篇一：上海杭州商业综合体考察报告
2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。
一、 综合体要做大
目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。
二、 综合体要有明确的主题
这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，
不是以具体的某类业态做为宣传口或突破口的定位，而是基于整体定位构思的主题，这个定位要高屋建瓴、气势磅礴而又贴近生活，温馨从容。浦东金桥的主题““公园里的商业，商场的公园”，正大广场主题为“家庭购物、娱乐新体验“就是较好的例子。从某种意义上讲，综合体的主题即是其灵魂所在，没有灵魂的项目便少了诸多灵性；上海仲盛商业中心规模足够大，业态也相对全，但缺乏主题，缺乏商业灵魂，结果仅仅只是各种业态的堆砌，杂、散、乱充斥在偌大的综合体中，越发显得人流稀少，了无生机。
关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分地将地块周边环境和开发商自身的特点，甚至所在城市的某种个性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵；并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。
三、 商业综合体业态要做全
一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理地解决。
出于未来可持续发展的需要，综合体内部业态组合要做长远计。酒店、百货等前期盈利水平较差的业态，建议以小体量进入，一方面酒店和百货业态都是品牌联姻的最好的方式，根据整体定位引进大型超市、品牌连锁百货以及世界知名酒店管理集团，其长期影响力将远远高于暂时的经济效益，对于中国铁建地产品牌影响力的提升具有不可估量的宣传作用；另一方面在经济效益暂时不好的情况下，可以通过规划先期做好精品，以较小的体量入市，同时为未来调整规划和经营方式做好准备，这需要长远而细致地规划。
四、 综合体要做好长期经营的准备
综合体商业开发模式基于其盈利模式的特点，其物业价值的提升、稳定增长的营业收入需依赖其后期的持续、稳定经营来获得；在进行综合体开发时，开发商应以经营为己任，一切以未来的经营为出发点，只有未来的成功运营和持续的盈利，才是检验综合体开发成功与否的唯一标准。
1－10地块开发之初，无论将来是采取自主经营或者委托给商业管理公司经营，或者将其中的商业部分打包出售等各种方式，在前期规划时务须以后期的招商和运营为终极服务对象，要对商业综合体的运营有一个清晰的认识，通过借助各种专业机构来判知综合体运营的利润点，对未来应有充分的准备，未雨绸缪，没有可预期的盈利，无论那种持有方式，都将举步维艰。
对于1－10的开发需要制订一个长期的可靠的开发和经营计划，准备较长期的财务计划和风险管理机制，并建立完善的，可及时调整方向的运营机制。
商业综合体的运营是一个动态的长期调整的过程，不是一劳永逸的。上海的正大广场自2002年开业到2005年的3年间，一直按最初的“华东最顶级的购物场所”定位经营，运营情况非常差，开铺率只有50%，业主和商户都苦不堪言；2005年底正大广场进行重新定位，由“华东最顶级的购物场所”,变为“家庭娱乐消遣中心”，并结合该定位将内部商业业态布局进行了大刀阔斧的调整，这次调整后正大广场成功转型，迅速成为上海乃至华东的一站式家庭消费购物中心，取得了巨大的成功。
五、 商业综合体要充分利用周边的交通资源
内外交通通达状况对于商业综合体而言是非常关键的因素。纵观所考察的多个综合体项目，大宁国际、浦东金桥、港汇广场、杭州大厦等无一不是处于交通枢纽位置附近或本身就与地铁、公交相关联，尤其是港汇广场，其地下一层与地铁相连，一层又专门为公交车站设置了便利的停靠站和商场快速通道，这种处理方法非常值得1－10地块开发借鉴；丰富的公交资源带来大量的客流，1－10地块距离轨道北苑站176米的便利条件和未来1－9公交车场紧邻的规划，都将为综合体的未来带来希望。一方面要在规划初期落实公交车场和轨道交通可利用资源的最大可能性；另一方面要在该可能性最大的前提下，利用科学方法使其能落到实处，并兼顾经济的合理性，以及在满足开发商利益的同时，最大限度回馈社会！
杭州大厦用一座天桥将其A、B座与C、D座相连接，这座人行天桥在赋予杭州大厦各座交通完整性的同时，也赋予这座城市一道独特而美丽的风景，设计师将实用性和艺术性完美地融合，天衣无缝。1－10综合体项目将来与公交车场和轻轨出入口的连接，以及综合体内各体块的连接，都可以参考杭州大厦的成功
经验，考虑到北方气候冷季较长的气候因素，建议利用全封闭而通达性好、视觉效果好的连廊形式，做好交通连接和疏导；同时可将通道做宽，除了满足交通功能外，还可赋予其休憩、公共交流空间等复合功能。
综合体的各业态分布中，要坚持大业态板块划分清晰的原则，坚持主力店带动的原则，坚持交通优先的原则。在交通动线上坚持客流导入甚至公寓住户回家必经之路即是商业板块地盘的原则，充分利用地块内交通动线，最大限度地又最顺畅地将客流引入商业板块，努力通过西侧南侧的地铁、公交交通优势将客流用专用流线导入1－10地块的商业板块，再穿过此商业板块进行二次分流。
另外要做好交通动线与停车场的关联，一切以方便顾客购物为出发点，项目本身设置的停车场设计必须具有远见，不仅要具备足够的以及可发展的数量，而且必须能够及时有效的疏散客流，不致于影响顾客的购物体验
六、 商业综合体要注重商业氛围的营造
通过这次沪杭综合体的考察，大多运营商在对其内部商业气氛的营造上可谓颇费心思，移步换景，广告画面绚丽多彩，在顾客从看到综合体的外观一直到进入综合体的内部的过程中，无时不刻地拨动顾客购物的冲动。
主要体现在以下几个方面：一是综合体的外立面，以夜景照明为主要手段来塑造其与众不同的个性，借助大面积的LED显示屏，用跳跃的，色彩丰富的广告画面来吸引来往过客；二是在综合体内部各业态之间设计特色小品、灯杆旗等，在一切可能的平面上设置中小型的LED屏，在不同区域让顾客可以看到四种以上不同内容的广告，以期达到全面覆盖、全方位视觉轰炸的效应；三是在交通连廊中设置下垂式广告画面，在扮靓空间的同时起到宣传和渲染气氛的作用。这种引导式的商业氛围的营造相较于传统的守株待兔型的商业形态，其优越性不可同日而语！
篇二：商业物业安全管理考察报告!!
商业物业安全管理考察报告
2011年9月13日至16日，公司组织对上海（正大广场、大悦城、来福士、昆山富力湾、苏州美罗广场的6个商业物业、别墅项目进行考察学习，以期对我公司今后对商业项目的开发管理有所借鉴，在此次考察中，我认为上海的三家商业综合体项目在开发及运营期间的安全管理有较大的借鉴意义，现将此次考察情况汇总如下：
一、考察目的
1、学了解商业物业管理发展，提炼其项目安全管理策划定位成功的规律，培养公司商业项目安全管理战略理解能力。
2、调查安全管理模式，探索其商业管理定位和运营成功经验，发现可供公司借鉴的经验和管理模式，为公司对商业中心运营管理与操作能力提供思路。
3、与考察商业物业公司进行交流，学习其管理运作模式，为公司商业项目建设提供参考。
二、考察时间
2011年9月13日至16日
三、考察项目
上海：正大广场、大悦城、来福士、昆山富力湾；
苏州：美罗广场
四、考察情况：
（一）正大广场：
1、正大广场概况：
正大广场坐落在黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦。由正大集团耗资4.5亿美元精心打造而成。是大陆目前最大的SHOPPING MALL购物中心,其规模在亚洲目前可名列第8大。共拥有13个楼层。 建筑面积达241，000多平方米，项目投资超过3.35亿美元。 正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地
段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。
整个广场内将集中1000多种国际国内品牌，从2万平方米的世界顶级名牌专卖店到4千平方米的首饰珠宝廊。另外还有1万5千平方米的上海最大的电子休闲互联网及游戏中心，10屏电影院和400座的三维立体电影院及各种展厅、主题餐厅，提供集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的现代化服务和设施，广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。
2、安全管理人员及保安配置数量：
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正大广场正门前的保安
3、消防设备及监控设备情况：
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? 监控设备国产设备，监控摄头为224个，不能满足商城25万平米的监控需求，其弥补方式主要靠人防； 消防设备采用的是霍尼韦尔设备；
4、管理模式：
在管理中心设楼管、专项、疾控、网管四个专业，通过这四个专业形成对整个商城的动态管理
4.1、楼管：
（1）楼管的工作内容——对商户实行全面管理包括如下内容：
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? 处理日常发生情况及同客户的沟通； 新商户的管理培训、晨会； 租户及公共区域消防设备检查； 二装施工现场的检查； 商户的疾控检查； 货运管理（进出货品的管理）； 处置突发事件及同政府部门的协调； 大型活动及促销活动的报备；
外包安保人员总计240人，保安人员全部为外包形式，不负责吃住，每人的费用为2900元/人。 自招专职消防队人员共计32人，车管45人，每人的费用为3500元/人。 专职管理人员5人； 商场自招员工为400人（不包括外包人员）
? 楼管除了兼顾对客服务职能外，同时也兼顾安全检查、对客培训、隐患整改、突发事件
处理、二装管理、治安管理、秩序维护等安全方面的职责。
（2）楼管的编制及坐班形式：
? 楼管的编制是27人，全部为自招人员；
? 坐班形式—做一休一的班次；人员分布是按照楼层分；分别管理240家商户，5000名
营业员；
（3）楼管负责了大部分商户及公共区域的安全管理内容，包括对客户的培训检查，专项检查，突发事件的处理、二转现场的管理及检查、客户档案管理、租户信息的更新；
4.2、专项管理内容：
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? 负责全广场240商户资料的收集及管理工作； 资料的更新（保险、营业执照等资料的跟新工作）包括对商户资料情况的定期检查； ?
4.3、疾控中心管理内容：
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4.4、网管的管理内容：
? 网管是借助于网络管理体系，实行对商户的动态管理，公司开发出的管理软件类似于
MSN软件的功能，形成一个客户端，商场利用这个客户端手机资料，发放信息，是一个比较先进的管理手段。因为目前国内的商业项目还停留在一个一对一的管理模式，利用发文及口头传达、公告的形式进行商户的管理。
5、安全工作特色管理：
5.1、正大广场专职消防队：
专职消防队在上海的商业项目里是比较先进的安全管理方法，消防队的人员组成都是消防退伍兵和一些从事过消防专业的人员。在日常的安全管理中主要从事以下工作：
? 体能训练：专职消防队人员每日有体能训练，爬楼梯、水带操等训练，以应对相应的突?
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? 发事件做足够的技能、体能储备。 负责处理楼内突发事件，包括治安、消防、公共事件等，对商厦的安全保障具有推动作用； 消防检查：对楼内各个区域的消防安全隐患进行检查，及时处理各种隐患； 反恐：对一些人的极端行为由专职消防队进行及时处理，避免影响的扩大； 消防演练及消防演习：（每年进行租户的消防疏散演练） 消防队员配备专业的器材及装备，最先进的消防战斗服、通讯对讲设备、强光手电等，
在处理突发事件起到辅助作用；
疾控中心主要是针对商城内86家餐饮租户所设置的，主要是为了防范食品卫生事故的发生； 疾控中心是政府卫生机构管理功能的延伸，主要是加强商场的食品卫生管理，是商业餐饮项目管理比较先进的管理模式；
5.2、营业结束后的安全检查：
在商户营业时间结束后，管理人员对各个楼层进行检查，清理人员，对广场所有人员进行清场，如果商户的工作还没有完，人员也应按照清场要求离开商户，到场外后重新凭出入证进场继续工作。这样确保商场内没有闲杂人员，确保了营业结束后的安全。
对餐饮营业结束后检查电器设备级燃气关闭情况；
检查商户的锁门情况；
5.3、疾控中心定期对商户进行卫生专项检查：
? 疾控中心定期对餐饮商户进行食品卫生专项检查，夏季的频次要多一些，冬季的频次要 少一些，主要检查餐饮商户的食品卫生安全，并对一些国家要求的检疫项目进行检测，主要有菌落、大肠杆菌、霉菌、过氧化、亚硝酸盐、酵母菌、ATP、瘦肉精等进行检测。并完善了报告单、通知单，对不符合的商户要下发隐患通知单，要求商户及时整改。 ? 目的是尽量避免食品卫生安全事故，如果出了食品中毒事故，不仅是对商户产生影响， 更重要的是影响商城的声誉，给商城的经营带来负面影响。
? 同一些大的医疗机构及大医院进行联合，定期上门服务（一年两次），为餐饮人员办理 健康证明；
? 商户内设立视频安全责任人，中心定期召开视频安全专项会议，向餐饮商户进行食品卫 生安全宣传
5.4、商城内的消防通道门全部使用推杠锁，外来人员很难进入；既便于人员疏散，又利于治安管理，控制闲杂人员进入商户区域。
5.5、消火栓箱上涵盖使用说明：
在消火栓箱上有消火栓设备的使用说明，以便于灭火者的使用，或间接地对服务人员进行了培训。
5.6、对商户运货的管理规定：
商城的商户进出货品比较多，如不进行专项管理，是比会造成进出货物秩序的紊乱，所以，商户在进出货品前，先要填写进出货品申请单，向中心提出申请。申请单内注明货物品种、数量、及进出时间。
物管中心根据商户进货的总体情况安排商户进出货品，统筹安排使得商户的进出货品井然有序，不会出现一些紊乱现象。
5.7、消防设备管理
消防泵房 消防中控室（消防主机）
灭火器管理
5.8、对外包方（警卫）的管理：
全部管理由商城进行管理，甲方付去服务费用（每人2900元服务费），其他福利由保安公司支付，中心不负责食宿。外保不分专业，只分巡视、反扒、出入口固定岗。
5.9、对突发事件的处置：
? 有针对性的制定应急预案，在发生突发事件时，按照应急预案的程序进行处置；
? 对现金的管理，每天银行定时到商城收取现金，客服管理员到楼层收取现金，有定时、 定路线、定人员专人管理，保安护送。
篇三：长三角考察报告
长三角考察报告
(招商部)
考察时间：7月9日-7月16日
考察路线：南京-常州-苏州-上海
考察项目名称：
南京：1、水游城
南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于
健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2
公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。“水
游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、
文化等为一体的休闲购物主题公园。
2、德基广场
德基广场位于南京市新街口东北角，中山路18号的一个定位于高端商业
的综合购物中心。其地下部分与地铁新街口站相连通。德基广场项目分为一期
和二期两部分，占地面积达到40000平方米，总建筑面积超过20万平方米，定位于高端，目前一二期合计落户国际一线品牌74家，年销售额突破30亿元。
品牌有Louis Vuitton（路易威登）、Ermenegildo Zegna（杰尼亚)、
Brunello
Cucinelli（布内罗·古奇拉利）、VERSACE（范思哲）、
Salvatore Ferragamo（菲拉格幕）、COACH（蔻驰）、Triumph（黛安芬）、
Calvin Klein（CK）、Trussardi(楚萨迪）、Lanvin（浪凡）、Bvlgari（宝
格丽）、Paul Smith、Cerruti 1881（切瑞蒂 1881）、Loewe（罗意威）、Montblanc（万宝龙）、Omega（欧米茄）、Burberry（博百利）、TOD'S（托德斯）等，其中Louis Vuitton德基店的经营面积超过400平方米，在大陆地区为仅次于北京国贸和上海恒隆两家旗舰店外的最大店面，是新街口最大的奢侈
品中心。
常州：1、路劲又一城
路劲又一城项目整体占地6.7万平方米，建筑面积达18万平方米。位于花
园街、长虹路高架、BRT快速公交系统的交汇处。
主力店：大润发、MEWE城堡体验馆、宽窄巷子美食街、天空之城电玩、特
色。主题街区
2、吾悦广场
吾悦广场是由江苏省最大的房地产开房商——新城控股集团旗下的商业项
目，其中武进吾悦广场于2011年6月16日开业。作为常州体量最大、业态最
全、品牌最强的城市综合体项目，新城吾悦广场改变了常州商业的区域分布，
引领常州购物时尚潮流，提升市民生活品味，改变常州生活方式。
主力店：ARA、H&M、UNIQLO、MUJI、星巴克、家乐福、嘉禾影城、孩子王、
国美电器、城市英雄、菲尚糖果KTV
苏州：1、星光天地
新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店，双方各占50%股份，总资本额7.5亿元人民币。坐落在华贸中心的新光天地聚
集了90项国际顶级品牌、938个全球知名品牌。PRADA、CHANEL、GUCCI、
S.FREEGAMO、HUGOBOSS、COACH、LV等均在新光天地设置旗舰店。据悉，GUCCI旗舰店面积达到1300平方米，比香港中环广场店大1/10。这些旗舰店将首次
同时做到货品“零时差”，每一季新品与其在巴黎店或纽约店中展示的毫无二
致。并有DUNHILL、BV、ANNASUI等42家国际名品新概念店，FRED、FAUCHON、JIMMYSPA等首次在中国开设专柜的24家知名品牌店，以及MIKIMOTO、
MARCJACOBS、FRANCKMULLER等53家北京首次开设专柜的品牌店等一同进驻。
2、久光
苏州久光百货于二零零九年一月十六日正式开幕，楼面面积达17万1千
平方米， 是利福国际集团有限公司继上海久光后第二家于国内兴建的，也是目前苏州最大型的百货店。其尽享地利优势，坐落于高消费尊贵地段，交通便捷。目前有逾500多个品牌已进驻苏州久光（其中100多个品牌首次进入苏州市场，
部分更是首次进入中国市场），更携手多个国际品牌，傲然进驻苏州工业园区时代广场，为苏州注入时尚都会魅力，突现奢华生活灵感。
楼层定位：
时尚区
一楼时尚品味专区，尽揽国际著名时装、手袋、鞋履配饰、珠宝及化妆品牌，以华丽美感，打造魅力都(原文来自：wWw.xiaOcAofANweN.coM 小 草 范 文 网:上海大悦城考察报告)会新姿态。
家居区
二楼除家居用品及儿童玩具专区外，更特设男女国际服饰专区，网罗最新最多的上班及休闲服装，缔造个性化活力形象。
娱乐区
三楼主体娱乐区，游艺中心等多姿多彩的活动场所，令每一个好动细胞都尽兴而归。运动用品及青春时装专卖区更为青年男女打造流行新天地。
超市区
设于地下一楼及四楼的各式餐馆及大型超级市场，是体验各地美食及生活情趣的品味宝库，让感性与知性在此合二为一。
3、圆融时代广场
圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的“商业综合体”及一站式消费的复合性商业地产项目。
主力店：麦鲁小城、玩具反斗城等
4、诚品