**市房地产业“十一五”发展规划是全面加快我市房地产行业跨越式发展，实现我局提出的争创“全国房地产管理先进单位”和“国家级文明单位”发展目标的重要规划，对促进我市“三大目标”实施具有重要意义。按照国家、省、市有关“十一五”规划编制要求，我局在总结房地产“十五”规划取得成绩的基础上，准确把握我市未来五年建设和谐***的发展形势，拟定出与我市房地产业发展相适应的规划框架。
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一、“十五”时期房地产业发展取得的成就
“十五”时期是我市房地产业改革发展的重要时期。按照科学发展观的要求，我市提出并坚定了“大房管、大行业”发展理念，进一步完善房地产市场经济体制，打造“五个体系”，拓展职能服务，营造了统一规范、竞争有序、和谐发展的房地产市场氛围。通过不断深化改革，坚持依法行政，加强精神文明建设，积蓄了较为丰富的行业管理经验。五年的奋斗业绩为“十一五”时期的发展奠定了良好基础。
城镇住房制度改革持续深化，住房保障体系得以巩固和加强。我市通过推行住房公积金制度，积极提供经济适用住房、廉租住房和住房补贴等方式，多措并举，解决城镇中低收入居民的住房困难，不断完善住房保障体系。切实加强住房公积金监管工作，五年间监督指导归集住房公积金超过****亿元，发放公积金个贷***亿元，实现贷款回收率***以上，不良贷款低于***。加快廉租住房建设，建立和完善以租金补贴为主、实物配租为辅的廉租住房制度，切实强化了廉租住房配租后的服务与管理，健全了进、退出机制，充分发挥了廉租住房制度的保障作用,全市已享受廉租住房制度保障的达***户。为进一步扩大救助面，我市在全省率先探索建立起以财政预算为主、广泛吸纳社会捐助等多种成份为一体的廉租住房基金制度，通过社会各界解囊相助，筹集廉租住房基金***万元，为廉租住房制度的推行起到了强有力的长效保障作用。同时，我市坚持大力推行住房货币化分配制度，在深入调查全市职工住房情况基础上，经省房改办批准，报请市政府出台了《**市住房分配货币化实施办法》，以此确保住房分配货币补贴的顺利实施，为我市住房制度改革起到了深化和延展作用。近年来,我市进一步加强了集资建房管理，集资建房行为更加规范。
城市人居水平不断提高，房地产市场供应体系得以优化和健全。五年来，我市建立并逐步形成了以商品住房为主、经济适用住房、廉租住房为辅的多层次住房供应体系。商品房总体上发展平稳，投资总额***亿元,开工面积***万m2 ,竣工面积***万m2 ,销售面积***万m2 ,销售额***亿元。经济适用住房建设投资***亿元，建设面积***万m2，在满足全市***户中低收入家庭住房需求的同时，有效地稳定了住房价格，对我市房地产市场的稳健走高起到了决定性作用。全市人民的居住水平不断提高，“十五”期间市区居民人均住房建筑面积达***m2，与改革开放前的人均住房建筑面积***m2相比，增长了***倍，高出全国全省平均水平。特别是***年，在国家房地产调控新政密集出台的背景下, 我市房地产业立足实际，瞄准城市化发展方向，努力改善产品供应结构，推动了房地产市场多层次消费。以***、***、***、***、***等为代表的商业地产，积极培育市场新视点，不断创新发展主题，在城市功能分区和新区建构中发挥了积极作用。以***小区、***等为代表的经济适用住房小区，以***、***、***、***等为代表的商品住宅小区凸显行业品牌特色，打造了新城时尚亮点，从群众所关注的、群众所需要的、群众所共享的城市环境层次上建造了一批生态宜居家园，充分展示了房地产行业在城市品位塑造上的表现力和震撼力。
房地产职能日益扩充规范，房产市场管理体系得以完善和发展。“十五”之初，我们放眼长远，积蓄力量，在自力更生基础上增加科技投放，打造了一座***万ｍ2的现代化房地产市场，可称为全国居前、全省一流。五年来, 综合集成了包括房产权属登记、交易、抵押、测绘、租赁、中介等多元化服务的房产市场管理体系，功能日臻完善，与社会良性互动。五年中共办理房地产交易手续***宗，交易金额***亿元，面积***万m2，抵押手续***宗，抵押金额***亿元,面积***万m2；
办理商品房预售许可证***本;发放房屋所（共）有权证***本，登记率和发证率均在***以上。为财政征得房产契税***万元。房屋权属登记和产权交易管理顺利通过了“全国房地产交易和权属登记规范化管理单位”考核验收，为我市的“全国房地产管理先进单位”创建工作奠定了良好基础。特别是***年，我们牢牢把握了区划调整机遇，整合了市区房产管理资源，合并了房地产产权、交易两部门为副县级事业单位，在4个市辖区新设立了4个直属房管分局。通过机构调整，实现了房屋产权交易与权属登记一体化，有力地促进了我市房地产市场管理体系的完善和发展，营造了统一规范、竞争有序、和谐发展的市场氛围。突出表现在：一是实行了房屋租赁区域化管理。着力在房屋租赁管理覆盖面上挖掘潜力，集中力量实施区域排查，健全房屋租赁档案，加强部门配合，改善收缴方式，增强执法能力，积极探索住宅租赁管理新机制，加大了租赁管理力度。非住宅租赁管理面已达***，住宅租赁管理工作也开始启动，管理面也在逐年上升。二是确保了公有住房经营管理的良好态势。我市继续推进了公有住房出售，五年来，共出售公有住房***万m2以上，回收售房款***亿元。同时，加强存量公有住房的维修和管理，积极推行竞价、拍租制度，调整公有住房租金标准，使其逐步走向市场化，加大租金收缴力度，积极防范国有资产流失。三是村镇房屋登记发证工作初见成效。为进一步拓展服务职能，我局在全省首家开展了村镇房屋登记发证工作，制定了集体土地房屋产权登记发证程序，大力宣传，引导示范，扩展了管理服务职能，统筹了城乡发展。四是实现了房屋测绘与权属管理相分离，运作规范。房屋测绘基础工作得到了加强和改善，加大了数字化工作力度，特别是对**老城区基础图进行了修测补测，完善了数字化系统，有力地拓宽了房产测绘发展空间。五是房屋安全鉴定工作进展良好。进一步强化了安全鉴定职能，努力拓宽服务面，配合开展了我市农村中小学校舍安全普查和全市2003年以来的***个危房改造项目验收工作，培育了省级先进典型，树立了良好部门形象。六是成功举办了五届***市房地产展示交易会。为进一步巩固和繁荣我市房地产市场,我市精心筹办了五届房地产展示交易会，促使房展会成为全市房地产经济的增长点、房地产市场的兴奋点和全市人民的关注点，引导房地产会展走向市场化运作，集聚多种业态，创办高层论坛，开辟了会展新路，取得了显著成效：五届会展共办理房地产交易***件，交易额***亿元。
社区人居环境不断改善，物业管理服务体系得以逐步形成。五年来，我市着力于培育物业管理这一新兴行业，使物业管理行业得到了较快发展。一是按照科学引导和“细、实、深、固”的要求，切实加强对物管企业的监督管理，规范物管企业行为，大力推行物业管理合同示范文本，严把物管企业资质审批关，实行了前期物业管理的招投标制度，规范物管收费行为；
成立了物业管理协会，加强了行业自律；
建立了业主投诉、举报制度，认真接待群众投诉，解答群众询问；
强化了从业人员培训工作，全市近***名从业人员取得了上岗证，持证上岗率达***。二是加大了物业维修资金的收缴管理力度，积极创新物业维修资金收缴模式，建立了维修资金管理信息系统，进一步规范了维修资金管理，确保了专款专用。三是认真贯彻落实国家《物业管理条例》，大力开展社会宣传活动，逐步提高居民对物业管理的认识，努力营造物业管理发展的社会环境。“十五”末，全市共有住宅小区***个，其中有***个小区实行了物业管理，物管企业进驻率***%，全市***万m2以上的住宅小区全部实行了物业管理，管理覆盖面达到了***%；
***小区创“全国示范小区”，***小区创“全国绿色小区”，全市还创省级示范小区***个，省级优秀小区***个，省级“绿色小区”***个，市级优秀小区***个，市级“绿色小区” ***个。此外,我市还在经济适用住房建设的同时，投资发展社会公益事业，修建了城市部分路段和小区精品花园，创造了宜居环境。一个社会化、市场化、规范化的物业管理服务体系日益形成。通过近几年的努力，我市物业管理已逐渐成为人民群众关注的新兴行业，对提高人居环境质量，扩大再就业，推动社区文明建设，创建生态宜居城市做出了积极贡献，我市已成为省内各地物业管理交流的示范点。
大力整顿和规范市场秩序，房地产行政执法体系得以培育和加强。“十五”期间，我市从“规范房产管理”这一管理范畴放大到“建、管、服”并重的新领域，覆盖到房地产行业方方面面的依法行政工作面，大大拓宽了房地产行业的法治视野。我市在全省率先建立起市、县两级房产监察机构，目前已形成一支政治强、素质高、作风硬、纪律严的专业化执法队伍，进一步完善了我市统一完善的房地产行政执法体系，为我市房地产业依法治理工作提供了有效的体制保障。一是加强了商品房预售管理。建立起预售现场图片电子档案，及时对外公布办理预售许可证的楼盘，为购房消费者提供真实有效的参考依据。二是加强了信用体系建设。较为全面地建立了全市房地产企业信用档案系统，强化了社会监督，并积极探索逐步建立健全了信用约束和失信惩戒机制，通过规范管理和市场选择，优胜劣汰，取消了一批无资金、无信誉、无项目的企业，引导和培育了我市房地产行业实力企业。三是着力清欠工程款。针对建设领域拖欠工程款问题，我市结合行业实际，采取了一系列措施，取得了显著成效。四是坚持清理整顿房地产市场秩序。加强执法检查，查处违法违规开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告和违法中介，重点查处了投诉集中、老百姓反映强烈的违法违规开发行为，创造了良好的房地产市场环境。五是加强对县域房地产市场管理的指导和交流。在政策研究、住房制度改革、房地产行政执法和专业培训等多方面给予指导，在经验上相互借鉴，相互促进，实现了市、县两级的共同发展。
五年来，我市房管部门先后获得了房地产市场管理创全国先进达标单位、房地产产权管理创全国先进达标单位、省级文明单位、省级卫生先进单位、省级青年文明号，每年度的省房地产业管理先进单位、省房地产交易管理先进单位、省房地产产权产籍管理先进单位、省房改先进单位、省建设系统党风廉政建设先进单位、省建设系统精神文明建设先进单位、省建设系统法制工作先进集体、省房地产中介管理先进单位、省物业及房屋安全管理先进单位等***多项荣誉；
个人获得省、市级荣誉的达***人次。
“十五”时期，我市房地产业在取得卓著成绩的同时，也积累了改革发展的经验。一是始终坚持 “大房管、大行业”发展理念。核心内容是：狠抓诚信行业建设，努力拓展职能服务，深化房地产业改革。二是实施人才兴业战略。以“事业造就人才，人才推动事业”为方针，加强行业队伍建设。三是扎实开展党性教育活动。以先进性教育为载体，不断增强各级党员干部的依法依规行政能力，为我市房地产业的发展奠定良好的组织领导基础。四是加强党风廉政建设和精神文明建设。努力为争创国家级文明单位积储力量。这些经验都为指导我市房地产业持续健康发展创造了有利条件。同时，面对新形势也清醒地认识到，我市房地产市场经济结构还不尽合理，城市化水平还相对落后，滨河宜居城市特色尚未充分显现，住房制度改革需要进一步深化，影响发展的体制机制问题亟待解决。我们在前进道路上还面临不少困难和问题。
二、“十一五”时期房地产业发展总体构想和发展目标
（一）基本思路
坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领全局，紧紧围绕我市“三大目标”，坚持新区开发和旧城改造相结合，科学引导各类房地产开发投资，充分利用我市自然景观资源，建设较高品位的生态宜居滨河区域，合理布局商业房地产，努力打造我市开放型、区域性商贸物流中心；
着力优化住房供应结构，大力发展普通商品房、经济适用住房和廉租住房；
积极探索城乡房地产开发模式，促进城乡一体化发展；
进一步完善房地产市场体系，促进房产权属登记和产权交易规范化管理；
积极培育房屋租赁市场；
加强市场监管，建立健全市场信用体系；
以构建和谐**为主攻方向，巩固和发展住房保障体系，千方百计解决困难群体在住房方面的热点、难点问题，保障低收入居民基本住房权益；
规范发展物业管理，提高物业管理市场化程度；
加强诚信行业建设，强化行业自律，促进房地产业快速健康发展，为建设充满生机、活力和希望的新**做出贡献。
（二）主要预期指标
商品房开发建设：年均投资增长率**%以上，**年累计投资额突破**亿元，住房空置率控制在**%以下，人均住房建筑面积达到**ｍ2。每县区争取培育**个以上小城镇开发建设试点镇，引领城乡一体化。
经济适用住房建设：坚持新区开发和旧城改造相结合，**年内计划开发**万ｍ2，平均每年开发**万ｍ2。
廉租住房制度落实：**年内累计投入***万元，其中：建设廉租住房***套，对***户廉租对象家庭进行实物配租；
对全市***户实行租金补贴，年均落实***户。
物业管理：实现全市物业管理规范化、专业化，**万ｍ2以上住宅小区物业管理覆盖面达到***%。
（三）重点发展方向
1、加强房地产市场宏观管理。把握国家对房地产业宏观调控政策的走向，切实加强对国家重大政策实施及房地产应对策略的研究，建立和完善我市房地产业市场信息预警、预报系统，着力于市场调查监测，与相关部门一起运用综合和必要的行政手段，加强对房地产市场的宏观调控，努力实现房地产市场供需基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，与全市经济发展相协调，创造良好的住房消费预期，引导房地产业经济的健康发展。
2、积极调整完善房地产市场结构。坚持住宅建设和环境优化同步，建立合理化的住房供应体系，满足不同消费群体的需求；
调整产品供应结构，重点突出沿河开发、商业开发、郊区开发的综合开发观念，鼓励仓储开发，满足我市现代物流业、食品工业、 餐饮业、旅游业、会展业等行业发展的需要。大力推进我市城镇化发展进程，充分发挥县域房地产在发展县域经济、推进城镇化进程、全面建设小康社会中的作用，促进房地产行业统筹发展。积极探索把开发建设企业做大做强的路子，鼓励和支持房地产开发企业进行横向、纵向联合，通过品牌、技术、财力等资源整合，催生实力雄厚、竞争力强的企业集团，提升产业集约度。
3、着力完善产品多样化的住房供应体系。科学把握房地产市场走势，调整住房供应结构，努力采取商品房、经济适用住房、廉租住房等多措并举，尤其要加快经济适用住房建设，控制大套型，适当配置小套型，完善供应办法；
加强对经济适用住房的价格管理和供应对象的准入管理，在保证“经济”的前提下，切实注重居住环境质量，确保经济适用住房的“适用性”；
加强配租后的廉租住房管理，完善退出机制，充分发挥廉租住房制度的保障作用，规范落实住房分配货币化补贴制度。
4、大力建造节能省地型住宅。按照国家循环经济的发展要求指导全市住宅建设，落实“节能省地型”住宅建设的产业政策；
建立“节能省地型”住宅控制指标，研究制订并大力推进“节能省地型”住宅创新机制，大力推进住宅建设的技术进步，通过引进和创造先进技术实现住宅产业的不断更新升级。
5、全面规范房地产市场管理体系。积极推行房地产交易管理与房屋权属登记规范化管理，在完成权属登记和产权交易一体化管理基础上，以有效保障国家和个人权益为核心，深化改革，简化办事程序，减少办证环节，强化民本意识，提高房地产行政管理水平；
实现产权登记和产权交易的系统链接和升级，增强办事人员素质，提高工作效率和服务质量；
进一步激活住房二级市场，积极研究制订相关政策；
逐步完善房屋测绘数字化系统，实现房屋测绘规范化管理；
进一步扩展职能服务的覆盖面，加大集体土地房屋所有权登记发证的工作力度，积极开展村镇房屋登记发证工作。
6、发展和完善房地产市场中介服务。支持并鼓励房地产置业担保、房屋收购和置换业务的开展，在政策允许范围内给予一定的优惠；
着力构建中介服务支撑体系，扶持一批有实力、服务规范的中介企业上规模、上水平，引进理念先进、管理规范的知名房地产中介企业，营造良好的市场竞争环境；
建立和完善房地产中介服务执业规则和标准，全面推行房地产中介服务人员持证上岗制度；
大力加强房地产中介行业自律和诚信体系建设，实现所有房地产估价机构和大部分房地产经纪机构纳入房地产信用档案体系；
开展房地产估价经纪机构资信评价等活动，向社会宣传、推介一批社会信誉好、综合实力强的中介机构。
7、加强行业安全生产和房屋安全鉴定工作。坚持落实行业安全生产领导责任制和责任追究制，进一步健全安全防范体系，消除安全生产隐患，杜绝安全事故发生。大力宣传贯彻建设部《城市危险房屋管理规定》，出台《***市房屋安全管理办法》，严格执行国家房屋安全规定，对未经竣工综合验收而居住的房屋，必须提交房屋安全鉴定机构出具鉴定报告，采取有效措施，加大全市房屋安全检查工作力度。
8、规范和发展房屋租赁市场。认真落实国家公安部、综治办、民政部、建设部、税务总局、工商总局《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》要求，积极主动协调其他相关部门联合成立房屋租赁协管机构，制定协管方案；
组织开展出租房屋的清理整顿专项行动，依法取缔非法出租的房屋；
支持鼓励房地产开发企业投资于以租赁经营为目的的商品住宅建设，特别是中低价位、中小户型住宅建设；
鼓励私人住房租赁市场的发展；
积极发展租赁型经济适用住房，实行“租售并举”的经济适用住房政策。
9、努力提高物业管理市场化程度。全面贯彻落实《物业管理条例》，进一步完善相关制度，促进物业管理的法制化和规范化。大力推行市场竞争机制，提高物业管理市场化程度。依法查处物业管理企业的不规范行为，大力开展物业管理诚信和职业道德建设，建立良好的物业管理市场秩序。进一步完善维修资金管理制度。继续通过资质动态管理等手段，加快物业管理市场化、社会化进程，开展旧住宅小区综合整治工作，加强物业管理企业市场信用档案建设。
10、努力创造条件逐步解决进城务工农民住房问题。逐步将进城务工人员家庭住房需求纳入城镇住房供应体系及保障体系，通过发展住房租赁市场、建设职工公寓等方式，多渠道解决进城务工人员的基本居住需要。
三、保障机制和措施
1、进一步优化经济发展环境。切实转变行政管理职能，依法清理不合理不合法的行政许可项目，规范行政行为，按照“经济调节、市场监管、社会管理、公共服务”的原则要求，深化管理体制改革，明确审批责任，落实行政责任追究制度。加大依法治理力度，进一步规范房地产开发经营行为，全面落实项目手册备案、项目资本金、住宅小区建设项目交验使用等各项制度，实施房地产开发市场专项治理，查处违法违规开发销售、合同欺诈、虚假广告等行为，优化房地产开发市场环境。进一步整顿房地产中介市场秩序，严格实施房地产中介执业资格制度，严肃查处非法中介行为；
健全房地产咨询、评估、经纪等资信管理制度，形成行业自律管理和政府部门监督管理的市场管理体系。狠抓行业诚信建设。着力健全房地产开发、房地产中介和物业管理等执（从）业人员信用档案系统，积极推行房地产企业信用等级评定制度和不良行为公示制度，加强行业信用监督管理，促进房地产市场主体建立起自我约束机制；
结合整顿和规范房地产市场秩序工作，深入开展行业诚信建设活动，在房地产行业大力提倡和开展购买“放心房”以及文明服务、优质服务、标准化服务等诚信服务活动。切实加强政风行风建设，强化社会管理和公共服务职能，注重为市场主体服务和创造良好发展环境，全面实行政务公开和办事规则公开，积极推进电子政务，降低行政成本，真正做到高效、快捷、便民。
2、完善干部激励机制，增强干事创业活力。从目标设置、考核办法、奖惩措施、干部使用等方面进一步改进干部激励机制，目标设置既突出重点，又注重统筹兼顾，反映发展绩效的指标和创新工作，考核办法采取定量考核，全程量化打分；
实行领导评价与群众评价相结合、组织部门考核与职能部门考核相结合、平时监督与年终考核相结合，形成立体化的考评体系，强化过程管理，注重群众公认，对一个班子、一个干部的评价，主要以目标任务完成情况、位次、创新成果、各方面的公认度来衡量。在奖惩措施上，坚持有奖有罚、奖罚分明，体现正激励与负激励相统一。切实体现凭实绩用干部，进一步树立正确的用人导向，激励全局干部竞相干大事业、求大发展。
3、实施人才兴业战略，切实加强行业队伍建设。全面贯彻落实“事业造就人才，人才推动事业”的方针，进一步提高行业队伍综合素质，通过“走出去、请进来”和“送外”、“引进”等方式加强行业队伍建设；
进一步完善房地产从业人员资格准入和个人信用制度，努力提高执业人员职业道德和专业水平；
进一步完善干部交流、竞岗制度和聘任制度，强化干部任期责任目标考核，形成优胜劣汰的干部聘用机制；
进一步加强对房地产系统专业技术人员的评聘管理，完善“职、岗、责、权、利”相统一的制度，强化专业技术人员的责任感和成就感。加强房地产行业社团建设，充分发挥社团的桥梁纽带、提供服务、反映投拆和规范行为的作用，为有志于从事房地产行业者拓展新的发展渠道。
4、切实加强党风廉政建设和精神文明建设。坚持以执政能力建设为重点，全面加强党的思想、组织、作风、制度建设和党风廉政建设。教育和引导全体党员干部不断提高十六届四中全会所要求的“五种能力”，把握和遵循社会发展规律，增强激发社会创造活力的本领、管理社会事务的本领、协调利益关系的本领、处理人民内部矛盾和开展群众工作的本领、维护社会稳定的本领。着力构筑惩治和预防腐败体系，深入开展反腐倡廉思想教育，积极推进制度创新，落实党内监督各项制度，从源头上治理腐败。采取有力措施抓好党风廉政建设责任制的落实，坚决查处违法违纪违规案件，严格落实行政责任追究制。深入开展行业精神文明创建活动，培育和树立房地产行业先进典型，大力弘扬房地产行业精神，努力建设学习型、创新型、节约型单位，争创“国家级文明单位”。