篇一：可行性研究报告案例
北京华隆昌房地产开发有限责任公司房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告
报告编号：世联咨字BJ[2010]ZX03007号
2010年4月8日
项目可行性研究报告
咨询报告名称： 北京华隆昌房地产开发有限责任公司房山区良乡玉
竹园一里畅龙苑商业项目可研报告
咨询报告编号： 世联咨字BJ [2010]ZX03007号
评估机构： 深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司
评估日期： 2010年3月31日至2010年4月8日
北京华隆昌房地产开发有限责任公司：
承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司对贵公司委托的房山区良乡玉竹园一里畅龙苑商业项目可行性研究报告，以供参考。
需要说明的是，本报告中项目规划功能、功能分区指标、功能分区改造装修标准、建设工期、出租出售模式约定、租售计划等均依据贵公司提供的有关资料及沟通结果，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。
我们的方案是基于目前北京市及房山区区域房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。
顺颂
商祺
深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司
2010年4月8日
联 系 人 ：王江红 付雪超
联系电话：13621299760
13901027541
项目可行性研究报告
项目咨询负责人：
王宜强——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司总经理、注册
房地产估价师
王江红——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司投资咨询部
技术总监、注册投资咨询师、注册房地产估价师、注册土地估价师、注册资产评估师、注册造价工程师、高级经济师
项目咨询参加人员：
付雪超——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司投资咨询部
市场总监
薛 峥——深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司投资咨询部
咨询顾问
项目可行性研究报告
目录
一
项目总论 ............................................................................................................... 1 1.1项目背景 ....................................................................................................... 1 1.2项目咨询说明 ............................................................................................... 3 1.3可行性研究结论 ............................................................................................ 4 1.4项目风险及防范建议..................................................................................... 7 二
项目概况与背景 ................................................................................................... 1
2.1项目概况 ....................................................................................................... 1 2.2项目建设合法性分析..................................................................................... 4 2.3项目建设规模 ............................................................................................... 4 2.4项目建设合作情况 ........................................................................................ 5 三
项目市场分析 ....................................................................................................... 6
3.1北京市房地产行业发展环境及现状分析........................................................ 6 3.2北京市城市总体规划概况 ........................................................................... 11 3.3区域市场分析 ............................................................................................. 13 3.4 项目定位 .................................................................................................... 25 3.5 项目SWOT分析及定位判断 ...................................................................... 25 3.6 分析结论 .................................................................................................... 26 3.7 项目销售价格确定及销售率预测 ................................................................ 26 四
项目总投资估算与资金筹措 .............................................................................. 28
4.1测算原则及前提条件................................................................................... 28 4.2项目总投资估算 .......................................................................................... 28 4.3项目投资计划 ............................................................................................. 30 4.4项目资金筹措计划 ...................................................................................... 31 五
项目经济效益评价.............................................................................................. 32
5.1项目销售（出租）收入和销售（经营）税金测算 ....................................... 32 5.2项目利润、成本利润率 ............................................................................... 32 5.3 赢利能力分析 ............................................................................................. 33 5.4 项目综合经济效益分析 .............................................................................. 33 5.5 项目敏感性分析 ......................................................................................... 34 六 附表 ..................................................................................................................... 35 七 附件 ..................................................................................................................... 36
篇二：项目可行性研究案例1
1.1 本书编撰的初衷
l 绪 论
在对项日建设的实践活动进行分析研究的过程中，我们常常会发现这样．．种情况：不 少投资人凶前期不肯花费少量的代价进行项目的可行性研究，而是凭想当然拍脑袋，结果 决策失误，造成重大的经济损失和极坏的社会影响。其实，进行可行性研究是投资者在拟 建项目决策前必不可少、需理性与认真对待的一项最基础的上作。理性的思考会告诉人 们，自觉认真进行的投资项目可行性研究即使有一定的费用付出，若结果证明拟投资的项 日不可行不能上马，对项目所花的这点代价也是非常值得的，因为它不仅避免了盲目决策 可能造成的更大的浪费和损失，还以极少的投人间接地获取（节省）了可观的经济效益和 社会效益；反之，则必然是盲目决策带来的经济损失和不良的社会后果。其中的道理可从 图1.1所示的有关项目累计投资及其影响的关系中看出。
该曲线表明，比较对项目整
体资金的投入，项目前期进行可
行性研究的花费实际一I -是最少的，
通常仅为投资总额的1%～3%，
而它对整个项目效益的影响却最
大，稍有失误就会导致项目的失
败，产牛不可挽回的损失；虽然
项目的主要投入表现在施]．：阶段，
但这一阶段的工作对整个项目效
益的影响却相对很小。由此可见，
项目前期珂行性研究工作对投资
可行性研究
罔1.1 项I I各阶段累计投资及其影响
效果的影响有着决定性的意义，在项目管理中具有特殊的地位与作用。这也佐证了科学决 策与项目投资前期研究间存在着内在本质和必然的联系，落实科学发展观尤其应当重视投 资项目的前期工作，前期管理是实现科学发展的基础。
在经济发达的西方国家，无论是投资者，还是金融机构，他们都非常重视项目的前期 研究与评估工作，不惜花费大量的人力、物力和财力进行项目的可行性研究。改革开放以 来，我国开展J，规模和速度都前所未有的基础设施建设，在此进程中，国家一手抓投资项 曰结构调整和产业升级，一手抓法规制度建设，明确了基本建设程序，规定建设项目必须 经过可行性研究和项目评估，以保证投资决策的科学化和程序化。正在逐步完善的社会主 义市场经济体系，形成了多元化的投资体制格局，投资者资源稀缺意识与市场风险意识正 在逐步增强，投资项日的决策止趋于理性化，商业银行、股份制银行和非银行金融机构更 加注重信贷资产的质量，重视项目可行性研究与评估的作用。我国加入WT()，融人全球 1l 绪 论
经济一体化的新形势，促进了项曰可行性研究与评估r丁作的开展。可行性研究与评估作为 科学决策的重要程序和工程项月管理的关键环节，在经济建设中正在发挥着越来越重要的 作用。
自原国家计委颁布《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》以来，口J．行性研
究作为一个法定程序在我国各类有一定规模的项月投资活动中得到了较为广泛的应用，对 丁减少“钓鱼工程”、“拍板．丁程”，有效控制投资，保证科学决策起到了较好的作用。但 在实际操作过程中仍存在着一些问题，有的还很严重。诸如可行性研究的深度不够、质量
不高、小能满足决策的需要；调查研究浮浅，投资收益的计算失真，误导投资决策；不注 重对敏感性和风险因素分析的情况较严重；不重视多方案的论证和比较，可行性方案单 一，无挑选余地；可行性研究报告的编制缺乏独立性、公正性和客观性等等。为预防和减 少此类现象的发生，使项日进行可行性研究既要符合项目审批的需要，使政府职能部门能 借助可行性研究报告履行投资项目的审批职责；又能满足投资者寻求合适的投资合作伙 伴，达到尽可能有效使用有限资源，为投资者把关的目的；还为了经由项目评估来满足为 金融机构提供贷款决策，或为政府职能部门在审批大中到投资项目决策时把关，或向金融 机构融资的需求，迫切需要推广和普及项目可行性研究与评估工作的基本知识，加强技术 经济理论的实践和应用，发展、充实、创新和完善相关的理论、方法和指标体系，进一步 提高项目可行性研究的水平和评估操作的水准。
正是出于这样的认识，我们本着理论依据充分、方法科学规范、便于实际应用与操作 的原则，依据国家有大投资项目可行性研究与评估的政策法规，在广泛学习和融会众多国 内外专家学者和实际T作者从事项目可行性研究与评估丁作实践经验和最新成果的基础 上，结合自身多年进行项H町行性研究与评估的教学、科研和实际工作的心得体会，为配 合读者对几年前出版的《项目可行性研究与评估》一书在实务操作f_的进一步需求，历时 数年、几易其稿，终于编撰完成’r这本《项目可行性研究与评估典型案例精解》。祈望该 书的出版，能够更有效地推动项目前期研究工作的开展，为普及项目可行性研究与评估的 基本知识，从项目源头开始搞好科学管理尽一份心力。
1.2 内容介绍
本书内容共分为7章，由3大部分组成：前2章是导引，第3～7章为案例精解的主 体，按照阶段、投资类型、行业3种基本分类方法介绍和讲解了案例，最后是作为T具资 料提供的附录。隙第1章对全书的情况作出说明外，第2章作为案例解读的依据，从提供 解读与评析项目可行性研究与评估的基本理论依据为切人点，按照UNIIX)（联合国工业 发展组织）对项目前期研究划分的四个阶段，有重点地简要介绍了可行性研究．与评估的基 本原理，为后续开始的典型案例及其解析做了必要的理论铺垫和准备，是全书后续案例精 解前的过渡篇。有兴趣的读者，也可据此与后面的具体案例内容结合起来对照进行初步学 习，领会和掌握有关项日可行性研究与评估的基本知识，帮助有实际需求的读者在短时间 内初步掌握可行性研究与评估的要领，加深对项目可行性研究与评估基本理论的理解，提 高实际T作能力。
第3～7章是本书的主体部分——案例介绍及其解析。在此部分，我们用大量的篇幅21.2 内容介绍
有选择地重点介绍了57个典型案例，以说明按类型、性质和行业的不同项目进行可行性研究与评估操作的具体过程和基本原理。
其中，第3章按项目前期研究主要工作阶段划分的要求，针对各阶段进行可行性研究丁作的实际情况，具体介绍了一些案例或特别仃选了一些完整报告原型中有代表性的章*了
作为案例来说明，以便引导读者把握可行性研究全过程的思维脉络，也给读者提供了一个强化前述评估原理与实务操作知识相结合的训练平台；第4～6章的典型案例，则按可行性研究的不同阶段和不同的项同性质与类型，从报告原型出发，对所选案例内容先作具体介绍，再逐例进行重点解凄评析，以说明案例所属项目类犁对可行性研究与评估具体要求的基本情况及其自身的特点或意义所在，帮助读者理解有关可行性研究与评估的操作原理；第7‘帝按照传统的案例编排方法，集中体现分行业不同类型典型案例的各cI特点，给
读者提供了更多类型的项目可彳f性研究与评估的综合应用案例，如选取了属于一、二、
i
产业等的可研案例、经济评价案例和项日后评估的案例，特别增加．r传统上较易忽视的对
社会公益项目的评估案例。目的是为读者解决在实际工作中可资借鉴的模版问题，帮助读者在对不网类别、不同性质、不同产业的投资项目进行可行性研究与评估时，能很方便地根据具体对象和实际情况要求的不同，灵活地加以选择和参考运用。
总之，这些案例可视为对各类投资项目进行可行性研究与评估过程的具体模拟，也是可行性研究与评估在做项目可行性分析论证时的要点和难点的示范。案例中的一些基本内容、要求、原则和方法在总体上具有一定的通用性，有利丁读者理解和掌握投资项目可行性研究与评估原理和方法，对各方面的读者均会有所裨益。
为使汇集的案例趋于完整和全面，在本书的编纂过程中，我们对所选择案例中的一部分案例内容作了某些较大的补充、删改和渊整，以便更好地适应形势发展和学习应用的需要。具体来说，本书中有关案例的选编有如下一螳特点：
1)鉴于许多著述中的案例多侧系于可行性研究或经济评价的某一部分，或单列改扩建与技术引进项目，或详细分类列出各类属性产业项同案例可行性研究的情况，编者为使 ．读者对可行性研究与评估的全貌有进一步深入的了解，本弗在分类中较少使用传统的产业分类法（仪在第7章中使用），而足采用投资者较习惯的跨境分前后期阶段的分类法，在所介绍的各个案例中均各有侧重地反映ILt对投资项日可行性研究的基本要求。有的色括．r
从项日建议书开始到项目评估的仝过程，有的概括r可行性研究报告的全部简要内容，有的则侧重于经济基础数据的汁算或项目的经济评价（包括后评价），也有的仪侧重于可行性研究某一具体阶段所要求的分析。以帮助读者了解可行性研究与评估工作除有一般规律可循外，对具体问题的研究和表述往往呈现出更具灵活性和针对性的特点。
2)在本书的案例中，接口丁行性研究丁作过程分阶段（或类型）编写的内容包括了以下几方面：项FI建议书，可行性研究报告，评估意见及实施情况等。但为了尽量避免重复，只在少数几个案例的编写中包括J，以上全部内容，其余案例只侧重于对项日建议书、可行性研究报告或评估报告之一做简要的介绍。但读者若把第3～7章的案例tj解析内容有选择地联系起来阅读就会发现，所涉及的几方面内容都有较充分完整的说明。
3)存选编的57个案例巾，项日种类繁多、可研评价结论各异、内容涉及的范围广
泛。但归纳起来主要有几种情况：既有境内独资、中外合资经营的项月，也有内资对境外投资和外资对内地独资的项目；既有人型项日，也有中小型项目；既有T农业生产犁传统 31 绪 论
的一、二产业项目，也有第三产业和社会公益等非传统产业项目；既有新建项目，也有改 扩建项目；既有城市基础设施建设项目，也有技术引进项目；既有经过可行性研究或项目 评估认为可行、建议决策通过上马的项目，也有认为在物质技术条件或经济性与社会效果 的某些方面尚不可行、不宜投资或建议暂缓上马建设的项目等。且同一类型项目中又往往 包含若十不同性质的项目。目的就是希望能够尽可能全面地反映项目前期研究过程与效果 的多样性和复杂性，便于读者有针对性地灵活选择和参考。
4)案例均按原报告模型或其简化形式做了编写，都能够较严格地保持原报告的真实 面貌和原作风格，但并不全部罗列原报告的所有内容。
需要特别说明的是，本书案例中所采用的某些参数和标准，是按照编写案例（报告） 当时所规定的指标设置的，并且为便于简明扼要地说清问题的实质，有的数据还作r省略 （或部分省略），有的数据则作了虚拟的变通处理，同的只是为了演示计算操作过程的方 法，实际运用时应以国家和行政主管部门颁发的现行相关规定（如《建设项目经济评价方
法与参数》）为准。另外，对案例的解读与评析，限于学识和水平，其中的观点仪是一家 之言，但凡有与专家学者意见相左的，敬请见谅o
由丁收入本书的案例涉及的行业众多、地域广阔、内容不同，在体例上也就不完全一 致。有些案例，还可能难于兼顾各类投资项目的具体差异口故敬请读者在阅读和使用巾， 务必要注意结合本行业、本地区项日的具体情况加以适当调整。
42 项目可行性研究与评估基本原理简介
本章是为全书后续开始的案例介绍提供解读与评析依据的过渡篇。重点阐述了项目前 期研究的基本原理，概括地介绍了有关进行投资项目可行性研究与评估的基本思路和方 法，包括机会研究与项日建议书、项目的初步可行性研究与详细可行件研究、对项目前期 可行性研究进行再评价的项日评估等基本内容与要求。对可行性研究与项目评估的成果及 其表达问题，各类报告的作用与编写要求，特别是作为编写规范和依据的一般工业项目可 行件研究报告和项日评估报告的编制大纲基本格式与内容要求等，也都作了简要的说明， 这为典型案例的介绍与解析做了必要的理论铺垫和准备。若读者能据此与后面的具体案例 内容结合起来对比阅读，将有助于领会和掌握有关项目可行性研究与评估的初步知识，获 得在短期内初步掌握可行性研究与评估基本要领，加深对项月前期研究工作理论的理解， 提高实际工作应用能力。最后本章还为完善项目评估的内容，补充有关项目后评估主要原 理、方法与基本要求等内容。
2.1 投资项目前期可行性研究与评估的基本思路与方法
2．I．1 投资项目可行性研究与评估的基本问题
“先评估论证，冉决策是否上马”是当今进行现代项日管理的基本原则。进行投炎项 目的可行性研究与评估，即进行项日前期的分析论证，是指时拟建项目就其技术上的先进 性、适用性，经济上的合理性、盈利性与实施上的可能件和风险性进行全面科学的综合分 析，为项目的投资决策提供客观依据的一种技术经济性质的研究活动。
进行投资项目的pJ行性研究与评估（也称项目论证），通常应围绕市场需求、工艺技 术、财务经济效果三个主要方面展开调查和分析，市场是前提，物质技术条件是手段，财 务经济效益是核心。通过详细地分析论证，可以回答以下五个方面的问题：一是项目产品 或劳务的市场需求如何？为什么要实施这个项目？二是项目实施需要的物质条件如何？如 需要多少人力、物力资源，供应条件怎样？三是项目需要多少资金？筹资渠道如何？四是 项目采用的工艺技术是否先进适用？项目的生命力如何？五是项目的规模有多大？地 （厂）址的选择有什么具体要求？
任何项目都可能有多种实施方案，不同的方案将产牛出不同的效果。同时，未来的环 境具有不确定性，同一方案在不同的环境下也可能产生出不同的效果。为了从多种可供实 施的方案中选优，就需要对各种可供实施的方案进行分析、比较和评价，预测其可能产生 的各种后果。这种(转自：wWw.XiAocAoFanWeN.cOm 小 草 范文网:项目可行性研究报告评估案例)在项日实施前进行的研究评价，一般都是通过财实施方案的‘I：艺技术、 产品、原材料未来的市场需求与供应情况以及项目的投资与收益情况的分析，从而得出各 种方案的优劣以及在实施技术上足否可行、经济上是否合算等可以供决策参考的信息。 5
篇三：项目投资评估与可行性研究案例
案例——某中外合资企业项目经济评价
[基础数据]
1．生产规模
生产规模为年产量3000台N产品，售价为15000美元／台。经营成本为7000美元／台。
2．实施进度
项目拟3年建成，第4年投产，当年生产负荷达到设计能力80%，第5年达到l00%，生产期按12年计算，计算期为15年。
3．总投资估算及资金来源
总建设投资为3000万美元，投资进度为：第1年900万美元，第2年为1，500万美元，第3年为600万美元。固定资产形成率为97%，流动资金按固定资产的10%估算，投产前1年一次性投入，建设投资中自有资金的比例为2/5，即自有资金为1200万美元，向银行贷款1800万美元。贷款年利率为5％，建设期利息只计不付，利息转入本金，形成固定资产；投产后6年内等额还本，生产期利息转入产品成本。流动资金2/3为自有，l/3靠贷款。流动资金贷款年利率为10%，中外双方的投资比例皆为50%。分年投资计划见附表1；投资总额和资金筹措详见附表2。
4．折旧与摊销方式
按综合方式计提折旧和推销。折旧年限为12年。折旧12年后的残值为原固定资产的1/12，推销年限为6年；折旧与摊销估算详见附表3，借款与还本付息估算详见附表4。
5．税收政策
为简化计算，本案例假设营业税金及附加为销售收入的10%，所得税为投产获利后2年免，3年减半，所得税(含地方所得税)税率为33%。
6．利润分配方法
提取税后利润的15％作为法定公积金和法定公益金，其中法定公积金每年提取30万美元，余下为法定公益金；每年可分配利润扣除垫付还贷款本金后，按90％分给合营双方；10％留作企业未分配利润，待生产期末技投资比例分给合营双方。利润总额及分配详见附 表5。
7．注册资本
按合营企业注册资本与总额比例规定，注册资本为1，400万美元。
[财务评价]
1．项目财务盈利能力分析
(1)全部投资财务评价结果
A．内部收益率IRR＝26．05％ B.净现值NPV(10％)＝3，142万元
C．静态投资回收期＝5．59年。 D.动态投资回收期＝6.58年。
(2)自有资金投资财务评价结果
A.内部收益率IRR＝36 2％。 B.净现值NPV(10%)＝3，368万元
C.静态投资回收期＝5.13年。D.动态投资回收期＝5.84年。
2．项目清偿能力分析
借款偿还期
为简化计算，假设经营期还款过程中，将税后利润、折旧费和摊销费之和，全部用于还由附表4，可以得到借款还本付息估算表。
3．敏感性分析
(1)敏感因素分析
根据销售售价、经营成本和投资总额的单因素敏感性分析，具体见“敏感性分析表”。从中可以得知，上述3个因素中，销售售价是最敏感的因素，即销售收入的变化，可能对投资项目经济效益影响最大。余下依次为经营成本、投资总额。
(2)风险对策研究
根据敏感性分析，未来市场需求的变化，可能对实际的投资效益产生极大的影响。因而，投资者应该加强对市场变化的监测和对策研究，以保障预期投资效益的实现。
[项目评价结论]
本项目全部投资财务评价结果有：静态投资回收期＝5.59年；内部收益率IRR＝26.05%；净现值NPV(10％)＝3，142万元；动态投资回收期＝6．58年。自有资金投资财务评价结果有：静态投资回收期＝5.13年；内部收益率IRR＝36．2％；净现值NPV(10％)＝3，368万元；动态投资回收期＝5．84年。可见，本投资项目的预期经济效益是好的。由于借贷资金财务杠杆的作用，自有资金投资财务评价结果更优于全部投资财务评价结果。
综合本投资项目盈利能力分析、清偿能力分析和敏感性分析的结论，本投资项目经济上是合理的，项目可行。
[敏感性分析图(见下图
)]
[详细计算(见附表1—
11)]