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租房合同签了又不想租了

小草范文网  发布于:2017-05-07  分类: 租房合同 手机版

篇一:房屋出租保险

上海的路先生在上海松江区有套别墅。长期闲置

的这套别墅,今年国庆前迎来了一位“外籍友人”——德国籍的施耐德先生一家将路先生的整套别墅租下了,租约一年。本以为一切谈妥,但在签租房合同前,施耐德先生提出了一个疑问:“路先生,您的房屋有上保险么?包括房屋财产保险和责任保险?在我们签租约前,我需要看到您的房屋保险合同。”

路先生愣住了。房屋保险?还真没上过。

“在我们国家,房屋保险可是非常普遍的。而且,出租房屋的过程中,通常都需要附上房屋的保险证明,以便预防各种意外和责任事故的发生。所以我也希望我们现在所租的这套房子,也能有一份房屋投保记录。”

路先生对房屋保险真的不在行,但是老外做事很“死板”,于是他打电话到本刊编辑部,向记者咨询“求助”。

买份“房东险”解后顾之忧

对于路先生这样将房子租借给他人使用的,完全可以购买一份“房东险”来解决。所谓“房东险”,其实是家庭财产保险的一个衍生产品,实际上是家财险下面各项保障责任的一个组合套餐。

比如,房东将房子出租后,万一在出租过程中发生火灾、水管爆裂,影响到第三方财产和人身安全,可以通过已购买的“房东险”来实现保障。否则,这类损失或第三方责任,到底是由租客负责赔偿,还是由房东本人负责赔偿,就说不清楚了,很容易引发租房双方的纠纷。目前,平安财险、人保财险、太平财险、太平洋财险等各家财险公司,都有各种不同类型的家财险套餐可供投保人自由组合选择,有些财险公司还明确售卖专门的“房东险”。针对路先生这样的情况,本刊记者特意通过中国平安、人保财险两家公司的官方网站,为他做了组合式的选择。由于路先生还提出“花费不想太高”,因此我们为他的房屋财产本身选择的保额不是很高,大约为50万元,没有完全覆盖房屋本身的市价,但特别为他选择了一些比较重要的附加险和责任险,包括水暖管爆裂及水渍险、盗抢险、房东责任险、保姆责任险等(施耐德先生一家雇佣了保姆)。

最终,陆先生选择了平安财险的一款家财险组合套餐计划,保障期限为2011年10月1日到2012年9月31日。陆先生通过网上支付了保费后,立刻获得了有效的电子保单。“我把电子保单转发给了施耐德先生,他很满意,我们的租房合约顺利签下了。他们一家人也从国庆节开始入住我们家在松江的别墅了,大家都很开心,也放心了。”路先生向本刊记者特别表示感谢。

表1:太平财险公司的“房东综合保险”计划

表2:为路先生挑选的平安家财险组合套餐情况

表3:为路先生挑选的人保财险“e-出租无忧”组合式家财险套餐情况

房东租金损失也能补偿

的确,如今的家财险保障责任越来越丰富,自由选择的余地也越来越大。

比如,在以前,如果出租的房间因为渗水等意外原因无法居住,房客不得不搬走,房子无法继续出租,房东的维修费用、租金损失大概只能“苦水往自己肚子里咽”。但现在不一样了,如果房东出租前上过含有这方面责任的家财险,这种风险和损失完全可以转嫁给保险公司。

上海市中心某高层一出租屋曾因家用电器引发火灾,而房东在出租该房源时,已经投保了太平财险保险公司的“房东综合保险”,因此很快获得了总计27670元的理赔,其中包括房屋装修赔偿1.9万元,家居用品赔偿5337元,租金损失赔偿3333元(根据租房合约,租金为每月2500元,此次事故造成房东在40天内无法租借给他人获得租金收入,因此保险公司赔偿每天实际损失83.33元,合计3333元),将自己的损失降到了最低,而且也避免了和房客之间的纠纷。

在表2中,我们也可以看到,人保的“房东险”也提供30元/天的房东租金损失保障。房客:可投保专门的“房客险”

反过来看,如果你是一位房客,租借了他人的房屋,而房东又不愿意购买相应的家财险,那么你也完全可以自己购买一份“房客险”,一年支出一两百元,可省去不少烦恼。

对于房客来说,对于房屋本身及附属物的保险金额可以选择得更低,几万元足够,甚至不选,主要应投保水渍险、盗抢险、房客责任险等。 表4:人保财险“e-租房无忧”组合式家财险套餐情况

表5:太平财险“房客综合保险”计划

保险为家庭“成员”闯祸埋单

除了前面我们介绍提及的各类房屋财产性损失、水渍险、盗抢险、房东租金损失、保姆责任险、房东(出租人)责任险、房客(承租人)责任险等,其实,目前自由组合型的家财险中,还有不少保险责任能为房东或房客提供保障。

比如,平安家财险中还可附加“高空坠物责任”保障项目,保额可选择1万~5万元不等。主要是防止阳台上的花盆坠落引发的责任事故,比如将楼下停放的车砸坏,甚至伤到路过的行人,或是窗外的晾衣杆不甚坠落砸到楼下的人和物等情况。如果出租或租借的房屋是高层,可选择这一项目。

而平安、大地、华泰等(本文来自:WwW.xiaOCaofAnweN.Com 小草范文 网:租房合同签了又不想租了)公司的家财险也等可以含有“宠物责任保险”,如果房客饲养了宠物,可以特别投保这一项目。万一猫狗等宠物伤了他人,本应依法由宠物主人赔偿的费用,可由保险公司来埋单。

篇二:提前解除租赁合同该如何赔偿

提前解除租赁合同该如何赔偿?

如何区分租赁合同的有效性?

【房屋租赁合同】房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。在合同履行过程中如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同,则要提前通知对方,并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期,那么该合同自然终止。

一、提前解除租赁合同的情形

房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同,收回全部出租房屋或者部分出租房屋:(1)房屋租赁协议到期,房屋出租人按约收回租赁房屋;(2)协议未到期,出租人家庭人口增多,住房困难,可与承租人协商收回租赁房屋;(3)房屋承租人确实另有住房,承租房屋长期闲置,不能物尽其用的;(4)房屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏,改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。

如果承租人在上述情况下,不允许出租人提前解除租赁合同,出租人可以起诉到该房屋所在地的人民法院,请求法院调解或者判决,来保护自己的合法权益。

二、提前解除租赁合同该如何赔偿?

问:今年,我租了一间店面房,租期约定两年。在经营使用了3个月后,我因故无法继续承租该房屋,并向房东提出解除合同。房东称,不租也行,但我要将剩余租期的租金赔给他。请问,如果我提前解除租房合同,要赔房东那么多钱吗?

答:处理此类纠纷的原则是,租赁合同中对此有约定的,按约定办理;没有约定的,应看租赁合同能否继续履行。当合同确实无法继续履行或者履行成为不必要时,合同才能解除。

至于租赁合同提前解除的赔偿问题,如果租赁合同未对此约定,承租人单方解除合同的,应由承租人赔偿出租人的损失。一般来说,剩余租期超过3个月的,赔偿数额按3个月租金计付;剩余租期不满3个月的,赔偿数额以剩余租期的租金计付。因此,就你的情况而言,你需赔偿3个月的租金给房东。

三、提前解除房屋租赁合同需注意的问题

1、 押金不是违约金,提前解除合同不能直接扣除。

在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题,如果双方一旦发生什么争议,尤其是承租人提前解约,出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上,押金并非是提前解约的违约金。

之所以出租人要收取押金,是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用,为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿,才设定押金。从这个角度讲,不管是正常结束租赁关系,还是一方提前解除租赁合同,只要租赁物没有受以损害,押金都应该退还。

除非双方在租赁合同中明确约定,一方违约解除合同,以押金为标准确定约定的违约金数额。

2、 单方解除合同的违约金标准如何确定?

身为律师,我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问:“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准?”

这里我要再次告诉大家:“没有!”

在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则:“有约定从约定,无约定以实际损失计。”这一点在本书第一篇介绍违约责任时我们早已介绍过了,房屋租赁也没有特殊规定。

但是,房屋租赁合同解约时,如果没有约定的违约金,如何确定单方解除给另一方造成的损失?这很难准确认定。

出租人单方解除合同,承租人的损失如何认定?承租人要另寻房子租住,花费的时间很难计算,除必要的搬家费等,不管找到还是没找到,都很难准确地认定实际损失数额。

承租人单方解除合同呢?理由上似乎好找一些,可以说“造成房屋空置产生损失”,但是空置几个月的损失是合理的呢?你总不能永远空着不找新的承租人吧?比如前面的案子中原告主张一年半的空置损失,最终

法院只支持了四个月的。

所以,为了避免这种违约金标准的不确定性和争议,律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。比如明确约定几个月的房租为违约金,或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。

这样,一旦发生单方解除的情况,守约方主张违约责任简单方便;而违约方呢?对自己的违约行为的后果也有所预期,可以事先准确判断后果,在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。对双方都有好处。

3、 如何做到提前解约,而不承担违约责任?

经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。我们前面说过,如果在解除时,双方协商一致解除而不承担违约责任,当然可以不承担。

可是谁能保证协商一致呢?能不能提前就做好这个工作?能!如果事先在合同中采取些变通措施,是可以做到的。

比如双方可以在租赁合同中先明确约定,发生何种情况,合同自动解除,双方不须承担违约责任,比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等,当然,如果有这些情况发生,也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。

再比如,从租赁双方的目的上看,承租方是为了使用特定的房屋,出租方是为了出租获利。所以,也可以从合同的目的入手避免双方的违约责任。

比如可以做类似如下的约定:

如果承租人想提前解除租赁合同,应该承担3个月的租金为违约金,但是,如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件,为出租人找到新的承租人,则承租人不承担上述违约责任;

如果出租人想提前解除租赁合同,应该承担3个月的租金为违约金,但是,如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用,除必要的搬家费用外,出租人可以不承担违约责任。

其实,上述变通办法,即使提前没有约定,在某一方要单方解除时也不妨提出来与对方协商,但是如果提前没有约定,就算您的方案是合理的,对方也未必就要绝对接受,所以,可能的话,还是事先约定为好。

4、 提前解除合同要有必要的书面手续。前面我们讲过,合同正常到期解除,双方要有交房手续,要清点物品,退还剩余的租金和押金,上述过程应该有书面文件予以证明。

在提前解除合同的情况下,当然也少不了上述文件,另外,还要再多出一份,就是《解除租赁合同确认书》,在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。

比如我们前面提到的这个案例,尹某在搬离时到底与黄某是否忆达成了解除合同的一致,是否明确不追究违约责任?由于没有书面文件,根本无法确认。

所以,不管解合同是否协商一致,双方均应该注意保留必要的书面文件。协商一致解除,自然可以签订《解除租赁合同确认书》,协商不一致无法双方签订文件怎么办?守约方可以单方向对方发同相应催示函主张权利,并保留催示的证据,如果在合理时间内对方没有反应,应该及时到法院提起诉讼。

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篇三:如果有租房纠纷怎么办?怎么解决?

法律顾问解疑:租房纠纷怎么解决?

在很多人看来租房可能是件小事,但然而由此带来的纠纷也不少。有哪些问题我们需要注意呢?法律上究竟有什么说法呢?小编特邀某律师顾问聂律师意针对一些经常引发纠纷的问题做出解答,希望对租房的朋友有些帮助。

房屋短租,需要签合同吗?

张先生在株洲天元区四桥附近有一套空置房,过段时间会把父母从老家接过来住,但又不想这几个月让房子空着,“如果只出租三个月,可以不签合同吗?”

聂律师表示,《合同法》第二百一十五条规定:租赁期限六个月以上的,应当签订书面合同。租三个月,可以不签合同,但租房时口头协商,不签订书面合同,发生纠纷后会因没有合同只能吃哑巴亏。因此,租房时,不管租多久,最好签订书面的房屋租赁合同,以明确双方的权利义务。合同中要对租赁期限、租金数额、支付方式、房屋用途、违约责任等作出约定,以便日后解决纠纷时有据可依。

房东卖房,租房被赶怎么办?

李先生在荷塘区贺家土租了一套房,签订了1年的合同。可没到两个月,有人来让他们搬走,说房东把房子卖给他了,限他三天搬离。李先生以签订合同为准,拒绝搬离。

聂律师表示,我国的《合同法》第二百二十九条明确规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,所以新的业主不能让李先生搬走。更为关键的是,李先生作为承租人对房屋有优先购买权,如果他想购买该房,可主张他们之间的房屋买卖无效,再按同等条件购买。

转租房屋,会有法律风险吗?

王先生大学毕业后在滨江一村租了套房子,去年他把租的这套房子的一间大卧室转租了,他想知道其中有没有法律风险。

聂律师表示,根据《合同法》第二百二十四条之规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。所以要经过房东同意才能转租,或者在最初签订租赁合同的时候就对此预先约

定好。

合约到期,租客不搬怎处理?

王女士有一套沿街门面房,两年前租给一浙江人做生意,上个月,门面房的合同已经到期,但租客不肯搬走,让王女士很苦恼。

聂律师表示,我国《合同法》第二百三十五条规定:租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。在租赁合同到期的时候,双方合同已经履行完毕,承租人如果此时不搬离的话,是侵犯了业主的权利,业主可以要求承租人限期搬离或者起诉到法院要求其迁出。

解除租约,装修费用怎么算?

夏女士去年年底将一套小公寓租出去,今年4月,双方租赁关系终止。但租户表示,夏女士应该对其租房期间所做的装修给予一定补偿。

聂律师表示,对此法律法规并无明文规定,只能在签合同时自己约定。目前只有少数法院内部对此有审判指导意见,大致内容是,凡是出租方同意承租方装修的,无论什么原因提前解除合同,出租方都要向房客补偿经评估后的装修费的残值部分,以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的,按约定处理。但这一规定未必能体现公平原则,因为如果是因承租方拖欠租金造成合同提前解除的,而出租方又并不需要对房屋所做的那些装修,那么要房东补偿装修残值就有所不公。

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