篇一：关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告
我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。
一、深圳市城市更新工作政策出台的背景
深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。
据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。
二、城市更新工作政策概况
2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更
新办法》可覆盖该市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。
但是，《更新办法》出台后，因实施细则并未同时出台，让各类开发商争相采取各种手段动起老旧住宅的主意，一时间市场鱼龙混杂，引发各种乱象。关于办法本身所涉及的范围，拆迁赔偿标准等，都存在较大争议，这些问题都急需实施细则予以完善。日前，实施细则几经易稿，预计2012年上半年出台。
三、城市更新工作的具体政策解读
（一）从“旧城改造”到“城市更新”
更新办法中不再沿用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。
更新办法将城市更新的目标明确为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿衣戴帽等物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。《更新办法》为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合,而且尽可能以综合整治为主。
（二）城市更新单元
在《更新办法》中首次提出城市更新实行城市更新单元规划制度,并对城市更新单元的划定原则和城市更新单元规划的制定程序进行了规定，每单元原则上不小于3公倾。城市更新单元要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素,划定相对成片的区域作为城市更新单元,制定城市更新单元规划。
城市更新不再以项目为单位,而是更新单元为单位进行规划，可综合考虑单元内的规划和配套设施安排，尤其是对单元内存在多个更
新项目的，可以平衡各项目利益，保证配套设施落地，有效避免了以前按项目进行规划的弊端。按照以前做法，旧改规划按项目进行，如某一片区内有两个更新项目，按规划需安排一所学校时，由于无法平衡项目间利益，往往两个项目都不愿意接收学校落地，造成公共设施建设困难，无法实现完善城市功能的改造目标。
（三）关于保障性住房配比最新政策
保障房配建最高达30%。2009年12月1日开始施行的《深圳市城市更新办法》提出了根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房。但是具体的操作办法时隔一年，于2010年12月30号才出台。新出台的《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》将保障房配建分为三类项目，配建比例从5%到30%不等。
配建保障性住房免缴地价。在城市更新项目配建保障性住房三类地区空间范围图上，配建比例高的区域更多是在罗湖、福田以及民治龙华等中心区域。深圳鼓励城市更新项目在以上标准基础上增加配建比例。根据规定，城市更新项目中配建的保障性住房免缴地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价格按照保障性住房建造成本加3%利润的价格执行。如城市更新项目中配建的保障性住房类型为安居型商品房的，安居型商品房地价按该项目住宅建筑面积应缴地价标准的50%缴纳，但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价标准应计收的地价，由项目实施主体按照与市住房建设主管部门事先约定的住房价格和对象进行销售。
（四）三方面突破
更新办法主要明确了城市更新项目的工作程序、地价缴纳标准、城市更新计划管理等内容，在保持与原城中村用地改造地价政策延续的基础上，对特区内外的城中村地价标准进行了统一，并主要是在以下三个方面进行了较大的突破：
1、改造对象从城中村（旧村）扩大到所有符合改造条件的建成区
按照城中村改造暂行规定，“城中村”仅覆盖规划国土部门已划定的原农村非农建设用地、农村住宅建成区、老屋村三类，深圳大量
原农村工业建成区域和旧城未纳入改造范围；而且从深圳城市建设的现状来看，原农村建成区域并未形成独立街区，大多数地区是旧村和旧城犬牙交错，村中有城，城中有村，城和村的界线根本就难以划分，人为地划分旧城旧村分别改造，不符合城市建设的规律。
因此，《更新办法》把符合改造条件的全部建成区纳入更新对象，并按照城市规划和城市建设的规律进行改造，其突破意义是非常重大的。
2、在改造主体产生方面充分发挥市场的配置作用，变事先确定为事后确认
《更新办法》出台前，根据城中村改造暂行规定和深圳市区相关文件精神，旧城旧村改造主要由社区集体股份公司引入合作开发商、或街道选择开发商报区政府备案确定。确定后，改造主体方可开展拆迁谈判工作，拆迁补偿完成后办理相关行政许可手续。
《更新办法》在改造主体产生方面充分发挥了市场的配置作用，改造主体主要通过“收购”、“协议”等民事权利义务关系，由企业或个人完成补偿收购后报区政府确认的方式产生。这种做法执行了广东省“三旧”改造文件的相关规定。
3、协议出让作为一种可选的方式重新明确下来
按照深圳市政府城中村改造暂行规定，深圳在城市更新项目上一开始采取的就是协议出让方式。但由于国家规定经营性土地须通过招标、拍卖和挂牌等形式公开市场出让，而旧改用地该采用何种方式出让却规定不明确。2008年底开始深圳市国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一以招拍挂方式出让土地使用权。随后，南山光大木材厂地块、龙岗区的回龙埔旧村地块、宝安宝城26区地块以及福田锦龙新村地块，在2008年底、2009年上半年通过挂牌方式进行了土地使用权出让。考虑到城市更新项目用地的特殊性及其土地使用权出让的可操作性，2009年9月，广东省出台了省三旧改造意见，该意见明确可以采用签订补充协议或者补签出让合同的土地出让形式，更新办法重新明确可以采用协议出让这种形式。
另外，按照更新办法的相关规定，政府主导收购土地整备的城市更新改造项目，其项目土地使用权应通过招拍挂方式出让。
（五）城市更新项目的主要办理程序
1、城市更新单元规划制定计划：区级政府对辖区更新项目进行筛选，根据城市规划、业主意愿等情况制定年度计划报规划国土委员会，并由深圳市政府批准；单一主体的片区还可直接向规划国土委员会申报。
2、土地及房屋确权登记，此项程序主要是针对更新单元范围的土地和房屋进行确权处理，具备合法登记的土地及房屋、权属清晰的更新单元直接办理后续手续。
3、城市更新单元规划的编制和报批，由区政府组织申报单位编制单元规划草案，单元规划符合法定图则的由市规划国土委员会辖区管理局批准，突破法定图则的由城市规划委员会批准。
4、企业、个人协议收购更新单元内物业，收购完成后向区城改办申请办理改造实施主体确认手续。
5、改造单位办理项目用地规划行政许可，补签土地出让合同或签订土地出让补充协议，补缴地价。
6、更新项目开发建设。
（六）补缴地价标准（以龙岗区为例）
《更新办法》第三十六条至第三十九条规定了拆除重建项目按照原有用地权属和用途分成四类情况，分别按相应标准补缴地价。
（一）更新项目中城中村部分的用地，特区内外采用统一的地价政策，即新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
本地价标准所称城中村是指深圳市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
（二）1993年7月前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）拆除原有工业区的项目，改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑
篇二：赴深圳考察
赴深圳考察、学习心得体会
2008-06-19 10:36 文章来源：南川信息
文章类型：原创 内容分类：调研
赴深圳考察、学习心得体会
石溪乡党委副书记、乡长 向莉容
这次赴深圳考察学习的时间虽短（上课学习的时间只有9个课时），参观考察的地方不多（考察了深圳有名的南岭村、盐田港、华侨城旅游景区和莲花山公园景区）。但是通过这次赴深圳参观考察学习，确实使我开阔了视野，大开了眼界，看到了内地和沿海的差距，取得了一些真正的收获，的确体会颇深，感触良多。
我们之所以要解放思想，扩大开放，是因为我们的历史证明：思想封闭，就要受苦受累，思想解放，就会天宽地广，一个地方的发展史，就是一个地方的进程史，平静的水面练不出精悍的水手，安逸的环境造不出时代的骄子。现在我们要按照党的十七大精神，认真落实科学发展观，建设和谐社会，效益社会、服务型政府。况且，我们正处在一个发展的关键期，改革的攻坚期和社会的转型期，如何使我区的经济社会发展和城市建设及管理水平再上一个新台阶，是我们面临的迫切任务。
通过这次考察学习，首先我认为要树立几种意识：一是要学习深圳强烈的危机意识和竞争意识。深圳作为一个外来人口占据90%以上的经济发达城市，全市上下各行各业都有一种强烈的竞争意识和危机意识。二是要学习深圳强烈的可持续发展意识。如深圳在空间发展，环境治理，环境绿化经营理念，投资环境，城市规划和建设上都充分体现了可持续发展理念。三是要树立强烈的以人为本意识，如深圳在生态环境、市政管理、公共服务等方面都处在以人为本，高度关注民生，关心民众之上。并且非常注重人才的培养，对人才非常尊重。
其次，要实现四个转化，即：把考察学习的成果和经验转化为推动各项工作的具体措施，转化为提升工作效率的具体方案，转化为地方经济发展的具体内容，转化为发展地方经济和城镇管理的具体决策。
第三，要有提高解放思想的观念认识。
我们很多次认为，思想解放了这么多次，也解放了很多思想，应该解放得差不多了，用不着小题大做了，这种认识很可怕，处理不好，会遗误开放的大局，所以，我们必须保持清醒的认识，今天的思想解放走过了初级阶段，不是低层次的解放了，我们更应该大胆地去解放思想，扩大开放。不能缺乏认识，因而不知不觉，无动于衷，不知道要解放；不能唯书唯上，
退避三舍，绕道而行，不敢去解放，不能事不关己，高高挂起，但求无过，明哲保身，不愿去解放；不能隔靴搔痒，“穿袜洗脚”，不认真去解放；不能把自己当作局外人，孤芳自赏，损残导缺，不屑去解放；不能安于现状，，得过且过，认为没必要去解放，不能认为学习不够，视野不宽，水平不高，不会去解放，长此以往，忧患意识日衰，自省意识日弱，认真态度日差，进取精神日减，大局观念日淡，自我意识日浓，太平思想日重，中庸之道日重，凡此种种，思想解放的尾巴还很长很长。所以，认识问题是关键，“一脉不顺，周身不畅”，思想问题无小事，不解决以上这些问题，改革就会有梗阻，开放就会受掣时，发展就会受影响，更何谈更进一步解放思想，扩大开放，因此，没有不断解放的思想，就没有不断的扩大开放，只有思想的大解放，才有经济的大发展。
第四，认清解放思想的努力方向。
一是解放思想就是使思想简单化。解放思想就是净化思想，就是使思想变得简单、纯洁，思想单纯，为人单纯，干事单纯。不谋人，只谋事。心无旁骛，“聚精会神搞建设，一心一意谋发展。”二是解放思想就是使思想年轻化，人年轻就有激情，有激情，人就变得年轻。解放思想、扩大开放，需要科学、严谨的态度，需要热情，更需要激情。其一、要培养宽广的胸怀，使人始终保持年轻。其二、要追求宽广的政治胸怀，使人始终充满激情。其三、解放思想就是始终要使思想现代化。解放思想，不是脱离实际标新立异，而是超越实践的真知灼见；解放思想不是脱离群众形单影只，而是集体智慧升华的结晶；不是脱离路线背道而驰，而是沿着既定方向探索新路；不是萧规曹随，而是继往开来；不是朝令夕改，而是与时俱进；不是另搞一套，而是推陈出新。
第五，要注重解放思想的实际效果。
一是解放思想、扩大开放要的就是一个干事环境。要有包容办事的人文环境。解放思想要的就是放得开手脚，要的就是一个想干事，能干事，敢干事，干得了事，干得快事，更干得好事的干事环境，人事环境。二是解放思想要的就是一个办事效率，改进思想方法、思路决定出路，解放思想要破除“四论”，破除“唯条件论”；破除“唯程序论”；破除“中庸论”，破除“是非论”。三是解放思想，扩大开放要的就是一个认识秩序，解放思想，扩大开放要的就是思有所得，想有所成，就是在不断的思和想的过程中澄清认识，转变认识，从而缩小认识上的差距，最终达成认识的一致，认识能统一固然好，但是，生活中往往不是一种声音，一种认识，而是认识有时没有对错、好坏之分，不能统一，但可以兼容，达到各有不同，却可以存异，可以解放思想扩大开放 ，有时往往要的就是一个认识秩序，——百花齐放，百家争鸣，协调而不混乱，实际上更多的时候要的是认识统筹而不是认识的统一。如深圳现在提倡节约用地，乃至全国也是如此。都能认识到要可持续发展，必须节约用地，但认识的差距就在于是具体怎么节约，怎样合理利用每一寸士地。深圳就是在学习赶超国际现代化城市新加坡的城市规划、城市建设和城市管理的先进发展模式。四是解放思想，扩大开放要的就是一个舍得放弃。解放思想、扩大开放要的就是科学发展，科学发展最深刻的内涵不是获得，而是放弃，要重舍轻得，舍得放弃自我，舍得吃苦，舍得吃亏，舍得受痛，舍得丢面子，舍得丢帽子，舍得放弃并自以为是的观点，舍得放弃为之奋斗的“干比不干更糟糕”的所谓“事业”。五是解放思想、扩大开放要的就是一个纵深突破。就是要破旧立新，勇于突破，善于立新。立新包括两层含义：一层含义是追赶世界新潮流，二层含义是创造人类新文明，要解
决一直困扰发展的长期问题，解决前进中影响改革开放的新生矛盾，要为未来发展铺设新的通道，以渐进的方式实现局部突破、整体突破、零的突破。
总之通过深圳8天的考察学习，认为思想不解放改革不开放就是没世界眼光，就是没有高尚品质的对外开放，只有解放思想才能走进真理，才能开辟发展的新境界，经济社会才能更好更快地向前发展。
赴深圳、上海、温州考察报告及心得体会
2005年12月1日我们一行来到温州市乡镇下的一个村的“沪川大酒店”,我留意观查了酒店的环境,建筑特色、绿化、灯光、装潢、员工服务以及整个管理都给我留下了很深的印象。下面是我对酒店考察的一点感想。
一、营销—让宾客从心里满意
餐厅服务小姐在为宾客点菜时，服务殷勤，动作规范，态度和谐. 但以前由于管理者为了增效，给员工们下达销售指标，造成小姐不时的向宾客推销价格不菲的菜肴，努力的来完成自己的指标。这样的服务，客人会满意吗？作为管理人员，我们是不是应该进行换位思考呢？如果我们的小姐适时的向客人提醒，要适量点菜，以避免浪费；或者通过询问客人的口味来推荐合适的菜肴，这样的服务会让我们的宾客更为满意。
大家都知道要重视宾客的感受，因为宾客是饭店员工的衣食父母。但我们在工作中是否真正从宾客去考虑问题呢？很多时候都还是不够的。因为对宾客的满意纯粹理解为服务态度的话，可能有些肤浅了。服务需要不断研究客人心理，让宾客从心底感到满意才是硬道理。
二、员工——饭店的资产和资源
成本只能消耗的，而资源是能开发，资源是能升值的。管理大师彼得—德鲁克曾写到：“员工是资产和资源，不是成本和费用。”他所强调的是人的价值，因此把员工当作资源还是成本，这就是体现了酒店营经管理者的战略眼光和价值观，也是决定企业成败的关键。
三、制度——“热火炉定律”
不能否定，现在的制度，往往都没有很好的执行，而经常受到个人主观的控制，甚至有很多制度只是一种摆设。可能有许多管理者会把所谓人性化管理作为一种理由来解释。这种认识上差异，关键还是来自于我们很多人忽略人性化的一个基本立足点，即它是一种责任，一种对企业和自己的责任。不规范执行制度，造成制度形成虚设。一方面使企业浪费了制定制度的人力工本支出，更重要的是向员工们间接展示了企业不严谨的工作态度和思路。即使是以红头文字所定的制度，就必须执行。如果制度不合理，应及时进行修改，使之完善。西方的著名管理学家麦格雷戈的“热火炉定律”，就非常形象表达了一个企业规范执行制度原则。
“只要你敢碰它，它就烫你，而且当时就烫你，第一次就烫得很厉害；它只烫你碰它的那部分，而不会烫你全身；对谁都一样——谁碰它，它就烫谁；你不碰它，它就不碰你” 。这里的“热火炉”，当然指的就是制度和规范，其实这样执行制度才可以理解为人性化的管理。人性的认识，是一个逐步深化的过程，对人性面的理解不是简单以待人深厚善良为标准，它需要靠管理者在实践中不断的探索和提炼。首先要在制度化管理基础上，大家已经具备了一种行为规范，才可以将所谓人性化的软化管理，按照我们国家目前素质情况下，人性化的管理应该更多的用在关心员工工作之外生活和奖励员工的出色的表现这方面。
四、求知——处处都是机会
21世纪了，大家都知道知识的重要性，也会经常谈起学习的紧迫性，而且还会时不时
的埋怨企业给的机会太少或者冒出“因为工作太繁忙，没有空闲时间进行学习”等等话题。但是，很多都忽略学习的目的是什么，都是为了提高处事能力，使工作得到上司和下属们的肯定，使生活过得有价值感。按照逻辑学推理法，在工作实践中学习更为直接有效。比如，在努力完成任务的过程中，就可以获取新的知识和经验。但我们很多同志对待领导下达的任务，经常喜欢寻求做不好的理由，进行推脱。接受任务时，不是自己开动脑筋，而是先问领导应该怎么做。实际上，我们因此而错过了很多学习、提高的机会。因为我们在接受任务时，其实就是获得一个学习的平台。用心和认真落实的过程，是一个不断需要充实的过程，是一个不断需要付出的过程。所以，只要我们对每一项工作都用心去做，认真负责去做，那么就能获得提高工作能力的好机会。
学习环境的问题也是如此。我们经常喜欢依赖于我们的周围氛围，但是却忽略了最主要的一面：我们自己是否真的具有学习的欲望？如果具有这种渴望，不会因一些主观可以控制的因素，来阻止学习知识，不会长时间等待一个特定机会，也不会在乎周围没有学习的气氛等等，因为环境是自己创造的，处处都可以学习。所以，可以这么说，我们很多人缺乏的不是学习机会和环境，而是没有具备需要真正学习的思想。“学然后知不足”说明这个道理。
五、对饭店管理的一些认识
饭店管理与物业管理有相似之处,或许算不上一门高深的学问，在学术领域大概只是一门应用学科。然而，从事过这方面管理的人都会觉得，要管好并不容易。饭店或小区就像一个小社会，各种各样的事情都会出现。因此要求管理者具备较高的素质和专业水平。
制度的完善和市场的竞争，使我们这些饭店管理者面临着新的挑战。我们必须迅速全面提升自我素质和能力，适应不断变化的形势，才不至于被市场所淘汰。
六、对今后物管公司发展的一点想法
酒店管理同物业管理有许多相同之处。通过对酒店的参观、学习和考察，使我对我现在从事的物业管理工作有了全新的认识，发现了我们同沿海经济发达地区物业管理水平的差距。下面就物管公司今后的发展方向谈谈我的想法。
1、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业
首先严把员工招聘关。今后在招聘公司管理人员时必须
积极做好员工的入职、在职培训工作。今后对新招聘的员工必须进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作做到心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。积极倡导“工作就是学习，工作就是创新，在学习中工作，在工作中提高”理念，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，在员工中形成一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，公司的管理服务水平和管理效益得以提高，树立良好的公司企业形象。
从实际出发，今后我们将严格参照lS09000质量体系运作，逐步制定和完善严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。然后根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
2、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。
在此次考察过程中，我亲眼看到了沿海一些星级酒店的管理模式、他们的管理给我了很大的启发。今后我们的物业管理服务，应向“一站式客户服务、一站式资讯管理、一站式数码社区”三大体系发展，就是利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现高效的管理运作，解决业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升服务效率，提高业主满意度，提升物业管理服务的水平和服务质量，最终提升我们公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
3、积极推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。
2006年我们将重点开展“顾客互动年”活动。成立小叶榕业主俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动；“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动；十月份，组织小区业主观看露天电影；十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物??通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建互动的顾客关系，营造浓厚的社区氛围和良好的居住环境。 为下一步元方房地产公司的房屋销售和开发打下良好的基础。
4、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。
对于小区设备管理，要重新建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对电梯，保安监控系统，消防报警系统，公用的供水、供电网络系统，水电表、剪草机，加压泵每月定期检查一次，以确保正常使用。等等。
5、把保安队伍打造成公司的一道亮丽风景线
星级酒店保安的严格管理和彬彬有礼的形象给我的考察过程留下了深刻印象。酒店保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对酒店实行24小时的安全保卫。针对沿海星级酒店的保安管理。下一步我们将积极建立并完善各项治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成小叶榕物管公司的一道亮丽的风景线。
短暂的考察转眼而过，回顾考察过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过考察，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，开阔了眼界，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精华。
通过考察，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。因此，在物业管理实际工作中，要时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不
篇三：深圳广州考察报告
深圳、广场考察报告
景观所 章世杰
为了拓展规划院内设计人员的眼界，加强各类人员的融合，学习深圳、广州等地优秀的城市建设和管理制度，促进规划院整体水平的提高，浙大规划院一行48人于2013年7月28日在徐老师的带领下，进行了对深圳、广州的主城区和各类景区历时三天的实地考察。
（一）深圳商业项目案例：
1、华润万象城：万象城位于深圳市罗湖区宝安南路1881
号，总建筑米娜及达18.8万平方米，商业面积111970平方米，
是华润投资40亿开发55万平方米华润中心的一部分。万象
城整合了国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标
准溜冰场、游乐天地、多厅电影院等综合商业、休闲、娱乐
元素，打造超级商业中心。
2、福田中心城：中心城广场位于深圳市福田区福华路3
号会展中心地铁站B出口，与市民中心和会展中心处于同一
条中轴线。中心城广场于2007年4月28日正式开业，总建
筑面积14万平方米，为CBD中心区最大的购物中心。自然生
态的建筑风貌，东西两侧绿色景观下沉广场，屋顶敞开式露
天公园，给人以吃喝玩乐一站式购物体验。
3、COCO Park，紧邻国际会展中心，无缝衔接深圳地铁
和CBD公交总站。是深圳唯一公园板情景式购物中心，最具
时尚气质的购物中心，集餐饮、购物、休闲、娱乐多功能于
一体，拥有200余家国际国内知名品牌。
4、海岸城：海岸城由东座写字楼、海岸城西座写字楼、
海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最
大的综合型商务、商业项目，也是迄今为止深圳市最大的室
内购物、休闲、娱乐中心。海岸城总投资约20亿元人民币，
总建筑面积约30万平方米。
思考与启示：
当下的商业项目更多的注重项目的综合性和多功能性，达到让人们可购、可玩、可憩，甚至可以居住、办公。商业项目中，往往注重的是硬质的景观，雕塑、铺装广场、商业街都是商业项目所青睐的，而软质的植物景观就会成为配角，在这种项目中，植物景观更多给人呈现的是一种序列感。
（二）东部华侨城：
坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区（中国国家旅游局和国家环境保护部联合授予），主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、
云海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块，体现了人与自然的和谐共处。
我们考察组一行到深圳东部
华侨城花了半天时间参观了茶溪
谷，虽然不免走马观花，但感受不
少。
茶溪谷体现中西文化交融的
休闲度假旅游文化，并兼有“茶、
禅、花、竹”等主要元素，包括茵
特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三
洲茶园四个游览区，融合了西方山
地小镇的风情、湿地花海的浪漫、
茶禅文化的融合和岭南茶田的幽
雅。总占地面积约1.5平方公里
茵特拉根主题生态小镇茵特拉根通过引入瑞士阿尔卑斯
山畔的茵特拉根题材，将中欧山地建筑风格与茶溪谷优美的自
然景观进行了完美的结合，规划了主题街区、SPA中心、度假
酒店、剧场等多种形式产品，在山谷间创造出一个童话世界般
的山地小镇
茶翁古镇选择了"以古镇承载文化，以茶园昭示理念"的
表现手法。游客在此可以欣赏茶田风光，品尝美茶美食，亲自
动手采茶制茶，透过禅茶礼仪品味回归自然的生活态度。
湿地花园以花为主题布置了四季花田、四季植物馆、旋
转花车、游船、氦气球、山地自行车、湿地廊桥、水上高尔夫
练习场等十大项目
三洲田茶园占地面积0.95平方公里。2003年盐田区与
华侨城集团共同成立合资公司合作开发三洲田茶园项目，盐田
投资控股公司以原有资产作价入股占20％股份，华侨城占80％
股份。是东部华侨城早期启动的项目，现属于茶溪谷景区。
茶溪谷主要定位于度假休闲旅游，兼顾观光旅游。各具特点的植物主题提供观光旅游的基础条件，谷内大景点如茶翁古镇等功能配套较为齐全，能够为休闲度假人士提供适合的场所和娱乐内容。住宿主要通过分布于周边的茵特拉根酒店、房车酒店、火车旅馆等实现。其中因特拉根酒店与景区链接紧密，使得因特拉根步行街白天成为景区的配套，晚上则成为酒店的活动区域，配合温泉、表演秀等晚间节目同时辐射附近的房车酒店和火车旅馆。使得茶溪谷度假功能更完善。
思考与启示
1、大景区中需要划分出不同旅游区块，甚至可以多层次分区。这样既有利于运营管理，也有利于区分不同类型的项目和服务不同客群。
2、旅游景区需要借助美丽的自然风光结合有趣的旅游项目来提升整个景区的人气，同时也避免整个景区过于平静。
3、利用原有的自然景观，不要一味的创造人工景观，可以将人工的东西融入到自然之中，像茶溪谷就很好的利用的原有的山体、湿地和茶田，或是做成花坡，或是做成湿地公园。在利用自然景观的时候要注意维持原有的生态平衡，使景区有可持续性。
4、不是每个旅游景点都像东部华侨城一样有着巨额的投资，所以一些小的旅游景区在追求能够吸引更多的游客的前提下，我们要更多的利用自然景观来作为我们的主打，以人工景观为辅助，协调两者比例，达到最适合该项目的结合点。
（三）OCT-LOFT华侨城创意文化园：
OCT-LOFT华侨城创意文化园位于深圳华侨城原
东部工业区内，占地十几万平方米，厂房建筑面积接
近二十万平方米，项目共分南北两区。
南区改造较早，以办公、休闲为主。南区的成
功改造为北区带来了新的希望,以OCT当代艺术中心
为中心的发展在北区的改造中得到延续。在北区的改
造方向上，从现有建筑自身的特点出发，把一些有工
业区代表特点的建筑构件强化，增加它的视觉识别性，
一方面保留工业的历史风貌，另一方面利用现有条件
来区别与南区的改造。
华侨城创意文化园最大的建筑特色：烙满历史
的痕迹却没有陈旧的气息，处处弥漫着艺术的味道。
色彩艳丽的壁画、独具特色的商家门面装饰、
生机勃勃随处可见的绿色植被、清晰明了的指示牌、
工厂机器形状的景观小品以及旧红砖砌成的地板等
帮助这片土地实现了由充满机器轰鸣声的工业厂房
到创意园的华丽转身，也体现了创意园策划者对再生
历史的尊重与记忆，同时更处处显现保留历史时的创意和别具一格。OCT-LOFT华侨城创意文化园就是充分运用建筑元素体现“LOFT”和“创意”的主题。
思考与启示：
OCT-LOFT华侨城创意文化园在商业地产发展道路上开辟了一条新的途径，是有着积极社会影响力的既有建筑改造项目，同时它也引起了我们对工业厂房改造的思考。目前，工业厂房改造主要有两种方向：商业方向和办公方向，前者租金收益较高，后者租金收益相对较低。如何将高收益和特色商业结合起来，将这些工业厂房的商业价值得以发挥是工业厂房改造必须面对的问题，OCT-LOFT华侨城创意文化园则为这一问题的解决提供了一种思路。
（四）广州越秀公园：
越秀公园是广州市内大型的综合性文化休息公园。它由主峰越井岗及周围的桂花岗、木壳岗、鲤鱼岗等七个山岗和北秀、南秀、东秀三个人工湖组成。面积共86万平方米。它不仅保存了镇海楼、明古城墙、四方炮台、中山纪念碑等各个历史时期的遗迹和古树名木，还建设了五羊仙庭、成语寓言园、竹林幽闲区、植物观赏区、花卉馆、博物馆、美术馆、游乐场、游泳场、体育场、餐厅、小卖部和亭、台、楼、榭等休息、文体、景点和服务设施。公园园道四通八达，通往各游览、服务点。园内山水相依，水域面积达5
万余平方米，北秀、东秀、南秀三个人工湖景色幽美。东秀湖、南秀湖环境
优雅，是绘画写生的好地方；北秀湖绿荫低垂，是划船、
钓鱼的好去处。
整个公园在景观的艺术处理上有下面几种手法：
主配手法——通过各种手法突出主景，如五羊雕像的
布局。
层次手法——景色的空间层次模式可分为三层，即前
景、中景、背景；也可以分为近景，中景、远景。前景与
背景或近景与远景多是有利突出中景的。中景的位置宜于
安放主景，远景或背景都是用来衬托主景的，而前景是用来装点画面。越秀公园的古迹纪念区中的中山纪念碑为中景，亭阁和阶梯为前景（近景），远处的高大树丛为背景（远景），突出了中景——中山纪念碑的宏伟。
借景手法——1提高视点的位置，如金印游乐场。2借助门窗或围墙上的漏窗，如花卉馆里的布局。
景观组织手法——公园在园路转弯处及主干道端点的适宜位置采用对景手法，并且在园林的适当的位置才用透景、藏景、隔景、框景、夹景、添景等手法。
空间组织——园林绿地空间组织的目的是在满住功能的前提下，运用各种造景手法和构图艺术的原理组织景观，划分景区或景点，既突出主景，又要有丰富变化的园林风景。越秀公园采用了以地形地貌（如五羊仙庭布置在高出，还有半山腰的塑石瀑布因地制宜，因势利导的划分空间），利用植物材料（如五个景区之间利用植物树隙相互渗透，使得空间既隔又连，欲隔不隔，层次深邃，意味无穷。），以建筑和构筑物及道路分隔空间（如塑石瀑布和中山纪念碑之间利用建筑和道路的组合分隔空间，在空间序列、层次和时间的延续中，具有时空的统一性、广延和无限性），增加了全园空间的深度和丰富空间层次。
（五）广州荔湾涌、沙面、广州塔：
荔枝湾是西关涌（包括上西关涌和下西关涌）和荔枝涌几
条河汊的总称，范围大致为现时中山八路、荔湾湖公园、西郊
等一带。其地处西关腹地，毗邻珠江，汇集众多名人、名园故
址，是西关大屋、西关小姐、西关五宝、西关美食及粤剧曲艺
等岭南广府文化风情荟萃之地，有“小秦淮”、“岭南第一胜景”
之美称。
沙面（shameen）曾称拾翠洲。在广州城区西南。 原是
珠江冲积而成的沙洲，故名。宋、元、明、清历代为国内外通
商要津和游览地。鸦片战争后，清咸丰十一年(1861年)后沦为
英、法租界。现为广州重要商埠。沙面位于珠江岔口白鹅潭畔，
占地面积330亩。
目前，沙面是广州著名的旅游区、风景区和休闲胜地。沙面岛上
有150多座欧洲风格建筑，多为19世纪末建造，其中有42座特色突出
的新巴洛克式、仿哥特式、券廊式、新古典式及中西合璧风格建筑，是
广州最具异国情调的欧洲建筑群。岛上绿化较好，有古树150多株，空
气清新，环境卫生甚佳，可以称得上是广州的世外桃源。现在的美国驻
广州总领事馆也同样位于沙面岛，这使得沙面岛上有不少外籍人士在此
办公，且该领事馆是美国在中国唯一可以办理中国公民移民美国签证的
场所。建国后市政府成立了专门机构管理。该建筑群于1990年国家建
设部、国家文物局、中国建筑学会核定公布为全国近代优秀建筑单位。
广州塔位于广州市中心，城市新中轴线与珠江景观轴交汇处， 与
海心沙岛和广州市21世纪CBD区珠江新城隔江相望，是中国第一高塔，世界第三高塔。定位以观光旅游为主，兼容广播电视发射功能的综合性设施，建成后将成为广州重要的地标性建筑。
（五）广州上下九步行街、骑楼：
上下九商业街位于老城区西关，东起上下九路，
西至第十甫西，横贯宝华路、文昌路，全长1237多
米，全路段店铺林立、共有商店300多家，日客流
量达60万次。荟萃了岭南文化中的岭南建筑文化、
岭南饮食文化和岭南民俗风情。
广州骑楼由二十世纪初开始出现，形式多样，
保存完整，是粤派骑楼的代表。广州骑楼的特点是
把门廊扩大串通成沿街廊道。廊道上面是骑楼，下
面一边向街敞开，另一边是店面橱窗，顾客可以沿
走廊自由选购商品，楼上一般住人。骑楼街可以避
风雨、防日晒，特别适应岭南亚热带气候，骑楼内的店铺可以借用柱廊空间，便于敞开铺面、陈列商品以招徕顾客。广州骑楼建筑在第十甫路、上下九路、中山路、解放路、人民南路、一德路等商业街道较为集中，而西濠口一带的骑楼最为壮观。
思考与启示：
骑楼街可以避风雨、防日晒，而现在大多城市
的街道都不具备这样的功能，而都是以人行道加行
道树的形式供人们逛街。因此，每当下雨或者曝晒，
行人总是不方便出行，导致城市居民各种生活不便
利。城市的活力也因此在下雨或者曝晒时变得低靡。
这次来到广州，对骑楼街第一感受就是人性化，因
此我想，骑楼是否能够也大量的应用在各大城市之
中。其实这已有先例，杭州湖滨一带的商业街就是
以骑楼的形式呈现，一面朝西湖敞开，一面是店面
橱窗，这样即使刮风下雨或者烈日曝晒，游人们依旧可以逛街观景。