篇一：养老养生项目可行性研究报告
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概 要
某某养老养生项目工作组成立以来，深入贯彻落实杨超总裁在全国政协“关于大力支持养老社区建设”的提案精神和集团公司投资决策委员会“关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”的决议，采取多种形式与国家相关部门和社会学家沟通，广泛与国外投资机构及养老机构交流，深入国内养老实体调研，取得了国内外养老市场一手资料。工作组多次召开内部专题会议，并与包括会计师、律师、咨询公司等就项目难点、热点问题进行了专题咨询，历时4个多月完成了《某某养老养生项目可行性研究报告》。
报告共分九章，主要包括：项目的社会背景、政策背景及其开展的战略意义；国内外养老市场的基本概况及其比较分析；项目的总体规划与战略发展目标；依托某某的整体优势所形成的核心竞争能力；项目的整体运作模式和盈利模式；选择廊坊项目为样本模拟投入产出的结果；项目的风险、关键成功要素和相关建议。现将本报告主要核心观点概述如下：
我国已进入老龄化社会，养老市场需求巨大，但养老产品供给严重不足，养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大的发展空间。2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机对中国经济增长模式提出了严峻考验，国家采取多种措施“保增长、保民生、保稳定”，鼓励和引导社会机构投资养老产业，为某某投资养老产业提供了难得的战略机遇。投资养老产业既有利于促进经济发展、改善民生，更有利于某某形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配置、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。
以美国为主的发达国家养老市场的快速发展，主要来源于人口老龄化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时养老市场有效的政策监管和政府支持培育了大型养老社区集中度相对较高的良性市场竞争态势。我国养老产业市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投
入少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。
规划中的某某养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使“候鸟式”养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合服务配套体系；通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以“大思路、大智慧、大决心”的气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与某某国际顶级金融保险集团战略目标相匹配的养老产业，实现我国养老产业的快速发展。
把握宏观经济形势变化趋势，某某利用最佳的投资“窗口”期，布局养老产业具有重大的战略意义。在当前我国养老市场供求严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局的养老品牌，通过参与制定养老行业标准，将在行业内形成先发优势。养老产业与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源，将为养老产业提供强大的内在支持，为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。
从发达国家养老产业发展经验和当前我国养老产业的面临的困境看，发展养老产业必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式；必须具备科学的组织管理和高效的专业运营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验，按照筹资管理、资产管理和物
业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构；在资产管理面，在成立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟的养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上，可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式管理，最大限度提高产业的复制能力。
养老养生项目的所取得的收入是多方面的，其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土地开发收入，如果将一部分土地部分进行进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以廊坊项目作为养老基地样本测算，项目按照一二级联动开发，内部收益率可达22.5%，税后投资收回期为8.3年,税后净现值达到28.43亿元。
在当前国内养老产业仍处于相对落后的情况下，某某投资建设养老产业，虽经济测算可行，但也存在一定的投资风险。主要表现在：由于几千年来“养儿防老”观念，加之当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日；同时，商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握“舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理”等关键成功要素。
报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资养老产业具有很高的经济价值和社会价值，特别是与保险主业进行关联后所产生的联动效应，具有十分重要的战略意义。虽有一定的风险，但仍是可控范围。建议公司及时把握市场机遇，以廊坊项目为切入点，确定一级土地开发和养老产业的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。
目录
前 言 ........................................... 6
第一章 背景及意义 ................................... 6
一、发展养老产业的背景 ................................. 8
二、发展养老产业的意义 ................................ 10
第二章 国内外养老市场概况 .......................... 14
一、国外养老市场概况 .................................. 14
二、国内养老市场概况 .................................. 21
三、国内外养老市场比较分析 ............................ 26
第三章 总体规划 .................................... 29
一、市场定位与经营理念 ................................ 29
二、区域规划及选址原则 ................................ 31
三、项目功能设计 ...................................... 33
四、配套服务 .......................................... 34
五、项目发展思路 ...................................... 37
六、项目发展目标 ...................................... 38
第四章 核心竞争能力 ................................ 39
一、市场先发优势 ...................................... 39
二、整体资源优势 ...................................... 40
三、项目内涵优势 ...................................... 43
第五章 运作模式 .................................... 45
一、发达国家养老社区运作模式 .......................... 45
二、国内养老社区运作模式 .............................. 47
三、项目总体运作模式 .................................. 49
第六章 盈利模式 .................................... 55
一、国外养老社区盈利模式 .............................. 55
二、国内养老社区盈利模式 .............................. 59
三、项目盈利模式 ...................................... 62
第七章 投入产出分析 ................................ 65
一、廊坊项目概况 ...................................... 65
二、基本参数假定及测算 ................................ 67
篇二：养生养老社区项目可行性研究报告
养生养老社区项目可行性研究报告
核心提示：养生养老社区项目投资环境分析，养生养老社区项目背景和发展概况，养生养老社区项目建设的必要性，养生养老社区行业竞争格局分析，养生养老社区行业财务指标分析参考，养生养老社区行业市场分析与建设规模，养生养老社区项目建设条件与选址方案，养生养老社区项目不确定性及风险分析，养生养老社区行业发展趋势分析
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【主要用途】发改委立项 ，政府批地 ，融资，贷款，申请国家补助资金等
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【交付方式】特快专递、E-mail
【交付时间】2-3个工作日
【报告格式】Word格式；PDF格式
【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。
【报告说明】
本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告， 此报告为个
性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录， 并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容， 为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。
可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能
性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
告。可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心， 围绕影响项目的各种因素， 运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，
对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性， 经济上的合理性， 技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可
行性研究报告。 审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、
环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。
可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）
为客户提供国家发委甲级资质
第一章 养生养老社区项目总论
第一节 养生养老社区项目背景
一、养生养老社区项目名称
二、养生养老社区项目承办单位
三、养生养老社区项目主管部门
四、养生养老社区项目拟建地区、地点
五、承担可行性研究工作的单位和法人代表
六、养生养老社区项目可行性研究报告编制依据
七、养生养老社区项目提出的理由与过程
第二节 可行性研究结论
一、市场预测和项目规模
二、原材料、燃料和动力供应
三、选址
四、养生养老社区项目工程技术方案
五、环境保护
六、工厂组织及劳动定员
七、养生养老社区项目建设进度
八、投资估算和资金筹措
九、养生养老社区项目财务和经济评论
十、养生养老社区项目综合评价结论
第三节 主要技术经济指标表
第四节 存在问题及建议
第二章 养生养老社区项目投资环境分析
第一节 社会宏观环境分析
第二节 养生养老社区项目相关政策分析
一、国家政策
二、养生养老社区行业准入政策
三、养生养老社区行业技术政策
第三节 地方政策
第三章 养生养老社区项目背景和发展概况
第一节 养生养老社区项目提出的背景
一、国家及养生养老社区 行业发展规划
二、养生养老社区项目发起人和发起缘由
第二节 养生养老社区项目发展概况
一、已进行的调查研究养生养老社区项目及其成果
二、试验试制工作情况
三、厂址初勘和初步测量工作情况
四、养生养老社区项目建议书的编制、提出及审批过程
第三节 养生养老社区项目建设的必要性
一、现状与差距
二、发展趋势
三、养生养老社区项目建设的必要性
四、养生养老社区项目建设的可行性
第四节 投资的必要性
第四章 市场预测
第一节 养生养老社区产品市场供应预测
一、国内外养生养老社区市场供应现状
二、国内外养生养老社区市场供应预测
第二节 产品市场需求预测
一、国内外养生养老社区市场需求现状
二、国内外养生养老社区市场需求预测
第三节 产品目标市场分析
一、养生养老社区产品目标市场界定
二、市场占有份额分析
第四节 价格现状与预测
一、养生养老社区产品国内市场销售价格
二、养生养老社区产品国际市场销售价格
第五节 市场竞争力分析
一、主要竞争对手情况
二、产品市场竞争力优势、劣势
三、营销策略
第六节 市场风险
第五章 养生养老社区行业竞争格局分析
第一节 国内生产企业现状
一、重点企业信息
二、企业地理分布
三、企业规模经济效应
四、企业从业人数
第二节 重点区域企业特点分析
一、华北区域
二、东北区域
三、西北区域
四、华东区域
五、华南区域
六、西南区域
七、华中区域
第三节 企业竞争策略分析
一、产品竞争策略
二、价格竞争策略
三、渠道竞争策略
四、销售竞争策略
五、服务竞争策略
六、品牌竞争策略
第六章 养生养老社区行业财务指标分析参考
第一节 养生养老社区行业产销状况分析
第二节 养生养老社区行业资产负债状况分析
第三节 养生养老社区行业资产运营状况分析
第四节 养生养老社区行业获利能力分析
第五节 养生养老社区行业成本费用分析
第七章 养生养老社区行业市场分析与建设规模
第一节 市场调查
一、拟建养生养老社区项目产出物用途调查
二、产品现有生产能力调查
三、产品产量及销售量调查
四、替代产品调查
五、产品价格调查
六、国外市场调查
第二节 养生养老社区行业市场预测
一、国内市场需求预测
二、产品出口或进口替代分析
三、价格预测
第三节 养生养老社区行业市场推销战略
一、推销方式
二、推销措施
三、促销价格制度
四、产品销售费用预测
第四节 养生养老社区项目产品方案和建设规模
一、产品方案
二、建设规模
第五节 养生养老社区项目产品销售收入预测
第八章 养生养老社区项目建设条件与选址方案
篇三：芜湖水韵生态养生养老综合示范区建设项目可行性研究报告
芜湖水韵生态养生养老综合示范区
建设项目
可行性研究报告
安徽京之盾文化传播有限公司
东方安养集团（香港）有限公司
二○一二年七月
可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 ............................................................................................................................ 1
1.1 项目概况 ............................................................................................................................ 1
1.1.1 项目名称 ................................................................................................................... 1
1.1.2 建设单位 ................................................................................................................... 1
1.1.3 建设地点 ................................................................................................................... 1
1.1.4 项目概述 ................................................................................................................... 1
1.2 建设规模及内容 ................................................................................................................ 2
1.2.1 建设规模 ................................................................................................................... 2
1.2.2 建设内容 ................................................................................................................... 3
1.2.2 项目总投资 ............................................................................................................... 6
1.2.3 主要评价指标 ........................................................................................................... 6
1.3 项目建设单位介绍 ............................................................................................................ 6
1.3.1 安徽京之盾文化传播有限公司 ............................................................................... 6
1.3.2 东方安养集团（香港）有限公司 ........................................................................... 8
1.4 项目提出背景和项目建设的必要性 ................................................................................. 8
1.4.1 项目提出背景 ........................................................................................................... 8
1.4.2 项目建设的必要性 ................................................................................................... 9
1.4.3 项目建设的可行性 ................................................................................................. 12
1.5研究依据及范围 ............................................................................................................. 13
1.5.1 研究依据 ................................................................................................................. 13
1.5.2 研究范围 ................................................................................................................. 14
第二章 中国养老产业总体市场状况 .................................................................................... 15
2.1 中国养老产业发展历程................................................. 15
2.1.1 我国的人口发展历程 ............................................. 15
2.1.2 我国养老产业发展历程 ........................................... 16
2.2 中国养老产业市场发展现状 ............................................. 17
2.2.1 市场需求状况 ......................................................................................................... 17
2.2.2 市场供给状况 ......................................................................................................... 18
2.3 养老产业市场发展趋势 .................................................................................................. 20
第三章 中国养老产业细分市场分析 .................................................................................... 22
3.1 老年疗养市场分析 .......................................................................................................... 22
3.1.1 市场需求状况 ......................................................................................................... 22
1
芜湖水韵生态养生养老综合示范区建设项目
3.1.2 市场供给状况 ......................................................................................................... 23
3.2 老年公寓市场分析 .......................................................................................................... 25
3.2.1 市场需求状况 ......................................................................................................... 25
3.2.2 市场供给状况 ......................................................................................................... 28
3.3 老年服务市场分析 .......................................................................................................... 33
3.3.1 市场需求状况 ......................................................................................................... 33
3.3.2 市场供给状况 ......................................................................................................... 34
3.4 老年娱乐文化市场分析 .................................................................................................. 35
3.4.1 市场需求状况 ......................................................................................................... 35
3.4.2 市场供给状况 ......................................................................................................... 36
3.5 老年旅游市场分析 .......................................................................................................... 38
3.5.1 市场需求状况 ....................................................................................................... 38
3.5.2 市场供给状况 ....................................................................................................... 39
第四章 生态养生养老综合示范区项目目标和意义 ............................................................. 42
4.1 开办生态养生养老综合示范区目标 ............................................................................... 42
4.1.1 服务宗旨 ................................................................................................................. 43
4.1.2 服务项目 ................................................................................................................. 43
4.2 开办生态养生养老院的社会意义 ................................................................................... 44
4.2.1 农场式养生养老院开拓新模式，探索经验，吸引投资，增加就业岗位 .......... 44
4.2.2 农场绿色食品开发带动地方农业科技发展 ......................................................... 45
4.2.3建立面向全国招生的老年专业护理人才的职业培训机构................................ 45
第五章 建设条件和选址方案 ................................................................................................. 47
5.1 建设条件 .......................................................................................................................... 47
5.1.1 项目区简介 ............................................................................................................. 47
5.2 项目评估 .......................................................................................................................... 49
第六章建设规模及建设方案 ............................................................................................. 50
6.1 建设规模 .......................................................................................................................... 50
6.1.1 项目用地 ................................................................................................................. 50
6.1.2 用地性质 ................................................................................................................. 50
6.2 建设方案 .......................................................................................................................... 50
6.2.1 项目总体定位 ......................................................................................................... 51
6.2.2 建设内容及规模 ..................................................................................................... 51
6.3项目主要经济技术指标 ................................................................................................. 52
第七章 总平面布局 ............................................................................................................... 56
2
7.1 老年公寓户外环境设计原则 .......................................................................................... 56
7.2 设计理念 ............................................................................................................................ 58
7.3 现状分析 .......................................................................................................................... 58
7.4 总平面布局 ......................................................................................
7.4.1 布局结构 ................................................................................................................. 59
7.4.2 道路系统设计 ......................................................................................................... 60
7.4.3 公共服务设施设计 ................................................................................................. 61
7.4.4 芜湖水韵生态养生养老综合示范区大门及入口设计 ......................................... 63
7.4.5 芜湖水韵生态养生养老综合示范区绿地设计与植物配臵.................................. 64
8.1 给水工程 .......................................................................................................................... 66
8.1.1 规划依据 ................................................................................................................. 66
8.1.2 水源 ......................................................................................................................... 66
8.1.3 给水系统 ................................................................................................................. 66
8.2 污水工程 .......................................................................................................................... 68
8.2.1 设计依据 ................................................................................................................. 68
8.2.2 排水系统 ................................................................................................................. 68
8.3 雨水工程 .......................................................................................................................... 68
8.3.1 雨水量计算 ............................................................................................................. 68
8.3.2 雨水管网 ................................................................................................................. 69
第九章 电力工程 .................................................................................................................. 69
9.1 设计依据 .......................................................................................................................... 69
9.2 电源 .................................................................................................................................. 69
9.3 线路 .................................................................................................................................. 70
9.4 道路照明 .......................................................................................................................... 70
第十章 电信工程 .................................................................................................................. 72 10.1 工程概况 ........................................................................................................................ 72 10.2 设计范围 ........................................................................................................................ 72 10.3 规划 ................................................................................................................................ 72
10.3.1 电话通信系统 ....................................................................................................... 72
10.3.2 有线电视系统 ....................................................................................................... 73
10.3.3 视频安防监控系统 ............................................................................................... 73
10.3.4 火灾自动报警系统 ............................................................................................... 73
10.3.5 管网规划 ............................................................................................................... 74
第十一章 消 防 .................................................................................................................... 75
3
芜湖水韵生态养生养老综合示范区建设项目
11.1 编制依据 ........................................................................................................................ 75 11.2 总平面布臵及建筑防火 ................................................................................................ 75 11.3 水消防系统设计 ............................................................................................................ 75
11.3.1 消防给水系统 ....................................................................................................... 75
11.3.2 室外消火栓 ........................................................................................................... 75
11.3.3 室内消火栓 ........................................................................................................... 76
11.3.4 动喷洒灭火系统 ................................................................................................... 76
11.3.5 消防水池及消防水泵房 ....................................................................................... 76 11.4 建筑灭火 .......................................................................................................................... 77 11.5 电气防火系统 .................................................................................................................. 77
第十二章 环境保护与节能 ................................................................................................... 78 12.1 项目场址环境现状 ........................................................................................................ 78 12.2 项目建设对环境的影响 ................................................................................................ 78
12.2.1 对生态环境可能的影响 ....................................................................................... 78
12.2.2 对水环境可能的影响 ........................................................................................... 78
12.2.3 对声环境可能的影响 ........................................................................................... 78
12.2.4 对空气环境可能的影响 ....................................................................................... 79 12.3减缓工程环境影响的对策 ........................................................................................... 79
12.3.1 借方和弃方及水土保持对策 ............................................................................... 79
12.3.2 施工期环境污染防治措施 ................................................................................... 80 12.4 主要污染源和主要污染物的处理 ................................................................................. 81
12.4.1 垃圾处理 ............................................................................................................... 81
12.4.2 废水处理 ............................................................................................................... 81 12.5 节能 ................................................................................................................................ 81
12.5.1 建筑节能 ............................................................................................................... 81
12.5.2 水节能 ................................................................................................................... 82
12.5.3 电节能 ................................................................................................................... 82
第十三章 项目实施进度计划与招投标管理......................................................................... 83 13.1 项目实施时期和各阶段进度安排建议 ......................................................................... 83 13.2 招标计划 ........................................................................................................................ 83
第十四章 经济影响分析 ....................................................................................................... 85 14.1 投资估算 ........................................................................................................................ 85
14.1.1 投资估算编制依据及说明 ................................................................................... 85
14.1.2 项目投资估算 ....................................................................................................... 85
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