篇一：日本房地产考察报告
日本房地产考察报告
2016年4月16日至25日，由集团组织公司高管赴日本进行为期7天的考察学习。非常有幸本人参与了此次考察活动。
入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间，各个方面都得到了历练与学习。在短暂的7天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄断财阀之一的三井集团。文化的差异，行业的比较，价值观的思考，时时刻刻触动和撞击着内心。回来以后，在回顾考察经历及整理照片的时候，不断通过搜集查看一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层的探索与理解。
一、日本概览
日本国土面积37.78万平方公里，仅相当于我国云南省大小，人口约1.3亿，首都为东京。由北海道、本州、四国、九州和约3900多个小岛组成。国土的三分之二被森林所覆盖，其中森林面积占66.5%，农用耕地占13.3%，住宅用地占
4.6%，河流湖泊面积占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。
二、日本经济与房地产发展回顾
1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的十年。
二战后的日本经济史可以简单概括为四个阶段：
战后～50年代：恢复阶段；
60年代：高速度增长阶段；
70—80年代的稳定增长阶段；在石油危机的压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目的“经济奇迹”。生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。
90年代后的复合型萧条阶段；这一阶段的因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发的一系列社会经济危机，使日本经济出现了明显的停滞和下滑。1990年GDP增长率达5.1%，到2001年仅为-0.5%，日本经济开始步入持续十多年的复合型经济衰退期——“平成萧条”期，又被称为“失去的十年”。同时这是这
一时期促进了日本经济产业界的反思，推动了经济理念的进步，使得日本经济不在追求形式上的量而更注重质。完成了新的产业革命的转型，经济有了质的飞跃。
2、日本住宅产业发展化情况
日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。开始于60年代，70年代进入产业成熟期。
日本的住宅产业化始于20世纪6O年代初期。一方面当时日本的房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。第三，社会化大生产的实现，制造业进入房地产领域。60年代末期，当时的日本，电视机和汽车都已经实现了工厂制造。为了提高产品质量和效率，开始对住宅实行部品化、批量化生产，用生产电视机和汽车的方式生产住宅。
70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业，将住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。现在日本已经可以在一个月的时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间。
日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。住宅产业集团是应住宅产业化发展需要而产生出的新型住宅企业组
三、具体项目调研分析
1、对保护绿色生态成本毫不在意的日本
本次考察首站为东京。东京：世界超大都市，按日本行政区划，东京指东京都，其总面积为2,162平方公里，1,320万人口（相当于全日本的1/10），具备世界大都市的共同特点，是一个拥挤的城市，现代化的建筑，发达的交通，喧哗却有秩序。
在东京考察过程中，印象比较深刻的是日本对环境治理及对土地可持续利用发展所做的措施。日本的“绿地覆盖率”为66%，仅次于芬兰、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的东京，人均绿地面积也达到了3.01平方米。
二战后日本经济的高速发展，产业和人口向东京聚集，环境污染问题持续恶化，东京的“大城市病”日益严重，民众苦不堪言。用相应的法律来确保公园绿
地、控制建设的混乱局面，引导城市空间良性发展显得刻不容缓。为此，日本于1972年颁布了《都市公园整备紧急措施法》。启动投资额达9000亿日元的公园建设“5年计划”。此后到现在，东京的绿地面积以每年约10%的速度递增，环境污染大幅好转。之后《都市计划法》、《都市公园法》、《都市绿地保全法》和《首都圈近郊绿地保全法》等一大批相关法规陆续出台，形成了完整而长期的绿地保护体制。
从东京市政厅大楼俯看整个城市，可以看到城市内保留了一大片森林绿地。在日本皇宫皇居外苑同样可以看到大面积的绿化，形态各异的黑松与摩天楼林立相互呼应，现代和前卫中处处体现出明显的日本特色和风格。
在资源极度紧张的东京能保留如此大面积的绿化实属罕见。正如东京坚持的 “绿地是城市活力之源”一样，绿地不仅是点缀城市的“花瓶”，还是城市的净化器与安全阀，是居民共同的“精神休憩地”。
银座商业街
银座的大街长约1公里，把银座1丁目到8丁目紧紧连成一体，组成了繁华的“银座8丁”。地理位置优越，代表银座的高级百货店，提供各种名牌化妆品、时装、首饰、箱包等高档优质商品，倡导提供给顾客高尚、时尚、具有国际性的生活方式，主要目标顾客群是三十岁至五十岁的城市精英和成功人士。同时也吸引着世界各地的人群前来购物消费。
银座商业街的规划特点：交通组织和功能布局：商业街区核心区主要解决人流问题，两侧的次干道主要解决车辆通行，因此核心区主要布置商业楼。而两侧的次干道旁布置了大量的写字楼和停车楼。
合理的空间尺度：核心区商业楼座均采用短开间大径深的布局。既保证了各商业楼的展示面，同时让人流在轻松的移步换景当中，感受电影画面般的购物商业环境。
人性化的广告商业氛围：不过度追求视觉刺激的建筑外立面，井然有序得体的广告展示，与购物过程中售货人员礼貌的服务相结合，充分表达了对购物人群的尊崇。
2、拜访日本四大垄断财阀之一的三井集团
从日本明治维新至现在，由三井家庭统治的财阀而发展起来的三井集团历经
400年发展，经久不衰，成为日本的四大垄断财阀之一。在第二次世界大战以前和战争间，该财阀一直据日本四大财阀之首，是日本经济工业化进程中的重要推动力量。三井集团目前有25家大企业组成。其核心企业有樱花银行、三井物产、新王子制纸、东芝、丰田汽车、三越、东丽、三井不动产等，该财团在化工、重型机械、综合电机、汽车制造、房地产、核发电、半导体、医疗及办公电子设备等行业拥有优势。
此次考察拜访三井集团时，通过观看三井集团企业宣传视频，并通过相关资料对其企业发展、经营理念及管理体制有了一个较为详细的了解，同时也被其优良的管理模式、全球化运作经验、发达的商业网络所震撼，这些先进成熟的管理体制经营模式对发展中的集团公司具有很强的借鉴意义。
因时间关系，只针对房地产方面的运营管理方面进行相互交流洽谈，并参观了三井不动产住宅研究中心及别墅展示工厂。
·优秀的施工工艺水平
上个世纪60年代，制造业进入房地产领域，工业化方式生产住宅。别墅以及多层房屋的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。这些在我们参观三井不动产住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅可以定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品。标准化生产可以节省人力物力，降低成本，缩短工期，并且易于维护更换。
建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全部是标准化构件，从开工到结束是处于全封闭状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物基本上都是统一的搭建模式。我们国内限于投入成本原因，就这方面来说和日本差距很大。
·人性化的建筑
日本的建筑理念非常朴素，没有多少过于华丽的东西。相对欧美来说，日本建筑设计的概念性还要更少。但是，他们在空间的到位性、构造技术的研究方面却非常深入，丝毫不亚于任何一个发达国家。
在参观三井样板房展示时这点得到了非常好的印证。户型设计非常人性化、注重细节。采充分考虑到日本人的生活习惯。例如日本的住宅比较密集，相应会带来采光问题。所以在户型设计时，采光面往往会根据环境的不同，尽量做适应
性设计，提高采光率。整体厨房，预留有冰箱位置；整体浴室，很干净，浴缸内还有扶手设计。日本住宅比较流行浴室、厕所、洗面所三分离的格局，也就是说以上三者都各处一室，拥有独立的专用空间。浴室部，因为日本人特别喜欢热水澡，一般家庭都有较大面积的浴室。洗面所部分，除必需的洗面台以外，设计师又为洗衣机设计了专用空间，并且预留上下水。厕所部分，有的设置了迷你洗手盆。
此外在施工细节上非常精细，其他不多说，拿填缝处理来说，无论外墙幕墙还是厨卫瓷砖，里里外外的填缝处理都做的漂亮。胶体密实，手感柔韧，笔直整齐，填缝剂的质量和打胶的工艺水平都是相当出色。
3、亚洲奥特莱斯霸主之三井奥特莱斯
在此次考察行程最后一站，参观了三井位于大阪的奥特莱斯。
在亚洲，奥特莱斯发展较为成熟的地区当属商业形态高度成熟的日本，而在日本，做奥特菜斯最为成功的当属三井不动产株式会社旗下的三井奥特莱斯。
如大家所知，在日本东京，银座、新宿、涩谷等地云集了很多高档的百货商场，西武、三越、松坂屋、阪急、东急、伊势丹等等百货店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齐全，但就是一个字“贵”。但在三井奥特莱斯购物城，不仅店铺数量众多，而且众多世界和日本的时尚大牌，价格仅为正品的3－7折。如果运气好，还可以淘到所谓的B级品以及下架商品，但价格却能低到1到2折。
让你买到想买的品牌，让你的日常穿着更加时尚，让你的时尚成本一降再降??这就是三井奥特莱斯购物城的理念。厂家直销店、正规代理点，自主品牌等都能在这里一应俱全。
由大阪奥特莱斯窥见三井不动产商业运模式
1995年，三井不动产在大阪鹤见开设了第一家奥特莱斯（现在的日本许多大型奥特莱斯都是参考它而建造的），开创了日本的奥特莱斯新纪元。由于它的原址是大阪花博会主场馆，所以它的外观是参考月下美人花而建造，屋顶是可以敞开式的，从远处望去，当它敞开的时候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上当它关上的时候则变成一朵绽放的月下美人花。与如今的奥特莱斯相比，它并不显的十分大，但是里面宽敞的空间，同样让人感到十分舒适。
在大阪奥特莱斯，衣饰、箱包、珠宝首饰、洗化等各业态划分非常合理、清
篇二：日本装配式混凝土建筑结构考察报告
日本装配式混凝土建筑结构考察报告
一、概要
2007年8月26日至9月1日由VK企业股份有限公司（简称VK集团）组团，CABR、中国建筑标准设计研究院、北京榆树庄构件厂、中国航天建筑设计研究院（集团）、VK北京公司共17人参加，对日本前田建设公司、丰田公司住宅产业部以及日本建筑研究所进行了考察、访问和技术交流。考察内容主要包括日本预制混凝土结构的技术现状、试验研究、规范标准、实用工法和实际工程等方面。通过这次访问，增长了见识，增进了友谊，对日本预制装配混凝土结构现状有了基本了解，对我国相关标准的制、修订及相关产业的发展，将起到一定的推动作用，达到了预期目的。
二、主要考察活动
1、前田建设公司
日本有多家建筑公司进行装配式房屋的建设，其中前田建设属于建造面积比较大的一家，此次考察重点是在前田建设公司。首先在前田公司总部举行了半天技术交流会，其有关部分负责人和技术人员介绍了日本预制装配结构的发展历史和现状，前田公司的主要机构、业务构成、预制装配技术和工程实践。了解到日本的预制装配式混凝土建筑的发展现状及其在建筑行业的应用情况。随后，考察了公司的预制构件工厂，了解了预制混凝土构件的生产情况；参观了3个正在施工的装配整体式框架结构工地现场（一个58层、一个37层和一个多层），实地体验了现场安装施工生产的基本情况。最后，到公司的研究所进行了技术交流及试验室参观，对企业创办和运作试验室有了初步了解。
前田建设公司的住宅项目主要采用预制框架结构，同时使用了隔震和消能减震技术，大幅度提高了框架房屋在高地震区的应用高度。
2、丰田公司住宅产业部
参观考察了丰田公司预制混凝土工厂、“梦住宅”样板和单元整体式钢结构住宅生产线。在考察丰田的预制混凝土构件工场时，主要看了装配式混凝土剪力墙体系房屋的墙板、梁柱生产线，探讨了节点构造、钢筋连接等技术细节问题。
丰田公司利用自己在汽车自动化装配方面的优势进行单元整体式钢结构装配式房屋的订货生产。在丰田春日井事业所，实地参观了丰田公司生产住宅的全部生产线，大量借鉴、应用了生产自动车的有关技术和理念，体会到了现代工业化生产房屋的优势。
丰田公司对将来的智能化概念住宅“梦住宅”进行了深入研究，将信息技术、生物技术、智能自动化技术引入住宅建造中。
3、日本建筑研究所
参观了日本建筑研究所的主要试验室和暴晒场。一些主要的试验室，如足尺结构试验室、防火试验室、建材试验室等，给人留下了深刻印象。在耐久性试验场，看到了各种各样、各种材料的构配件和结构构件，有的已经接近50年，对该研究所长期坚持不懈的做法感到十分钦佩。
三、体会
通过考察和交流，我们对日本的装配式混凝土建筑生产和应用有了进一步的了解，达到了预期目的。下面是一些体会和感想：
1、预制装配式混凝土结构不是纯粹的装配式结构，对关键的框架梁柱节点及楼板叠合层均采用现浇处理，既增加了结构的整体性，达到了与现浇“同等型”；又解决了建筑部件、暖通空调、给排水系统、电气系统等建筑和设备专业的要求，做到了协调统一、优化配置，在不降低结构安全性的前提下，优化了建筑性能和功能。
2、日本装配式结构的一些构造做法，需要通过深入、细致的研究和总结，在中国的相关标准中有所反映，以指导装配式结构工程实践。如梁、柱钢筋在受力最大处或节点区全截面连接、箍筋采用高强度的焊接封闭式箍筋代替传统的135度弯钩做法、纵向钢筋间距和箍筋间距比我国规范要求松等等。
3、日本装配式住宅建筑中框架结构占有相当比例。通过系统的理论研究和试验研究，基本解决了结构可靠性问题，使装配整体式框架结构的应用高度大幅提升；通过精装修，使在中国不容易接受的“露梁露柱”问题巧妙地得到处理，同时大大减少了二次装修对结构的不利影响以及对资源的浪费和环境的影响。这些做法需要中国的业内有关方面（政府、研究机构、设计单位、开发商等）共同研究、开发，对建筑市场进行有意识的培育。
4、隔震、减震消能装置比较广泛地应用于包括预制装配框架结构在内的民用建筑中，包括用于58层的超高层预制装配框架结构住宅，这些应引起国内业内人士的重视，进行相关研究，并在相关规范修订中予以反映。
5、在日本，剪力墙（大板）装配式结构多用于低层、多层和小高层建筑。用于低层、多层建筑时，墙内竖向和水平分布钢筋在接缝处并不是每根均进行连接，而是即仅将少量粗钢筋进行连接，多数分布细钢筋不进行连接，这类似于我国的抗震加固技术中的新增剪力墙的某些做法。这种形式在我国相关规范中还没有具体规定，因此在设计中也是不允许采用的。大间距、少配筋剪力墙结构在底层、多层建筑结构中的应用技术值得进一步研究和开发，对于降低预制装配剪力墙结构的连接难度极其有利，对建设节约型社会也是有利的。
6、日本建筑工人的精神面貌和素质给人留下了深刻的印象，施工现场人员很少，环境优美，秩序井然。目前，国内建筑工人以进城农民工为主体，基本不能算完全意义上的产业工人，对推进预制装配式建筑产业是极其不利的。随着国民经济的全面发展、分配制度的调整改革、社会保障制度的完善，建筑市场的人工费用已经开始较大幅度地增长；随着城镇化进程的不断推进，农民工变为城镇居民的趋势越来越明显。因此，此时正是培养一只稳定的、技术过硬的专业施工队伍的时机。
7、日本的建筑设计体现了精心、细致、以人为本的原则，结构上以性能要求为准则，不盲目强调可以用什么、不可以用什么；工程施工、安装也是精雕细做，不盲目地追求工期。
8、中国的建筑市场需要根据不同的客户群、不同的地域环境和习俗进行细分，研究开发适应市场需求、节约资源、节能环保的不同房屋建筑体系。比如，底层、多层全预制装配式轻钢结构住宅可以在用地比较富裕的小城镇建设中进行推广应用，可以形成新的住宅产业分支。
9、日本建筑企业非常重视研发和技术进步，大的企业都有自用的研究中心、试验室。这一点也值得我们借鉴。
此次考察时间不长，对日本预制装配式混凝土房屋还缺乏深度了解。通过考察，我们也更加深刻地认识装配整体式混凝土建筑在中国研发的重要性和远大的发展前途。在生产工艺改进、应用技术研究、规范标准编制、人员培训和试点工程推广应用等多方面还需进一步加大、加快发展步伐，特别应重视相关领域应用技术研发和标准规范制修订工作，加大与相关企业的合作力度，以启动和促进装配式整体式混凝土结构建筑能在中国发展、应用。
报告人：H、沙、W、B
2007年11月
附：考察团成员名单（略）
在日本前田建设公司
参观前田建设的58层预制装配式混凝土结构工地
到日本建筑研究所进行交流
参观丰田公司的未来概念住宅“梦住宅”
篇三：日本考察总结
此次日本之行虽然时间很短，但让我感触很深。日本人做事认真、待人真诚、乐于助人之精神让人敬佩。建筑设计合理、施工质量精细，细节处理认真，把建筑当做作品来做的精神很值的我们学习。我就从我所看到的一些地方来简述一下我个人的一些看法和心得。
暗装消防箱与墙面颜色一致，红色标志清晰，明显；既不影响整体装修效果又突出消防的重要性，箱体下口与踢脚线上口平齐交接自然、美观，箱体凸出墙体3mm左右，便也两种材料相接。明装消防箱位置合理、做工精美，既不影响整体布局，又能方便清楚的看到，突出其重要性，箱体为透明能清晰看到箱内设备，方便使用。
广场、出入口、楼梯平台、电梯口、轿箱内、通道、卫生间等公共区域均有无障碍设施和标示；卫生间至少有一间坐便边设有婴儿坐椅；电梯按钮分高、低两层；虽然这都是一些简单的做法，但从这些做法上体现出对残疾人和婴幼儿的关怀和重视。
随处可见的小面积绿化，既缓解了石材、砖等硬装的生硬，增加了空间的色彩和活力，合理地利用了每一处面积，给人一种亲近自然的感觉。虽然很多建筑离马路很近，甚至基本紧靠马路，经过这小小的绿化的分隔和点缀，用有限面积把建筑与道路分开，让人觉的浑然一体，没有拥挤感，让街道更显生机和活力。
建筑内大堂、平台、外露台、挑空层等处一般都种有绿植，虽然是很小的面积，但起到很好的点缀作用，让人更感觉更加亲近自然，放松心情。
室外园林充分利用原有地形，在不破坏原有地形的前题下进行种植。种植量不大，品种也不多，但每一颗都与环境相融合，缺一不可。整体感觉错落有致、协调、形散而神聚。再配少许的小品更显是点睛
之笔。
门的做法很值的我们学习和借鉴，不管是普通的防火门还是大玻璃门、货运通道门、平滑门等做工细致，与地面相交处自然、美观，五金坚固耐用，没有一点变形。平滑门上口采用合页可开启方式，便于检修也不影响美观。宾馆房门增加不锈钢下槛，便于室内外的过渡，更有利于房间的隔音。货运通道门采用不锈钢加橡胶防撞带，坚固、美观、耐久。