：双方同时不缴纳税金开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实质为对方
（七）有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取
的代扣缴税费未按规定时间申报等。
二、房地产开发企业在财务核算中存在的问题
（一）隐匿收入方面
1.企业“预收账款”不及时结转收入，造成少缴各项税金及附加。一些企业的财务人员
将预收的定金长期挂账，不及时结转收入，认为只要不给购房人开具正式的发票，不将预收
帐款结转到销售收入中就可以不缴纳营业税。致使“预收帐款”结转销售收入的时间滞后，
通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务
发生时间。
2.有的企业将预收房款记入“其他应付款”，从而隐瞒收入，部分企业将向业主收取的“代
办费”、“手续费”、“车位费”等相关收费记入“其他业务收入”，未缴纳相应税金。
3.提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但
该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所
以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难
度。
4.以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料
款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。
5.将自行开发的房产用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵
偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时未按规定视同销
售房地产，取得其收入未按规定申报缴纳税费。
(二)虚增成本方面
1.利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地(本文来自：wwW.xIAocAofaNwEn.com 小 草范 文 网:房地产企业考察报告)产企业结转销售成本的方法是以每平米的
单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发
项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各
项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。
一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达
到少缴企业所得税的目的。
2.支付工程款、材料款未取得国家规定的发票，加大成本支出少缴税款。
3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入
“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。同时少缴或迟缴房产税、土地使用税。
4.企业管理人员的私家车，在企业列支并计提折旧，虚列成本，少缴企业所得税；
5.企业将预缴的土地增值税一次性计入当期损益，虚增当期成本，造成少缴企业所得税。
(三)超标准列支费用
1.利息支出问题。（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，
利息支出较多。部分企业财务处理未将其予以资本化，而作为财务费用全部直接在税前扣除，
影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。（2）高利率融资。存在的问题主要有：在企业内部
进行集资，超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；在支付给职工利息时，有未按规定
代扣代缴个 人所得税的行为。
2.销售费用列支问题（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管
理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造
成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。（2）虚增代理费用。由于对销售代理费提
取比例税法尚无明确规定，各代理公司收取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代
理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代
理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、
业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明
细科目的账载金额。
(四)其它问题：
1.发票管理问题: 该行业大多数企业都存在未按规定开具、取得发票的行为。
2.印花税问题：少数企业存在合同及实收资本未贴印花问题。
3.不设置帐务，特别是挂靠企业。因为目前很多房地产开发企业都是私营经济性质，有
的根本没有设置帐务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售（预售）时才临时安排开票的
收款人员，致使税务机关无帐可查。或者虽设置了帐务，但不齐全，也不规范。有一部分房
地产开发企业，虽然设置了帐务，但科目不全，核算不准确，会计人员多是家庭成员，财务
会计水平较低，基本上只将销售（预售）收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进行
核算，致使所得税检查无从入手。
4.土地增值税的清算问题。为了不缴或少缴土地增值税，一些房地产开发企业采取各种手段规避土地增值税。有的
房地产开发企业将全部成本和费用都放在清算税款的房地产扣除项目中，对于未销售完的房
地产，不进行成本和费用的分摊；也有的房地产开发企业将具有产权的会所、地下车位等的
成本也在清算税款的项目中列支。有的房地产开发企业对综合类房地产项目，如纳税人既开
发普通住宅又开发底层商业用房的，在清算税款时不按项目细类分别核算，而是全部按照普
通住宅对待，以偷逃土地增值税。由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发的时间跨度长，开发成本大，有的
房地产开发企业虚列房地产的扣除项目金额，有的企业对开发成本费用进行不同项目间的分
开核算，有的企业甚至存在凭证造假现象。
三、对房地产开发企业税务稽查的几点建议：
(一)在稽查前对房地产开发企业进行全面了解掌握
1.在对房地产开发企业进行稽查之前，应该充分了解企业的基本情况： 其中主要包括：该企业的业务性质、经营规模、经营方式、组织机构和经营情况；财务
会计机构及其工作组织；以前年度接受审计和税务检查的情况；企业的内部控制制度和财务
管理制度；公司的重要会计政策的选择；企业会计销售收入的确认时限；企业销售成本的计
算方法等。
2.要求企业提供一些与项目基本信息有关的证件资料 税务稽查前期工作中需要企业提
供的政府部门的批件包括以下方面：⑴建委的立项批复⑵建设部颁发的建设用地规划许可证
⑶城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同⑷国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使
用证⑸土地开发协议及补充协议（通过协议了解列支拆迁费和开发费的依据）⑹城市规划管
理局建设用地许可证、建设工程规划许可证（7）建委颁发的施工许可证⑺企业与施工企业的
施工合同，了解企业的建安工程支出⑻规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁
发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）⑼房地产管理局测绘队颁发的测绘
明细等登记表⑽房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及
销售产权的依据⑾房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据⑿企
业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。
3.实地观察了解企业的建设项目相关情况 检查人员要到建设项目现场实地巡视项目的进展情况；要注意到企业的销售部、工程部、
预算部、财务部、人力资源部、档案等部门实地观察了解企业各部门的职责及彼此之间的相
篇三：地产公司考察报告
篇一：某房地产公司考察报告
某房地产公司考察报告
根据年初计划安排，为进一步开阔视野、拓展思路、寻找差距，学习借鉴其他城市的开发建设理念，提高济宁房地产的开发水平，市房协于2014年4月12日至15日组织了部分会员单位的主要负责人、项目经理，在市建委副主任马建国的带领下对北京、天津、沈阳、大连等4个城市的15个小区进行了观摩考察。此次考察过程中，市房协秘书处还与天津、沈阳、大连等地的房协进行了深入交流，学习了他们在协会工作方面的一些先进经验与做法，探讨了协会今后的运作模式及发展思路，受益良多，取得了较好的成果，现将有关情况报告如下：
一、考察概况
此次主要考察了北京的雅世合金公寓、金隅山墅、星河湾，天津的柴楼庄园、美域、星耀五洲、天津滨海新区，沈阳的唯美品格、河畔新城、万科城，大连的第五郡、小平岛海御、万科溪之谷、大连明珠、万科魅力之城、明秀山庄。
1、雅世合金公寓
雅世合金公寓1：60沙盘
雅世合金公寓由雅世集团投资、北京新岁丰臵业有限公司开发建设，今年通过了“百年住居示范工程项目认证”考评，并获此殊荣。雅世合金公寓2.2万平方米，总建筑面积7.8万平方米，容积率2.2。该项目最大的创新亮点，在于“小户型里的大空间”的设计，是由中国建筑设计研究院国家住宅工程中心和日本市浦建筑设计事务所强强联手，打造出紧凑而多变的居住空间，创造了小户型、多功能的精品建筑。
雅世合金公寓所采用的部分先进技术
整体规划上，雅世?合金公寓通过一横两纵四院总体整合，以复合性街区，创造出居住、活动、娱乐混合型的都市空间。景观设计上，充分汲取亚洲园林智慧，打造独具匠心的禅意园林——在围合的空间中打造汀步、绿丘、林荫、裂岩四大景观院落。技术上，采用了住宅的结构体s（skeleton）和居住填充体i（infill）居住体系十项先进技术——管线与结构墙体分离系统、干式采暖系统、集中管道井系统、同层排水系统、无负压供水系统、内保温系统、负压式新风系统、烟气直排系统等。
丰富的空间应用系统，包括dk（对面）餐厨系统、三分离卫浴系统、居室分离系统，独立玄关系统，完全收纳系统，家务空间系统等，通过对小户型空间的充分设计满足家庭对大空间的需求，也让一套房能够适应一个家庭变化成长的各个阶段的需求。为了配合这样的空间设计，该项目建筑部品和建筑技术上充分汲取亚洲先进集成住宅优势，通过管线墙体全分离技术、24小时通风换气技术、中央空调、干式地暖技术、同层排水、废气直排技术、污废分流，中水回用技术等数十项新技术系统的采用，实现建筑的百年耐用、可变和安全。2、金隅山墅 金隅山墅项目总体规划
车库入口
楼体外观
厨房设计
车位设计
内部空间设计
由北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发，位于海淀区，西四环与西五环之间，地处田村山麓，环境优美，是少有的城市山景住宅。该项目占地面积10.5万平方米，总建筑面积13.28万平方米，分一二期开发，一期占地面积6.2万平方米，建筑面积约为6万平米，主要以联排和叠拼别墅为主，户型上都是低密度大户型。联排面积在225㎡-270㎡之间，每一户都享有地下室、露台的私密空间。叠拼别墅面积为210㎡-220㎡，户型设计合理，下层环绕入户花园、上层可透过露台观景，成为连接室内、外空间的自然过渡。产品设计有机结合了自然
和人文特点，设计细致入微，7.8米面宽，让居住者能充分地享受到****。
3、星河湾
小区绿化
由星河湾地产投资、北京富华园房地产开发有限公司开发建设，属于高档住宅小区。该项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，占地面积34.7万平方米，总建筑面积约60万平方米。项目北临106.7万平方米森林公园，东傍133万平方米的绿化隔离带。项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，体现了建筑的错落之美。 园区内的珍稀植物丰富多样。共有乔木50多个品种，还种植了多种灌木、地被植物及水生植物。为保证自然更替绿色，植物配植采用平坡结合、乔灌结合及花草结合的手法，既丰富了植物的层次又达到扩大绿化面积的效果，同时采用常绿植物及落叶植物营造了四季景观，让业主足不出门坐享四季景观。星河湾以黄蜡石为主要园林景观用石。黄蜡石质地细腻、石料表面光洁度好，油润感强，外观色泽艳丽，最具特色的是富含玛瑙玉质纹，布于环境中，园林质朴自然的气息能达到双事半功倍的效果。
小区水系景观
设计上，星河湾自然山水庭园，结合静态、动态水景，顺应地形特点，巧妙的运用了“对景”、“借景”、“障景”以中国古典园林于咫尺之地体现大自然山水之美的造园手法，利用丰富的差异性园林语言。在起伏跌宕的山势中，生气盎然的乔林灌丛间，极其自然地串引溪流、跌泉等活水体系，山为水用，木为林用。星河湾建筑南北均为水面环绕，形成水中楼阁的特色。 楼体外观
精装修方面，星河湾以独有的整体设计理念，创造出更为实用与人性化的全精装品质，用材均为世界顶级品牌。多种户型与现代简约风格、现代古典的artdeco风格、现代经典风格等多种精装风格，将高档社区独有的空间气度，发挥到了极至。内部装修
4、柴楼庄园
柴楼庄园总体规划
卫生间设计
柴楼庄园住宅区由天津双发房产建设开发有限公司开发，坐落于天津市北辰区双街镇柴楼村原址，是天津市“十一五”规划中“新家园”建设的所在地，是天津市小城镇建设示范项目之一，列为北辰区政府确定的环境立区战略重点项目工程。柴楼庄园项目占地总面积22万平方米，总建筑面积70万平方米，全部住宅由60幢点式高层楼宇组成，并辅以规模化商业等配套设施，是天津市首个全部以现代化高层住宅楼组成的小城镇。
客厅设计
厨房设计
柴楼庄园项目凸显环境生态、交通方便、配套齐全、布局合理、精装舒适五大亮点。项目位于享有黄金走廊之称的京津公路西侧，紧靠近外环线，距市中心仅10余公里。建在柴楼庄园内的公交客运中心站工程，占地1万平方米，建有0.2万平方米的客运大楼，预计有10余条公交线路通达北辰各镇、市中心区、武清杨村等地。项目留有规模庞大的商业用房，将陆续引入一批超市、餐饮、娱乐、金融等行业，形成配套齐全的社区服务设施网络，知名的集贤大酒店现已进驻。规划“以人为本”设计，使每套住宅采光通透；从60平方米到200平方米，从一室、两室、三室到四室，多种户型应有尽有。小区内30篇二：房地产企业调研报告 房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议
几年来我市地房地产业发展得如火如荼，尤其河东新城的拉动影响，房价更始是一路上涨，尽管国家采取宏观调控政策，仍然抑制不住房价的上扬，销售形势一片大好。然而，很多房地产开发企业的财务报表严重亏损，这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。为了规范房地产开发企业的征收管理，辽阳市地税局稽查局近几年每年都安排对辖区内的房地产开发企业进
行专项检查。现对稽查中发现存在的问题及税务稽查的几点建议分析如下：
一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问题
（一）合作建房之一：“以房换地”双方均未纳税
以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。
房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计帐簿核算，房地产开发企业只依据实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳营业税，形成偷逃税款。实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此双方都未按规定缴纳税款。
（二）合作建房之二：以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，双方均未纳税
土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若干年，房地产开发公司投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归还土地所有权人。在这一经营过程中，双方没有货币结算，也因此忽略了税金问题。实际上开发公司是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，土地所有权人是以出租土地使用权为代价换取建筑物。土地所有权人发生了出租土地使用权的行为，乙方发生了销售不动产的行为。这一经营过程中，合作双方均未缴纳相应的税款。
（三）合作建房之三：按一定比例参与分配房屋，双方均未纳税
在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业。房屋建成后双方按一定比例分配房屋，在此经营过程中，合作双方也未进行货币结算，在分得房屋后将房屋进行销售而未按规定纳税。在此经营行为中，未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。首先甲方向合营企业转让的土地，发生了“转让无形资产”行为，而对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则发生了“销售不动产”行为，因此合作双方都未按规定缴纳税款。
（四）合作建房之四：按一定比例参与收入分配，取得利润未纳税
在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。合营企业能够按照所取得的房屋销售收入缴纳营业税，而甲方在取得相应的利润或收入时未缴纳相应的税金。在这种经营行为中，甲方不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，甲方在取得固定利润或从销售收入中按比例提取的收时，发生了“转让无形资产”的行为。
（五）“拆一还一”回迁户未依成本价计税
房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时，对原有住户普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法（俗称“拆一还一，多增补价”）取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的购房款，房地产开发企业仍能依预收帐款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。
（六）假代建、真开发：双方同时不缴纳税金
开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实质为对方
（七）有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。
二、房地产开发企业在财务核算中存在的问题
（一）隐匿收入方面
1.企业“预收账款”不及时结转收入，造成少缴各项税金及附加。一些企业的财务人员将预收的定金长期挂账，不及时结转收入，认为只要不给购房人开具正式的发票，不将预收帐款结转到销售收入中就可以不缴纳营业税。致使“预收帐款”结转销售收入的时间滞后，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间。2.有的企业将预收房款记入“其他应付款”，从而隐瞒收入，部分企业将向业主收取的“代办费”、“手续费”、“车位费”等相关收费记入“其他业务收入”，未缴纳相应税金。
3.提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。
4.以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。
5.将自行开发的房产用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时未按规定视同销售房地产，取得其收入未按规定申报缴纳税费。
(二)虚增成本方面
1.利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
2.支付工程款、材料款未取得国家规定的发票，加大成本支出少缴税款。
3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。同时少缴或迟缴房产税、土地使用税。
4.企业管理人员的私家车，在企业列支并计提折旧，虚列成本，少缴企业所得税；
5.企业将预缴的土地增值税一次性计入当期损益，虚增当期成本，造成少缴企业所得税。
(三)超标准列支费用
1.利息支出问题。（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理未将其予以资本化，而作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。（2）高利率融资。存在的问题主要有：在企业内部进行集资，超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；在支付给职工利息时，有未按规定代扣代缴个人所得税的行为。
2.销售费用列支问题（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。（2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司收取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
(四)其它问题：
1.发票管理问题: 该行业大多数企业都存在未按规定开具、取得发票的行为。
2.印花税问题：少数企业存在合同及实收资本未贴印花问题。
3.不设置帐务，特别是挂靠企业。因为目前很多房地产开发企业都是私营经济性质，有的根本没有设置帐务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售（预售）时才临时安排开票的收款人员，致使税务机关无帐可查。或者虽设置了帐务，但不齐全，也不规范。有一部分房地产开发企业，虽然设置了帐务，但科目不全，核算不准确，会计人员多是家庭成员，财务会计水平较低，基本上只将销售（预售）收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进行核算，致使所得税检查无从入手。
4.土地增值税的清算问题。
为了不缴或少缴土地增值税，一些房地产开发企业采取各种手段规避土地增值税。有的房地产开发企业将全部成本和费用都放在清算税款的房地产扣除项目中，对于未销售完的房地产，不进行成本和费用的分摊；也有的房地产开发企业将具有产权的会所、地下车位等的成本也在清算税款的项目中列支。有的房地产开发企业对综合类房地产项目，如纳税人既开发普通住宅又开发底层商业用房的，在清算税款时不按项目细类分别核算，而是全部按照普通住宅对待，以偷逃土地增值税。
由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发的时间跨度长，开发成本大，有的房地产开发企业虚列房地产的扣除项目金额，有的企业对开发成本费用进行不同项目间的分开核算，有的企业甚至存在凭证造假现象。
三、对房地产开发企业税务稽查的几点建议：(一)在稽查前对房地产开发企业进行全面了解掌握
1.在对房地产开发企业进行稽查之前，应该充分了解企业的基本情况：
其中主要包括：该企业的业务性质、经营规模、经营方式、组织机构和经营情况；财务会计机构及其工作组织；以前年度接受审计和税务检查的情况；企业的内部控制制度和财务管理制度；公司的重要会计政策的选择；企业会计销售收入的确认时限；企业销售成本的计算方法等。
2.要求企业提供一些与项目基本信息有关的证件资料 税务稽查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件包括以下方面：⑴建委的立项批复⑵建设部颁发的建设用地规划许可证⑶城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同⑷国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证⑸土地开发协议及补充协议（通过协议了解列支拆迁费和开发费的依据）⑹城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证（7）建委颁发的施工许可证⑺企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出⑻规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）⑼房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表⑽房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据⑾房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据⑿企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。
3.实地观察了解企业的建设项目相关情况
检查人员要到建设项目现场实地巡视项目的进展情况；要注意到企业的销售部、工程部、预算部、财务部、人力资源部、档案等部门实地观察了解企业各部门的职责及彼此之间的相关资料传递流程，掌握企业与财务信息有关的内部资料的传递和保存方式。
(二）检查房地产行业的方法及技巧：
1.把好收入关。
（1）结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收帐款”明细帐进行比对。
（2）根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销 售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。篇三：xx房地产公司运营管理部考察报告