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房地产商强行加层,

小草范文网  发布于:2017-03-09  分类: 房地产商 手机版

篇一:买房卖房九大潜规则 房地产开发商一定不会告诉你

买房卖房九大潜规则 房地产开发商一定不会告诉你

1、售楼处的人不一定是开发商的人

现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”,把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金,多卖多得,因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子,但如果它们曾经对你有若干个承诺,可能就有影响了。“有些代理公司的销售为了卖出房屋,欺骗消费者说这个地段交通十分便捷,新开的地铁就在附近,但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着,步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。

如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事,很可能无功而返,因为这些都是开发商负责的事。

2、买房送“学位” 不一定能实现

不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来,“打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛,实际到了报名时突然门槛攀升,最终因为学位的指标、年限、户籍等限制,公校学位兑现时要交赞助费,导致子女上学不成。

开发商“送学位”的措辞有时候也用得巧妙,一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读,此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”,与意向的优质教育资源的学校“买学位”,但是有指标、年限的限制,却没有如实告知买房者,最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺,抽签方式更存在暗箱操作的可能,无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内,消费者也无法合法维权。

3、赠送面积是不受法律保护的

“买一层送一层”,“赠送超大花园”,不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上,这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制,用小户型配以赠送面积,达到更大空间效果。实际上赠送面积也会计入房价内,这点上销售人员只会告诉你,以实际使用到的面积计算,折算下来房价很便宜。但绝不会说,房产证上面赠送面积不会加入,这是意味着没有产权的面积空间。

尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积,实际上在物权法中是归所有业主共有,开发商通常不会写入合同,一旦产生纠纷,恐怕高位接盘的业主“赔了夫人又折兵”。

4、沙盘掩盖“不利因素”

如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高,你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。一位有多年销售经验的售楼经理

说:“由于地下的停车位面积不够,开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成,实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些"长草的空心砖"。”

沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体,它们可能是小区内的公共设施,也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地,极有可能在未来某一天变成现实的时候,给居住生活带来负面的影响,比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起,比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。

5、你注意过房屋的“产权”吗?

购买商品房时,你会看价格、看地段、看户型……但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了,销售人员告诉你房屋产权是70年或者50年等,但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢,按说每个楼的使用年限都是70年,但这个70年指的是哪个时间段?

商品房实际的使用年限,按照正常的流程,产权是按开发商拿到地开始计算,一共70年。一般情况下,拿地到开工到最后交房,时间有两三年。那么,正常情况下,购房者拿到房子之后,实际的产权只有六十七八年。(原文来自:wWw.xiaOcAofANweN.coM 小 草 范 文 网:房地产商强行加层,)但是如果开发商捂地或者捂盘呢,如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢?

6、样板间里有很多小手脚 如家具尺寸更小

有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉了,那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间,一定会“扬长避短”,充分体现楼盘户型的优势,而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争,开发商“毁掉”证据。

一位某房产公司的前营销总监说:“其实样板间很多都被"做了手脚"。比如床的尺寸要比正常的床小,衣柜的径深也比较浅,还会大量使用镜子,巧妙布置灯光,让客户感觉到更为广阔的空间。”

而那些搭建在楼盘中的实体样板间最后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层,便于客户看房。“一般样板房最后会出售给"关系户",但是由于里面的家具尺寸有问题,其实买样板房并不明智。”

7、户型图会故意制造错觉

从单套房的户型图上看到,为体现功能分区,设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间,但是要注意,设计师在制作户型图的时候,可能会随意缩放家具的大小。记者就曾经见过一个户型图,餐厅开间可能仅有1 .5米宽,但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌,形成了餐厅非常宽敞的错觉。

一座楼宇的平层关系图,能清晰体现一楼层所有单元的分布,是两梯两户还是一梯四户,一目了然。该图纸也能够让你清晰辨识,单位中电梯、楼道的设置等,以及你所关注的单位的位置房屋大门离电梯或者楼道口有多远,房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡;自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台,那就太大煞风景了。

8、精装修费用做贷款利息惊人

在精装修房子的销售环节,开发商会告诉你“装修款也能做贷款”。看起来似乎对刚买房、手头拮据的买房人来说,这笔装修支出也可慢慢支付。可精装修费用产生的利息非常惊人。

以100平方米房子毛坯价为每平米10000元,装修标准为每平方米1500元计算。按5年以上贷款基准利率(2012年7月6日后),为6 .55%,如果还能获得8.5折优惠的话,年利率即为5.5675%。以毛坯房和装修款剥离计算,若买家选择三成首付,那么即毛坯房贷款70万元,选用20年期等额本息的还款方式,总利息产生约46万元。装修费总额为15万元,同样的方式做贷款,其中会产生接近10万元的利息款。光是10万元利息款,实际对于100平方米的毛坯房普通硬装修也绰绰有余。

9、你的个人资料可能被卖出

买完房子,你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险(放心保)、买家具的推销电话?不幸地告诉你:你的个人信息已经被出售了!

一位房产销售经理解释:“由于买房置业这个过程涉及到诸多环节,客户的资料究竟是在哪个环节被卖了,我们也不得而知。银行贷款会登记个人信息,所有的业主信息在物业公司也有备案。当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。”购房是一个很长的利益链,卖给装修公司、电器公司都有可能,但是出售最多的对象还是中介公司。“曾经就出现过在开盘的红火阶段有中介的人堵在售楼处外面要买客户资料的情况。据说一份高档别墅住宅的客户资料的交易价格甚至达到了4000至5000元一份。”

篇二:房地产开发商拿地的十六种模式

篇三:房地产开发商拿地的十六种模式

【地产】房地产开发商拿地的十六种模式

政府

国税函【2009】520号文件)不征税,土地增值税(《条例》和财税【2006】21号文件,不征税,企业所得税(国税函【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税待遇)

第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付

给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让

土地,没有任何税费。

第三步,如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业

保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,将企

业股权留给国有企业来完成。

总结:该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解

决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

3购买转让

土地(项

目) 买方:直接按照支出款项作为成本费用,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,最干净。 卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税;

第三,土地增值税,第四,涉及法律问题,第五,实质重于

形式(国税函【2007】645号)。

注意问题:

(一)卖地营业税的差额征收.1、差额征收营业税(财税【2

003】16号)2、如果是招拍挂拿下的土地,卖地时是否允许

营业税差额征收?(国税函【2005】83号,但部分省明确表

示不允许,例如:大地税函【2006】145号、桂地税发【200

9】185号)3、如果是购入烂尾楼,装修后销售,是否允许加

计扣除?

(二)卖地的土地增值税

1、如果是直接卖地,土地增值税是否允许加计扣除?(国税

函【1995】110号文件,不允许加计扣除)?2、生地变熟地

的扣除项目(国税函【1995】110号、国税函【2007】132号

文件,允许扣除)。3、卖在建项目的扣除项目;4、不更名,实际卖项目的税收问题(国税函【2007】645号)

注意:营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡

到区间。

(三)拆迁补偿费的税务处理

1、营业税:国税函发【1995】549号;2、土地增值税:国税

函【2010】220号;3企业所得税;4、个人所得税(财税【2

005】45号;5、契税:财税【2005】45号

(四)变共同成本为直接成本。

4“购买股

权”

将目标公司的其他资产先清理掉,然后卖公司100%股权,该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候,不考虑税负问题,结果酿成大问题。

卖方:只有企业所得税,没有营业税和土地增值税。(财税

【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】6

87号)

买方:税负较重,风险较大。

1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除,

相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了(资本结构的

一般变化,其税收待遇不变)。万科拿地多是股权模式。

2、标的企业未来的税务检查风险。例如,该企业账上有300

0万元白条。

3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。(不能为目

标企业的过去买单,例如:过去偷税)

4、该企业的其他潜在负债。(例如:电讯盈科将北京的土地

转让后罚款主体依然是华夏房地产公司)

5、 “创造境

外卖股

权”

(一)境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%,所以如果预计到未来将转卖股权,拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。(二)将增值分段,创造境外卖股权(组合拳)。

1、在境外避税港先建立全资子公司;

2、将有地的子公司投资到境外子公司,该项投资可以

实现一部分增值,并交纳企业所得税,但是税法规定可以递

延10年。例如,计税基础1亿元,市场公允价值为5亿元,

可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司,虽不公允

但实现增值较大,一般能够接受。(财税【2009】59号文件

第七条第三款);

3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的

公司,作价5亿元。该交易可以在境内完成,也可以在境外

完成,这部分增值按照10%交纳预提所得税

税负比较:如果长期股权投资计税基础为1亿元,市场公允

价格为5亿元。则第一步投资的时候,可以按照3亿元投资,此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步,境外销售

价格为5亿元,此时增值额为2亿元,此时预提所得税税负

为10%。

6“设立sp

v购买股

权”

大的地产企业经常运用,但是在国税函【2009】698号文件颁布以后,收到了一些限制。 (一)股权架构设计:1、在维尔京群岛设立控股公司;2、在香港设立二级控股公司;3、香港的公司全资控股大陆有地

一方。

(二)操作模式:1、维尔京群岛转让香港股权,价款在境外

支付。2、理论上,中国大陆没有征税权。

(三)反避税:

1、国税函【2009】698号文件,可以刺穿公司面纱。但是如

果企业不是上市公司的话,由于此类转让非常隐蔽,税务当

局很难知道消息。

2、根据中港协定,如果不动产占到目标股权50%,中国大陆

有征税权。第二议定书确定,这里的50%是在36个月之内,

曾经达到过50%。

疑问:维尔京群岛转让股权,是否会被SAT认定为适用中港

税收协定的不动产条款?

7直接同目

标企业合

并,然后

目标公司

的股东卖情况描述:甲公司准备购买乙公司的土地,乙公司先将其他资产清理掉,只有一块土地。 操作模式:1、甲公司直接将乙公司吸收合并;(财税【2009】59、财税【1995】48号、国税函【2002】165号、财税【2008】175号、财税【2003】183号) 2、12个月后,乙公股权。司股东将股权转售给甲公司原有股东。

点评:企业合并法律程序比较复杂,但是在几乎零税负

的情况下将土地拿到手,如果能够操作成功,税收利益很大。

8有地一方

投资到地

产公司,

然后卖股

情况表述:有地一方将土地投资到房地产公司,然后将所持有的股权变现。 1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税(财税【2002】191号文件。) 2、投资到地产公司,自2006年3月2日以来,需要交纳土地增值税。(如果是非地产公司更好)

3、投资行为,需要交纳企业所得税。

总结:节省税负有限,只省略了营业税,好处是投资的溢价

可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比

较直接卖土地来说,是比较好的方式,综合税负来看,上游

少缴了营业税,而下游税负没有提高。

以上适用企业资产很多,无法直接用卖股权的方式交易土

地的情形。

9非地产公

司投资到

非房地产

公司,然

后同地产

企业合情况描述:(该方法适用范围较为狭窄,适用于协调能力强的企业,算是刀锋下跳舞) 第一,企业投资到一家非房地产企业,名称为某某化工公司(该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税),由于被投资方不是房地产企业,此时只缴纳企业所得税,而不缴纳土地增值税和营业税;

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