篇一：房地产市场调研报告的写作方法
房地产市场调研报告的写作方法
市场调研作为一种研究手段，已经被广泛的应用到各行各业，与房地产相结合的市场调研则是一种全新的研究方法，为房地产开发定位提供相关的依据。如何将调研结果清晰明了的表现出来？这就要求撰写的市场调研报告有明确的主题，清晰的条理，和简捷的表现形式。 当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们首先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系？什么样的方式来表达数据的涵义？
报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。
关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了”。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。
在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。 使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单科、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据？首先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。
通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢？这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。
这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是，制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。
既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用；在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右；而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。
在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身；在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨
认；在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据标识。
在我们进行过程中，请记住：选择和使用图表不是一个绝对精确的科学，所以你会注意到一些比较自由的限定词，如：总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计出最好的图表。另外，要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形，还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式，使其不致太过单一。 一份合格而优秀的报告，应该有非常明确、清晰的构架，简洁、清晰的数据分析结果，其中的含义是需要在实际工作过程中去体会，自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话，还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断，当然一定要保持中立的态度，不要加入自己的主观意见。另外，通常的市场调研报告都会有一个固定的模式，我们应该根据不同项目的不同需要，对报告的形式、风格加以调整，使市场调研报告能够有更丰富的内涵。
一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。
二、房地产市场调研的作用
（1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；
（2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；
（3
）有利于企业制订正确的营销策略；
（4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。
（一）宏观投资环境调查
（二）城市房地产市场概况
（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研
（四）项目基本状况调查
（五）项目所在区域市场状况
（六）项目开发策略建议
（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研
四、 宏观投资环境调查
1、政治环境
政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
2、经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。
3、社会文化环境
居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
4、政治环境
五、城市房地产市场概况
1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；
2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；
3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；
4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
5、三级市场交易情况；
6、当地房地产业相关政策法规。
六、目标客户群消费行为与市场需求容量调研
1、消费者行为调研
2、市场需求容量调研
消费者行为调研
消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。
市场需求容量调研
需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。
七、商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：
（1）城市人口、家庭数量及变化趋势；
（2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；
（3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；
（4）居民日常消费支出水平与消费结构；
（5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。
八、项目基本状况调查
宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；
九、项目所在区域市场状况
项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。
十、项目开发策略建议
1、市场细分与目标市场调研；
2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；
3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。
十一、营销策划和销售执行阶段的市场调研
1、宏观经济环境研究
2、 市场供需与竞争对手动态调研
3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；
4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；
5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。
十二、房地产市场调研程序
（一）调研准备阶段
（二）正式调研阶段
（三）结果处理阶段
调研准备阶段
1、确定调研目标
2、初步情况分析
3、制定调研计划
正式调研阶段
1、确定资料来源
2、确定资料收集方法
3、调查表及调查问卷设计
4、抽样调查
5、现场实地调查
结果处理阶段
1、资料整理分析
2、编写调研报告
房地产市场调研方法
（一）调研方法
1、全面调查法
2、重点调查法
3、抽样调查法
（二）资料收集方法
1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集 ①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源
二手资料的收集程序
首先应确定需要什么资料。
第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。
第三步工作是从企业外部进行搜寻。
第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。 最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料
二手资料的来源
1、内部来源：
本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。
篇二：房地产市场调查的内容、方式和注意事项
房地产市场调查的主要内容
房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。
（1） 房地产市场环境调查。
1． 政治法律环境调查
（1） 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。
（2） 有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
（3） 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
2． 经济环境调查
（1） 国家、地区或城市的经济特性，
（2） 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
（3） 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
（4） 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
（5） 国民经济产业结构和主导产业。
（6） 居民收入水平、消费结构和消费水平。
（7） 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。
（8） 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
（9） 财政收支。 对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。这部分可以参考“房地产市场调查”一章。
3． 社区环境调查。
社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
（1） 房地产市场需求和消费行为调查
1． 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
2． 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。
3． 需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。
4． 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
（3） 房地产产品调查。
1． 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。
2． 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
3． 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。 “
4． 本企业产品的销售潜力及市场占有率。 5． 建筑设计及施工企业的有关情况。
（4） 房地产价格调查。
1． 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
2． 房地产市场供求情况的变化经趋势。
3． 房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。
4． 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。
5． 国际、国内相关房地产市场的价格。
6． 开发个案所在城市及街区房地产市场价格。
7． 价格变动后消费者和开发商的反应。
（5） 房地产促销调查。
1． 房地产广告的时空分布及广告效果测定。
2． 房地产广告媒体使用情况的调查。
3． 房地产广告预算与代理公司调查。
4． 人员促销的配备状况。
5． 各种公关活动对租售绩效的影响。
6． 各种营业推广活动的租售绩效。
（6） 房地产营销渠道调查。
1． 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
2． 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
3． 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。
4． 房地产租售客户对租售代理商的评价。
（7） 房地产市场竞争情况调查。
市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括：
1． 竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。
2． 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与
分析。
3． 对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。
4． 对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。
5． 对竞争对手销售渠道使用情况的调查和分析。
6． 对未来竞争情况的分析与估计等。
7． 整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企
业和竞争者的市场占有率。
8． 竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。
第二节 调查方法与条件
1、 调查方法
市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。下面简要分析每一种调查方法特征。
（1） 按调查对象划分。
1． 全面普查。全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。可以说对市场
进行全面普查，可能获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。如果把一个城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后，对房地产开发将是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。
2． 重点调查。重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。采用这种调查方式，由于被调查的对象数目不多，可以用较少的人力、物力、财力，在很短时期内完成。如调查高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调查对象，往往这些大户对住宅需求量，对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。当然由于所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度重视，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。例如：国家加强了宏观调控，一些房地产公司贷款受到限制，资金不足，开工不正常，水泥等材料需求量急剧减少。在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对调查结果认真分析，只有这样的市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的根据。
3． 随机抽样。随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出一定概率下总体的情况。随机抽样在市场调查中占有重要地位，在实际工作中应用很广泛。随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况。它又可以分为三种：一是简单随机抽样，即整体中所有个体都有相等的机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体中所有个体都有相等的机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组织（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本；三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽样是将部分作为样本。分群抽样与分层抽样是有区别的：分群抽样是将样本总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相同，然后将每个群体进行随机抽样，这样每个群体内部存在性质不同的样本；而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类间是有差别的，而每一类则是由性质相同的样本构成的。
4． 非随机抽样法。非随机抽样法是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确定某个标准，然后再选取样本数。这样每个样本被选择的机会并不是相等的，非随机抽样也分为三种具体方法。
（1） 就便抽样。
也称为随意抽样调查法，即市场调查人员根据最方便的时间、地点任意选择样本，如在街头任意找一些行人询问其以其对某产品的看法和印象。这在商圈调查中是常用的方法。
（2） 判断抽样。
即通过市场调查人员，根据自己的以往经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方法。当样本数目不多，样本间的差异又较为明显时，采用此方法能起到一定效果。
（3） 配额抽样。
即市场调查人员通过一些控制特征，将样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。例如某房地产公司需要调查消费者购买房屋的潜力，特别要了解中、低收入的消费者购房的欲望，以便使企业把握机遇，做好投资的准备。现根据收入与年龄将消费者进行分，按收入分为高、中、低档，年龄根据中国国情划定为27岁以下和28岁—35岁、36岁—55岁、55岁以上四组，调查人数为300人，在对每个标准分配不同比例后，得出每个类别的样数。详见表41 表41 不同年龄收入情况（%）
（2） 按照调查方法划分。
1． 访问法。
这是最常用的市场调查方法。科学设计调查表，有效地运用个人访问技巧是此方法成功的关键。
（1） 设计调查表。
调查表要反映决策的思想，是营销部门最关心、最想得到的重要信息来源之一。因此要想搞好调查，就必须设计好调查表。 设计调查表的步骤：
一是根据整个研究计划的目的，明确列出调查表所需收集的信息是什么。例如对房地产公司来说，它需要得到在它所投资的地区消费者对购房的兴趣、消费者的收入以及购房的承受能力，还有消费者对住房的标准要求等等。
二是按照所需收集的信息，写出一连串问题，并确定每个问题的类型。房地产公司要想占领市场，既要了解目前该城市的人口分布、年龄情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子的情况，又要了解居民的收入水平（基本工资、奖金收入，消费者购买生活必需品和一些耐用消费品以后随意可支配的货币有多少），还要了解消费者目前是否有存款，并要了解消费者对购房的兴趣、欲望以及了解消费者对住房的最低要求（设计方案、四周环境、建筑套型等）和当地政府对房产的有关政策，银行金融系统对消费者购房的有关政策等。
三是按照问题的类型、难易程度，题型（单选填充，多选填充，是非判断，多项选择题）并安排好询问问题的次序。四是选择一些调查者作调查表的初步测试，请他们做题，然后召开座谈会或个别谈话征求意见。五是按照测试结果，再对调查表作必须修改，最后得出正式调查表。 设计调查表应注意的事项：首先，问题要短。因为较长的问题容易被调查者混淆。其次，调查表上每一个问题只能包含一项内容。再次，问题中不要使用专门术语，比如容积率、框架结构、剪力墙结构、筒中筒结构等。一般消费者是搞不清楚这些专门术语的。 第四，问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事。最后，要注意问问题的方式。有时直接问问题并不见得是最好的，而采用间接方法反而会得到更好的答案。例如最近房地产公司为了销售某一处商品房做了不少广告，调查员想知道、想了解这些广告效果时，与其直接询问被调查者的看法如何，还不如用迂回方式去了解他们有多少人知道该处的房产情况。
访问法的形式。
调查表设计好之后，按照调查人员与被调查人员的接触方式不同，可将访问法划分为三种形式。
√、答卷法。
调查人员将被调查人员集中在一起，要求每人答一份卷，在规定时间答完，这样被调查人员不能彼此交换意见，使个人意见充分表达出来。 谈话法。市场调查人员与被调查人员进行面对面谈话，如召开座谈会，大家畅所欲言。然后还可针对某种重点调查对象进行个别谈话，深入调查。这种方法的最大特点是十分灵活，可以调查许多问题，包括一些看上去与事先准备好的问题不太相关的问题，可以弥补调查表所漏掉的一些重要问题，谈话气氛好，不受拘束。
√、电话调查。
这种方法是市场调查人员借助电话来了解消费者的意见的一种方法。如定期询问重点住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的感觉如何，有什么想法并请他们提出一些改进措施等。
√、观察法。
这种方法是指调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察。这样被调查者无压力，表现得自然，因此调查效果也较理想。
观察法有三种形式。
√、直接观察法。
派人到现场对调查对象进行观察。例如可派人到房地产交易所或工地观察消费者选购房产的行为和要求，调查消费本公司的信赖程度。
√、实际痕迹测量法。
调查人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹。例如，要比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果较好。
√、行为记录法。
在取得被调查同意之后。 用一定装置记录调查对象的某一行为。例如，在某些家庭电视机里装上一个监听器，可以记录电视机什么时候开，什么时候关，收哪一个电台，收了多长时间等。这样可以帮助营销管理人员今后选择哪一家电视台，在什么时间播广告效果最好。 调查人员采用观察法，主要是为了获得那些被观察者不愿或不能提供的信息。有些购买者不愿透露他们某些方面的行为，通过观察法便可以较容易地了解到，但观察事物的表面现象，不能得到另外一些信息，如人们的感情、态度、行为动机等等，因此调查人员通常将观察法与其他方法组合起来使用。
√、实验法。
实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。例如调查广告效果时，可选定一消费者作为调查对象，对他们进行广告宣传，然后根据接受的效果来改进广告词语、声像等。实验法是研究因果关系的一种重要方法。例如研究广告对销售的影响，在其他因素不变的情况下，销售量增加就可以看成完全是广告原影响造成的。当然市场情况受多种因素影响，在市场实验期间，消费者的偏好、竞争者的策略，都可能有所改变，从而影响实验的结果。虽然如此，实验法对于研究因果关系，能提供访头号法、观察法所不能提供的材料，运用范围较为广泛。
二、调查规模与技术条件
作为一项了解消费者期望和购买行为的调查，其规模截止大，结果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，还有调查技术条件的限制，使得我们不得不从以下四个方面来考虑调查的规模。
（1） 样本的数量。
一般而言，一个调查样本越大越好，因为依据统计学上的大数定理，大样本可以降低误差。但是，大样本不可避免地要大量增加调查成本，而且在调查实务中，大样本也引进了额外的误差因素，诸如调查员的疲乏、统计上的错误、回收率难以控制等。
（2） 样本涵盖面的广度。
样本涵盖面与样本数是相依的，抽样涵盖面越广，所需样本数也越大，若样本数不是随着增大，则属于完全随机抽样法，虽然在整体上样本具有代表性。但对于各抽样样本来说，仍然不具有代表性。
（3） 问题涵盖面的广度。
如果调查内容太少，挂一漏万，就会失去调查的本意；反之，如果尽量加调查的内容，问卷太长，会使得调查者失去耐心，降低整个调查的可信度。此外，极可能由于一部分调查者失去耐心，降低整个调查的可信度。此外，极可能由于一部分调查者拒绝合作，造成严重的抽样偏差。这二个方面都使得调查结果量变引发了质变，使调查失去了意义。
（4） 调查的深度。
一般而言，深与广二者就犹如鱼和熊掌，是难以兼得的。越是深层的调查，所要求调查员的专业技术越多，所需时间越长，经费越高。 第三节 市场调查的程序 通过上面两节论述，已经知道了市场调查内容十分丰富，方法双多种多样。为了使市场调查工作顺利进行，保证其质量，在进行市场调查时，应按一定程序来进行。
篇三：房地产市场调研的目的和作用
房地产市场调研的目的和作用
房地产开发企业在投资决策过程中，土地开发潜力分析、投资可行性研究、营销策划、 销售、广告推广计划、设计方案设计等，都是以市场调研为基础的。
什么是市场调研？房地产市场调研要解决哪些主要问题？美国市场营销协会提供了一 个很好的定义：“市场调研是一种通过信息将消费者、顾客的公众与研究者联结起来的职能。
这些信息用于识别和确定市场营销机会及问题，产生、提炼和评估营销活动，监督营销绩效， 提高将营销视为一个过程的理解。市场调研强调了解决这些问题所需要的信息，设计收集信 息的方法，管理和实施信息收集过程，分析结果以及沟通这些发现和意义。”上述定义同样 可以运用于房地产业相关的市场调研，只不过我们必须奖其置于房地产业的特殊框架下，充 分考虑房是产业本身的特性。
一、房地产市场调研的重
（一）识别市场机会，理解持续变迁的市场环境 投身于某一行业的人都会有一种切身的体会：行业创新层出不穷，市场追捧的概念时时 转换。市场环境的变迁主要包括：消费者需求水平和基本特征的变化，如随着收入水平的提 高，人们对住的需求的改变；产品设计和特征的变化，如普通住宅户型的变迁；应用技术水 平的变化，如住宅小区智能化、智能化办公等。置身其间的房地产开发企业，如果能够 根据变迁的市场环境适时作出调整，就可以抓住市场机会，创造新的盈利点。而把握市场环 境变迁主要依靠市场调研，有时可能凭借某个企业管理者的直觉抓住一星半点机会，但更多 的时候是市场调研在起作用。放眼目前在房地产行业经营绩效较好的房地产企业，莫不在市 场调研和跟踪方面投入了巨大的努力。
（二）分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划 在房地产项目开发前，企业要确定项目推出后的销售前景或称市场潜力，需要对潜在客 户的需求特征和规模进行调研，以确定能否在较短时间内为市场所吸收。在项目开发完成以 后，制定相应的市场推广计划时，要确定如何将项目的关键信息有效地传达给潜在客户，以 尽可能小的推广成本获得最大的宣传效果。另外，在市场推广计划中确定销售时机、价格落 差、价格变化等细节，也离不开市场调研。
（三）判断某种产品或服务的盈利性 从根本意义上来说，某一产品或产品设计市场潜力大，意味着其潜在的高盈利性。要想 在众多的可选产品形式中找到富有成长性、潜在高盈利性的类型，可以借助市场调研来估算。
通常房地产开发项目可行性研究中，财务分析执行的就是这一职能，财务分析赖以成立的基 础就是对市场供求关系和价格（租金）水平的精确把握，而获得这些基础数据主要依靠市场 调研。
（四）评价某种产品或服务的满意度，指出改进的关键点 使顾客满意是产品或服务得以生存的必要，因此，企业会有对产品或服务的满意度 进行评价的需要，通过市场调研叮以得到满意度的定性和定量的表达，据此企业就可以对产 品或服务进行改进，提高满意度，扩大市场份额，在市场竞争中占据有利地位。
（五）评价某种市场决策或管理决策的效果 当企业作出某种市场决策后，往往会急切地想知道市场的反应，决策正确与否？相关配 套措施能否满足需要？是否需要进行调整？如果需要，如何调整？等等。而评价市场决策和 管理决策
的效果是市场调研的又一重要领域。
二、房地产市场调研涉及的关键变量 房地产企业在确定业务方向时，宏观经济形势的变化、相关的鼓励和限制政策、某 一细分市场的供求关系及其变化、某类物业的价格及其走势等信息，是企业决定是否进入某 一细分市场，如何进入该市场，选择在何种时机进入的重要依据，这些都是市场调研所要并 且可以提供的。房地产企业在确定开发规模时，市场需求水平的高低、消费者需求的定性特 征、消费者需求规模的大小、市场吸纳的速度和时间等信息，是企业决定开发规模的盈亏平 衡点、所开发物业的类型、所开发物业的软硬件设施标准的基本指针，这些信息同样可通过 市场调研来获得。
综合而言，在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量大致如下。
（一）房地产市场发展总体特征 这一变量主要是描述某个经济体或某一区域房地产市场发展的整体态势，所处的周期阶 段，总体发展的潜力及与其他经济变量的相互关系。通过判断房地产市场总体发展是处于上 升期还是下降期，各自持续时间的长短，可以为房地产企业在上升期扩大开发规模、下降期 调整开发方向等决策提供依据。
（二）相关经济政策及直接和间接影响 从基本宏观和微观经济理论来看，房地产业并不能于整个经济，其发展会受到经济 体的其他部分的制约，政策是房地产企业经营的环境变量，任何一个企业都会受其影响。
不过，某一企业如果能够及时、全面地理解政策，判断相关经济政策的走向及对本 行业的直接和间接影响，将有利于企业把握市场机会，建立竞争优势。
（三）房地产业政策及直接和间接影响 由于我国房地产业发展起步较晚，许多问题尚处于模糊、不明朗的状态，相关的房 地产业政策也处于逐步调整的阶段，显得还不成熟，政策变动较大，势必引起利益格局的重 新配置。房地产企业通过细致的市场调研和政策分析，可以在政策逐步明朗的过程中先行调 整，避免损失进而获取一定的利益。
（四）各细分市场需求特征和规模 在直接经营层面，房地产开发投资决策中对各细分市场的需求的基本特征和规模的研究 是最为重要的一个环节。大的细分市场包括土地市场、住宅市场、办公楼市场和商业用房市 场，每一细分市场面对的客层群体都有显著的独特性，针对某细分市场的需求特征开发相应 的物业才能保证企业获得盈利，避免亏损。
（五）各细分市场供给特征和规模 与市场需求相对应的就是市场供给，这两者都不能偏废。在供给分析层面上，主要关系 到房地产企业的直接竞争，即对所开发产品的客户的争夺上。实际市场调研中，供给分析的 一种常见形式就是竞争楼盘调研。对竞争楼盘的客观分析，一方面可以对本企业楼盘推向市 场后销售压力作出评估，另一方面还可吸收竞争楼盘的优点，改进本企业楼盘的某些特性， 更好地迎合市场需求，拓展市场销售领域。
（六）各细分市场供求关系的变动趋势 在静态意义上，市场供求关系是指当前市场供求由哪一方占据主导地位，如果供给占据 主导地位，则企业产品的销售余地就较大，与消费者的地位相比就较强，反之则弱。在房地 产开发投资决策中，市场供求分析的另一重点是其在一定时期内的变动趋势，考虑供求关系 的变动趋势结合了房地产投资周期较长的基本特征，对企业决策影响深远。
（七）各细分市场价格和租金水平及其变动趋势 市场价格和租金水平是市场供求关系的直接表现，在实践中，一般与供求关系的分析结 合在一起。但是，
房地产价格和租金受到许多因素的影响，如地段、自身特点、社会环境、 文化环境、法律环境及心理因素等，表现出一定的变动的趋势，对其进行单独的研究和 分析也有重要的决策意义。
（八）项目总体设计 房地产开发项目的总体设计反映了本项目与其他项目之间个性特征之间的差异，是 项目迎合特定消费者群体、满足其特定需求的重要载体。这种设计除了受相关城市详细 、建筑技术等的影响之外，另一个重要因素就是消费者的意向。例如，常见的设计 消费者恳谈会就是一种市场调研形式，通过这种形式评价消费者的满意度，并据以修改 设计方案。
（九）项目环境设计 由于人们环保意识的增强及对自身居住环境和工作环境要求的提高，当前房地产开发项 目的环境设计又成为一个重要的投资决策变量。目前，项目环境设计满意度调研逐渐流行， 房地产开发商通常会根据调研的基本发现和结论改良环境设计，这从另一个侧面反映了市场 调研的广泛性和重要性。
（十）项目细部设计 房地产开发项目的内部配套设施和户型设计是近来市场调研的主体，目前市场上流行的 许多优秀户型设计都是市场调研深化的体现。与其他决策变量相比，内部配套设施和户型设 计更直接与消费者联系在一起，是影响消费者购买决策的直接因素。
上述对房地产开发投资的环境变量和决策变量的分析中，突出地反映了市场调研可以揭 示许多用于决策的信息，正如在市场调研的定义中所述，市场调研是“识别和确定市场营销 机会及问题”，“强调解决这些问题所需要的信息”的重要途径。
三、房地产市场调研和销售 基于房地产销售关系到开发企业产品的实现问题，房地产开发企业经营能否成功与 销售关系甚为密切，而这又是市场调研最能提供有效帮助的领域，在此单独进行一些分 析，同时，也可以进一步说明市场调研的重要性。
（一）房地产销售面临的困境 多年以来，房地产开发企业在销售中常常遇到这样的情况：某项目开盘已接近半年，但 销售指标却远远不能完成，积压严重，企业后续开发乏力，这时才想到借助“外脑”的 作用，希望扭转销售颓势。在这种情况下，市场调研人员依靠平时积累的经验可以为其提供 一些建议，但显然为时已晚，因为项目的总体结构已经固定，即使调整也只能是微调，不可 能有大的起色。说起来也非常简单，造成这种困境的主要原因在于：开发商对潜在客户的需 求特征和需求水平不明。
对潜在客户的需求特征不明，开发出来的房地产要“卖给谁”的问题就会留到最后，开 发缺乏目的性，感兴趣的客户会因为许多需求不能满足而放弃购买。解决这一问题的关键就 是获得明确的有关潜在客户需求特征的信息，即借助市场需求调研。
对潜在客户的需求水平不明，开发出来的房地产就可能会过剩或者会拖长销售期，增加 销售成本，同时也会占用大量而损失利息收益。解决这一问题的关键仍然是市场需求调 研。
另外，需要着重指出的是，表面上看明确潜在客户的需求特征和水平与销售无关， 而实际上二者之间有着非常直接的关系，销售并非是事后的、策划或者新奇名词和 形容词的堆砌，“销售放在最后做”必定要失败。
（二）房地产销售的主要任务 为实际操作计，房地产销售应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定 销售的任务。具体来说，按时间顺序，
销售要完成以下主要任务。
1.立项前进行土地开发潜力分析，进行初步的市场供求关系调研，分析各种可能开发方 向的盈利潜力，确定开发的基本类型。
2.立项后进行详细市场需求调研，确定市场需求的基本特征和规模；进行详细的竞争楼 盘供给调研，确定市场近期和远期（本项目开盘时及开盘后一定期间）的供给水平和特征：
进行项目总体设计调研、环境设计调研、细部设计调研和市场推广调研，并将调研 结果应用于开发工作。
3.开发过程中进行市场需求和供给的跟踪调研，确定市场需求和供给特征是否变化及变 化的方向；确定销售时机、销售价格策略和市场推广计划。
可以肯定地说，如果房地产企业能按市场调研的基本原则有效地完成上述任务，市场销 售就不会陷入困境。