篇一：农村住宅转让协议公证
农村住宅（宅基地）转让协议公证
在日常的办证过程中，公证人员时常会遇到这样的问题：农村的住宅转让能不能办理公证。要解决这个问题，关键就要搞清楚农村住宅能不能转让，如果能转让，转让人和受让人又受到了何种限制。笔者结合我国现行相关法律、法规、规章、政府规范性文件对此问题的规定，逐一对上述问题进行探讨。
一、法律相关规定
笔者通过查阅法律汇编、网上搜索等方式，查找到如下有关农村宅基地的法律规定，可能不能全面，但包括了主要的法律规范。
（一）《宪法》第十条
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
（二）《物权法》
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，
适用土地管理法等法律和国家有关规定。
（三）《土地管理法》
第八条 城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
（四）国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见(国土资发〔2004〕234号)
二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序
（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请
条件的不得批准宅基地。
（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
（五）国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知
二、农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
（六）《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》
第四十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。 农村村民新建住宅，其宅基地的面积标准：
(一)城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过160平方米；
(二)淮北平原地区，每户不得超过220平方米；
(三)山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米；利用
荒山、荒地建房的，每户不得超过300平方米。
第四十四条 农村村民符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：
(一)因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的；
(二)因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；
(三)经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；
(四)原有宅基地被依法征用的；
(五)县级以上人民政府规定的其他条件。
农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准；其中，占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。
三、严格依法审批农村居民宅基用地
农民建房实行一户一宅制。凡年满２０周岁、在本村落户的农村公民，可凭身份证按照有关程序申请一处宅基地，宅基地面积标准要符合《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定。鼓励子女与父母同宅。非本村户籍的公民，一般不得申请宅基地，因故确实需要的，必须具有户口迁移证明，方可安排一处宅基地。
四、依法妥善处理农村宅基地管理中存在的问题
严格禁止村民或村集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。经县（市、区）有关行政主管部门批准，允许进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民，将其拥有的房屋连同宅基地，有偿转让或出租给符合建房条件的本村村民，但转让或出租后不得另行申请宅基地。对村、乡镇越权批地建房或擅自买卖、转让宅基地的，要依照有关规定严肃处理。
二、由法律规定得出的结论
通过对上述法律规定的解读，我们可以得出如下结论：
1．农村宅基地使用权的取得在主体、数量（标准）、程序上做出了严格的限制，即主体必须是本集体组织成员，数量上为一户一宅，且面积不能超出规定的标准等。（见《土地管理法》第六十二条、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十三条及第四十四条.
2．农村宅基地使用权并非绝对的禁止转让，可以在法律规定的条件下进行转让。（见《宪法》第十条第四款、《物权法》第一百五十三条第二款、《土地管理法》第六十二条
第四款等法律法规.
三、办理此类公证事项需要注意的问题
第一、不宜一味的拒绝此类业务
篇二：公证如何服务农村集体土地确权工作
龙源期刊网 .cn
公证如何服务农村集体土地确权工作
作者：王玲
来源：《法制博览》2014年第07期
【摘要】伴随我市农村土地使用权确权工作的全面展开，前来我处咨询办理公证的人络绎不绝，土地使用证上的人已经死亡，这次确权又不可能发到一个去世的人名下，房产证尚未办理，这种情况下究竟能不能办理房产继承公证？又该如何办理呢？应该提供哪些材料？相关政策又是如何规定的呢？对此，我处也有两种不同意见，一种认为必须先办理继承公证，然后将土地证变更到继承人名下；另一种认为应当简化程序，方便群众，仅办理所有继承人同意变更土地证声明书公证即可。在本文中笔者赞同第一种观点。
【关键词】法律依据；审查材料；注意问题
一、此类公证的法律依据
《物权法》第29条规定：“因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力”；《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生效力”。《物权法》第64条规定：“私人对其合法收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”《继承法》第3条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民收入；公民的房屋、储蓄盒生活用品等其他合法财产。”由此可见非按法律行为取得房屋的，即使没有取得房产证，继承标的物也可以表述为房屋所有权。对农村土地使用权确权而言，办理继承公证应当将土地使用权证和房屋所有权继承一并办理。《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国土资源部1995年5月颁布）第四十九条：继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。依据此规定，宅基地上建设的房屋所有权因继承而转移后，继承人当然取得宅基地使用权，这也符合我国房地一体的立法原则。倘若按同意变更土地证声明书公证，无异于声明记名财产归他人所有，那么所有的继承公证都可以以一纸声明书代之即可，势必引起混乱。
二、农村土地确权涉及公证的相关问题
根据《山东省农村集体土地确权登记工作实施方案》要求，到2013年底，全面完成农村集体建设用地使用权和宅基地使用权的确权登记发证工作，建立起城乡一体化的地籍管理系统。农村土地确权工作中涉及公证的主要事项是继承。我市部分乡镇的《农村宅基地确权登记发证相关问题处理办法》规定：“原土地使用证登记者去世的，继承者需提供公证书，方可予以发证；其中原土地使用证登记为父亲，父亲去世，母亲健在，要登记为儿子的，需要满足儿子为本村村民，符合一户一宅，方可发证；若儿子为非本村户口，只能登记为母亲”。在农村房屋的买卖、赠与中，受让人和受赠人均要受到身份限制——具有本村户口。父亲去世，母亲健在，要登记为儿子的，需要办理属于母亲的一半房屋赠与，如果儿子非本村户口，就无法办理。笔者认为上述办法有待商榷，房屋与土地密不可分，作为继承人的儿子若要得到该房屋，
篇三：房产抵押公证书
房产抵押公证申请材料
（一）当事人为自然人：提交有效的身份证明。如委托他人办理，还须提供经公证机构
证明的授权委托书。
（二）当事人为中国内地法人：
1、公司的营业执照；
2、法定代表人证明书及法定代表人身份证；
3、授权委托书及受托人身份证；
4、公司董事会决议或股东会决议。（注册地在深圳之外的公司，董事会决议或股东会决
议须办理公证）。
（三）当事人为境外法人：１、当事人为香港公司，所提交的材料（商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委
托书等）需经中国司法部委托的香港律师（公证人）办理公证，并经中国法律服务（香港）
有限公司办理转递；转让方、受让方为澳门公司，其材料经中国法律服务（澳门）公司办理
公证；转让方、受让方为台湾公司，经台湾地区公证人办理公证并经由台湾海基会寄送。 ２、当事人为外国公司，所提交的材料（商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委
托书等）需经当地国家公证人公证，并经中国驻该国大使馆或领事馆办理认证。
（四）房地产权证书。
（五）房产信息单（现可在公证机构现场申请查询）。
（六）抵押合同（如有主合同即借款合同的，提交主合同原件或复印件备案）
（七）承办公证员根据案件的具体情况，要求当事人提供的其他证明资料。 房产抵押公证不等于抵押登记 案情
从事经商的方老板半年前设立了一家贷款公司，开办了房产抵押贷款、有价证券抵押贷
款等经营项目。今年6月1日，年轻女子朱某与男友火急火燎地来到方老板的公司，将一本
房产证和一本土地证递到方老板手中说：“现在我做生意手头紧张，我用这处房产作抵押，向
你贷一笔款。”方老板见证件上门牌号码、面积大小写得清清楚楚，便爽快答应放贷15万元，
约定第二天办理公证和抵押手续。6月2日上午9时许，朱某和男友与方老板一起到公证处，对房产抵押合同进行了公证。
中午11时30分，公证手续全部办妥，此时已临近下班时间，去当地房产局办理抵押手续已
经来不及了。朱某便对方老板说：“我急等着钱用，你就先付一部分抵押款给我，反正我们都
公证过了!”方老板想了想，办了公证，抵押的房产还怕飞了不成!于是方老板(本文来自：WWW.xiaocaoFanwEn.cOM 小草范文网:农村房屋公证书怎么写)同意了朱某的
要求，将8万元人民币交给了她。朱某写了张借条，与房产证、土地证一并塞到方老板手中，
并承诺第二天去房产局办理抵押手续。 6月3日上午，方老板在房产局刚刚掏出两本证件，工作人员便告诉他这证件是假的，
并当场予以没收。方老板顿时傻了眼，一把抓住欲转身开溜的朱某，要求她归还8万元，得
到的回答却是：“钱已经被我男友花了!”方老板又急又气，随即向警方报了案。 原来，因男友欠了不少外债，朱某便想帮其还债。今年5月的一天，她看到路边办证小
广告，顿时心生一计。她拨通广告上的电话，两小时后，用400元换取了一套假房产证和土
地证，上演了一出并不高明的骗局。日前，朱某因涉嫌诈骗罪被当地检察院批准逮捕。 说法当前，随着民间融资需求量的迅猛增长，私营贷款公司不断出现。其实，上述案例混淆
了公证和抵押登记两种行为的效力。城市房产抵押是一种要式法律行为，必须签订书面抵押
合同，并到房管部门办理抵押登记手续。根据我国《物权法》规定，以建筑物抵押的，应当
办理抵押登记，抵押权自登记时成立，即登记是房产抵押权成立的必备条件。而房产抵押合
同公证的作用只是证明合同已经成立，即双方签订了房产抵押合同。但房产抵押权并不会因
办了公证而成立。 农村个人私有房产抵押公证登记今年，伴随着《公证法》于三月一日正式施行，我处同仁积极行动，拓展了一项新的公
证事务：农村个人私有房产抵押公证登记。对这项新业务，本人有一些思考与认识，在此与
大家交流和沟通。农村个人私有房产抵押公证登记是抵押物公证登记的种类之一。 抵押物公证登记是为了保证法定抵押物之外依法可以用其他财产设定的抵押物的安全和
债权人优先受偿权的实现而设立的一种抵押物公证登记法律制度。依据《公证法》的规定，
根据当事人的申请，公证机构可以办理法律、行政法规规定由公证机构办理的登记事务。目
前，规定公证机构办理登记事务的主要法律依据是《担保法》。根据《担保法》第四十三条的
规定，公证机构可以办理“其他财产”的抵押登记。公证机构办理抵押登记的办证规则是2002
年司法部制定的《公证机构办理抵押登记办法》。根据该办法第三条的规定，公证机构办理抵
押登记的标的物范围包括：(1)个人、事业单位、社会团体和其他非企业组织所有的机械设备、
牲畜等生产资料;(2)位于农村的个人私有房产;(3)个人所有的家具、家用电器、金银珠宝及
其制品等生活资料;(4)其他除《担保法》第三十七条和第四十二条规定之外的财产。(5)以《担
保法》第四十二条第(二)项的规定的财产抵押，县级以上地方人民政府规定由公证机构登记
的;以及法律、法规规定的抵押合同自公证机构办理登记之日起生效的。公证抵押登记具有以
下效力：(1)抵押权人自公证机构出具抵押登记证书之日起获得对抗第三人的权利。(2)依据
县级以上人民政府规定办理的财产抵押，抵押合同自公证机构出具抵押登记证书之日起生效。
(3)公证抵押登记随着抵押合同的终止、解除、抵押物的灭失或抵押权的实现而失效。 农村个人私有房产是公证机构办理抵押登记的标的物范围中明确涉及不动产的。农村个
人私有房产是指房屋所有权属个人所有，房屋占用范围内的土地所有权属农村集体经济组织
所有的房地产。其法律特征是：(1)私有房屋坐落在农村且依法存在;(2)房产所有权依法取得。
即村民在批准的宅基地上建造的房产或者是通过继承或转让等方式取得;(3)房屋占用范围内
的土地所有权属农村集体经济组织所有，个人依法享有使用权，并合法取得集体土地使用证。公证机构办理农村个人私有房产抵押登记是公证机关按照法定程序，对抵押权人与抵押
人约定的抵押财产进行登记的活动。笔者认为公证机构在办理农村个人私有房产抵押登记时，
应注意以下三个方面：第一，农村个人私有房产可以抵押，但农村宅基地使用权不能抵押，在农村个人私有房
产抵押公证登记时应操作严谨。农村私有住房是我国公民(主要是农民)合法的私有财产，公民对其拥有占有、使用、收
益和处分的权利;我国《宪法》等相关法律保障公民对其私有房屋的所有权，允许其合法进行
买卖、转让和继承等。农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，因为
目前我国法律禁止任何形式的土地所有权私有，只能表现为国有或集体所有的公有形式。农
村宅基地使用权(又称“房基地权”)是指农村居民(农业户口)依法对批划给自己的土地上享
有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用和收益的权利。2002年司法部制定的《公
证机构办理抵押登记办法》第三条明确规定了的公证机构办理抵押登记的标的物范围，农村
个人私有房产是公证机构办理抵押登记的标的物之一;根据《担保法》第三十七条第(二)项的
规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。目前我国法律允
许的不动产抵押主要是土地使用权和房产：允许国有土地使用权可以进行抵押、允许乡(镇)、
村企业的集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，不允许集体土地使用权及属于私
人所有的农村宅基地使用权和建筑其上的私人住房一并抵押。所以，公证机构在办理农村个
人私有房产抵押登记时，对抵押权人将农村个人私有房产及农村宅基地使用权同时抵押约定
在《个人借款合同》、《抵押合同》及《抵押物清单》上而不予指导修改或在公证询问笔录中
不予说明，同时，公证机构在《抵押登记证书》及公证询问笔录中均有对农村个人私有房产
及农村宅基地使用权同时予以抵押登记，特别是在《集体土地使用权证》上也加盖“公证抵
押登记”之印鉴。笔者对上述做法，认为没有法律依据，是超越了法律规定之先;当然，如果
《物权法》能实施，其关于“宅基地使用权”的规定对这个问题就迎刃而解了。到那时，按
照《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所
有”，第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或
者村民委员会经营、管理”，按照一般土地和房屋不可分的房地产理论，公证机构在办理农村
个人私有房产的抵押登记时，还应要求当事人提供房产所在村民委员会同意抵押的书面材料。
篇二：房地产抵押借款合同(公证) 房地产抵押借款合同
出借人（抵押权人）：公民身份号码：
联系地址：
联系电话：
（以下简称甲方）借款人：
公民身份号码：
联系地址：
联系电话：
（以下简称乙方）抵押人：
身份证件号码：
联系地址：
联系方式：
（以下简称丙方）
一、总则
乙方因资金周转需要向甲方借款，并支付合同约定的利息和相关费用，丙方愿以其合法
拥有的房地产抵押给甲方，作为乙方借款的担保。经甲、乙、丙三方当事人协商一致签订本
合同，以资遵照履行。
二、抵押房地产
抵押房地产之一：
1、 座落：
2、 土地用途：
3、 建筑面积：
4、 房地产权证编号：
5、 权利人：
6、 抵押房地产价值：
7、 房地产现有抵押状况：抵押房地产之二：
1、 座落：
2、 土地用途：
3、 建筑面积：
4、 房地产权证编号：
5、 权利人：
6、 抵押房地产价值：
7、 房地产现有抵押状况：抵押人以上述两套房地产共同为本次借款提供抵押担保。
三、抵押房地产担保范围借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费、公证费等
处分抵押房地产的费用以及可能产生的甲方代垫费用和其他费用。
四、借款金额、期限及利息
1、借款金额为人民币 元整
2、借款期限： 。预计从 年月日至 年月日止。如实际出借款项
日期推后，则借款终止期限相应顺延。如乙方要求提前还款的，需征得甲方同意。
3、本次借款月利率为 %，利息自甲方出借款之日起算。借款到期，乙方应一次性还
本付息。
五、登记
本合同签订之日起10个工作日内，甲、乙、丙三方按照本地房地产登记管理权限至市或
区（县）的房地产登记部门申请办理房地产抵押登记，申领房地产他项权利（抵押）登记证
明。甲方有权在取得前述抵押登记证明后再向乙方出借款项。 乙方归还全部借款本金及利息及违约金、费用（如有）后7个工作日内，三方配合办理
抵押注销手续。
六、抵押房地产的占管抵押期间，丙方承诺对占管的抵押房地产妥善保管，负有维修、保养，保证完好无损的
责任，有义务配合甲方的监督、检查。
七、抵押房地产的处分限制抵押期间，未经甲方书面同意，乙方不得将抵押房地产转让、变卖、抵偿债务或其他交
易方式处置，也不得对抵押房地产作任何实质性结构改变，若由此造成甲方损失的，乙、丙
方应承担赔偿责任。
八、抵押房地产的租赁目前抵押房屋由丙方自用，抵押期间如丙方出租该房屋，丙方应事先征得甲方的书面同
意，并将抵押的事实书面告知承租人，将租赁合同交甲方备案。提交给甲方备案的合同内容
需与房地产交易中心登记备案的合同内容相一致，丙方不得改变合同内容，包括延长租赁期
限和其他形式给他人使用，由此产生的一切后果由丙方和承租人及使用人共同承担。同时，
在与承租人签订的租赁合同中必须约定：出租人及合同规定的丙方因未履行本合同而被甲方
行使抵押权实现时，承租人应在甲方发出通知之日起10日内迁离该房地产，所有出租纠纷由
乙、丙方承租，与抵押权人无涉。
九、丙方保证及承诺
丙方保证对抵押房地产享有合法的所有权、处分权。甲、乙、丙三方在签署本合同时，
抵押房地产上不存在借用、托管、查封、扣压、诉讼等，也不存在任何形式的权属争议或其
他权利瑕疵。
丙方及抵押物共有人愿以其抵押物（房产全部权益）作为偿还本合同借贷条款项下的借
款本息以及其他相关费用的担保。抵押物共有人同意将本合同抵押物进行抵押，并与借款人共同承担偿还借款本息的责任。
当需要处置抵押物偿还所担保的债务时，愿意无条件地自找住房。 丙方对本合同条款已充分理解并保证履行，并承诺对本合同个条款所规定的所有权利和
义务做出的承诺保证不会以此为由行使抗辩权。
十、房地产抵押权的行使及实现丙方违反第九条规定，隐瞒事实及提供虚假文书，第二居住地灭失、破产、债务人死亡、
动拆迁等可能导致抵押权毁损或部分毁损的，甲方有权解除本合同，并提前行使房地产抵押
权。
借款期满或经甲方书面同意借款期届满后5日内，乙方不履行归还借款本息或不能完全
履行归还借款本息的，房地产抵押权即实现。甲方有权行使抵押权，处分抵押房地产。本合
同经签订并公证后成为具有强制执行的债权文书，若债务人不履行或不完全履行债务，债
权人有权向管辖权的人民法院申请强制执行。 十一、房地产处理
甲、乙、丙三方约定，在依法处置抵押物过程中所产生的相关手续费用均由乙方承担。
处理房地产收入扣除借款本息及相关费用后，剩余部分退还乙方，不足部分甲方有权向乙方
继续追索。
十二、合同生效及份数本合同经三方签订后，且甲方将借款交付给乙方后生效。若抵押房地产为多人共同所有，
所有共有人共同签署合同。本合同一式陆份，甲、乙、丙三方各执一份，房地产登记部门、公证处、其他各方存档
一份。
十三、特别约定
乙方如逾期还款5天内按每日未还款总额的1%计违约金，超过5天甲方有权直接或通过
法院强制执行处理该抵押物，在处理抵押物或诉讼期、执行期至债务完全清偿止的费用，按
每日未还款总额的1%计违约金。甲、乙、丙三方约定，本合同由公证机构出具赋予强制执行的公证书。若乙方违反合同
约定的还款义务，甲方可向有管辖权的人民法院申请强制执行，由此产生的一切责任与后果
均由乙方自行承担。本合同第十五条“争议解决”不再适用。 本次借款发生的公证费、抵押登记费等相关费用均乙方承担。 十四、通知条款
所有的通知事项寄往本合同中所列的联系地址（住所）即视为送达。 若协议方联系地址在境内的，自通知发出的5日后，视为对方已收悉；若协议方联系地
址在境外的，自通知以挂号、快递或电传的方式发出的10日后，视为对方已收悉。 任何一方变更地址的，应按上述方式通知对方，并在收到对方确认函后，地址变更方才
生效。
十五、争议解决
凡因履行本合同而产生任何争议，双方应有好协商解决，协商不成的，向有管辖权的人
民法院申请强制执行，如遇非本合同条款规定而引发争议，协商不成的，向有管辖权的人民
法院提起诉讼。
十六、提示条款
1、 本合同的附件、补充协议或经对方认可的承诺，均作为本合同的有效组成部分， 与本合同有相同的法律效力，如补充协议、承诺与本合同不一致的，按补充协议或承诺
执行。
2、 乙、丙方已阅读本合同所有条款，应乙、丙方要求，甲方已经就合同条款作了相 应说明，乙、丙方对本合同所有条款的含义及相应的法律后果已全部知晓，并予以充分、
准确无误地理解。 （以下无正文，仅为签署）