篇一：上海银行法人房产按揭贷款管理办法(2010版)
上海银行法人房产按揭贷款管理办法（2010版）
【拟稿部门】公司金融部
【签发日期】2010年6月13日
【发布文号】上海银行公金〔2010〕15号
【印发日期】2010年6月17日
【生效日期】2010年6月17日
【备案机构】中国银行业监督管理委员会上海监管局
【规章层级】操作规章
【汇编定位】公司金融—授信产品
第一章 总 则
第1条为拓展优质信贷市场，增强我行市场竞争力，防范贷款风险，根据《固定资产贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2009年第2号）等国家有关法律、法规和我行《上海银行固定资产贷款管理办法（暂行）》（上海银行公金〔2009〕36号）、《上海银行固定资产贷款业务作业规范（2010版）》（上海银行风管〔2010〕7号）等相关规定，特制定本管理办法。各经办单位办理法人房产按揭贷款业务适用本办法
第2条法人房产按揭贷款业务是指法人单位向我行申请的用于购买办公或生产经营用途的房产并将该房产抵押给我行，在贷款期内（或宽限期结束后）等本分期还款的贷款业务。
第3条按揭购买的房产可以是办公楼、商铺或工业用房。在本办法中房产的定义为：
办公楼指楼宇功能齐全，主要用于入驻单位日常办公的房产。 商铺指经营者为顾客提供商品交易、服务的房产。
工业用房指位于工业园区，主要用于入驻企业生产、经营、研发的房产。
第4条上海地区以外各分行可以视所在地区的实际情况另行拟定法人房产按揭贷款实施细则，并报总行公司金融部备案。
第二章 贷款条件
第5条申请法人房产按揭贷款的借款人应同时符合以下条件：
（一）原则上成立并正常经营一年以上，或其主要股东从事类似经营活动一年以上；
（二）持有合法有效的法人营业执照或事业法人执照，其从事的行业不属于我行当年信贷政策禁止类；
（三）生产经营正常，资信状况良好，现金流量正常；
（四）具备支付购房首付款的能力；
（五）按照贷款人要求开立资金划拨账户、还款结算账户等账户；
（六）拟购房产的使用一般应与其主营业务有密切关系，且借款人对该房产的使用或经营具有明确计划、安排。
第6条学校、幼儿园、医院等公益事业单位为借款人的，不适用本办法。
第7条按揭购买的房产须符合以下条件：
（一）购买一手房
1、所购房产为商铺的，房产必须为现房，并且已办妥房地产权证。
2、所购房产为办公楼或工业用房的，房产可以为现房，也可以为期房。为现房的，须已办妥房地产权证；为期房的，应满足以下条件：
（1）开发商为经过工商行政管理部门核准登记并办理了年检手续的企业，持有合法有效的法人营业执照；
（2）开发商具有所售房产的开发资格，投资方实力较强；
（3）开发商财务状况和信用纪录良好；
（4）整个房产项目已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；
（5）开发贷款由我行提供，且整个楼盘（在建工程）已抵押给我行，或我行没有开发贷款，且整个楼盘未设有抵押；
（6）整个楼盘已办妥了预售许可证，且所购房产已竣工验收。
（二）购买二手房
购买二手房的，房产须为现房，并已取得房地产权证。
第8条按揭房产所处地理位臵应当符合以下条件：
（一）购买办公楼、商铺的，房产位于经济较发达城市的中央商务区和中心商业区等繁华地段，交通便捷，商业、商务氛围浓厚，客流量大；
（二）购买工业用房的，房产位于省级、市级及部分经济发达区县以上（含）等级的工业园区内和物流园区内，园区的基础设施已较为完善，园区入驻企业已具有一定规模。
第9条对下列情况，我行不得提供房产按揭贷款：
（一）权属不明或有争议的房产；
（二）购买列入动拆迁范围的房产；
（三）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封的房地产或者以其他形式加以限制的房地产；
（四）文物建筑或有重要纪念意义的建筑；
（五）总行规定的其他情形。
第三章 贷款金额、期限、担保方式、利率
第10条借款人首付款比例不低于五成，我行按揭成数最高不超过五成。
第11条贷款金额根据按揭成数和房产价值共同决定，即： 贷款金额=按揭成数×房产价值
房产价值根据购房合同价与评估值就低的原则进行确定。评估方式按以下原则确定：
（一）属于以下情况的，经办单位可自行进行评估，也可聘请评估公司进行评估：
1、按揭房产为一手房；
2、按揭房产为二手房，按揭成数不超过三成。
凡由经办单位进行评估，经办单位应参考周边类似楼盘价格、相关部门公布的房产价格指数、房产的房龄、朝向等综合因素进行价值评估。
（二）不属于上述情况的，经办单位须聘请经总行认定的有资质的评估公司对按揭房产进行评估。
第12条法人房产按揭最长贷款期限不超过10年。
第13条法人房产按揭贷款可采用以下担保方式：
（一）购买房产为现房的，以该现房抵押作为担保方式；
（二）购买房产为期房的，借款人应将所购期房抵押给我行，在转成现房抵押前由开发商提供阶段性保证担保，开发商阶段性担保余额不超过其净资产，担保期限至所购房产的房地产权证办出，经办单位核实房地产权证且执管现房抵押的抵押登记证明时止。经办单位应在房产竣工后，及时督促开发商和借款人办理房地产权证并同时办理将期房抵押转成现房抵押的手续。
（三）经办单位可根据实际情况，要求借款人追加其他担保方式。
篇二：上海银行南京分行个人额度房贷业务操作细则(2011年版)
附件：
上海银行南京分行个人额度房贷业务操作细则（2011年版）
第一章 总 则
第一条 为满足个人客户盘活存量房产融资需求，拓展我行个人信贷业务经营范围，规范相关业务经营与管理，根据总行《关于开展个人额度房贷业务的通知》（上海银行个金?2006?77号）及相关授信政策、业务手册等规定，特制定本细则。
第二条 个人额度房贷业务是指以符合贷款人要求的房产设立最高额抵押担保，在合同约定的授信额度和期限内，贷款人向借款人发放、可循环使用及归还的贷款业务。个人综合房贷业务是指个人住房/个人商用房贷款（以下合称一般房贷）和额度房贷的结合，借款人向我行申请一般房贷、且实际贷款金额小于最高可贷金额时，可就差额部分申请额度房贷业务。
第三条 本细则所称借款人是指向我行申请个人额度房贷业务的具有完全民事行为能力的自然人。
第四条 本细则适用于我行办理个人信贷业务的所有分支机构。
第二章 借款人条件及贷款用途
第五条 借款人申请个人额度房贷业务，须具备以下基本条件：
（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在20（含）—60（含）周岁的中国公民或港澳台居民，且借款人年龄加最长授信期限不得超过65 －1－
年（含）；
（二）具有合法有效的身份、户籍及婚姻状况证明；
（三）具有良好的信用记录和还款意愿，个人信用报告近24个月内（距查询日）无连续90天（不含）以上逾期记录、无当前逾期金额。对4年内（距查询日）存在累计8次（含）以上逾期记录或连续90天（不含）以上逾期的应审慎受理，借款人须提供明细还款记录或银行证明，并判断确认逾期非还款能力不足、还款意愿不强等主观恶意拖欠；
（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，并满足以下还款能力测算方法之一：
1、本授信月最大还款额最高不超过借款人家庭月收入的50%，借款人家庭月综合负债（含本笔）最高不超过家庭月收入的55%；或借款人家庭月收入扣除月综合负债后不低于6000元。
2、借款人家庭月收入不低于月综合负债，且家庭净资产可完全覆盖负债额（含本笔拟申请授信额度及其家庭所有未结清负债余额与信用卡透支额）。
注1：授信月最大还款额根据最高授信额度及最高可贷期限（综合房贷期限同一般房贷期限，纯额度房贷期限最长为10年），按约定本金还款比例及利率档次计算的月还款额。
注2：借款人家庭净资产计算公式为：家庭定期存款、国债、债券*95%+理财产品金额*保本率*90%+房产（不含本次拟抵押）市值*60%+股票、基金市值*50%+车辆价值*20%-家庭负债总额（含本次拟申请）。
注3：借款人家庭一次性还款类消费信贷可以有效金融资产（如非临时性存单、理财产品等）覆盖方式替代，一次性还款类经营贷款可以有效金融资产覆盖或用款企业收入还款方式替代，不纳入D/I测算。－2－
（五）贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，且不得以任何形式流入证券、期货市场，不得用于股本权益性投资、房地产项目开发、借贷牟取非法收入，及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目；
（六）能提供贷款人认可的合法、有效、可靠的房产抵押；
（七）在我行开立个人结算账户；
（八）借款人家庭在我行总授信额度未超过单客户或单品种授权；
（九）贷款人规定的其他条件。
第六条 个人额度房贷可用于借款人个人购车、装修、消费、留学、旅游、医疗、经营、置换他行贷款及其他合法合规用途。其中：对置换他行贷款的，原贷款须为借款人名下个人贷款，贷款期内还款正常，无连续3期（含）以上违约记录，当前无积欠本金、利息和罚息，且提款金额不得超过他行贷款余额。
第三章 贷款担保
第七条 个人额度房贷业务担保方式仅限房产抵押。抵押物须为借款人家庭（含成年子女）名下住房、商用房（含写字楼）或商住两用房，并已取得房屋所有权证，且授信额度有效期及循环借款期不得超过抵押房产剩余土地使用年限。
第八条 抵押房产须满足以下条件：
（一）抵押房产与贷款行位于同一城市，且同一抵押房产只能为一名借款人提供担保；
（二）抵押房产已取得完整产权，未设定抵押（在我行设定一般房贷担保除外），无产权争议，易于变现；
－3－
（三）抵押房产有共有人的，须提供房产所有共有人（含法定共有）同意抵押的书面证明。对按份共有的，授信金额须小于借款人家庭占抵押房产权利份额。对共有人含未成年人的，应审慎受理，且贷款资金仅限用于改善未成年人生活条件的消费用途，并办妥不侵害其合法权益的公证手续；
（四）以出租房产抵押的，贷款经办行应根据承租人经营特点和市场租赁价格水平审核租赁期限与租金是否合理，并要求承租人出具已知晓该房屋抵押事实、放弃同等价位下的优先购买权、遇抵押权人处置抵押房产时将根据抵押权人要求放弃继续承租权并自愿及时搬离房屋的书面声明，否则应要求借款人终止原租赁合同。抵押期间，抵押人出租抵押房产的，应事先书面通知贷款经办行；
（五）不得接受单独地下室（车库）、划拨土地或集体土地性质房产（除具备自由上市条件的房改房、经济适用房等）、大型商场分割销售摊位及其他存在产权纠纷、不易变现的房产抵押；
（六）抵押住房（商用房暂不受限）房龄原则上不超过15年（不含），面积不小于60平米（不含），对于建筑质量、区域位置优良的，可适当放宽，但应适当降低抵押率，减少授信额度。其中：对抵押物房龄>15年≤20年、且为家庭唯一住房的，授信成数原则上须降低1成；对家庭有两套（含）以上住房、但抵押住房面积小于60平米的，授信成数原则上须降低0.5成；对借款人家庭仅有一套住房、并作为抵押担保的，原则上抵押物价值不低于100万元（含）。
第九条 个人综合房贷业务抵押物价值按我行现行房贷政策确认，授信期内原则上不重新评估，不调整授信额度。纯额度房贷业务首次授信时，抵押物价值须由我行认可的评估公司评估确定，且每年（次）延展循环借 －4－
款期时须重新确定（重新评估或询价），并相应调整授信额度（详见下表）。
对一般房贷存量客户（我行或他行）申请转为额度房贷的及抵押房产最近一次交易或评估不超过6个月（含）的，可在最近一次交易价格或评估价格基础上确定抵押物价值。
第十条 借款人可自愿选择购买抵押房产财产保险。
第四章 授信（贷款）额度、期限、利率及还款方式
第十一条 个人额度房贷业务授信额度最高不超过800万元，且不得超过抵押房产价值的60%。综合房贷下额度房贷授信额度为一般房贷实际金额与最高可贷金额差额。其中：对不能提供原购置价格证明资料或现评估价较原购置价格增值超过50%的商业房产抵押率原则上不得超过55%。
授信期内，提款金额不得超过提款用途证明注明金额（另有规定除外），且大于或等于1万元、小于或等于剩余可贷额度，即授信额度减去已提款、且尚未归还余额。
第十二条 纯额度房贷授信有效期最长10年，授信额度根据抵押物价值及借款人资信等具体情况一年一定，循环借款期1年，按年续签协议延展生效。综合房贷下额度房贷授信有效期及循环借款期同综合房贷下一般房贷实际办理期限。
－5－
篇三：各大银行房贷提前还款细则
各大银行房贷提前还款细则
中国银行：贷款期限满6个月后可申请提前还贷，需提前2周向银行预约，每月1-15日可办理，还款额度不低于1万元，每年有2次提前还贷机会(本文来自：WwW.xiaOCaofAnweN.Com 小草范文 网:上海银行房贷申请材料)。
建设银行：贷款期限满1年后可申请提前还贷，每月2-14日可办理提前还款，如想一次性还清，需要提前1周预约;非一次性还清，即到即还，每年可办理2次提前还贷。
工商银行：贷款期限满1年后可申请提前还贷，需提前15天预约，然后到贷款支行签字确认，最低还款额度不低于1万，每年只有2次提前还贷机会。
农业银行：贷款期满3个月后可申请提前还贷，需提前15天预约，每次还贷不低于1万元整，一年有2次提前还款机会。
南京银行：需提前1周预约，并前往银行签字确认，各支行每周只安排1天办理提前还贷业务，最低还款1万元，每年有2次提前还款机会。
交通银行：需提前15天向银行约定还款日期，然后存入还款金额，带上身份证和扣款的银行卡去相应支行确认即可，每年只有2次提前还款机会。
招商银行：原则是提前1个月向银行预约，但可以先行联系当初办理贷款时的客户经理，各支行每周安排2天时间办理提前还贷，最低还款额1万元，每年提前还款次数没有限制。
民生银行：前往办贷支行提出申请，即到即还，建议最好在每月扣款日之前办理，可以省利息，没有最低还款额度限制，一年中可以多次办理。
平安银行：可以直接与申请贷款时的客户经理联系，即到即还，没有额度和次数限制。
上海银行：贷款满1年以上才可以申请提前还贷，需提前2-3天预约，提前还款额度和次数没有限制。银行方面不建议客户提前还贷。
浦发银行：只要提前预约就行，提前还款额度和次数没有限制。
兴业银行：提前还贷申请人需前往银行签字确认，每月1-10日可办理一次性还清贷款业务，每月只有8个名额。每月1-15日可办理非一次性还款业务，同样只有8个名额。
中信银行：参照合同条款，如果没有达到规定的贷款年限，提前还款需支付一定比例的违约金。符合规定的客户，只需提前一周向银行提出申请，待批复后即可还款，每次不得低于1万元。
光大银行：需提前3天向信贷员预约，每次提前还款最低1万元，每年可多次申请提前还贷。
广发银行：即到即还，只需要把还款金额打到卡上，并通知客户经理，确认签字即可，提前还款额度和次数不受限制。
华夏银行：需提前3-5天预约，前往银行签字确认，最低还款额1万元，原则上每年只有一次提前还款机会，但可以根据客户实际情况而定。
北京银行：根据各支行情况有所不同预约时间为提前5-10个工作日或30天不等，提前还贷次数未作限制，最低还款额 ①根据各支行情况有所不同五万元以上或者贷款金额10％以上②一般是万的倍数；预约批准后银行通知的时间如有变动需与银行及时联系。
以上信息仅供参考，具体操作前请咨询放贷银行客服。