篇一：房地产低首付分期执行方案
首付分期执行方案
【核心思路】
按揭客户（仅限首套房）首付款不低于10%，剩余首付款分期还款期限6个月以内； 一次性客户首付款不低于50%，剩余房款分期还款期限6个月以内；
置业顾问根据客户实际情况摸底、垫付需求、还款周期引导客户定制分期计划； 客户垫付款仅限万位整数；。
前期公开推行，广泛吸客，后期暗放，作为售楼部处理特殊客户提高成交几率的手段； 推广过程中主推低门槛购房信息，分期付款的处理办法通过口头说明； 借款主体为开发商委托个人借贷，客户与委托人签订借款及分期还款协议。 【计息问题】
无息垫付方式为客户提供首付垫付款，制定还款方案。在最后还款期限内正常偿还垫付 款客户免息，超出最后还款期限客户收取惩罚性违约金（详见借款补充协议），约束客 户正常归还垫付款。 【执行步骤】
1、告知——推广全面释放低门槛购房的促销活动信息，对于先期未成交的客户以活动告知形式进行再邀约；
2、申请——有意向办理首付分期的客户需填写首付款垫付申请单，根据客户实际情况，明确需垫付金额、还款方式、还款周期等；
3、办理——审批通过的客户与开发商委托人签订相关的借款及分期还款协议，交纳非垫付部分首付款，按照正常贷款流程办理相关手续；
4、终止——对于因客户原因不能成功办理贷款的客户，其与开发商的首付款垫付协议随之取消，其情况按照规定办法处理；
5、还款——首付分期客户需按照协议约定还款时间及还款金额提前至项目财务部归还相应款项，销售员对于各自首付分期客户建立提醒及催款机制，提前十天短信提醒，提前一周开始进行电话跟催。有提前还款需求的客户支持办理提前还款；
6、拖欠——逾期未还款客户则书面通知按照法律途径解决并处以未还款额百分之十的违约金。
购房款借贷协议
甲方（贷款方）： 乙方（借款方）： 证件号码：
丙方（担保方）：
乙方为购买【 】的房屋 号栋 楼 号，因资金不足，特由丙方提供担保，乙方向甲方申请借款。经三方平等协商，根据平等自愿原则达成如下协议： 一、 借款用途
乙方向甲方所借款项仅限于购买【】的房屋 号栋 楼 号之用，所借款项全部直接用于支付该房屋首付款，乙方无权要求甲方提供现金用于他途。 二、 借款金额
乙方向甲方借款金额为人民币 万元（大写 万元整）。
三、 借款期限
乙方向甲方借款的最后还款期限为年 月日下午五时。 四、 借款方式
乙方承诺按以下还款方式在最后还款期限前足额偿还上述借款。
乙方所借款人民币￥元，需于上述最后还款期限前足额还清贷款。在最后还款期限前，乙方所借款无需支付利息。 五、 保证条款
（一）乙方所购上述房屋之全款发票由甲方保管，直至乙方还清所有借款时归还。
（二）乙方购买上述房屋需缴纳的各种税费需按规定足额缴纳，发票契证等由甲方保管，直至乙方还清所有借款时归还。
（三）乙方未还清所有借款之前，甲方有权要求丙方拒绝将其所购上述房屋交付乙方，由此所产生的后果由乙方承担。 六、 违约责任 （一）乙方在本合同约定的借款期限到期前尚未偿清全部借款，甲方有权要求丙方拒绝将其所购上述房屋交付乙方，由此所产生的后果由乙方承担。并且甲方有权收取乙方借款未偿还部分百分之十的惩罚性违约金，甲方有权通过法律手段追讨乙方所借款项及违约金，由此所产生的相关费用由乙方承担。
（二）乙方已签定《商品房买卖合同》，但因个人原因无法正常办理购房手续，按《商品房买卖合同》中相关条款处理。
七、 本合同未作约定的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定执行。
八、 本合同一式叁份，甲乙丙三方各执1份，经甲乙丙三方签字盖章后正式生效。
甲方（贷款方）： 乙方（借款方）：丙方（担保方）：
年 月 日 年 月 日 年 月 日
房款分期申请审批单
编号：（ ）
篇二：最高院特等奖案例：商品房预售合同解除后,由开发商来偿还购房人银行贷款
特别说明：该案为最高人民法院中国应用法学研究所、最高人民法院机关团委联合组织的“?促公正·法官梦?第二届全国青年法官案例评选活动”中，上海一中院金绍奇法官主审的《肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同案》一文荣获特等奖。
【导读】：商品房买卖案件中，往往有两份合同、三方当事人，两份合同即《商品房预售合同》，《住房抵押按揭贷款合同》，三方当事人分别为开发商、购房人、银行。一旦出现《商品房预售合同》解除的情况，购房人向银行的贷款该由谁来偿还，商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位又如何确定？且看下述案例：
【案件基本信息】
1．裁判书字号
上海市第一中级人民法院( 2013)沪一中民二（民）终字第325号民事判决书
2．案由：商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷
3．当事人
原告（被上诉人）：肖树生、陈晓玲
被告（上诉人）：上海银行股份有限公司青浦支行（以下简称上行青浦支行）
被告（被上诉人）：上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称博锦公司）
【基本案情】
2010年4月13日，肖树生、陈晓玲（乙方、买方）与博锦公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买北翟路某房屋。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，不可抗力情形除外。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同签订后，肖树生、陈晓玲于2010年4月14日向博锦公司支付了首期购房款
952848元，并作为借款人与上行青浦支行（贷款人）、博锦公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划入博锦公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖树生、陈晓玲的全部债务提供阶段性连带保证担保。
同年5月9日，上行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日，上行青浦支行发放贷款141
万元。肖树生、陈晓玲自2010年5月20日起逐月向上行青浦支行归还贷款本息。
后博锦公司逾期交房超过60日，肖树生、陈晓玲请求解除商品房预算合同和借款担保合同，遂诉至法院。
【案件焦点】
商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时，按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理。
【法院裁判要旨】
上海市闵行区人民法院经审理认为：博锦公司逾期交房已超过60日，肖树生等有权解除商品房预售合同。该合同解除后，肖树生等有权解除借款担保合同，博锦公司应按约将肖树生等支付的房款返还肖树生等，并赔偿肖树生等因此所产生的损失。博锦公司应向上行青浦支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。
上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条、第二十五条之规定，作出如下判决：
一、解除预售合同；
二、解除借款担保合同；
三、博锦公司返还肖树生等首付款及肖树生等已向上行青浦支行归还的相应贷款本金；
四、博锦公司赔偿肖树生等以首付款为本金的相应利息；
五、博锦公司赔偿肖树生等已向上行青浦支行支付的贷款利息；
六、博锦公司偿还上行青浦支行借款担保合同项下剩余的贷款。
上行青浦支行提起上诉称：根据有关司法解释，其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。借款担保合同解除后，归还贷款的义务主体应包括肖树生等与博锦公司双方。
上海市第一中级人民法院经审理认为：肖树生等作为一审原告将上行青浦支行列为被告，并无不当。商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。就结果而言，一审判决并无不当。
上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人意志。当购房人亦即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告；当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权的第三人。
按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。肖树生等应当返还上行青浦支行已发放的全部贷款，上行青浦支行应当返还肖树生等已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在于肖树生等，肖树生等还应当向青浦支行承担损害赔偿责任。该部分最终可计入预售合同项下因博锦公司违约而致肖树生等损失的组成部分。不过，上行青浦支行银行的损失应以实际损失为限，而不包括预期利益的损失。
肖树生等与博锦公司之间的商品房预售合同因博锦公司违约而解除时，博锦公司本应将收取的全部房款，包括首
篇三：购房合同首付后违约金
篇一：商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金
商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金
衣、食、住、行缺一不可。在人们解决了温饱问题之后，买一套称心如意的房子便被提上了日程。买房的人多了，纠纷自然也纷沓而至。除了房产证纠纷、物业纠纷之外，逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大比例。那究竟该如何计算违约金呢？
■案例回放
2002年8月11日，史先生与开发商签订了《商品房预售合同》，史先生房款共计543765元，定金3万元，首付款21万元，银行按揭30万元。双方约定，入住后7日内，定金转化为房款并交付尾款3765元。交房时间2003年2月1日，若逾期交房，按照史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。
为早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3万元；8月15日又支付了21万元的首付款；随后银行按揭手续也于9月25日办妥。但因种种原因，开发商却未能按期交房。在史先生的一再催促下，开发商才于2003年9月15日通知史先生验收房屋，比原定交房日期迟了大半年。
史先生多交了大半年的房租，难免心生怨气，要求开发商赔偿，并支付逾期交房违约金30032元。但开发商却认为，史先生的算法欠妥，应按照已付房款（即首付款21万元）的万分之一/天计算，只同意承担违约金4767元。双方争执不下，只好对簿公堂。
经过法院调解，开发商最终赔付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元，又不是开发商提出的4767元，赔付金是如何计算出来的呢？我们不妨来听听北京市三信律师事务所何正永律师的说法。
■律师说法
北京市三信律师事务所何正永律师：
开发商应承担违约责任
何正永律师认为，双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效。开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。 首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款，并不是开发商所称的21万元首付款，而应该包括银行按揭30万元。开发商故意混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。由于银行按揭的30万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。
但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”。按照双方约定，入住后7日内，定金才转化为房款。作为计算违约金的基数自然不应当包括3万元定金。同理，史先生在入住后7日内才交付尾款，尾款也不应当纳入已付房款。
因此，本案计算违约金的基数“已付房款”，既不是史先生要求的总房款，也不是开发商所谓的首付款，应当是首付款21万元与银行按揭30万元之和，共计51万元。
其次，需要确定的是逾期交房的利率。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金或损失，有约定按照约定，没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定，或者参照逾期贷款利率（现在为万分之二点一/天）标准计算。因此,利率应该按照双方约定的万分之一/天计算,而不能根据史先生事后的意愿更改为万分之二点一/天。何律师提醒购房者，在签订合同时一定要注意审查违约金的利率标准，不要等到发生纠纷时才意识到自己的利益遭受损失。
最后，需要认定的是逾期时间，开发商未能按期交房应承担违约责任。逾期时间应该从双方签订的交房日期，即2003年2月1日开始算起，直至开发商通知验收的日期，即同年9月15日止，而并非史先生办理入住手续的日子。因此，逾期时间共计227天。
由此不难得出最终的违约金，即已付房款51万元×利率万分之一/天×逾期时间227天=11577
元。（于杨）
《京华时报》 2004年10月22日
业主维权视点:应如何计算逾期交房的违约金
■案例回放：
2003年8月，王先生在某开发商处以按揭方式购买了一套住宅。合同约定：该套住宅总房款30万元，2004年5月1日交房。王先生首付12万元，剩余18万元以按揭贷款方式支付。合同签订以后，开发商办理了合同登记备案手续。王先生支付了12万元首付款，并签订了抵押贷款合同，办理完善相关按揭手续，并于2003年10月开始向按揭银行交纳月供款。
2004年5月1日，到了合同约定的交房日期。开发商向准备接房的业主发出通知：“因某些原因，现延期交房，具体交房日期暂定在2004年8月1日。”2004年8月1日，王先生到开发商处办理了接房手续，并向开发商提出支付违约金的要求。因就违约金如何支付问题未达成一致，王先生起诉至法院，请求法院判令被告支付违约金。 法院经审理后发现，买卖双方在购房合同中就开发商逾期交房如何承担违约责任有约定。其约定为：“开发商逾期交房在30日内的，每日按照购房者已付房款的万分之0.5支付违约金。逾期超过30日的，购房者有权解除合同。购房者不解除合同的，开发商每日按照购房者已付房款的万分之0.5支付违约金，直至实际交付房屋为止。” 开发商逾期交房已成事实，应按照合同约定承担违约责任。因王先生已办理了抵押贷款手续，且已支付数月的按揭月供款，即可证明王先生已将全部30万元的购房款支付给开发商。开发商所提出的按照王先生首付的12万元作为计算违约金的基数的理由是不成立的。开发商逾期交房超过了30日，且王先生选择继续履行合同，则开发商应每日按照全部购房款30万元的万分之0.5来支付违约金，计算得出开发商每月应支付给王先生的违约金在450元左右，该违约金支付标准明显低于同地段、同类房屋的平均租金，不足以弥补给王先生造成的损失，应予以适当提高。法院判决开发商按照每月900元的标准向王先生支付违约金。
■律师分析：
以上案例表明，在计算逾期交房的违约金时，应按照购房者已支付房款作为计算的基数。在以按揭贷款方式购房的，只要购房者已办理了按揭购房手续，并能够证明银行已将贷款支付给开发商，则应按照首付款和贷款的总和为计算基数来计算违约金。计算时间自合同约定的交房时间第二天开始，计算到达到交房条件并实际交房时。
在违约金赔偿的标准上，首先按照双方合同约定的标准来支付。如果合同约定的标准不足以弥补给购房者造成的损失，根据《合同法》第114条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”可以向人民法院申请予以增加，以弥补给自己造成的实际损失。在违约金计算比例约定不明确或者没有约定时，可以参照同地段、同类房屋的平均租金为标准来计算。篇二：购房全攻略之合同签订注意事项
购房全攻略之合同签订注意事项
在购房过程中，面对销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，所以签订购房合同是很重要的环节。也是最需要注意的环节。 签订合同
一、购房合同范本
购房合同的主要内容包括以下几方面：
1. 甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；
2. 房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
3. 付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
4. 交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责等；
5. 质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转
的承诺、质量争议的处理等；
6. 产权登记和物业管理的约定；
7. 保修责任；
8. 乙方使用权限；
9. 双方认定的争议仲裁机构；
10. 违约赔偿责任；
11. 其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
二、补充协议大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议，以限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益，主要表现在以下几个方面：
1、关于不可抗力：导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
2、关于分摊建筑面积：作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定，实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。
3、关于装修标准：对于欲售商品房，特别是约定了精装修的欲售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。
4、明确规定交房时配套设施和环境达到的标准
目前北京交房时的争议多，交房时的环境差和配套设施不能使用是一个关键因素，有没有把交房时配套设施和环境达到的标准写进补充协议里的呢？锦秋之春的补充协议写得很具体：“出卖人应在小区竣工之日即2003年6月30日向买受人提供以下设施：(1)社区红外线防盗系统；(2)公共出入口电视监控系统；(3)楼内公共区域烟感报警系统；(4)会所、游泳池；(5)地下车库；(6)塔楼三层以上每二层设置一个?空中花园?；(7)绿化率不低于30%。”
5、将承诺写进补充协议
售楼人员为了卖房，经常会向买房人做出各种承诺，但到兑现时，不是找不到人，就是死不承认，有没有将承诺写进补充协议里的呢？肯写的房地产商还是有的。
以上是购房者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性，以及购房者个性的多样化，购房者应主动向发展商提出自己的合理要求，并通过签订补充协议的方式予以明确。
三、合同陷阱
任意使用免责权
实例：某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素
包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。
点评意见：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。(-摄影/舒东平)
违约责任不对等
实例：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“(1)甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”
点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。 付款方式要灵活
有不少购房者忽略付款方式的灵活性，万一中间出现问题，往往会使自己陷入被动境地。 实例：某消费者与某房地产开发公司签订购房合同，以68万余元定购了一套房子。在签订《房地产买卖合同》时，开发商在合同附件中提到，要求乙方必须在一个半月内办妥所有贷款手续，否则视其违约，开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是，乙方向银行申请贷款时未能成功，按合同约定首付款可能无法退还。
点评意见：上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下，合同附件会对付款方式的违约责任进行约定，但对于没有经验的购房者而言，一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款，以免落入圈套。对此律师也建议可以在附件内容中特别提出：如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款，双方均无需承担违约责任。
四、如何签订购房合同
了解商品房预售合同基本的内容
1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、篇三：购房违约了怎么办？ 10种情况详解购房违约那些事儿
购房违约了怎么办？ 10种情况详解购房违约那些事儿 对于广大购房者来说，如果能买到称心如意的房子
购房违约金是如何计算的？
在开发商的合同中一般都有规定，有的是预期90天内，按照已付款利息支付，从合同交房到实际交房计算。
第一 付款利息 就是按照银行同期贷款利息按日计算。
第二违约金计算，根据双方约定合同按多少比例的计算方法，例如：按照全额房款的万分之一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。承担违约责任和违约事项包括：
(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；
(2). 购房者不按期付款；
(3). 开发商不按期交房；
(4). 面积变动超过约定幅度；
(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位
(6). 产权过户手续不全或不能按期办理。
商品房保修的责任相关的文件： 《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》《 住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人 提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律 文件， 应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保 修期、保修单位等内容。
另外，如果购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房，一般有三种情况就可以退房了：
1.延期交付房屋到了开发商与购房者在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房者催告后的3个月的合理期限内仍未履行的，购房者就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2.房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签合同时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。3.房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。 长沙乐房网小编总结：购房违约人10种情况详解：
1.购房合同中对购房违约金的多少有约定，则必须按照购房合同的约定来处理。
2.合同有条件履行，则必须履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。
3.除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除买房合同。
4.买房前，可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审，可把风险降到最低。
5.在签订购房合同过程中，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将所有可能出现的情形统统考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。
6.购房合同中对购房违约金的多少有约定，则必须按照购房合同的约定来处理。7.合同有条件履行，则必须履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。
8.除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除买房合同。
9.买房前，可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审，可把风险降到最低。
10.在签订购房合同过程中，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将所有可能出现的情形统统考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。