篇一：广州市房管局交易流程及所需资料10-4-20[1].doc
广州市房地产交易登记中心交易流程及所需資料
?
广州市房地产交易登记中心地址：广州市珠江新城华就路31号 咨询电话:4008006580
对外办公时间：上午 9:00－12:00
下午13:00－16:30
备注:星期五下午、星期六下午及星期日全天不对外办公 ?
地税局地址：广州市越秀区诗书路9号 咨询电话：12366-2
对外办公时间：上午 8:30－12:00
下午14:00－17:30
备注：周六、日全天不对外办公 ?
房管局各楼层分布：
?
非住宅（写字楼、
3个工作日查税交税
交易流程：
?
新房管系统的业务
对于新房屋系统管理的案件，交易登记需15个工作天。
附：办理交易需提供以下资料
?
正常情况下所须提供的资料（一般私房）： 1. 2. 3. 4. 5. 6.
房产证及共有证原件（复印件两份）； 广州市房地产买卖合同（原件贰份）； 广州市房地产转移登记申请书（原件贰份）；
广州市房地产交易与权属登记询问记录表（原件贰份）； 买卖双方身份证原件（业主复印件三份，买家复印件四份）； 测绘图（买方人数+1）。
?
特殊情况下所须提交的相应资料：
? 凡委托办理的，须提供授权委托公证书原件、代理人身份证原件及复印件。持委托公证
办理交易的，房管部门须核查公证书的真实性。
? 未成年人出售物业：产权人及监护人身份证原件及复印件，监护人证明书及监护人声明
书（均须经公证处公证）、未成年人的出生证（若已有身份证，则须提供）。
? 未成年人购买物业：产权人及监护人身份证明原件及复印件，未成年人的出生证（若已
有身份证，则须提供），若出生证未能显示未成年人与监护人的关系，则须提供监护人证明书（须经公证处公证）。
? 房改房：《出售公有住房缴款明细表》原件（需加盖公司公章或通过档案馆调取）。业主
配偶须到现场一齐办理。《缴款明细表》有显示业主配偶姓名，若配偶已死亡，则须提供《继承公证书》原件；若配偶已离异，则须提供《离婚证》原件、《析产公证》原件或《法院判决书》原件。 备注： 1.
产权性质为“普通住房（未满5年）、非普通住房（满5年）、非居住用房（不分年限）、公司物业（不分年限）”的，转让时可提供购房发票原件用于扣减税费；
2. 如属个人首次购买90平方米或以下居住用房，凡08年11月1日开始申请交易的案件，
则契税可按评估价×1%计征（办理上述税费减免手续，可于问税当天提供买方身份证复印件及《申请表》在房管局出具《个人房屋产权情况证明》，待取得证明后办理完税过户手续）。
篇二：浅论公证预防及解决纠纷功能的发挥
龙源期刊网 .cn
浅论公证预防及解决纠纷功能的发挥
作者：林时发
来源：《法制博览》2014年第05期
【摘要】公证是预防纠纷的第一道防线。但是，公证预防及解决纠纷功能的发挥、维护社会和谐稳定目标的实现，仍有赖于公证制度的科学规范运作，从根本上维护实体正义和程序正义。科学规范公证制度的运作，可借鉴大陆法系国家经验，完善公证立法，推行法定公证制度，这是推动公证业务发展的必然要求。
【关键词】公证；公证制度；纠纷解决机制
随着市场经济的发展和经济社会转型的深入，原有的利益格局在进行着深刻的调整、分化，出现了一些新的社会阶层和日益多样化的利益诉求，不同的利益主体之间出现了新的利益交锋，并且因此而出现了一些新的矛盾和问题。2004年9月，党的十六届四中全会通过的《中共中央关于加强党的执政能力建设的决定》强调，要“坚持最广泛最充分地调动一切积极因素，不断提高构建社会主义和谐社会的能力”，首次提出了“构建社会主义和谐社会”的战略构想。公证作为一种预防性的司法证明制度及多元化纠纷解决机制的重要组成部分，其在确定民事权利义务关系，吸纳当事人不满，促进当事人依法行使权利和履行义务，维护合法的人身法律关系和财产法律关系，实现预防纠纷、减少诉讼的功能日益得到凸显。
我国《公证法》第1条关于公证立法目的规定，预防及解决纠纷是公证制度的价值。人们认为，公证之所以能成为预防纠纷的第一道防线，主要是“由于公证机构或公证人站在第三人的角度，因此能够客观、全面地考虑市场主体双方的意思表示及合法性，帮助市场主体依法设立、规范、变更法律行为，衡平当事人之间的关系，从而避免只追求自身利益容易造成的纠纷隐患”。然而，公证预防及解决纠纷功能的发挥、维护社会和谐稳定目标的实现，仍有赖于公证制度的科学规范运作，从根本上维护实体正义和程序正义。那么，如何更好的发挥公证预防及解决纠纷功能呢？
一、推行法定公证制度
实现公证制度的科学规范运作，应当借鉴大陆法系国家经验，完善公证立法，推行法定公证制度，这是推动公证业务发展的必然要求。法定公证，顾名思义，是指法律特别规定某些重要的法律行为必须经过公证才能发生法律效力的一种公证制度。在诸如法国、德国、意大利等大陆法系国家，法定公证制度经过长期的发展已经十分成熟，而反观我国，无论是民商事实体法还是《公证法》、《公证程序规则》等公证立法，对公证事项的规定都显得较为苍白、匮乏——“法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证”的空泛规定显然无法应对日益复杂的民事法律关系和可能诱发的民事法律纠纷；而在实践中，公证机构的公证业务通常是取决于某些单位或部门的具体要求（如房管局要求当事人办理继承公证之后才能进行房产更名过户、民政局要求代为查询婚姻登记情况应当办
篇三：肖文对聊城公证处败诉公证案例点评
当两种法权碰撞时 如何在雷池里跳舞
——评聊城市中级法院（2014）聊民一终字第208号《民事判决书》
泰安市岱宗公证处 肖文
【案情】
2011年6月2日，原告武ＸＸ因借款纠纷在聊城市东昌府区法院起诉郭Ｘ、郭ＸＸ，东昌府区法院以（2011）聊东商初字第1575—1号《民事裁定书》，查封郭XX位于东昌府区鼓楼街道办事处北关朝阳胡同66号房产（聊房权证古字第004347号），该查封令送达至东昌府区房管局。2011年7月，郭ＸＸ以原房产证丢失为由申请挂失补发新证，房管局为其补办了新房产证，房产证号为古字第0111014399、0111014340号。10月14日，法院作出（2011）聊东商初字第1575号《民事判决书》，判决郭Ｘ偿还借款本金50万元及利息，郭ＸＸ承担连带责任。判决生效后，原告申请强制执行。
法院在执行过程中裁定终结执行，原因为：2011年10月，马ＸＸ因借款纠纷在聊城市东昌府区法院起诉郭Ｘ、郭ＸＸ，法院于10月18日作出（2011）聊东民一初字第2814号《民事裁定书》，重复查封了郭ＸＸ位于东昌府区鼓楼街道办事处北关朝阳胡同66号的房产。12月15日法院作出（2011）聊东民一初字第2814号《民事判决书》，判决郭Ｘ偿还马ＸＸ借款本金1050000万元及利息，郭ＸＸ承担连带责任。
2012年5月24日，马ＸＸ持聊房权证古字第0111014399、0111014340号房产证到聊城市鲁西公证处申请办理以房抵债协议公证。公证员到东昌府区房管局对聊房权证古字第0111014399、0111014340号房产证权利状况进行查询，房管部门查询系统显示，第0111014399、0111014340号房产只有东昌府区法院因马ＸＸ案进行了查封。
债权人马ＸＸ与债务担保人郭ＸＸ达成执行和解协议。因该房产面临拆迁，协议规定：郭ＸＸ将第0111014399、0111014340号房产中的184.5平方米的房产所有权益转让给债权人马ＸＸ。聊城市鲁西公证处出具了（2012）聊鲁西证民证第904号《公证书》。马ＸＸ持公证书将拆迁安置人变更为本人。
2012年6月21日，债权人魏ＸＸ与债务人郭ＸＸ达成顶账协议。协议约定：郭ＸＸ在东昌府区鼓楼街道办事处北关朝阳胡同66号有房产一处（聊房权证古字第004347号）。该房产被山东创伟置业有限公司拆迁，补偿安置面积212.57平方米。债务人同意将该安置面积顶账给债权人。聊城市鲁西公证处出具了（2012）聊鲁西证民证第1079号《公证书》。魏ＸＸ持公证书将拆迁安置人变更为本人。2013年1月30日原告武ＸＸ以公证损害赔偿为由在东昌府区法院对聊城市鲁西公证处提起民事诉讼。对一审判决，公证处不服上诉到聊
城市中级法院。
【法院判决】
一审法院认定：聊城市鲁西公证处为已被生效法律文书确认的无效转让协议出具公证书，违反了《公证法》的规定，为不真实、不合法的事项出具公证，存在过错；根据《房地产管理法》38条第2项规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其它形式限制权力的房地产不得转让。因此，被告理应要求申请人及被申请人对该标的物是否属于上述限制流通的情形提供相关证明材料，并对证明材料的真实、合法、充分性进行审查。但被告在公证过程中未尽到上述审查义务，亦存在过错；由于被告的公证行为导致原告申请查封的标的物在拆迁安置过程中被转移到他人名下，致使原告作为申请执行人的案件因被执行人无财产可供执行被终结执行程序，给原告造成了损失，且损失后果与被告的公证行为之间存在直接的因果关系。判决:聊城市鲁西公证处赔偿原告武ＸＸ损失49万元。
二审法院（2014）聊民一终字第208号《民事判决书》终审认定：鲁西公证处办理第904号《公证书》及第1079号《公证书》时，未进行充分核实，尤其在办理第二份公证书时，为同一处房产重复办理公证，并且未去房产管理部门核实有无被查封或抵押情况，主观上存在过错。判决：驳回上诉，维持原判。
【案例评析】
这是一起公证证明权试图介入国家司法执行权领地的不成功案例，这是一件应引起公证界警惕的负面案例，这又是一起存在诸多值得探讨疑点的复杂案例。本案意义并不在于聊城市鲁西公证处的终审败诉，而在于公证能否介入司法执行和解？公证处是否尽到谨慎核实义务？谁该为公证处的错误买单？
本案疑点一、（2011）聊东商初字第1575号生效《民事判决书》为何无端终结执行？终结执行是指在民事诉讼中，已经开始的强制执行因发生某种法定的特殊情况，不能继续进行，因而法院裁定结束执行程序。执行终结就是执行程序的完全结束，裁定执行终结后，债权人不能再请求执行，执行机关也不再采取执行措施，执行程序到此结束。《民事诉讼法》第257条规定：“有下列情形之一的，人民法院裁定终结执行：（1）申请人撤销申请的；
（2）据以执行的法律文书被撤销的；（3）作为被执行人的公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承担人的；（4）追索赡养费、扶养费、抚育费案件的权利人死亡的；（5）作为被执行人的公民因生活困难无力偿还借款，无收入来源，又丧失劳动能力的；（6）人民法院认为应当终结执行的其他情形。”
案，郭ＸＸ的财产仍处在有效查封状态，不存在法定的执行终结理由。《民事诉讼法》第247条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。”聊城市东昌府区法院应当按照生效判决，依法对原告武ＸＸ诉郭Ｘ、郭ＸＸ案查封的财产强制执行。如果法院依法继续执行，本公证错案就不会发生。
终结执行后，原查封裁定还是否有效？法院民事查封是有明确的期限的，不动产为两年；效力也是有限的，只至生效法律文书执行时止。最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第109条规定：“诉讼中的财产保全裁定的效力一般应维持到生效的法律文书执行时止。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第4条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。”
聊城市东昌府区法院对本案终结执行，那么（2011）聊东商初字第1575—1号《民事裁定书》对郭ＸＸ查封的房产还有没有法律效力？这是一个有极大争议的问题。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第30条规定“查封、扣押冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。”虽然本案被法院无厘头地终止执行，但郭ＸＸ被查封的房产没有被执行拍卖、变卖或者抵债，从法理上讲第1575—1号《民事裁定书》的查封决定继续有效。东昌府区法院的终结执行产生以下两种滑稽的法律效果：1、（2011）聊东商初字第1575号生效《民事判决书》不再执行。2、聊房权证古字第004347号房产继续查封。
本案疑点二、东昌府区房管局为何违规为郭传喜补发新房产证？建设部房《屋登记办法》
第7条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（1）申请；（2）受理；（3）审核；（4）记载于登记簿；（5）发证。”换发新证属于登记范畴。第22条6款规定房屋被依法查封期间，权利人申请登记的的，房屋登记机构应当不予登记。2011年6月原告武ＸＸ因借款纠纷起诉郭Ｘ、郭ＸＸ，并申请查封郭ＸＸ聊房权证古字第004347号房产。7月郭ＸＸ以房产证丢失为由申请挂失补发新证，对于郭ＸＸ的房产被依法查封的事实，东昌府区房管局是明知的，根据建设部房《屋登记办法》规定，东昌府区房管局不应为郭ＸＸ违法补发新证。
《屋登记办法》规定第24条规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。”第25条规定：“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，
缮写并向权利人发放房屋权属证书。”即使东昌府区房管局工作失误为郭ＸＸ补发新证，也应按规定将第一次法院查封的事实记载于新房产证权属资料里，但东昌府区房管局继续延续失误，没有在新证上记载权利受限状况。这是导致公证错误的直接原因。
本案疑点三、东昌府区法院发现房管局违规行为为何不进行纠正？2011年10月，东昌府区法院在审理马ＸＸ诉郭Ｘ、郭ＸＸ借款纠纷一案时，已经发现了房管局违规为郭ＸＸ焕发新证的事实。东昌府区法院仅仅是对焕发的新证进行了再次查封，并没有要求撤销郭ＸＸ的新房产证。
本案疑点四、对于司法执行领域的和解协议公证为何介入？执行和解是指在法院执行过程中，被执行人与执行申请人双方经过自愿协商，达成履行义务协议，并报法院审查备案，义务履行完毕，从而结束执行程序的活动。《民诉法》第230条规定：“在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第87条规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”依据法律规定，执行和解以法院为主导。
传统理论认为公证对非诉讼领域民事协议的真实、合法性可以予以证明，对诉讼及司法执行阶段的民事协议，除非法院同意，否则公证不应介入。聊城市鲁西公证处为执行和解协议办理公证，可以说是在司法雷池领地里跳舞，就本案而言，该处公证创新的做法并不成功。面对公认的公证行业禁地，多数公证处是不越雷池一步，聊城市鲁西公证处却为何敢在禁地里拓荒？个中缘由值得深层思考。
据笔者了解，聊城市鲁西公证处是个自收自支的事业编公证处，该市经济不发达，公证市场狭窄，公证资源匮乏，自身生存压力山大。与该处一位资深公证员探讨本案时，笔者问：“为何对执行和解协议进行公证？是法院要求的吗？”答：“不是法院要求的。‘法无禁止皆自由。’为何不能做？”从法理角度讲，对于公民私权利范畴，有法无禁止皆自由之说；对公权力范畴，则奉行法无授权皆禁止原则。申请执行人与被执行人自愿达成执行和解协议是公民个人私权利范畴，如果要求公证证明，则属于公权力范畴，启动证明公权力必须有法律规定。民诉法明确规定执行和解协议在法院的主持之下进行，公证处并无介入的法理依据及具体的法律规定。对于鲁西公证处勇闯禁区的行为，笔者归纳为两个原因：1、公证证源不足，发展压力巨大。2、办证理论存在严重误区。
本案疑点五、公证处是否尽到了谨慎核实义务？一审及二审法院认定两份公证书为错证的理由是：公证处未尽到谨慎核实义务。谨慎核实义务是公证员作为法律专家应当承担的职业责任。最高人民法院《关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第4条第5项规
定：公证机构在公证过程中未尽到充分的审查、核实义务，致使公证书错误或者不真实的，人民法院应当认定公证机构有过错。第5条规定：“当事人提供虚假证明材料申请公证致使公证书错误造成他人损失的，当事人应当承担赔偿责任。公证机构依法尽到审查、核实义务的，不承担赔偿责任；未依法尽到审查、核实义务的，应当承担与其过错相应的补充赔偿责任。”
公证处谨慎核实义务是指公证员对办证所依据的证据资料应当谨慎、认真、仔细地审核。《公证法》第28条、29条规定：公证处应对申请公证的事项是否真实、合法，提供的证明材料是否真实、合法、充分进行审查；按照有关办证规则需要核实或者对其有疑义的，应当进行核实。 鲁西公证处在出具第904号《公证书》时，对顶账的聊房权证古字第0111014399、0111014340号房产证进行了查证核实，房管局资料显示该房产权利因马ＸＸ案被司法查封。应当认定鲁西公证处尽到了充分的审查、核实义务。
郭ＸＸ持第一个房产证（聊房权证古字第004347号）及房屋拆迁补偿安置协议书与债权人魏ＸＸ达成安置补偿权益顶账协议，鲁西公证处到房管局对安置补偿权益的权利状况进行了核实，资料显示该权益无司法查封限制。可以认定鲁西公证处进行了仔细审查、核实。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条规定： “查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。”郭ＸＸ位于东昌府区鼓楼街道办事处北关朝阳胡同66号房产被拆迁后，东昌府区法院按规定应及时对查封财产的拆迁权益进行再次查封，因为区法院的消极不作为，才给郭ＸＸ留下了可利用的法律漏洞。
答案：错证是如何造成的？虽然笔者认为鲁西公证处在出具上述公证书时，履行了谨慎核实义务，但这无法改变第904号《公证书》及第1079号《公证书》是错证的法律事实。如果对本案前因后尾进行生动复原，就可以看出一个应引起行业人员深刻反思的公证案例的产生过程。
首先，当事人瞒天过海的移花接木伎俩。郭ＸＸ（本案主角人物，一个将房管局、公证处、区法院玩弄于股掌的大忽悠。）因与原告武ＸＸ债务问题，导致其东昌府区鼓楼街道办事处北关朝阳胡同66号房产（聊房权证古字第004347号）于2011年6月被区法院查封。2011年7月，郭ＸＸ申请挂失补发新证，房管局违规为其补办了新房产证（房产证号为古字第0111014399、0111014340号），对于该房产的被查封事实，由于失误，并未在新证上及房管局查询系统予以记载。郭ＸＸ成功地对被查封的房产进行了洗白。从房产系统权利查询资料上及新房产证上看，该产权凭证洁白无瑕。