篇一：担保信贷八大要素及二十五大主要风险点
信贷八大要素及二十五大主要风险点
笔者一直认为，要想做好信贷业务，对一些基础的问题要有清晰的了解。一般认为，信贷业务包含授信对象、金额、期限、利率、还款方式、还款来源、用途、担保方式等八个要素，清晰了解这八个要素是做好信贷业务的基础，接下来，本文将在介绍信贷本质、信贷八大要素的基础上，一并对与八大要素相关的主要风险点进行分析和介绍，希望能对您从事信贷业务有帮助。
一、信贷的本质
信贷有广义和狭义之分。广义的信贷是指以银行为中介、以存贷为主体的信用活动的总称，包括存款、贷款、结算、担保等业务。狭义的信贷通常指银行等信贷机构发放贷款的行为。本文仅从狭义的角度讨论信贷。
要想从事好信贷业务，需要对信贷有更深层次的了解，就信贷而言，究其本质，信贷是指将资金的使用权在一定期限内有偿让渡给其他人，并在贷款到期时收回资金本息以取得收益的行为，是资金使用权的一种有偿让渡。对信贷的通俗解释：用别人的钱办自己的事，用明天的钱办今天的事。
信贷业务本身是一种授信行为，从金融学的角度，信用包括履约意愿和履约能力两方面，信贷机构在办理信贷业务时需要对借款人的还款意愿和还款能力进行调
查和了解，并且需要在调查和了解的基础上进行评估，并根据评估情况决定是否对借款人授信以及授信的额度和期限。
二、信贷的八大要素及需要注意的主要风险点
一般认为，信贷业务包含授信对象、金额、期限、利率、还款方式、还款来源、用途、担保方式等八个要素。我们分别介绍如下：
要素1：贷款对象
向银行申请贷款的客户，必须满足贷款通则、三个办法一个指引、商业银行授信工作指引、商业银行法等的规定以及本机构对授信对象的基本要求。信贷机构一般将客户分为两类，第一类是公司类客户；第二类是自然人客户。
风险点1：为不具备主体资格或主体资格有瑕疵的借款人发放贷款
风险表现：
1、借款人没有《营业执照》、《事业单位法人证书》或《身份证明》，特殊行业没有《生产经营许可证》或《企业资质等级证书》；
2、借款人是法人分支机构但未经法人机构授权；
3、借款人不具备完全民事行为能力。
防控措施：
1、严格按规定对借款人主体资格进行调查，对企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户申请贷款的必须到工商部门或主管机关调查工商注册登记情况；
2、对自然人申请贷款的要调查是否具有完全民事行为能力；
3、核对法人代表和自然借款人身份证明；
4、合同无效后按照《合同法》及相关规则进行追责，以弥补损失；
风险点2：向国家限控行业发放贷款
风险表现：
贷款流向“五小”（浪费资源、技术落后、质量低劣、污染严重的小煤矿、小炼油、小水泥、小玻璃、小火电等）和两高一剩（高耗能、高污染及产能过剩）等国家限制、控制甚至淘汰类的行业。这类行业本身就对社会发展存在不良的影响，加上国家政策（如税收、财政等）的限制，很难有大的发展，甚至可能成为政府
直接勒令退出市场和破产关闭的对象，从而造成信贷机构不良贷款和呆账、坏账的出现。
防控措施：
1、信贷人员应在贷前审查中，对照产业目录对限制类、淘汰类等的规定，认真检查借款人的经营范围是否为国家限控行业，严格限制这类行业进入贷款程序，以防造成信贷机构的损失。做到以下“六不准”：
（1）不准向淘汰类和禁止类项目发放贷款；
（2）不准向环评不达标、环保记录差的企业发放贷款；
（3）不准向钢铁、铝冶炼、铜冶炼、铁合金等高耗能行业中属于限制类的新建项目和淘汰类项目发放贷款；
（4）不准向关停范围能耗高、污染重的小火电项目发放；
（5）不准向列入淘汰类的落后工艺技术、设备及产品发放。
2、核实借款用途是否用于限控行业。虽然有些企业在贷款审查时提交的材料表明确实符合贷款条件，但是在真正取得贷款后，却将贷款违规用于其他用途。这
就需要信贷机构加强贷后的风险管理，贷后对贷款企业进行定期和不定期的实地检查，以及财务报表等的检查，以获得贷款用途的真实信息；
3、实地调查，核实提供资料和生产经营情况的真伪；
4、对于违规人员要及时追责。
附1：2016整体信贷投向指引（仅供参考）
优先支持类：
（1）新能源、新一代信息技术、新材料、高端装备制造等具有较大发展潜力的战略新兴产业。
（2）文化创意、节能环保、医疗健康行业、航空航天、先进轨道交通装备、电子信息、现代农业、新能源汽车、国防科技、轻工纺织、石油化工、现代教育等国家重点支持项目。
（3）具有一定资源优势、技术优势、垄断特征，产品可替代程度低的环保型科技创新类行业。
篇二：工程合同要素
建设工程施工合同风险防范与控制
一、建设工程施工合同风险防范与控制
任何一个企业从设立、存续、发展一直到解散，风险无处不在。风险中的法律风险也是如此伴随着企业存续的每个阶段。
然而，我们在向企业提供诉讼、仲裁法律服务时，深深地感受到绝大多数企业很少在防范法律风险上下功夫，通常将律师、法律顾问当成消防员（代理打官司），要求他们完成“灭火”工作；而对于企业设立、合同签订、变更、履行以及解除、投融资、购并、员工聘用、解聘以及商业秘密保护等重要经营环节，不能主动邀请律师提前介入，结果出现这里刚“灭完火”，那边又“着了火”。如此一来，企业把精力不是放在经营和健康发展上，而是放在 疲于应对各类诉讼、仲裁案件上。
建筑施工企业的法律风险主要来源于项目经理部，项目经理部是施工企业最基本的生产经营单位；项目经理部的法律风险常常体现在建设工程施工合同，材料、设备采购合同的签订、履行以及劳动用工、劳务分包等各个方面。而贯穿在项目经理部承包经营活动始终的建筑工程承发包双方的权利义务关系，则主要是通过建设工程施工合同来确定的。由于建筑市场实行的是先定价后成交的期货交易，其远期交割
的特性决定了建筑行业的高风险性。因此，尽可能有效地防范和控制建设工程施工合同的法律风险是每个施工企业应该十分重视的问题。
本部分包括三个问题：
（一）建设工程施工合同风险的主要表现形式
（二）建设工程合同风险的分析和对策
（三）建设工程施工合同风险防范的措施
（一）建设工程施工合同风险的主要表现形式
建设工程施工合同风险的客观存在是由合同特殊性、合同履行的不稳定性、长期性、多样性、复杂性以及建筑工程的特点而决定的。 常见的建设工程合同风险分为三类：发包人（业主）资信的风险，外界环境的风险，工程本身涉及工程技术、工程承包价在履行中是赢利还是亏损、索赔和保险等方面的风险。
1．发包人（业主）的资信风险： 主要是指发包人能否按照合同约定履行自己的义务，包括发包人项目手续的合法性、业主能否按照合同约定支付工程进度款、工程结算款，发包人是否是项目的真正业主以及发包人既往履约情况等等。
2．外界环境的风险： 实际是建设工程合同的客观风险，包括天灾人祸以及市场波动、国家政策和法律的变化等。如钢材、商品混凝土、沥青等主要材料的市场价格变动；政府、
国家政策和法律发生变化等影响项目顺利实施。这些风险是法律法规、合同条件以及国际惯例规定，其风险责任是合同双方无法回避的，例如FIDIC条款规定工程变更在15%的合同金额的，承包商得不到补偿。索赔事件发生后的28天内，承包商须提出索赔意向通知等，因此，这类风险可归类为工程变更风险、市场价格风险、时效风险等。
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对承包人行使工程款优先权设置了一定限制的条件：（1）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；（2）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；（3）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
3．工程技术、经济索赔等方面的风险：
主要源于建设工程施工合同履行中有关工程本身而产生的风险，如工程技术变更引发的工程量的变化，业主违约导致的经济索赔等。 上述风险，业主常常会利用其有利的竞争地位和起草合同的便利条件，在合同中把相当一部分风险转嫁给承包人。主要表现有：合同存在单方面的约束性，不平衡的责权利条款，合同内缺少和有不完善的转移风险的担保、
索赔、保险等条款，缺少因第三方造成工期延误或经济损失的赔偿条款，缺少对发包人驻工地代表或监理工程师工作效率低或发出错误指令的制约条款等。
（二）建设工程合同风险的分析和对策
从建设施工合同形成、履行过程来分，建设工程合同风险分为三个方面：（1）参与投标取得合同资格；（2）通过合同谈判进行正式签约；（3）合同履行中的风险。 作为承包人，要充分利用有利于自己的因素，请教法律专业人士，力求使双方责权利关系平衡，没有苛刻的单方面约束性条件。
1．参与投标取得合同阶段
施工企业在投标前要深入了解发包人（业主）的资金信用、经营作风和签订合同应当具备的相应条件。了解的主要内容应包括有关设计的施工图，是否有计划部门立项文件、土地、规划、建设许可手续，应拆迁是否已到位，“三通一平”工作是否已到位等。从侧面调查了解业主资信情况，特别是该工程的资金到位率，如果是房地产开发单位最好应充分了解其以往工程招标签订的合同条款。 在投标过程中，对招标人的招标文件进行深入研究和全面分析，正确理解招标文件，具体地逐条地确定合同责任，吃透业主意图和要求，全面分析投标人须知，详细勘察施工现场实地，仔细研究审查图纸，认真复核工程量，分析合同条款，并与项目经理部
认真确定各个子项的单价和各项技术措施费用并制定投标策略，以减少合同签订后的风险。
有时业主会在未发中标通知书之前，提供条件苛刻的非示范文本合同草案，要求施工企业无条件全部接受，其合同条款往往把相当一部分风险转嫁给施工单位、缺乏对业主的权利限制性条款和对承包商保护性条款。由于此时施工企业所处的境地十分被动，因此要尽可能地了解各方面的可靠信息，坚持原则，运用政策法规尽可能修改完善，规避风险。
2．合同谈判及签约阶段
在取得建设工程合同资格后，施工企业应把主要精力转入到合同谈判签约阶段，其主要工作是对合同文本进行审查，结合工程实际情况进行合同风险分析，并采取相应对策以及最终签订有利的工程承包合同。
施工合同谈判前，承包人应明确专门的合同管理机构如经营处，负责施工合同的审阅，根据发包人提出的要求，逐条进行研究，实施监督、管理、控制。在合同实质性谈判阶段，谈判策略和技巧是极为重要的，应选择有合同谈判能力和有经验的人为主进行合同谈判。
通过合同谈判，使合同能体现双方的责权利关系平衡，尽量避免业主单方面苛刻的约束条件，并相应提出对业主的约束条件。虽然合同法赋予合同双方平等的法律地位和权力，
篇三：2015年合同法作业3
一、单项选择题（共 20 道试题，共 40 分。）
1. 张某与租赁公司签订小汽车借用合同，合同约定了租金和归还的期限。根据借用合同的特点，合同法理论上称其为（ B）。 A. 双务合同 B. 单务合同 C. 双边条约 D. 单边条约
2. 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止（D ）关系的协议。
A. 行政权利义务 B. 经济权利义务 C. 刑事权利义务D. 民事权利义务
3. 在大陆法系中常被称为是债法中的“帝王规则”的合同法的基本原则是（ C ）。
A. 公序良俗原则B. 公平原则C. 诚实信用原则 D. 公正原则
4. 下列各选项中，阐述正确的是（ C ）。
A. 逾期承诺原则上不发生承诺的效力，为新承诺 B. 逾期承诺原则上发生承诺的效力，为承诺
C. 逾期承诺为要约邀请 D. 逾期承诺原则上为效力待定的承诺
5. 甲公司与乙公司签订了一份书面合同，甲公司签字、盖章后邮寄给乙公司签字盖章。则该合同成立时间为（ D ）。
A. 甲乙公司达成合意时B. 甲公司签字盖章时C. 乙公司收到甲公司签字盖章的合同时D. 乙公司签字盖章时
6. 下列情形中属于效力待定合同的是（ A）。
A. 10周岁的少年出售劳力士金表给40岁的李某 B. 5周岁的儿童因发明创造而接受奖金
C. 成年人甲误将本为复制品的油画当成真品购买 D. 出租车司机借抢救重病人急需租车之机将车价提高10倍
7. 刘某为某农工商公司的采购员，刘某持该公司出具的采购农副产品的介绍信，与某供销社签订了一份购买100吨大米的购销合同。某供销社按照合同规定的日期发货后，被某农工商公司拒收，理由是只让刘某出外购买水产品，没让其采购大米。依照法律规定，刘某的行为（B ）。 A. 超越代理权限，合同无效 B. 代理行为有效，公司不得违约 C. 擅自作主，个人应承担责任，公司不承担责任 D. 刘某和公司负连带责任
8. 现代合同法中，合同法律制度的核心以及合同法律约束力最集中的体现是（C ）。
A. 合同订立B. 合同成立 C. 合同效力 D. 合同履行
9. 合同当事人对合同履行地点没有约定或约定不明确的，事后未达成协议的，则( A )。
A. 给付货币的，在接受货币一方所在地履行 B. 交付不动产的，在交付不动产一方所在地履行
C. 交付动产的，在动产所在地履行D. 不作为债务在债务人所在地履行
10. 下列各选项中不属于物的担保方式的有（ C ）。 A. 保证B. 抵押C. 质押D. 留置
11. 在代位权诉讼中，债权人胜诉的，诉讼费由（ C ）。
A. 债务人负担 B. 债权人负担C. 次债务人负担 D. 保证人负担
12. 下列各选项中不受债权转让限制的是（ C ）。
A. 陈某享有的请某作者为其代笔撰写回忆录的债权 B. 张某所享有的获得退休金的债权
C. 赵某所享有的继承其父母遗产的债权D. 孙某所享有的诉某公司侵害其健康而产生的精神损害赔偿请求权
13. .甲将其收藏的一幅某画家遗作卖给乙，价金5万元。甲将价金债权转让给丙并通知了乙。履行期届满前，该遗作灭失，则乙（ A）。
A. 可以解除合同并拒绝丙(转载自：www.xiaocaOfaNWen.com 小草 范 文 网:担保合同的要素)的给付请求 B. 可以对甲主张解除合同，但不得拒绝丙的给付请求
C. 不得解除合同并不得拒绝丙的给付请求D. 不得解除合同但可以拒绝丙的给付请求
14. 债权人提存物领取权的除斥期间是（ D ）。 A. 1年 B. 2年 C. 3年 D. 5年
15. 我国合同法关于违约责任的归责原则实际上采取的是（D ）。
A. 总则中的严格责任立法模式 B. 分则中的过错责任立法模式
C. 过错推定责任立法模式 D. 总则中的严格责任与分则中的过错责任相结合的立法模式
16. 根据《合同法》规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为（ C ）。
A. 签订合同之时 B. 履行时间 C. 交付时间D. 占有之时
17. 下列关于融资租赁合同的说法中，不正确的是（B ）。
A. 承租人不履行占有租赁物期间的维修义务 B. 融资租赁合同的出租人对租赁物不负瑕疵担保责任
C. 承租人破产的，租赁物应列入破产财产 D. 租赁期限届满，承租人取得租赁物的所有权
18. 贾某因装修房屋，把一批古书交朋友王某代为保管，王某将古书置于床下。一日，王某楼上一户家水管被冻裂，水流至王某家，致贾某的古书严重受损。下列各选项中说法正确的是（ D）。
A. 王某具有过失，应负全部赔偿责任 B. 王某具有过失，应给予适当赔偿
C. 此事对王某而言属于不可抗力，王某不应赔偿D. 王某系无偿保管且无重大过失，不应赔偿
19. 委托开发完成的发明创造，除当事人另有约定的以外，申请专利的权利属于（ A）。
A. 研究开发人所有 B. 委托开发人所有 C. 研究开发人与委托开发人共同所有 D. 国家所有
二、多项选择题（共 20 道试题，共 40 分。）
1. 合同是当事人意思表示一致的协议。合同必须包含的要素有（ ACD）。
A. 必须有两个以上的当事人B. 当事人之间必须有隶属关系C. 必须相互作出意思表示D. 各个意思表示是一致的
2. 丰起商场给张某无偿保管一辆自行车；张某借给李某500元钱不要利息；李某把2万元柑桔交给铁路部门运输；铁路部找木器加工厂加工制作100条长椅，关于以上四种合同的说法中，正确的有（ AB ）。
A. 第一个合同是实践合同 B. 第二个合同是实践合同 C. 第三个合同是实践合同 D. 第四个合同是实践合同
3. 下列选项中属于合同法基本原则特征的有（CD ）。 A. 确定性B. 特定性C. 一般规范性D. 不确定性
4. 下面言辞属于要约的有（ BD ）。
A. 甲告知一直想购买其邮票的乙“我正考虑是否要将这张邮票卖给你”
B. 某建筑公司发传真给某水泥厂说“请速运20吨150型号水泥来我司”
C. 某大学生在各学生宿舍散发了销售传单，上面写着“面值100、50、30元的电话卡9折优惠，如需要请电话联系”并附了电话号码
D. 赵某一直想购买郭某的一幅字画，一日二人饮醉，赵某再次提要求，郭某便说“好，你拿30万来，这副画就归你”
5. 甲公司向乙公司发出要约，欲向其出售一批货物。要约发出后，甲公司因进货渠道发生困难而欲撤回要约。甲公司撤回要约的通知应当（ AC）。
A. 在要约到达乙公司之前到达乙公司 B. 在乙公司发出承诺之前到达乙公司
C. 与要约同时到达乙公司 D. 在乙公司发出承诺的同时到达乙公司
6. 作为条件的事实必须具备的要件有（ ABCD ）。
A. 必须是将来的事实B. 必须是不确定的事实C. 必须是当事人约定的事实 D. 必须是合法的事实
7. 构成欺诈应当符合的构成要件有（ABC ）。 A. 须有欺诈行为 B. 须欺诈人有欺诈的故意
C. 须相对人因欺诈而陷于错误 D. 须受欺诈人基于错误而与欺诈人订立合同
8. 合同的履行原则有（ BC）。 A. 全面履行原则 B. 实际履行原则 C. 协助履行原则 D. 经济合理原则
9. 合同规定甲公司应当在8月30日向乙公司交付一批货物。8月15日，甲公司把货物运送到乙公司。此时乙公司有权（AC）。 A. 拒绝接收货物 B. 不接收货物并要求对方承担违约责任 C. 接收货物并要求对方承担违约责任
D. 接收货物并要求对方支付增加的费用
10. 甲方与乙方签订买卖合同，丙方为乙方提供保证担保。对此，下列各选项中说法正确的有（ BCD ）。
A. 在主从法律关系中，债权人甲方享有债务人的履行抗辩权 B. 债权人甲方和债务人乙方享有履行抗辩权
C. 一般保证的保证人享有先诉抗辩权D. 连带责任保证中，主债务不履行时保证人不享有先诉抗辩权
11. 根据《担保法》的规定，当事人对保证范围未约定或约定不明确的，保证范围包括（ ABCD ）。
A. 主债权及其利息 B. 违约金 C. 损害赔偿金 D. 实现债权的费用
12. 按照我国《合同法》的规定，企业合并时，原已订立的合同作如下处理（ ABCD ）。
A. 合并后的企业成为原企业债权债务关系的新当事人，享有权利并承担义务
B. 企业合并后，原企业的债权债务移转于新企业，不须征得相对人的同意
C. 如果被合并的是一个企业的一部分，在一定期间内，原企业与吸收企业应当对原企业的债务负连带责任
D. 如果被合并的是一个企业的一部分，原企业享有的债权或负担的债务，由原企业和吸收企业确定分担的方式和比例，并须通知相对人
13. 甲与乙签订销售空调100台的合同，但当甲向乙交付时，乙以空调市场疲软为由，拒绝受领，要求甲返还货款。下列说法正确的有（ AC ）。
A. 甲可以向有关部门提存这批空调
B. 空调在向当地公证机关提存后，因遇火灾，烧毁5台，其损失应由甲承担
C. 提存费用应由乙支付
D. 若自提存之日起5年内乙不领取空调，则归甲所有
14. 明示预期违约的构成必须具备的要件有（ ABCD ）。
A. 必须发生在合同有效成立后至合同约定的履行期届满前这段时间内
B. 当事人明确、肯定的作出将不履行义务的意思表示
C. 当事人表示的不履行必须是不履行合同主要义务 D. 须不履行无正当事由
15. 根据合同订立的方式不同，可以将买卖合同分为（CD）。
A. 即时买卖合同
B. 非即时买卖合同
C. 竞争性买卖合同
D. 非竞争性买卖合同
16. 因租赁合同承租方维修保养不当造成租用财产损坏、灭失的，适用的民事责任承担方式有（ CD ）。
A. 支付违约金 B. 停止侵害 C. 恢复原状 D. 赔偿损失
17. 张某乘坐长途车，下列各选项中说法正确的有（ ACD ）。
A. 从高层卧铺摔下受伤，承运人有尽力救助义务 B. 钱包丢失，承运人有赔偿责任
C. 因急刹车被碰伤，承运人有赔偿责任 D. 托运的行李丢失，承运人应当赔偿
18. 甲公司欲购买一批钢材，委托乙提供媒介服务，后在乙的撮合下，甲公司与丙公司顺利签订了钢材买卖合同。双方对乙的工作都很满意，但在对乙的报酬和费用支出由谁承担的问题上发生了争议。关于该问题，以下各选项中表述正确的有（ AD ）。
A. 报酬应由甲、丙平均分担B. 居间费用应由甲、丙连带负责
C. 居间费用应由甲、丙平均分担 D. 居间费用应由乙自负
19. 甲研究所与刘某签订了一份技术开发合同，约定由刘某为甲研究所开发一套软件。3个月后，刘某按约定交付了技术成果，甲研究所未按约定支付报酬。由于没有约定技术成果的归属，双方发生争执。下列各选项中说法正确的有（BCD ）。 A. 申请专利的权利属于刘某，但刘某无权获得报酬 B. 申请专利的权利属于刘某，且刘某有权获得约定的报酬 C. 如果刘某转让专利申请权，甲研究所享有以同等条件优先受让的权利
D. 如果刘某取得专利权，甲研究所可以免费实施该专利
20. 我国《合同法》规定，技术转让合同有（ ABCD ）。
A. 专利权转让合同 B. 专利申请权转让合同 C. 技术秘密转让合同 D. 专利实施许可合同
三、案例分析题（共 1 道试题，共 20 分。）
A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。 B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费5000元。A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。汪某不知该房已经卖给丁某的事实。汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。
请分析：
1．若B公司延期交付工程半个月，A公司以此提起仲裁，要求支付合同总标的额20%即1200万元违约金，你作为B公司的律师，拟提出何种请求以维护B公司的利益？依据是什么？
2．对于陈某的损失，应由谁承担责任？如何承担责任？为什么？
3．对于陈某的赔偿，应当适用何种归责原则？依据是什么？
4．对于乙公司的保证责任，其性质应如何认定？理由是什么？
5．若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？
6．丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持？为什么？
7．汪某现欲退还房屋，要回房款。你作为汪某的代理人，拟提出何种请求维护汪某的利益？依据是什么？
8．如果A公司不能向B公司支付工程款，B公司可对A公司提出什么请求？
答案：1.请求仲裁机构减少违约金。 根据《合同法》第114条第2款，违约金为预先确定的违约损害赔偿数额，如果约定的违约金数额低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加或减少。
2.应当由丙建筑公司承担责任。因刘某系丙公司的雇员，其在执行雇主指令（或执行工作任务）中致人损害由雇主承担
责任。由于丙公司系合伙企业，故由张、李、王实际承担连带赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第8条第1款规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人以及工作人员，在执行职务中致人损害的，依照民法通则第一百二十一条的规定，由该法人或者其他组织承担民事责任。上述人员实施与职务无关的行为致人损害的。应当由行为人承担赔偿责任。”3.应当适用过错推定原则。《民法通则》第125条规定：“在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。”
4.乙公司的保证责任性质属于连带责任保证。保证责任根据保证人承担责任的方式，可以分为一般保证和透带保证。当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《担保法》第19条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”
5．甲银行行使抵押权的权利标的是A公司建设用地使用权。甲银行应请求人民法院将A公司建设用地使用权及A公司尚未销售的商品房一并处分，但对于处分新建商品房所得的价款，甲银行无权优先受偿。《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人元权优先受偿。” 6．丁的主张不应得到支持。因为A公司已经将房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某，不动产以登记作为物权变动的依据，汪某已经取得该房屋的所有权。A公司对该房屋不享有所有权，不能再将该房屋交付给丁某。根据《物权法》第17条规定，汪某经登记已取得该房屋的产权证。享有对该房屋的所有权。
7.请求解除合同，因为A公司构成严重违约，房屋无法居住，不能实行合同目的。 房屋出卖人交付的房屋存在质量问题严重影响买受人正常居住使用的，应属于因违约行为导致合同目的不能实现的情形，根据《合同法》第94条的规定，当事人一方有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据《合同法》第97条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
8．A公司与B公司之间存在建设工程合同，A公司违约不支付工程款，B公司有权向A公司主张违约责任。同时，根据《合同法》第286条规定，B公司可向A公司对建设工程主张优先权。