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商品房广告服务合同纠纷案例

小草范文网  发布于:2016-10-29  分类: 服务合同 手机版

篇一:【案例】售房广告引发的纠纷

【案例】售房广告引发的纠纷

2013-07-21建筑房地产法律服务团队

【案例】售房广告引发的纠纷

众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋,大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩,也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有:

(1)向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明;(2)对商品房美观性的陈述;(3)对商品房使用功能的陈述;(4)对商品房环境性的陈述;(5)售后承诺,比如“售后包租”、“代租”等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。

案例一,天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米,小区绿化率为50%,并在预售房屋合同中约定, “开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图,若确需变更的应当征得业主书面同意;

开发商未征得

业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复,不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米,明显违反了小区规划,开发商违约。经过法院审理查明,开发商是自行提出变更规划的,并未征得业主同意,政府有关部门也没有强制要求变更,据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。

案例二,北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺,”小区内综合绿化面积达总占地面积的31%,拥有6800的绿地和中心花园,环境宜人,5000平米的地下超大停车库,原装高档现代电梯,小区实行封闭式管理,24小时保安,房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现,要求开发商承担违约责任。一审法院认为,开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺,影响到了商品房的档次及居住质量,也会对买受人购房,订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响,因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。最后调解结案,开发商给予一定经济补偿。但是,同样案例,如果要求解除合同,法院驳回诉讼请求。

法律分析:

适用法律:实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。

通过上面案例,购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求:一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失;二是要求解除商品房买卖合同,并赔偿相关损失,损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。在第一种诉讼请求中,

若商品房买卖合同中对违约责任有规定,则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金,案例一。但大部分时候,合同中并未约定开发商的具体违约责任,天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进行了违约责任约定,补充条款是开发商自行拟定,仅对购房者进行了诸多约定,很少约定自身违约责任,这种情况下,估算损失大小存在困难,法官一般倾向于调解结案;在第二种诉讼请求中,购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同。从法理上来讲,购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约,只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下,才赋予守约方解除合同的权利。合同法第94条规定的几种情形,则是法律上对根本性违约的行为做列举,在列举的五种情形中,销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因此,需要法院对案件进行审查,判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现,根据商品房买卖的通常目的而言,应从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察,对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项及内容,虽然事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响,但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有主意该内容,至少说明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题,从这一角度看,因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷,买受人也有一定的可责性,如上述案例中,开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位,法院认定为一般违约,合同继续履行,赔偿酌定裁量。

售楼员的许诺,有无证据是关键。

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篇二:房屋买卖合同纠纷案例分析

房屋买卖合同纠纷案例分析

近些年,与房地产市场繁荣相伴随的,则是房地产纠纷案件的大量出现,从滨海新区塘沽审判区了解到,2011年,受理各类民事案件4300余件,其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习,结合在地产公司工作时接触的一些案例,和在塘沽法院民二庭(房地产庭)参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例,和大家分享、研究。

房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。

一、商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人,这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类:

(一)售房广告引发的纠纷

众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋,大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩,也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有:(1)向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明;(2)对商品房美观性的陈述;(3)对商品房使用功能的陈述;(4)对商品房环境性的陈述;(5)售后承诺,比如“售后包租”、“代租”等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。

案例一,天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米,小区绿化率为50%,并在预售房屋合同中约定, “开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图,若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复,不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米,明显违反了小区规划,开发商违约。经过法院审理查明,开发商是自行提出变更规划的,并未征得业主同意,政府有关部门也没有强制要求变更,据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。

案例二,北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺,”小区内综合绿化面积达总占地面

积的31%,拥有6800的绿地和中心花园,环境宜人,5000平米的地下超大停车库,原装高档现代电梯,小区实行封闭式管理,24小时保安,房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现,要求开发商承担违约责任。一审法院认为,开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺,影响到了商品房的档次及居住质量,也会对买受人购房,订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响,因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。最后调解结案,开发商给予一定经济补偿。但是,同样案例,如果要求解除合同,法院驳回诉讼请求。

案例三,贻成尚北新风系统案例。

案例四,贻成综合大厦土地使用年限案例。土地变性后,使用年限未变。

法律分析:

适用法律:实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。

通过上面案例,购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求:一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失;二是要求解除商品房买卖合同,并赔偿相关损失,损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。在第一种诉讼请求中,若商品房买卖合同中对违约责任有规定,则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金,案例一。但大部分时候,合同中并未约定开发商的具体违约责任,天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进行了违约责任约定,补充条款是开发商自行拟定,仅对购房者进行了诸多约定,很少约定自身违约责任,这种情况下,估算损失大小存在困难,法官一般倾向于调解结案;在第二种诉讼请求中,购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同。从法理上来讲,购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约,只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下,才赋予守约方解除合同的权利。合同法第94条规定的几种情形,则是法律上对根本性违约的行为做列举,在列举的五种情形中,销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致

使不能实现合同目的”因此,需要法院对案件进行审查,判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现,根据商品房买卖的通常目的而言,应从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察,对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项及内容,虽然事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响,但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有主意该内容,至少说明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题,从这一角度看,因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷,买受人也有一定的可责性,如上述案例中,开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位,法院认定为一般违约,合同继续履行,赔偿酌定裁量。

售楼员的许诺,有无证据是关键。

(二)认购纠纷

认购是指在商品房买卖合同过程中,双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订的文书名称五花八门,有叫“认购书”,有叫“订购协议”,还有叫“房号保留协议”的。这方面的案例:

案例一,周某应房产公司要求与其签订《房产认购协议书》,并交付了定金2万元,约定购买该公司开发的一处房屋。当时该公司声称该房屋的绝对不存在抵押等情况。签订协议后,周某遂于约定日期携带购房款到房产公司准备正式签订商品房买卖合同,签订合同前,周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅已于认购协议签订前抵押给银行。周某遂拒绝签订商品房买卖合同,并要求房产公司返还定金2万元;并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后,双方再签订商品房买卖合同。但房产公司不愿退还已收取的定金。周某遂将房产公司告上法庭,要求法院判令该公司撤销《房产认购协议书》,返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。

开庭后,房产公司辩称:该房产确实已抵押给银行,但公司在与周某签订协议之前,已告知周某房产被抵押的事实,银行也同意公司销售被抵押的房产,何况目前周某没有遭受任何损失。由于周某没有按时签订商品房买卖合同,已经违约,故公司不退还购房定金的行为并无不当,请求法院驳回其诉讼请求。

法院审理后认为,由于房产公司在订立《房产认购协议书》时,没有如实向购房者说明房产已被抵押,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的

解释》作出判决:撤销双方签订的《房产认购协议书》,房产公司返还周某已付购房定金2万元,并支付赔偿金2万元。

案例二,陈某与某地产公司签订《房产定购协议书》,约定陈定购一套商品房,并支付定金1万元。协议另载明:陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日,陈签订《商品房买卖合同》时,认为该合同的补充协议有许多不公平条款,两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。

法院审理后认为:该协议明确载明:陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容,故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》,星星公司有权拒退定金,驳回陈的诉讼请求。

实践中,开发商拟定的《订购协议》往往把自身的责任推的一干二净,工作时出具的《订购协议》,换签《商品房买卖合同》的时间无法确定,开发商将在建工程抵押给银行,在未撤抵押前无法网签正式《商品房买卖合同》,这时签订正式合同的时间会约定为:自开发商通知之日起几日内换签《商品房买卖合同》。到底什么时候通知没有约定,有时长达几个月,使购房者错过贷款优惠政策或赶上不利政策,审查合同时注意此方面。

法律分析:

适用法律:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”

这类纠纷主要集中在两方面:第一,订购协议的效力问题;第二,定金罚则问题。

1、根据我国法律以及相关司法解释,效力问题可以分两种种情况分别分析。

首先,如果双方签订的商品房订购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同十三项(下称“十三项”)主要内容,(附:《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。)

那么该协议不是正式的商品房买卖合同,而是预约合同,是独立有效的合同。又可细分为开发商有无取得预售许可证,如果没有但应认定为无效,但是近些年,房价飞涨,司法实践中出现了扭转。

其次,如果该协议体现了“十三项”内容,并且开发商已按照约定收受购房款的,购房者可向相关部门查实该房地产的开发商是否已取得房屋的预售许可证。如果开发商已取得商品房预售许可证,那么根据最高法的解释,虽然双方签订的是商品房订购协议,但实际上是《商品房买卖合同》,直接要求交付房屋。

2、定金罚则问题,怎样确定定金的性质。使用“定金”直接表述;未使用“定金”,但间接描述。在商品房买卖合同无法订立的情况下,需区分以下几种情形适用定金罚则:

篇三:广告合同案例

篇一:广告合同案例

华玉度尔设计合同

甲方: 1111111

地址:111111

电话:1111111

乙方:广告公司

地址:北京市朝阳区

电话:11111111

依据《中华人民共和国合同法》和有关法规的规定,乙方接受甲方的委托,就委托设计事项,双

方经协商一致,签订本合同,信守执行: 委托事项:

项目 内 容

费用 12 34 67

备 注

总费用合计:(大写)元,(小

写) ¥元

付款方式:1、甲方需在合同签订之时支付总费用的40% ,即____元(人民币)给乙方,乙方收到甲方的款项后开始设计。 2、乙方提供完整的设计稿,甲方确认后,应当即付清总费用的全部余款。设计时间: 1、乙方需在__个工作日内提供比较完整的设计稿。 2、乙方需在_____年__月__日完成甲方公司委托的设计工作 (由甲方原因耽误的时间,完稿时间应顺延)。

四、双方的责任与义务:1、乙方应按甲方要求按质按量按时完成相关设计工作2、甲方有责任全力配合乙方开展本合同所规定的工作,并根据乙方需要提供相关资料。由于甲方提供所需资料延误时间造成的后果,由甲方承担。3、甲方应在设计开始前提供完整的设计资料,由于甲方提供资料不完整、内容改动而造成的设计结构改动,甲方须另行支付相应的设计改动费用。 4、乙方收到甲方的完整设计资料后进行部分小样设计以方便甲方确定风格,风格确定后乙方开始进行初稿设计。 5、甲方有权对乙方所设计的作品提出修改意见,初稿甲方可提出一次结构上的修改,初稿确定后的结构修改,甲方须另行支付相应费用。 6、因甲方修改,延误时间造成的后果,由甲方承担。 7、由于后期制作造成的损失由甲方独自承担,由于制作物设计出现问题造成的损失由乙方承担。因版权、文责所引发的法律责任,经济纠纷由甲方承担。 8、设计项目期间乙方挂靠于甲方品牌之中,不得以乙方身份单独与客户签订任何形式的合作协议。知识产权约定: 1、乙方对设计完成的作品享有著作权。甲方将委托设计的所有费用结算完毕后,乙方可将作品著作权转让给甲方。

2、甲方在未付清所有委托设计费用之前,乙方设计的作品著作权归乙方,甲方对该作品不享有任何权利。 3、甲方在余款未付清之前擅自使用或者修改使用乙方设计的作品而导致的侵权,乙方有权追究其法律责任。

违约责任: 1、甲方在设计作品初稿完成前终止合同,其预付的费用无权要求退回;甲方在乙方作品初稿完成后终止合同的,应当支付全额的设计费用。 2、乙方如无正当理由提前终止合同,所收取的费用应当全部退回给甲方。

甲乙双方如因履行本合同发生纠纷,应当友好协商解决,协商不成的,甲乙双方任何一方均可向北京仲裁委员会提请仲裁解决。

本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效,本合同一式两份,双方各持对方签字(盖章)合同一份,具有同等的法律效力。

本合同如有未尽事宜,由甲乙双方共同讨论补充或修改。补充和修改的内容与本合同具有同

等效力。 甲方: 乙方:

(签字盖章)(签字盖章)日期:日期:篇二:广告全案代理推广合同书模板

合同书

xx地产项目

广告全案推广合同

委托方(甲方):

受托方(乙方): 呼和浩特市新语境广告有限公司 签订日期:年 月 日

广告全案策划合同书

甲方:

乙方:呼和浩特市新语境广告有限公司 委托项目:

甲乙双方经友好协商,根据平等自愿、诚实信用原则,根据《中华人民共和国广告法》及相关法律、法规,就乙方接受甲方委托负责项目策划推广、广告设计服务事宜,达成如下协议:

一、广告服务内容

(一)、整合行销传播策略执行 1、 市场战略

1)广告定位:品牌定位、形象定位、客户群体定位等。 2)传播概念开发:广告策略及创意构想、媒体策略、促销活动策略及工具选择、关系行销策略

2、 整合营销阶段性策略与组合

(筹备期、试销期、引销期、强销期、持续期)各阶段营销策略与媒介组合。

(二)、整合行销传播策略执行 1. 创意方案:

1) 电视、电台、网络广告创意建议 2) 平面广告创意 2. 营销推广建议

1) 上个月推广总结分析 2) 下月推广策略调整计划 3) 广告运作安排 4) 阶段媒介发布计划 3. 新闻宣传策略

1) 新闻主题建议2) 新闻发布计划 3) 公关策略制定 4. 项目推介及宣传活动策略

1) 活动方案 2) 媒体设计 3) 道具设计 4) 软文文案

(三)、项目品牌识别系统建立与设计 1. 项目中英文命名方案 2. 基础系统设计

a) 项目标志设计 b) 标准色、辅助色 c) 中英文标准字体 d) 标准组合 e) 印刷字体 f) 辅助图形 g) 项目标准色样本 h) 项目标准字体样本 i) 项目标准组合样本 3. 应用系统设计 a) 名片 b) 文件夹 c) 徽章 d) 贺卡 e) 请柬 f) 纸杯

g) 信纸、信封、便签 4. 卖场营造a) 工地围板 b) 工地广告牌 c) 看房通道 d) 路线导示 e) 售楼处导示牌 f) 售楼处欢迎牌 g) 路灯旗 h) 彩旗 i) 三角旗 j) 楼体条幅 k) 广告汽球 l) 停车导示 5. 售楼处形象展示

a) 欢迎牌 b) 背景板

c) 展板规范(项目简介、房型图、销控表、付款方式、装修标准、

物业管理、设备配套等)

d) 台面标牌(领取资料、洽谈处、收款处、签约处等) e) 营销中心导示牌 f) 营销中心功能指示牌

g) 门楣标牌(财务室、资料室、洗手间标牌) h) 示范单位标牌(户型、面积、功能) i) 示范单位功能指示牌(房间面积、随楼附送等) j) 示范单位警示牌(禁止吸烟、禁止拍摄、请勿触摸) k) 挂旗 6. 户外流动展示

a) 展位及气氛布置 b) 活动展板c) 看楼车体形象 d) 车体广告 e) 候车亭广告 f) 户外广告 7. 促销及公关活动礼品

a) 工艺礼品设计 b) 礼品包装设计 c) 手提袋设计

(四)、文本资料设计(含文本营销设计)

1) 楼书设计 2) 折页设计 3) 户型手册 4) 报版 5) 海报 6) dm 7) 杂志广告 8) 短信广告

9) 生活手册 10) 会刊(季刊) 11) 软文

12) 新闻通稿的撰写或建议 (五)、行业涉及到的其他相关服务 二、委托服务期限 本合同履行期限为: 日起至三、服务收费及付款方式

乙方服务按照月服务费用收取,本项目的单月服务费用为人民币陆万元整(¥:60000元)。服务期限为12个月。服务费用总金额为人民币柒拾贰万元整(¥:720000元),甲方无需在本合同项下向乙方支付任何费用。篇三:销售广告视为合同条款的条件及相关案例 销售广告视为合同条款的条件及相关案例

销售广告视为合同要约的条件是什么?实践中人民法院将商品房广告和宣传资料认定为合同内容的情形是什么?

(一)条件:1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定2、并对商品房买卖合同的订立有重大影响;3、对房屋价格的确定有重大影响的

但到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的内容,将由法官自由量裁。

(二)下列哪些广告内容可以视为合同内容?a、承诺附送车库一个;b、声明房门是“三防实木子母门”;c、声明“温泉入户”;d、声明小区内建有2000平方米喷泉休闲广场、绿化率在40%以上;e、声明小区外商场、超市、医院、学校、幼儿园等配套机构齐全;(不能,因为不属于商品房开发规划范围内)f、声称是最理想的居所、升值潜力不可限量。(不能,其一不具体明确;其二属于商业吹嘘,购房人应当对此有识别能力)

(三)如果开发商继续履行和采取补救措施不能,实际损失又无法确定的情况下,购房人应如何确定诉讼请求的具体数额?(可以按照购房款的10%至20%确定诉讼请求)

(四)对于上述广告,开发商有欺诈故意的,可要求撤销合同,依消费者权益保护法要求双倍赔偿;不选择撤销合同的,也可要求承担违约责任。

故要想开发商对购房者的广告承诺有保证,最保险的办法还是1、写入商品房买卖合同内,形成具体合同内容,才能根本保证购房者的权益。除此以外,购房者要;2、特别注意辨别商品房销售广告和宣传资料的内容是否符合法律规定,如有些开发商违法承诺“买顶层送花园”,“售后包租”等内容,因楼顶部位是所有业主共同使用部位,开发商无权擅自对其进行处分,而售后包租在法律、规章中也是明令禁止的,所以,该宣传广告内容违法,这些内容即使写入合同,最终也会因为无效而得不到法律保护;3、注意保留销售广告和宣传资料,开发商一旦不能兑现广告中符合要约的相关内容,购房者就可以此作为证据维护自己的合法权益;4、 尽量细化合同条款,如开发商承诺的“进口卫浴用具”、“纯德国进口厨具”等,需要在合同中写明卫浴用具的产地、型号、品牌等,约定得越细,购房者越容易得到法律的保护。 “商品房销售广告”是指广义上的广告,包括媒体广告,如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告;售楼书及各种宣传材料;施工现场的广告牌;样板房展示;等等

说明和允诺的主要情形有:(1)向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。如提供银行按揭贷款并给予一定的折扣、赠送车库、花园、家具、厨具、电话,等等。(2)对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准,既可以是商品房的某些部分,也可以是整座大楼的公用部分,如声明地板是“高级实木地板”,房门是“三防实木子母门”,外墙是“镜面不锈钢”装饰,大堂“挑空”,等等。(3)对商品房使用功能质量的陈述。如对高层住宅声明装有进口高级电梯,地下车库电梯直达,24小时热水,温泉人户,网络宽带人户、地板采暖,“告别空调暖气时代”,等等。(4)对商品房环境性质量的陈述。如声明小区内建有“5000平方米人工湖景”,“2000平方米喷泉休闲广场”,“10000平方米中心绿地”,小区内或者小区外配套有商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等等商业服务、文化体育、医疗卫生公共设施,或鼓吹某物业“雄踞亚奥核心,坐享cbd的周到服务,区域含金量日益增强”,“城铁、地铁近在咫尺”,“为小区业主提供‘始于零岁,伴随一生’

的社区教育新模式”,等等。(5)承诺“还本销售”,提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报,为银行按揭贷款买房的提供“回购担保”,以及为外地购房者办理本地城市的户口指标,等等。

法条(最高院司法解释)商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

案例一:擅自变更小区规划,开发商应承担违约责任

案情简介:2003年,某开发商开始销售一住宅小区。该小区分为两期进行销售。在销售第一期时,开发商在宣传广告,包括楼书、沙盘、样板房等形式对一期项目进行了大量的宣传。宣传资料称:整个小区经规划批准容积率不超过

3.5,绿化率不低于35%,楼间的间距不低于(转载自:www.xiaocaOfaNWen.com 小草 范 文 网:商品房广告服务合同纠纷案例)50米,建筑结构为板式结构、房屋朝向、空间尺寸等等。众多的购房者在看了开发商的宣传资料以及参观了在建工程后,就选择购买了该小区的住宅。开发商和购房者签订了《商品房预售合同》。购房者也按照合同要求交付了房款,并办理了合同登记备案手续。在交房之际,业主们发现,该小区里突然冒出了两栋原来沙盘上没有的楼房,这两栋楼房正在修建,新修建的两栋楼房均在20层以上,每层五套,两层楼新增住户超过两百户。业主向有关规划部门进行了解,是二期新增加的住宅。由于二期变更了规划设计,使整个小区的规划条件都发生了变更。原承诺的楼间间距不低于50米,建成以后的各楼之间的间距最长也不超过30米。由于新增了两栋住宅,容积率提高了,而绿化率也就相应的降低了,使小区居住质量被降低了。业主对开发商的擅自变更规划的行为非常不满,在与开发商协商未果的情况下,向法院提起诉讼,要求开发商恢复一期宣传时所承诺的各种条件,如果不能,应承担违约责任。

在开发商变更规划的事实上,双方没有争议。本案争议的焦点是,开发商是否因擅自改变了小区的规划而应对业主承担违约责任?经有关部门批准同意变更规划条件,是否能成为开发商免责的条件?

业主方认为:业主购买该小区,在该小区尚未建成的情况下,对小区基本情况的了解就只能通过开发商的宣传资料。购房者正是基于对宣传资料认识,来判断该小区和其他小区的优缺点,从而判断该小区是否是自己真正需要的。开发商在宣传资料中明确说明了该小区的几个重要指标,这些指标,直接影响了业主是否购买该小区的住房,也影响了业主对住房价格的认可性。临近交房时,业主们才发现开发商变更了规划条件,人为地降低了小区居住的舒适性。在退房已经没有实际意义的情况下,只能要求开发商承担违约责任。

针对开发商所提出的免责理由,业主方认为:

1、关于宣传资料中的内容能否作为合同内容的问题。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条之规定:“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。开发商在宣传资料上以明确具体的指标,对小区范围内的房屋结构、相关设施、规划指标等进行了说明,在期房的前提下,该说明直接影响了业主是否购买该小区,也影响了购房者对住房价格的认同性,应视为要约。虽然没有在购房合同中体现,也应视为合同内容。开发商违反的,应承担违约责任。开发商虽然在宣传资料中也明确说明了该宣传是仅供参考的,不能作为合同依据。但参照《消费者权益保护法》第24条之规定“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。”本案中,开发商在宣传资

料上的关于宣传资料不作为合同内容的说明,减轻了开发商应承担的责任,损害了消费者的合法权益。属于该法禁止的行为,其内容应属无效。因此,开发商关于小区规划的说明,应作为合同内容,双方应予以遵守。开发商在建设过程中,增加了小区容积率,降低了绿化率,将板式结构的住宅改变为其他结构,违反了合同约定,属于违约行为,应承担违约责任。

2、规划条件经有关主管部门批准进行变更,能否作为开发商免责的条件。

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