篇一：借款合同中抵押权人主体资格分析-董春丽word版
借款合同中抵押权人主体资格分析
董春丽
摘 要抵押登记是土地登记、房产登记的一项重要工作，《土地登记办法》第36 条、《房屋登记办法》第44 条均规定，对符合规定条件的，登记机关应当办理抵押登记。目前，国土、房产部门一般只为银行等金融机构办理借款合同抵押登记，但除了金融机构贷款外，社会上还存在大量的企业之间、自然人之间的借贷关系，其要求办理抵押登记呼声日益高涨，能否为其办理抵押登记成为登记部门面临的难题之一。本文拟就抵押权人的主体资格，即为哪些主体办理抵押登记进行初步探讨。
关键词借款合同抵押权人主体
中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2009)10-100-02
一、关于借款合同、担保合同与抵押登记
《物权法》第172 条规定：主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。因此，作为主合同的借款合同是否有效，直接影响到担保合同的效力。根据《合同法》第196 条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”，第210 条“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”，对于民间自然人之间的借款合同，除了在利息等方面作出规定外，法律并未作过多限制；对企业从事贷款业务，由于涉及金融管理，被国家列为
特许经营范围，必须经过银行业监督管理机构批准。而抵押登记是基于合法有效的担保、借款合同，由土地、房产部门就不动产抵押进行的登记，从而设立抵押权的行为。因此，哪些主体能够申请办理抵押，关键在于其能否取得合法的贷 款人身份。
二、贷款人类型分析
（一）金融机构
金融机构主要分为银行业金融机构和非银行金融机构。银行业金融机构，是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、城市信用合作社、农村信用合作社等吸收公共存款的金融机构以及政策性银行。非银行金融机构，主要包括银监会批准设立的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、货币经纪公司、境外非银行金融机构驻华代表处等机构。金融机构经银行业监督管理机构、工商部门等部门审查，取得合法主体资格，许可从事贷款业务的，土地、房产部门为其贷款业务办理抵押登记符合法律规定。
（二）非金融机构企业和其他组织
由于从事金融业务属于须办理特许审批的业务范围，《银行业监督管理法》第19 条规定：“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”，《贷款通则》也规定“企业之间不得违反国家规定办理借贷或变相借贷融资业
务”。《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》（法复[1996]15 号）规定“企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同”。因此，非金融机构之外的企业法人之间、企业与非法人其他组织之间、非法人其他组织之间订立的借款合同，土地、房产部门不对其办理抵押登记。
对于不以借款合同名义出现，如约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的合作开发房地产合同，最高法院2005 年司法解释也认定此为借款合同。对此类合同，如当事人要求办理抵押登记，也不应受理。
（三）自然人
自然人的借贷行为，分为自然人之间的借贷行为和自然人对企业的借贷行
三、抵押登记主体身份审查要点
（一）金融机构
土地、房产登记机关接受金融机构贷款抵押登记申请
时，除了主体证明文件外，登记机关还应当重点审查其业务范围。
2008 年5 月，中国银行业监督管理委员会、中国人民银行下发了《关于小额贷款公司试点的指导意见》（银监发
[2008]23 号），“小额贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立，不吸取公众存款，经营小额贷款业务的有限责任公司或股份公司”。2009 年2 月深圳出台小额贷款公司试点管理办法规定, 深圳小额贷款公司不吸收公众存款,其信贷资金主要来源应为股东缴纳的资本金、捐赠资金, 以及不超过两个银行业金融机构的融入资金; 严禁向内部或外部集资、吸收或变相吸收公众存款。由于小额贷款公司尚处于试点阶段，该《意见》规定“凡是省级政府能明确一个主管部门（金融办或相关机构）负责对小额贷款公司的监督管理，并愿意承担小额贷款公司风险处置责任的，方可在本省（区、市）的县域范围内开展组建小额贷款公司试点”，因此，如开展小额贷款公司试点，则土地、房产部门在接受该种抵押登记申请时，应结合监管部门要求，设定主体审查要件，如2009 年2 月深圳出台小额贷款公司试点管理办法门槛5000 万。新办法规定: 小额贷款公司中的有限责任公司注册资本不低于5000 万元, 股份有限公司注册资本不低于8000 万元。还应重点提出的是小额贷款公司最高贷款额度限制:深圳出台小额贷款公司试点管理办法规定对
同一借款人的贷款余额不得超过资本净额的5％, 同一借款人的贷款余额上限为500 万元。
在资格审查过程中特别注意审查以下两点:其一是主体资格的真伪辨别,对营业执照的真伪性一定全面深入调查;其二是主体资格是否持续审查,当主体资格发生动态变化,比方说法人名称、营业范围、债权债务变化等一定做出响应调整修改。
（二）自然人
土地、房产登记机关在接受抵押登记申请时，应当对申请人身份证明文件进行审查。土地权利人或者土地权利变动的自然人中只有完全民事行为能力人才可以直接申请，限制民事行为能力人和无民事行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。如该申请人为限制民事行为能力人，须要求其提交法定代理人认可该借贷行为的文件，以及法定代理人身份证明文件。
四、借款合同、担保合同无效的处理
抵押登记后，土地权利人或相关利害关系人认为借款合同、担保合同无效的，可以根据《土地登记办法》、《房屋登记办法》的规定，向登记机关申请更正登记，同时应当提交司法机关认定合同无效的判决。
值得特别注意的是：借款合同被法院确认为无效合同，担保合同是否也应当是无效合同？这要分两种情况处理：其
篇二：合同法基础知识
合同法基础知识问答作业
一、 什么是借款合同？
答：借款合同是指公民之间的借款，又称民间借贷，是出借人将货币资金借给借款人，借款人返还借款本金，不支付或支付利息的合同。
二、 借款合同有哪几个主体？
答：主体有三种：公民与公民；公民与法人；n个公民与法人。
三、 什么叫主体、客体、内容？
答：主体是称合同权利义务主体，合同主体是合同关系的参加者，享有合同权利，承担合同义务。
客体是指合同权利义务共同所指向的事物；
内容指合同主体享有的权利和义务。
四、 分别写出列出主体资格不当有哪些？
答： 1、行为人不具有相应的民事行为能力; 具体为：首先应通过有效身份证明、印章等核实签约人是否为借款人本人。已满18周岁，精神正常，能够完全辨认自己行为及其后果的自然人具有完全民事行为能力。具有中国国籍的港澳居民，其借款主体资格不存在法律障碍。为确定港澳居民的国籍，对港澳居民申请贷款的，应当由当地的律师事务所出具身份公证。
2、意思表示不真实 ；
3、违反法律或者社会公共利益。
对法人及其他组织类借款人主体资格审查的重点是其主体资格
的存续情况(主要依据是否参加工商年检来判断其继续经营资格和存续状态)偿债能力、商业信誉。
五、 详细分析客体的合法性和风险性。举出具体案例。
答：1、当合同的客体是财物时的合法性和风险性：合法性，只有与合同法主体权利和义务相联系的物才符合合同客体的要求。风险性：1、不为权利人控制和支配；2、不具有一定的经济价值，3、不易于变现。4、不便于运输和保管；
2、当合同的客体是权利时的合法性和风险性：合法性，取得国家相关部门认证或者许可。风险性：1、不为权利人控制和支配；2、价值难以准确评估，3、不易于变现，4、容易被其他产品代替
3、当合同的客体是行为时的合法性和风险性：合法性，为实现权利和义务的行为。风险性：1、意外情况难以估量。2、过程不便于监管。
篇三：借款主体无效案
借款主体无效案
案例简介：
某支行于2003年12月3日同张某某签订抵押借款合同，约定2003年12月3日至2004年11月5日期间内向乙发放贷款18万元整；有张某某和其母亲周某共有的住宅房作抵押；双方依法办理了抵押登记手续。支行于当日向张某某发放贷款18万元整，贷款月利率7.965‰，还款方式为本金到期归还，利息按月结清。贷款到期后，于2004年11月8日周转贷款，重新发放后到期日为2005年11月5日，但再到期后贷款一直逾期未还，利息也仅支付到2005年3月20日。
2005年5月，张某某的亲戚苏某前来支行反映，声称张某某母子均系先天性智力残疾，其贷款系被郑某、王某等人许以高利，唆使张某某出面来贷款，犯罪嫌疑人利用残疾人智力低下诈骗银行贷款。获悉后，支行发觉事态严重，立即着手调查此事，经调查发现：张某某母子均持有残疾证，系中度智残。张某某在某企业从事手推车搬运工作，其母无业在家。贷款划入张某某存折后，款项便由郑某、王某支配，为逃避诈骗嫌疑，此二人故意向张某某出具借条、协议书两份，写明向张某某借款18万元，分期归还，也曾支付部分利息，但未还本金。
2005年11月7日，张某某的亲戚苏某向公安局报案，公安立案调查；现本案仍在进一步侦查中。
风险点评：
合同作为一种民事法律行为，必须要求合同当事人具有相应的民事行为能力，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同才有效。根据查明的事实，本案张某某、周某作为借款人、抵押人，明显不符合法定条件，该合同理应认定为无效合同。本案的贷前调查显然缺失；信贷人员工作责任心不强，对借款主体调查、审查不严。只强调抵押足值，被犯罪分子钻了空子。
相关法律条文：
《民法通则》第五十八条规定下列民事行为无效：1、无民事行为能力人实施的；2、限制民事行为能力人依法不能独立实施的。
《合同法》第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，。