篇一：房屋买卖合同纠纷代理词
代理词
尊敬的审判长及合议庭成员：
经过法庭质证、调查以及法庭辩论，本承办律师兰霄就本案提出以下几点代理意见，恳请合议庭考虑并采纳：
一、被上诉人应当依法先履行通知解除合同的义务才能提出解除合同，被上诉人解除合同的程序不合法定。
合同解除可分为约定解除和法定解除两种，但根据《合同法》第九十三条、第九十四条并结合第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”，藉此“通知”应当作为合同解除之诉的前置条件。而本案中，不论被上诉人（张秋文等）是否具备合同法中规定的约定或法定解除权，即使该解除权业已成就，解除权人（即被上诉人）都应当将解除合同的意思表示以合法有效的方式送达上诉人（农新建、四明公司）。但是通过法庭调查，截至一审起诉前被上诉人始终未曾有过要求解除合同的意思表示。因此，被上诉人诉请解除合同不合法。
二、合同解除权属于形成权，该权利的行使应受三个月除斥期间的限制，逾期则解除权消灭。
1、根据《合同法》第九十五条第二款的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，前述“合理期限”代理人认为应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定而予以裁判适用“法律没有规定或者当事
人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”。
2、结合本案，第二次《补充协议书》约定的最后还款付息的期限为2013年6月30日，但是该在期日之后上诉人（农新建）已经明确表明了继续履行合同的意愿并且愿意承担利息，被上诉人（张汉文）也多次和上诉人一起吃饭谈事，但直至一审起诉前被上诉人均未明确表达要求解除合同的意思，由此可推知被上诉人以其事实行为表示了愿意继续履行合同。综上，被上诉人提出解除合同时已经超过三个月的除斥期间，解除权消灭，依法不应得到支持。
三、案涉合同约定之解除条件不明确且有歧义，应当视为未约定，被上诉人当然不具备合同约定解除权。
我方认为根据第二次《补充协议书》的约定，“如果到期乙方不能支付欠款 及 利息，甲方有权收回房地产”。按照该条款的表述，极易产生歧义，容易理解为“到期既不支付欠款也不支付利息的情况下（即欠款、利息两者都不予以支付），甲方有权收回房地产”。上诉人正是对该条款作此理解并结合被上诉人的事实行为表现，有理由认为只要在2013年6月30日前承担了支付利息的义务，则甲方不会解除合同收回案涉房地产。藉此，我方认为该条款约定之合同解除条件不明确，当然不能成就合同解除条件。
四、一审法院依据《合同法》第九十四条第一款第（二）（三）
（四）项解除合同的依据不足、适用法律错误，本案合同解除条件并未成就。
1、第二次《补充协议书》履行期限届满之前，上诉人始终并未表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同履行至今，上诉人业已支付绝大部分合同款项即履行了主要债务，并且上诉人请求签定《第二次补充协议》并按照该第二次协议约定支付了迟延履行利息也都表明了上诉人愿意继续履行合同的诚意。
2、第二次《补充协议书》履行期限届满前，被上诉人也按照第二次补充协议的约定受领了利息，履行期限届满后被上诉人始终未曾履行催告义务，因此被上诉人当然不具备法定解除权。
3、上诉人迟延履行债务的行为并未构成根本性违约致使合同目的不能实现，因此合同法定解除条件不成就。
（1）该法条第一款第（三）项规定的单方解除权必须同时满足以下条件：①当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；②当事人一方迟延履行的是合同主要义务；③经另一方催告；④迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。在满足前述行使解除权的条件后，解除权人还要依据《合同法》第九十六条的规定通知对方，自通知到达违约时合同解除。而本案中，被上诉人始终未行催告，也未有通知解除的行为，因此合同当然不应当被解除。
（2）根本违约是指合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现时，另一方当事人可以解除合同的制度。而根据合同法精神，
设立根本违约制度的目的在于鼓励交易，最大限度地实现合同的社会价值。否则，如果放任当事人在另一方违约时不顾违约是否造成严重后果而随意解除合同，则不符合鼓励交易原则，也不利于稳定经济关系。
本案中，社会利益牵扯各方各面，同时又参杂着政府的行政确认行为合法有效性，如若判令解除会对社会利益产生重大影响。因此代理人认为，在本案中应当从是否有利于实现社会利益最大化来判断是否构成根本违约。如果合同因违约被解除给违约方造成的损失远大于非违约方因解除所可以获取的利益时，就不应认定合同构成根本违约，而应继续履行，同时由违约方对非违约方予以赔偿，以平衡双方利益，实现合同的最大效益。
综合前述几点，代理人认为一审法院判决所适用的法律依据不足，适用法律错误，恳请二审法院改判为合同继续履行。
代理人：兰霄
二〇一五年三月二十八日
篇二：解除购房合同案代理词
关于XX房地产开发公司诉刘某拖欠购房款、刘某反诉XX房地产开发公司解除购房合同纠纷一案
代 理 词
审判长、审判员：
我受本案被告刘某的授权委托，担任其诉讼代理人，依法出庭参加本案诉讼活动，进行答辩和辩论。经过法庭举证、调查，本案的基本事实已经清楚。现在，根据本案的基本事实，结合相关法律规定，我发表代理意见如下：
一、被告刘某按照房地产买卖合同的规定，已经完全履行了规定的付款义务，没有违约 根据原、被告《房地产买卖合同》规定，被告应分三部分支付完全部购楼款，即按5%、25%、70%分期分别支付。其中5%由被告在签订合同时支付，70%向银行办理抵押贷款手续由银行支付。这两项作为被告的无可争议的付款义务，被告已分别于签订合同之日和办理抵押贷款手续之日履行完毕，被告提供的收款收据和银行出具的借据能够充分证明被告没有违约。 至于另外25%，虽然合同附表二约定于1999年7月8日前支付，但根据原告口头以及售楼广告的承诺，业已变更为由原告"提供25%的额外免息置业支援"，由被告申请"发展商提供的30个月的免息分期贷款"。被告刘某根据上列协议内容，申请了"发展商提供的30个月的免息分期贷款"，那么该25%购楼款则由发展商自己支付，然后被告仅承担按《补充协议》偿还发展商免息贷款的责任。上列事实有原告的售楼广告、报社文章以及原、被告签订的《补充协议》足以证明，事实清楚。因此，被告刘某在支付该笔购楼款问题上，也没有任何责任。即使原告没有收到该笔购楼款或没有全部收到，那么责任也在于原告自己没有履行提供贷款的义务，原告构成违约，与被告无关。
再则，根据中国人民银行、中国银行关于个人住房贷款的规定，无住房补贴的借款人必须"以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款"。原告明知被告无住房补贴，但亦协助被告于1999年12月23日取得了中国银行福田支行购楼款70%的银行抵押担保贷款，充分说明原告已代被告支付了25%的购楼款，被告才符合向中国银行福田支行抵押贷款的要求。
据此，被告分三部分分别支付原告购楼款，其中5%签订合同时已经支付，25%由原告"提供30个月免息分期贷款"也已支付，另外70%通过银行按揭贷款已经实际支付，因此被告根本不存在未付购楼款的问题，原告请求被告支付购楼款缺乏事实根据，依法应予驳回起诉。
二、原、被告签订的《〈深圳市房地产买卖合同〉之补充协议》，与双方履行房地产买卖合同无关，属于其他法律关系，与本案无关
根据以上所述支付购楼款办法，原告以口头和广告承诺以及实际行动已向被告"提供25%的额外免息置业支援"和"30个月的免息分期贷款"，但双方并没有签订《借款合同》。原告为了保证其"免息分期贷款"能够收回，遂与被告签订了《〈深圳市房地产买卖合同〉之补充协议》，约定了被告30个月分期偿还方案。因此该《补充协议》实质内容是偿还借款法律关系，与房地产买卖合同法律关系并不相干。原告办理被告房地产买卖合同备案登记手续时，也没有提交该《补充协议》。因此原、被告双方因《补充协议》所发生的纠纷，应属借款纠纷，在本案房地产买卖合同纠纷的审理中，与本案无关，应不予受理。
据此，人民法院在本房地产买卖合同纠纷审理过
三、被告提出反诉符合法律规定，依法应予支持
我国《民事诉讼法》第五十二条规定，"被告有权承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉"。本案原告以房地产买卖合同纠纷为由提起诉讼，人民法院以房地产买卖合同纠纷案由立案受理。那么被告同样以房地产买卖合同纠纷为由提起反诉则是被告的合法诉讼权利，依法应予支持和保护。
被告的反诉也完全符合《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件，即反诉原告与本案有直接利害关系、有明确的反诉被告、有具体的反诉请求和事实理由，并且属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。我国《民事诉讼法》第一百一十一条规定，"人民法院对符合本法第一百零八条的起诉，必须受理。"本案被告之反诉完全符合我国《民事诉讼法》第一百零八条规定，人民法院同样必须受理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第156条规定，"在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。"据上述法律规定，本案人民法院受理被告反诉并合并审理是完全符合法律规定的。
四、被告提出反诉并请求解除房地产买卖合同有着完全正当、合法的事实和理由
1、原告发布虚假、不实广告和宣传品，诱导和误导被告签订合同，不符合被告真实意思表示
大家知道，购房者购买房屋，并不仅仅是购买一个简单的居住空间。除了楼层、朝向、面积、结构设计之外，同时购买的，应当还包括地理位置、周边环境、小区规划、配套设施、管理服务、楼房外观设计、车位、交通和通讯状况、品牌与口碑等，包括相应的容积率、建筑密度、绿化率、集中绿化率等建筑指标，甚至还包括学校、幼儿园、商场、市场等等因素。以上这些共同构成一个有机的整体，这才是房地产买卖合同的最终标的物。也正因为存在着这些众多的内容，所以才有房地产价格的各不相同的变化。这其中的许多内容也分别成为各个不同楼盘各不相同的"卖点"。
本案原告开发的XX华居房地产项目，其土地使用权面积仅有5460平方米，两座楼房基底面积2044.18平方米，去掉小区道路及公共设施等占用面积，根本不可能再建有近5000平方米的小区花园。这是基本的常识。然而原告在明知不可能提供近5000平方米小区花园的情况下，却在其售楼书上用了整整一页的内容，既用文字描述"小区花园，近5000平方米，小区用户专享"，又有大幅图示说明。并且在《深圳特区报》上发布广告文章，称"该楼宇辟有近5000平方米的小区花园，种植茂密的亚热带植物，布置亭台楼榭，诗情画意俯首皆拾，是深圳并不多见的拥有大片绿地的高层住宅物业。"本案被告购买该楼时看中的恰恰正是该小区花园，原告的这一承诺对被告选择楼盘起了非常大的诱惑作用，正是有此小区花园的吸引力，被告才选择了XX华居，选择了原告的楼盘。
然而，被告入住以后才发觉，原告承诺的所谓小区花园不仅没有建成，而且根本不可能建成。因此原告的这一承诺对被告选择楼盘构成了极大的误导，选择该楼盘也就不是被告的真实意思表示。在房地产买卖合同当中，鉴于购房者的弱势地位和专业水平的欠缺，发展商本应在合同中尽力以精确、专业的数据来约定房屋的建筑标准及要求，并应向消费者提供专业、详尽的解释。然而，本案原告在合同中并未对有关房屋所在楼盘的一系列建筑指标作出详细规定，却通过售楼书及广告进行不实、夸大宣传，对被告选择楼盘形成重大影响。结果由于被告所期待的小区花园迟迟不能实现，进而事实上使被告心理上已经形成的有关该楼盘有关容积率、建筑密度、绿化率、集中绿化率等建筑指标都大大缩水，自然不符合被告购楼所要求的目标。
原告的这一行为，违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》
第六条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条等法律规定的"诚实信用"的原则，同时也违反了《中华人民共和国广告法》第四条、《房地产广告发布暂行规定》第三条、《商品房销售管理办法》第十四条等"不得欺骗和误导消费者"的规定。对此，根据《合同法》第四十二条等法律规定，原告必然要承担相应的法律责任。然而，原告至今没有承担责任的诚意。
2、原告众多承诺没有履行或兑现，也违背了被告购楼的真实意思表示，损害了被告的合法权益
原告在售楼书上承诺"户户方正，实用率88%"，而根据实际测算结果，实用率根本未能达到88%，按照实际测算，仅达到65.3%，与原告的承诺和被告的期望值相距甚远。
原告在售楼书及广告上承诺"入口大堂：酒店式设计，地面铺花岗石，墙身铺大理石，艺术天花并供应冷气"，也未能兑现落实。
原告在售楼书及广告上承诺"独具特色的健康咨询站，以三九集团医药系统为强大后盾，每半年对每位住户进行一次全面健康检查，体贴周到。"实际上至今一次健康检查也没有。 原告在售楼书上承诺"XX华居底座架空层，设有完善的休闲设施"、"其他娱乐设施齐全，包括健身中心、乒乓球室、桌球间、棋艺坊等"，至今没有按规划完全兑现承诺。
原告擅自将属于全体业主共有的屋顶花园变卖，致使被告无法享用屋顶花园，损害了被告的合法权益。原告售楼书上称，"XX华居，东面正邻中心区，可饱览180度、413万平方米的中心区瑰丽夜景，并可遥望深南大道地王大厦一线风光。高层单位更可远眺深圳湾迷人风姿，享受人生美意。"原告描述的这些美景，本来所有业主都可以在业主共享的楼顶平台上欣赏得到。然而，原告为了促销其屋顶复式住宅，竟置大多数业主包括被告的利益于不顾，将楼顶平台出售给了个别业主，使包括被告在内的大多数业主"饱览中心区夜景"、"远眺深圳湾迷人风姿"的希望化为泡影！
原告在其售楼书中竭力描述"时代中心，风光无限；世纪华庭，雍容尽显"，可"享受人生美意"，"尽享丰富高雅生活，是真正的国际化时代精英之首选"，"以家为本"。并在广告宣传中称XX华居--"中心区地带靓丽现楼"、"名企业雕琢名府邸"，宣称"XX华居将成为中心区新生代高尚住宅群体一座名楼"！从以上原告的宣传和广告可知，原告深知购房者选择楼房同时也是对生活品位、生活质量的选择，所购楼盘也是一种身份、地位、品位的象征。然而由于原告并未完全履行或兑现其上列承诺，相应地必然降低被告的生活和居住质量，影响了被告对生活的心理感受，因此也违背了被告的真实意思表示，损害了被告的合法权益。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条等，原告均应承担相应的法律责任。但原告依然没有面对自己的过错，承担其应当承担的法律责任。
3、原告履行合同违约、违法
第一，双方签订的《房地产买卖合同》约定，原告 "须于2000年4月28日将本合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用。"而事实上原告于2000年9月2日才向办理被告交付手续。 第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，"房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。"我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定"房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"《商品房销售管理办法》第四十条规定"房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。" 《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定，"建设工程以验收合格的，方可交付使用。"原、被告签订的《房地产买卖合同》也约定，原告须将"验收合格的房地产交付乙方使用。"原告于2001年8月16日才取得建设工程竣工验收备案证明书，迟延一年多（473天）时间才具备交房条件，而原告却在2000年9月2日即将尚未经过验收的房屋交付被告，违反了上述法律规定。
第三，《房地产买卖合同》约定，原告应于2000年4月28日将本合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用，并"应在领取房地产《竣工验收证书》后的150天内申请房地产转移登记"。据此，被告按照合同约定本应于2000年9月28日之前办理房地产转移登记。然而原告至今仍未办理好房产证，延期已达974天（至2003年5月底），严重违约。
第四，被告之相邻房屋大门与样板房及合同约定的屋门设计不同，严重妨碍被告的出入，影响被告的人身安全，构成安全隐患，原告交楼时的2000年9月2日书面保证解决被告所反映的时代轩9D防盗门问题，至今仍未解决。
《中华人民共和国合同法》第八条规定，"依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。"第六十条规定，"当事人应当按照约定全面履行自己的义务。"根据我国《合同法》第一百零七条、《民法通则》第一百零六条、一百一十一条等法律规定，原告均应承担法律责任。虽经被告多次努力，希望与原告协商解决，但是原告始终不能面对自己的违约责任，拒绝协商。
据上事实和理由，原告违背"诚实信用"的原则诱导和误导被告签订合同，并且没有履行合同部分内容，或者履行合同违约，损害了被告的合法权益。然而原告不仅不承担自己应承担的法律责任，反而通过法律程序追究被告的责任，那么，被告只有依法维护自己的合法权益，请求解除合同。这是被告完全正当、合法的权利，人民法院应予支持和保护。
五、被告反诉请求解除合同，有着充足的法律依据
1、按照合同约定，被告有权请求解除合同。
原、被告双方签订的《房地产买卖合同》第八条第二款规定，原告交房"延期超过三十天，乙方有权单方解除合同并书面通知甲方，甲方应在十天将乙方已付的一切款项（不计利息）退还乙方，并支付房地产价款百分之十的违约金"。按照合同第七条的约定，原告"须于2000年4月28日将本合同规定之验收合格房地产交付乙方使用"，但事实上原告2000年9月2日才将尚未验收合格的房地产交付乙方，违反了合同第八条的规定，逾期交房超过了三十天，因此被告完全有权单方要求解除合同。
2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告有权请求解除合同
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，"商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。"原、被告房地产买卖合同第十四条约定，原告应在领取房地产〈竣工验收证书〉后的一百五十天内书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。法庭审理查明，原告于2001年８月16日取得建设工程竣工验收备案证明书。据此原告应于150天内即2002年1月16日前办理好房地产转移登记。但由于原告的原因，至今已超过一年，原告仍未给被告办理房地产所有权登记，因此，被告请求解除合同并赔偿损失，依法应予支持。
3、根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告有权请求解除合同
《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。本案原告在小区花园问题上所做的广告和宣传，足以认定为欺诈，最起码也构成重大误解，对当事人订立合同构成重大影响，违背了被告的真实意思，按照该法律规定被告有权请求解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案原告既有迟延交楼和办理房产证的行
为，同时在小区花园、房屋实用率、入口大堂、配套设施、健康检查、屋顶花园等问题上也有违约行为，致使被告所购住房未能达到合同规定的标准，难以实现被告购房的预期目的，因此，被告请求解除合同完全符合法律规定。
《中华人民共和国合同法》分则第九章《买卖合同》第一百四十八条规定，"因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。"如前面所述，房地产买卖合同的标的物并不仅仅是一个简单的居住空间，而是一个以居住空间为核心的包括其他多种因素在内的一个综合体。除了楼层、朝向、面积、结构设计等要求之外，同时还包括地理位置、周边环境、小区规划、配套设施、管理服务、楼房外观设计、车位、交通和通讯状况、品牌与口碑，以及与之相应的容积率、建筑密度、绿化率、集中绿化率等建筑指标，甚至还包括学校、幼儿园、商场、市场等等因素。这种种因素有的约定在合同之中，有的约定在政府规划和设计方案之中，有的约定在广告内容之中，还有的根本没有约定，但存在于当事人的观察、考虑之中。所有这些，都应当是房地产买卖合同的标的物的组成部分。因此，同样地，房地产买卖合同标的物的质量，也包括以上综合因素。本案原、被告对该房地产买卖合同标的物的约定，部分体现在合同之中，部分以原告发布的广告、宣传册等形式体现。本案争议之房地产即被告所购的XX华居时代轩9E房屋，作为不动产，并不是孤立存在的，而是存在于特定的环境之中。因此，与该房地产密切相关的环境、建筑指标、服务等等综合构成了该房地产的质量标准。原告没有提供其广告及售楼书所约定的项目和条件，应当认定原告交付的合同标的物不符合质量标准，直接影响到被告的使用和居住，不能实现被告购楼的目的，因此，被告依法可以拒绝接受或者解除合同。
审判长，审判员，我的委托人--本案被告积自己全部积蓄，并承担长达二十年的按揭贷款压力，希望在自己今后几十年的生活里，得到一套自己满意的居室，营造一个温馨的家园，生活在一个理想的花园般的小区，这些要求都并不过分，也并没有超越现实。如果原告本着法律规定的"诚实信用"的原则，忠实地履行自己的承诺和宣传，建好"近5000平方米小区专享花园"、酒店式大堂，配备完好的配套设施，提供周到的物业服务，那么，被告的目的和要求基本可以实现，被告所支付的高额房价也是值得的，今天的纠纷也就根本无从谈起。或者如果原告在签订合同之时实事求是地告知被告，没有什么"近5000平方米小区专享花园"，实用率88%根本无法达到，酒店式大堂不大现实，配套设施还有其他考虑，"半年一次的健康检查"落实有困难，交房和办证要拖延……那么，被告也许会另有选择，另有考虑。即使被告选择了XX华居，选择了今天这种局面，被告也无话可说，今天也就根本不至于走上法庭。今天原、被告之纠纷，完全是原告没有完全履行合同和广告宣传承诺的结果。因此，我在此恳请法庭，请认真考虑我的委托人的反诉请求，依法维护购房者的合法权益，请还被告一套满意的居室，一个有小区花园的环境，一个心中理想的家园！或者请再给被告一次重新选择自己理想家园的机会！
综上所述，本代理人之代理意见可归纳为三点。一、本案原告请求被告支付购楼款缺乏事实依据，依法应予驳回起诉；二、原告如果请求被告支付其提供的购房贷款，则与本案不属于同一个法律关系，与本案无关，应另行起诉；三、被告提出反诉并请求解除合同，符合法律规定，有着充分的事实和法律依据，合情合理合法，依法应予支持。
以上代理意见，请合议庭合议时充分考虑为盼。
代理人：广东立国律师事务所
王荣利 律师
二OO三年六月二十三日
篇三：房屋买卖合同纠纷一审代理词
篇一：房屋买卖合同纠纷民事代理词
房屋买卖合同纠纷民事代理词
李路路 山东东胜律师事务所18954003529 尊敬的审判长、审判员：
山东东胜律师事务所接受本案原告孙xx的委托，指派我们担任其代理人，现根据庭审查明的事实及相关法律、法规的规定，发表以下代理意见:
一、原告孙xx与被告xx房产公司签订的《楼房预付款合同》，合法有效，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。
2011年1月13日，原被告双方签订《楼房预付款合同》，合同约定被告向原告出售的楼房主房面积约133.50㎡，车库面积约21.65㎡，储藏室面积约19.71㎡，总价款为400328元，原告预定楼房后向被告支付定金5万元。此合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第8条规定，双方当事人均受此合同的约束，任何一方不得擅自变更或解除。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付定金5万元，履行完其合同义务，被告也应按照合同约定履行其义务,但是被告却在未通知原告的情况下将普通楼房建成280㎡的别墅，其擅自变更合同的行为构成严重违约。
二、被告应双倍返还原告定金10万元
本案中，原告向被告交付定金5万元，被告却没有履行其合同义务，其应按照《中华人民共和国合同法》第115条规定，双倍返还原告定金10万元。
三、被告应赔偿原告损失5万元。
被告的违约行为致使原告丧失同期购买同区位其他房屋的机会，如今在同区位购房成本大大增加，给原告造成巨大利益损失。按照《楼房预付款合同》约定的房价为2450元/㎡,而现在同区位房价却已超过4000元/㎡，原告在同区位购买同一面积房屋将多花费（4000元/㎡-2450元/㎡）×133.50㎡=206925元。《楼房预付款合同》约定的定金已不足以弥补被告方违约给原告造成的损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条之规定，原告可要求被告赔偿超过定金部分的损失，现原告向被告主张5万元的损失系合情合理的。
综上，被告的行为已严重违约，其应按照合同法的规定双倍返还原告定金10万元，并赔偿原告超过定金部分的损失5万元。
以上代理意见请合议庭重视！篇二：房屋买卖合同纠纷代理词
代 理 词
审判长：
原告***诉被告**市**房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，我作为原告的代理人，依法参加诉讼，结合本案证据和庭审情况，现就本案的事实和争议的焦点，提出以下代理意见，请合议庭予以采纳。
一、被告提出本案的商品房销售合同是按套计价明显不成立，其实质是按建筑面积计价的合同。理由如下：
1、根据住建部2001年发布的《商品房销售管理办法》第十八
条规定：“ 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”《办法》第十九条规定“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
本案中双方签订的房屋买卖合同，被告只是注明了建筑面积，并未在合同中注明分摊的共有建筑面积；双方签订合同时，因被告青年开发公司所售房屋为期房，因此在当事人无法对现售房屋实地勘察；被告也并未附所售房屋的平面图，更不存在平面图标注详细尺寸及约定范围。在以上条件缺失时，不存在“按套计价”的基础，约定应为无效。
2、本案中双方签订的买卖合同明确约定了商品房及储藏室的面积，且在被告开具的发票中明确每平方单价，并按约定的面积乘以单价计算出的金额。从理论上来说，在按套计价方式下，已不存在单价之说，本案合同中既约定房屋面积，又以单价乘约定面积计算总价，实质明显为按建筑面积计价方式；在此种情况下，开房商已经为购房者提供了一个确定的房屋面积心理预期，据此应认定本合同实质是按建筑面积计价销售的。
3、本合同第二条：“该商品房按套计算总价为430475元”，被告认为是“按套计价销售”；原告认为此处的“按套”，是山东省商品房销售管理条例第30条规定的“住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售”中“按套”的意思，即商品房和储藏室是一套。
合同中注明的房屋面积，应理解为买卖双方的约定对合同标注的房屋面积，原告认为这一面积是合同约定的开发商应交付的房屋面积。此时对合同标注的房屋面积应作有利于购房人的理解，认为购房者追求合同标注面积的房屋，应是其内心的真实意思，购房者订约时对卖方必会提供符合合同约定面积房屋的合理期待，合同约定的面积条款对订约双方应有拘束力。 根据《合同法》第四十条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方解释。”在办案中合同文本有被告提供，因此应支持原告的观点。
综以上几点，证明本合同不存在按套计价的基础。应认定为是按建筑面积计价销售。
二、被告应负有退还多收的购房款的义务
1、《商品房销售管理办法》第二十三条 房地产开发企业应当在
订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
本案中，被告**开发公司并未向原告明示《商品房销售管理办
法》和《商品房买卖合同示范文本》；也没有明示《城市商品房预售管理办法》，存在过错。导致购房者不清楚如何订约，不知道要约定误差的范围及解决办法。所以，不约定误差的范围及解决办法应当确定为开发商的错。既然是开发商的错，那么面积缩水，开发商就应承担责任。
《办法》中关于约定误差范围的规定本意在于保护购房者权益、维护交易安全，约定面积误差范围应理解为是对卖方即开发商的缔约要求，开发商不尽此义务，应承担责任。
由此可见，原告认为原被告双方签订的房屋买卖合同是按建筑面积结算的合同，合同中约定的面积条款对缔约双方具有约束力，被告没有提供符合约定面积房屋，理应承担违约责任。被告提出的是以按套计价不予退款的主张没有事实及法律依据。
退一步讲，即使被告辩称的所谓的“按套销售”成立，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的面积误差处理规则，并没有规定为只适用于按套内面积销售和按建筑面积销售这两种情况，从逻辑上讲，此规则应涵盖所有的销售方式，因此，其也应适用于按套销售的情况。这一司法解释是在《商品房销售管理办法》实施后颁布的，代理人认为解释的制定者并非忽视了三种销售方式的常规差别，之所以未加区分的规定面积误差的处理规则，只能说明解释制定者已充分注意到了现行销售办法的缺陷及其带来的社会问题，所以，依此司法解释的精神，应认定按套销售而面积缩水开发商违约并以此确定开发商的责任。更何况被告的辩解并不成立。
综上所述，合议庭应本着保护消费者，本着合同的诚实信用原则、打造诚信社会的考虑，以有利于消费者的精神来解释合同和相关规定，确认开发商对面积缩水担责，实现公平正义之
价值目标，不给开发商进行恶意缩水提供了机会，维护法律的尊严。据此请求将合议庭对本案依法审查，并作出公正的裁判。
谢谢！
代理人：
2015年4月28日篇三：房屋买卖合同纠纷代理词
房屋买卖合同纠纷代理词
尊敬的审判长：
广东蛇口律师事务所黄华律师受原告__的委托，指派我担任__与__房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人，参与本案的诉讼，现根据庭审举证和质证，发表如下代理意见：
一、原被告双方于2009年2月25日签订合同，定金2万元，合同生效当日支付1万元，在合同生效后2日内（含当日）支付一万元（见证据1《房屋转让合同书》第3条），根据《资金托管协议》，原告已经于2009年2月25日向资金托管方__公司支付了2万元定金（见证据3《正式收据》），根据合同约定，原告支付定金的日期应当认定为2009年2月25日，而不是被告答辩书中说的2009年3月4日，原告已履行了合同义务。
二、《房屋转让合同书》还约定，首期款10万元于2009年3月15日前支付至指定监管银行的监管账号（见《房屋转让合同书》第4条）。原告根据合同约定，向银行申请贷款按揭（见证据10），于2009年3月10日取得贷款承诺书（见证据6），并根据中国银行深圳市分行南油支行出具的《二手楼交易资金委托监管协议》和《交易资金委托监管业务收款收据》，于2009年3月15日支付首期款120000元，已履行了合同义务。（见证据5）
三、原告曾于2009年3月16日委托律师向被告发出催告履约律师函，要求被告按时履行合同，但是遭到被告拒收，被告有意回避原告（见证据7、8），并且终止履行担保赎楼义务，以实际行为明确表示不履行《房屋转让合同书》，拒不退还定金（见证据9、11、12、13）。
四、原告在履行合同期间，没有收到被告任何期望终止履行合同的通知，由于被告已经明确表示不再履行合同，违约在先，原告被迫依法以《律师解约函》的方式解除《房屋转让合同书》。（证据14、15）
五、根据国众联出具的《报告书》，评估价格为723，350元。对此原告已经提出异议，认为《报告书》评估价格低于实际市场价格。（理由见《异议书》）
综上，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告在原告毫不知情的情况下，单方解除合同，既不与原告联系也不退还定金，给原告造成了较大损失，现依据《合同法》第一百一十五条之规定，请求贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。
代理人：
深圳律师黄华 咨询电话：13242966417
广东蛇口律师事务所（中国首家律师事务所）
深圳市南山区创业路海王大厦a座14层