篇一：从合同效力看商品房销售代理合同纠纷一案民事判决
上诉人泰隆公司与上诉人中盛公司商品房销售代理合同纠纷一案民事判决书
安徽省高级人民法院
民事判决书
（2010）皖民四终字第00148号
上诉人（一审原告、反诉被告)：台州泰隆房地产策划有限公司，住所地浙江省台州市椒江区君悦大厦B幢1621室。
法定代表人：李勇，该公司经理。
委托代理人：张炯，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：程华德，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人（一审被告，反诉原告)：黄山市中盛市场开发有限公司，住所地黄山市屯溪区齐云大道288号。
法定代表人：范德永，该公司董事长。
委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：汪晓农，安徽道同律师事务所律师。
上诉人台州泰隆房地产策划有限公司（简称泰隆公司）与上诉人黄山市中盛市场开发有限公司（简称中盛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，前由安徽省黄山市中级人民法院于2009年7月7日作出(2008)黄中法民一初字第3号民事判决,泰隆(转载自：www.xiaocaOfaNWen.com 小草 范 文 网:商品房销售代理合同纠纷)公司、中盛公司均不服，分别向本院提起上诉。本院于2009年12月21日作出(2009)皖民四终字第0077号民事裁定,将本案发回黄山市中级人民法院重新审理。黄山市中级人民法院重审后,于2010年8月2日作出(2010)黄中法民一初字第00002号民事判决,泰隆公司、中盛公司仍不服,再次分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年12月2日公开开庭进行了审理。泰隆公司的委托代理人张炯、程华德，中盛公司的法定代表人范德永及其委托代理人郑明继、汪晓农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：中盛公司（甲方）与泰隆公司（乙方）于2007年3月8日签订一份《委托代理合同》，约定：1、乙方为甲方提供黄山国际旅游礼品城项目营销策划及代理商品房销售。合同期间，该物业售出每一套单位，甲方按照合同的约定支付给乙方代理销售佣金与溢价佣金；2、合同期限为22个月，自2006年2月18日至2007年12月31日，合同到期后7天之内，如甲方或乙方书面提出终止合同则按合同终止条款处理；3、商品房的销售基价由甲方确定，乙方可根据市场销售情况征得甲方签章认可后，灵活浮动。甲方所提供的委托物业清单即销售价格表为合同的附件一；4、缴纳首期款并签署购房合同后，客户办理完成按揭手续，即视为乙方已完成了该销售行为，但乙方必须协助甲方办理完成产权证；5、双方在该物业开发每期，各销售阶段均以甲方提供的委托物业清单为衡量标准结算代理费用。(1)商业物业销售佣金：2006年2月18日至2006年12月31日的销售佣金已于2007年2月7日进行结算，此次结算标准，按销售返租折扣前的5.6％计算，2007年2月7日对已销售未结算的销售佣金和以后销售佣金结算标准，按销售返租折扣后的6.5％计算(详见附件七)。(2)溢价佣金：从合同生效之日起，以双方确认的附件委托物业清单中的单价为依据，乙方销售的每个铺位单价超过附件中的销售单价时，超出部分乘以建筑面积为溢价，销售单价以返租前的成交单价为准。在计算溢价部分，乙方不得在溢价中再提取6.5％的佣金。溢价所得部分，双方按以下方式分配：溢价在单价500元之内甲方70％，乙方30％进行分配；溢价超
过单价500元以上部分甲方65％，乙方35％进行分配等。
2008年1月4日，泰隆公司向中盛公司发函，以代理期限到期、双方未达成新的协议为由提出终止《委托代理合同》，并要求按上述合同结算佣金与溢价佣金。中盛公司于2008年1月4日收到该函件。2008年3月25日，泰隆公司起诉至一审法院，请求判令中盛公司支付尚欠销售佣金、溢价佣金、所没收的定金、违约金及代垫费用等共437万元，并承担本案诉讼费用。中盛公司提出反诉，请求确认该公司与泰隆公司签订的《委托代理合同》中佣金标准和溢价佣金的约定无效，并判令泰隆公司返还已付的代理佣金3941787元、承担反诉费用。
2009年3月25日，一审法院组织泰隆公司与中盛公司进行对账，双方确认：(1)泰隆公司销售的房款总额：中盛公司确定为117244968元，泰隆公司认可该数字，同时认为中盛公司在统计时遗漏了五套商铺，该五套商铺的房款为1720689元。中盛公司对该五套商铺的意见为：B714号房，业主于2008年12月份付定金2万元，房款首付时间是2009年3月份；B716号房，业主于2008年12月付定金2万元，该商铺于2009年1月份前退定金；B806号房，业主于2009年1月支付房款；E502号房，中盛公司于2006年2月18日前已销售；E823号房，业主于2008年12月份前退房。因双方合同期间为2006年2月18日至2007年12月31日，泰隆公司已于2008年1月4日发函终止合同；当时合同约定，客户签署购房合同、缴纳首期房款，并办理完成按揭手续后，才视为泰隆公司完成了该销售行为。而以上五套争议商铺均不符合约定，不能视为泰隆公司已完成了销售行为，因此不能结算佣金。(2)更名费：泰隆公司主张数额为32500元，中盛公司认可27500元，泰隆公司认可27500元。
(3)违约罚没定金：泰隆公司主张数额为30815元，中盛公司认可30715元，泰隆公司认可30715元。(4)代垫费用：泰隆公司主张代垫费用为550751元，中盛公司认可该费用确实已发生，可在支付泰隆公司的总款项数额时予以扣除，泰隆公司对此予以认可。(5)泰隆公司从中盛公司已领取款项数额：中盛公司主张泰隆公司领取5160391元，替泰隆公司代为支付徐海燕等人佣金188487元。泰隆公司认可已领取5160391元，不认可代为支付徐海燕等人佣金188487元，且同时表明，在此以前，泰隆公司与中盛公司对以上数额有不同陈述的，以本次对账的数额为准。2009年6月15日，一审法院组织泰隆公司与中盛公司再次进行了对账，双方确认：(1)《委托代理合同》中约定中盛公司承担的广告费、办公费、招待费、推广费等已由中盛公司承担，与泰隆公司无关。(2)代垫费用550751元由中盛公司承担，系泰隆公司垫付。该费用涉及的所有票据均存于中盛公司，中盛公司对该费用已认可并已经另外支付，该费用与泰隆公司已领取的5160391元无关。(3)泰隆公司认为《委托代理合同》中销售佣金、溢价佣金里包含策划费；中盛公司认为《委托代理合同》中销售佣金、溢价佣金均为销售代理佣金，不含策划费，中盛公司为配合泰隆公司销售，已支付策划及相关费用1294009.27元，与泰隆公司已领取的销售代理佣金5160391元无关。
综上，一审法院认定泰隆公司销售的房款总额为117244968元、更名费为27500元、违约罚没定金为30715元、泰隆公司从中盛公司已领取5160391元。
一审法院认为：本案是商品房委托代理销售合同纠纷，争议焦点是双方当事人在《委托代理合同》中关于佣金标准、溢价佣金及罚没定金的约定是否有效的问题。《中华人民共和国价格法》第十二条规定：经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。《中国房地产经纪执业规则》第二十七条规定，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规。国家计委、建设部发布的《关于房地产中介服务收费管理的通知》规定，实行独家代理的，收费标准不得超过成交价的3％。本案双方当事人订立的《委托代理合同》中佣金的约定超出了国家法律法规允许的范围，扰乱了正常的房地产市场交易秩序，超出部分应依法认定无效。合同双方对溢价佣金部
分的约定因违反国家强制性规定应为无效条款。综上所述，泰隆公司所销售的房款总额为117244968元，佣金标准应以3%计算，销售房屋代理佣金为3517349.04元（中盛公司实际已多付1643041.96元），泰隆公司从中盛公司已领取款项为5160391元，已远远超过其应得的佣金，因此泰隆公司再要求中盛公司支付销售佣金、溢价佣金、所没收的定金、违约金等及代垫费用437万元的诉请，该院不予支持。因中盛公司按国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定多支付给泰隆公司的1643041.96元属非法利益，故其要求返还于法无据，不予支持，应依法收缴。据此，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、
（五）项，第五十六条，第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第一百三十四条第三款之规定，判决：1、驳回泰隆公司的诉讼请求；2、驳回中盛公司的反诉请求；3、泰隆公司非法收取的1643041.96元予以收缴。一审本诉受理费41760元、保全费5000元，共计46760元，由泰隆公司负担；反诉受理费19167元，由中盛公司负担。
泰隆公司、中盛公司对上述判决均不服，分别向本院提出上诉。
泰隆公司上诉称：1、泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中有关佣金和溢价佣金的约定并没有违反法律和行政法规的强制性规定。人民法院在认定合同效力时应以是否违反法律、行政法规的效力性强制性规范为依据，不能以地方性法规、行政规章为依据。一审法院依据的《中华人民共和国价格法》第十二条的规定属管理性强制性规定，《关于房地产中介服务收费的通知》属部门规章，均不能作为认定本案合同无效的依据。而且，本案中双方当事人约定的销售佣金包含宣传策划费用和分销点佣金，在扣除宣传策划费用和分销点佣金以后，泰隆公司实际所得的销售佣金比例并未违反相关部门规章及地方性法规的规定。
2、泰隆公司一审时共提供了十组证据，其中本诉证据五组，反诉证据五组。一审判决中对泰隆公司提供的五组反诉证据未进行审查认定，必定会影响到本案的正确判决。这些证据是：《黄山国际旅游礼品城全案策划合同》、泰隆公司制作的黄山国际旅游礼品城项目策划画册2本及光盘l张、6份《销售代理协议》、相关的借支单据，证明泰隆公司为中盛公司提供了包括宣传、策划、代理销售等服务，中盛公司支付的销售佣金中包含部分策划费、广告费。
3、五间商铺的销售价款1720689元应作为泰隆公司完成的销售任务，因为该五间商铺的销售情况完全符合双方关于泰隆公司已完成销售任务的约定。4、一审法院认定泰隆公司依法收取的房屋销售佣金1643041.96元为非法利益并在判决书中直接予以收缴，明显违反相关法律规定。
针对泰隆公司的上诉，中盛公司答辩称：1、中盛公司与泰隆公司签订的《委托代理合同》中关于佣金提取比例及溢价佣金的约定是安徽省政府指导价的4－6倍，显然违反法律强制性规定，应认定为无效。2、一审法院对本诉与反诉的证据，均进行了举证质证，不存在遗漏证据问题。泰隆公司所称的策划费不包含在该公司的诉请中，对所销售的房屋进行营销策划是泰隆公司在受托销售房屋过程中应尽的义务，且营销策划费用中盛公司已经承担。
3、一审法院多次组织双方核对泰隆公司销售的房款总额，经双方确认无异议的数额为117244968元。泰隆公司认为应计入其销售房款的五间商铺，均不在《委托代理合同》约定的计算佣金的范围之内，不能作为泰隆公司完成的销售任务计入销售总额。
中盛公司上诉称：1、泰隆公司房屋代理佣金标准应当为1.5%，而不是3%。国家计委、建设部发布的《关于房地产中介服务收费管理的通知》规定的独家代理收费标准3％是全国范围内的最高限标准，各省可以制定当地具体执行的收费标准。安徽省物价局、建设厅于2004年制定的《关于规范房地产中介服务收费管理的通知》规定，安徽省范围内独家代理的收费标准不准超过成交总额的1.5%。因此，安徽省的具体执行标准是1.5%，以成交总额117244968元计算，泰隆公司应当收取的佣金为1758647.52元。一审法院以3%作为标准将
泰隆公司应当收取的佣金计算为3517349.04元，违反了安徽省的相关规定。2、中盛公司多支付给泰隆公司的3401716.48元，系中盛公司的合法财产而不是非法利益，应当由泰隆公司返还给中盛公司。一审判决的收缴行为违背了相关法律，应予纠正。请求二审法院支持中盛公司的反诉请求。
针对中盛公司的上诉，泰隆公司答辩称：泰隆公司与中盛公司关于佣金的约定并没有违反法律法规的强制性规定，且双方约定的佣金构成比例中包含四个部分，在扣除宣传策划佣金和分销点佣金后，佣金标准并未违反规定。中盛公司要求返还财产的上诉请求和理由均不能成立，请求依法驳回。
二审期间，双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审。
本院在二审期间补充查明以下事实：2007年3月8日，泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》除一审判决表述的内容外，还约定了以下内容：1、总则第2条约定，受甲方（中盛公司）委托，乙方（泰隆公司）为甲方制定该物业详尽的营销策划等相关报告，在报告中提出之销售策略及方案，须经双方协商，并经甲方认可后方可执行；第3条约定，甲乙双方履行合同期间，在需要委托第三方进行分销代理时，甲方同意由乙方以甲方名义与第三方签订该物业的销售分销代理协议，但甲方与第三方没有法律上的关系，第三方完成的销售业绩计入乙方的销售业绩，并由乙方向第三方支付其按照分销代理协议约定的销售利益。2、乙方的权利与责任第10条约定：乙方承诺将会协助甲方成立整个销售组织与组建分销网络，并负责建设销售团队的人员架构，给予完整的培训课程，统一着装，体现项目销售的形象。
3、其他事项第3条约定：合同正文及附件是不可分割的整体，具有同等法律效力。该合同附件2对中盛公司、泰隆公司应承担的费用进行了划分，泰隆公司的费用包含：销售佣金、分销点佣金、置业顾问佣金、管理人员奖金及策划佣金。
另查明：2006年期间，中盛公司与永嘉县安好家置业有限公司等6家公司签订黄山国际旅游礼品城代理销售协议，该6份销售代理合同中对销售佣金的提取比例因销售量的不同而不同，分别从2％－5％不等。
除本院认定的上述事实外，本院对一审判决认定的其它事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中有关佣金比例及溢价佣金的约定是否有效；2、一审判决未予认定的5间商铺能否作为泰隆公司完成的销售任务；3、一审判决认定泰隆公司收取的1643041.96元房屋销售代理佣金为非法利益并予以收缴是否符合法律规定。
（一）泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中有关佣金比例及溢价佣金的约定是否有效。《中华人民共和国合同法》第52条第（5）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即认定合同无效应以是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定为判断依据。从价格法的有关规定看，本案所涉及的房屋销售代理佣金属于政府指导价的范畴，政府指导价的规定应属管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定，故泰隆公司与中盛公司关于佣金比例和溢价佣金的约定并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。合同法的主要精神是鼓励交易，尊重合同当事人的意思自治，维护交易的安全，本案中双方发生纠纷时，泰隆公司代理销售房屋的行为已经完成，在没有证据证明其存在哄抬物价、欺诈消费者的非法销售行为的情况下，不能认定其行为损害了国家利益和社会公共利益，因此，应认定合同约定的佣金及溢价佣金条款有效。此外，泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中明确约定泰隆公司提取的代理佣金中包含销售佣金、分销点佣金、置业顾问佣金、管理人员奖金和策划佣金，中盛公司在未提供证据证明除销售佣金以外的其他费用其已支付的情况下，主张超出3％的佣金比例部分无效，应承担举证不能的法律后果。中盛公司与泰隆公司签订的《委托代理合同》是双方的真实意思表示，泰隆公司已按约履行合同义务，而中盛公司不仅不能按约支付相应的代理费用，且以双方之间约定的佣金比例违法为由予以反悔，有悖诚
实信用原则。综上，中盛公司主张的《委托代理合同》中有关佣金比例及溢价佣金的约定无效的上诉理由，不予采信。
（二）一审判决未予认定的5间商铺能否作为泰隆公司完成的销售任务。对于泰隆公司上诉提出的一审判决未予认定的五间商铺，根据中盛公司所举证据，该五间商铺有的已经退还房款或定金，有的交付房款时间不在双方合同履行期内，均不符合双方约定的计算代理佣金的条件，故一审判决认定该五间商铺不属于泰隆公司完成的销售任务并无不当。泰隆公司此点上诉理由不能成立，不予支持。
（三）一审判决将泰隆公司收取的1643041.96元房屋销售代理佣金认定为非法利益并予以收缴是否符合法律规定。泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中有关佣金比例及溢价佣金的约定为有效约定，泰隆公司已收取的1643041.96元房屋销售代理佣金为合法所得，一审判决认定为非法利益并予以收缴无事实和法律依据，应予纠正。
经泰隆公司与中盛公司确认，泰隆公司完成的销售任务为117244968元，其中，2007年2月7日前完成的销售任务为53375375元，佣金应为53375375×5.6％＝3373259元；2007年2月7日以后完成的销售任务为63869593元，佣金应为63869593×6.5％＝4151524元；溢价佣金为1334655元，更名费为27500元，违约罚没定金为30715元。合计为8917653元。中盛公司已付5160391元，其还应支付泰隆公司3757262元。
综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律不当。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，第一百五十八条之规定，判决如下：
一、维持黄山市中级人民法院（2010）黄中法民一初字第00002号民事判决第二项，即：驳回黄山市中盛市场开发有限公司的反诉请求；
二、撤销黄山市中级人民法院（2010）黄中法民一初字第00002号民事判决第一、三项，即：驳回台州泰隆房地产策划有限公司的诉讼请求，台州泰隆房地产策划有限公司非法收取的1643041.96元予以收缴；
三、黄山市中盛市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付台州泰隆房地产策划有限公司3757262元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费41760元、保全费5000元，共计46760元，由台州泰隆房地产策划有限公司负担6760元，黄山市中盛市场开发有限公司负担4万元；反诉受理费19167元，由黄山市中盛市场开发有限公司负担。二审案件受理费60927元，由台州泰隆房地产策划有限公司负担5927元，黄山市中盛市场开发有限公司负担55000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶宝定
审 判 员 陈 钢
代理审判员 程 敏
二○一○年十二月二十七日
书 记 员 夏 琰
篇二：商品房买卖合同纠纷案代理词
篇一：商品房买卖合同纠纷案代理词审判员：
依据《中华人民共和国律师法》的规定，重庆合纵律师事务所接受李某的委托，指派汪志国、钟长汉律师代理李某与重庆某物业管理有限公司(以下简称某公司)商品房买卖合同纠纷案。代理律师结合本案的事实及庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼。 关于李某与某公司商品房买卖合同纠纷一案，李某与某公司对商品房买卖合同及2000年12月28日协议的有效成立、合同履行的事实情况等案件事实部分没有争议，该案主要争议在于对2000年12月28日协议第三条部分关键词语的理解，即“房屋的产权证”以及“办理”应当如何理解。
2000年12月28日协议第三条约定：“业主李某所购房屋的产权证力争在两年内办理完毕，如果两年内未办理，赔偿业主李某人民币伍千元整”。
代理律师认为：
一、“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证，房屋产权证的办理完毕就应当指办理完毕房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。只有房屋所有权证和房屋土地使用权证两证办理齐备，才符合该合同约定的“房屋的产权证办理完毕”的意思表示。本案中，被告截止2002年12月31日才办到李某所购房屋的房屋所有权证、2004年才办到土地使用权证。明显超过双方约定的办理完毕房地产权属证书的时间范围，已经构成违约。代理律师将具体的法律依据与理由陈述如下：
1、“房屋的产权证”不是严格意义上的法律概念，只能按照人们通常的理解及有关法律规定来解释，应当指屋所有权证和房屋土地使用权证两证。“房屋的产权”指对房屋这一不动产的所有权，这一所有权应当包括对房屋所有权与房屋土地使用权这两方面的权利，那么“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。
2、我国法律在提到房屋权利或权利证书时，常常是同时提到“房屋所有权和房屋土地使用权”。在理解“房屋的产权证”这一提法时，应当理解为指“房屋屋所有权证和房屋土地使用权证两证”。特别是以下引用的法律条文中有与“房屋的产权”相近的提法，都是指包括房屋所有权与房屋土地使用权在内的权利，如“土地使用权变更和房屋所有权登记手续”、“房屋权属”、“房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”等。
如《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”。
《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登
记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第四十一条：房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以２万元以上３万元以下罚款。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
3、把“房屋的产权证”理解为只包括“房屋所有权证”一项是违背本案当事人商品房买卖的意思表示的。只有房屋所有权证而没有房屋土地使用权证的房屋的产权是不完整的。根据我国法律，一项商品房的完整权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项，商品房买卖合同的主要内容也是这两项权利的买卖。在本合同中，双方当事人约定的商品房买卖就包括了这两项权利的买卖，这可以从出卖方已经履行的义务推断。如果把“房屋的产权证”理解为只包括“房屋所有权证”一项，这违背了当事人合同的真实意思表示，可能造成一方权利的不完整。
4、由于法律没有直接规定“房屋的产权证”的具体内容，双方当事人对这一约定的理解产生了争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。” 按照人们一般对房屋产权的理解，房屋产权手续包括房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。本合同的目的也是为了买受人取得完整的对该房屋的权利，包括房屋
所有权和房屋土地使用权两方面，按照该商品房买卖合同的目的，这里的“房屋的产权”应当理解为包括了房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。
二、“办理”房产证应理解为办理完结并由房屋买受人实际取得房产证
1、被告认为在与原告的约定中所谈的”办理”应理解为过程意义,而非结果意义,即只要被告着手进行了,就算履行了义务,而不管结果如何,也就是说,在履行”办理房产证”这一义务上,只要被告在两年内着手为原告办两证即意味着被告合理的履行了义务。我们认为被告的这种理解显然不符合本协议上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有关规定。从协议的上下文的文意传承上看，“办理”二字出现在“办理完毕房产证”的义务约定之后，其目的显然是对该义务的补充说明，其意义也与前文的“办理完毕”一脉相承，也就是说“办理”与“办理完毕”具有相同的意义。从本协议的目的上看，是为解决原告久久得不到房产证的情况而进行的约定，其目的显然是敦促被告尽快为原告办证并使原告在合理的时间内取得两证，如果在这里将”办理”理解为过程意义，则这个协议的约定两年期限将没有任何意义，因为在过程意义上，被告早在本协议签署前就已在为原告”办理”两证，只是没有“办理完毕”而已，显然如果仅将”办理”理解为着手进行，则被告将绝对不可能违约，本合同的目的也就无从实现。从法律规定上看，”办理”通常也是从结果意义上加以规定的，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房地产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据该司法解释，商品房的出卖人承担的办理两证的义务应为“在约定的期限内为买受人办理房产证并使买受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有权证的时间为2002年12月31日，取得土地使用权证的时间为2004年，均已超过双方在协议中约定的两年办理期限。应按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定承担违约责任。
2、被告称在为原告办理房产证的过程中积极为原告办理相关手续，即应认为被告遵守了与原告的协议，而没有构成违约。根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 ”。被告未在约定的期限内为原告办理完毕产权证，这是一个显而易见的问题，所以履行合同不符合约定，就属于违约，应承担违约责任。
三、原告预交给被告办理房屋产权证的税费及其它费用共计6606.50元，而被告给原告的发票总额仅为2351.96元。原告多交部分被告理应退还。
被告多收取原告的费用，于法无据，对被告而言属于不当得利，而造成了原告利益的损失，故应当按照《民法通则》的规定返还原告。
综上所述，代理律师认为：“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证，房屋产权手续的办妥就应当指办理完房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。本案中，被告明显超过双方约定的办理完毕房地产权属证书的时
间范围，已经构成违约，理应按照2000年12月28日协议的约定赔偿业主李某5000元。另，某公司多向原告收取的费用，属于不当得利，理应退还原告。篇二：商品房买卖合同纠纷案件代理词
代 理 词
（2012）惠湾法民一初字第xxxx号
尊敬的审判长、审判员：
受本案被告的委托，就其与原告房屋买卖合同纠纷一案，发表如下代理意见，请考虑：
一、贵院依职权追加深圳市某房地产经纪有限公司（以下简称“某房地产经纪公司”）为本案被告，程序不合法，且依据不足。
1. 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第58条规定：人民法院追加共同诉讼的当事人时，应通知其他当事人。但是，贵院追加某房地产经纪公司为本案被告时，并未通知我方当事人，故程序不合法。
2. 某房地产经纪公司不属于本案必须共同进行诉讼的当事人，与本案的诉讼标的并不具有共同性或不可分性。案外人李某的行为属于个人行为，我方当事人与某房地产经纪公司在本案中不存在连带责任关系，故贵院依据《民事诉讼法》第一百一十九条追加某房地产经纪公司为本案被告，依据不合法。
3. 《民事诉讼法》第十三条规定：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。原告在庭审中明确提出，不要求某房地产经纪公司承担责任，贵院依职权追加被告，剥夺了原告的处分权。
二、经贵院要求，我方当事人补充提供的某房地产经纪公司与我方当事人签订的《营销顾问合同》，与本案无关。该证据不能作为我方当事人承担责任的依据。
1. 上述《营销顾问合同》中的法律关系与本案争议的标的并不是同一法律关系，涉案《商品房买卖合同》的出卖人和买受人为我方当事人与原告，故《营销顾问合同》与本案并不存在直接关联。且案外人李某并非该合同的一方，我方当事人与李某也不存在代理关系，故该证据不能作为我方当事人承担责任的依据。
2. 某房地产经纪公司与我方当事人虽然存在代理关系，但是双方的代理合同，即《营销顾问合同》第六条和第九条明确约定，某房地产经纪公司不得收取客户任何款项。而且事实上，涉案款项并非某房地产经纪公司收取。故即使依据该合同，我方当事人也不应当承担责任。
三、某房地产经纪公司庭审中明确提出，其并未授权案外人李某收取涉案款项，对李某是否收取了涉案款项也不知晓。故无论李某是否收取了涉案款项，均是其个人行为，并非职务行为。
1. 本案原告提供的主要证据《收据》，该《收据》上没有某房地产经纪公司或我方当事人的
盖章，故李某是否收取了涉案款项，只有原告一方的陈述，无法确认；
2. 即使李某收取了涉案款项，由于其并未获得某房地产经纪公司或我方当事人的授权，其收取涉案款项的行为属于个人行为，并非职务行为，故应当由李某个人承担相应的法律责任。
3. 原告提供的证据不足以证明李某获得了或可能具有收取涉案款项的授权，且与房屋买卖交易惯例或双方交易中的行为均不相符合。涉案商品房买卖属于数额较大的交易行为，原告作为买方，应当尽到更为充分的审慎义务。
此致
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
广东金圳律师事务所
律师：
2012年5月21日篇三：商品房买卖合同纠纷代理词
商品房买卖合同纠纷代理词
商品房买卖合同纠纷代理词
尊敬的审判长、审判员：
xx嘉道律师事务所接受本案原告赵xx的委托，特指派我担任他的诉讼代理人。代理本案后，经查阅案卷，听取法庭调查情况，现我就案件事实，对本案理出以下代理意见，供合议庭参考。
一、本案是商品房买卖合同纠纷。
1、《房屋认购协议》被生效判决认定为商品房买卖合同。（2015）石民六终字第xx号判决认定双方签订的《房屋认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
2、被告的答辩理由不成立。被告不是房地产开发企业，却经营房地产开发企业的业务，被告虽然对方大科技园9号楼有产权，其产权只能是企业自己的产权，其将整栋建筑分割出售是违法的，被告明显是按照商品房买卖的方式销售房屋，其提供的《房屋认购协议》是按照制式商品房买卖合同的内容拟定的，最重要的是被告在合同中承诺为原告方办理房产证，更让原告方确信购买的是商品房。建设用地上的房屋是不能分割出售并办理房产证的，在本案中应当揭开被告的面纱看到本质，被告的行为实质上是按照商品房买卖的形式出售房屋。被告的违法销售行为较之有资质的房地产开发企业的违法销售行为违法程度更甚。被告的违法销售行为应当受房地产管理法规的管理和调整，依法应受到行政主管部门的处罚。被告的行为还违反了民法的相关规定，其应当承担相应的民事责任。现在被告又以自己是违法主体，违规销售房屋的不是商品房作为抗辩理由，主张不应当受到房地产管理法规的约束来解脱自己的责任，其自揭伤疤逃避法律责任的行为是彻头彻尾的无赖行径，其无合法资质从事房地产销售的行为更应当受到法律的严惩。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于本案。
1、（2015）石民六终字第xxxxx号判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认定双方签订的《房屋认购协议》因被告未取得预售许可证明无效。
2、被告受房地产相关法律法规的调整。《城市房地产管理法》第六十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条、《商品房销售管理办法》第三十条均对无房地产开发企业资质销售房屋的行为有处罚措施，被告无房地产开发企业资质不能成为免予处罚和承担民事责任的挡箭牌，而是应当承担行政处罚和民事赔偿双重责任。
三、原告的诉讼请求有事实和法律依据。
原告所主张的事实是生效的人民法院判决认定的，效力高于对方提交的证据。被告所提交的证据已充分证明了其无房地产开发企业资质、土地是工业用地、所售房屋不能分割出售、违
法签订分期付款预售合同的事实，这些事实说明被告根本无法取得房屋预售许可证明。 原告的诉讼请求有法律依据支持，《城市商品房销售管理办法》第九条和《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条中明确规定了房地产开发企业负有办理商品房预售许可证及在进行房屋预售时负有将具备商品房预售许可证的事实告知买受人的义务，这是被告的法定义务。被告明知其土地是工业用地，根本无法办理预售许可证明的情况下，与原告签订分期付款的房屋预售合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定的故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的情形。
因此，原告的诉讼请求有事实和法律依据。
综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，被告的答辩理由不成立。被告所提交的证据证实了其无法取得房屋预售许可证明的事实。被告应依法返还购房款本金xxxx元及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。
原告委托代理人：张xx
2015年月 日
篇三：商品房预售合同纠纷案件代理词
代 理 词
（2012）惠湾法民一初字第XXX号
尊敬的审判员：
受本案被告的委托，就其与原告商品房预售合同纠纷一案，发表如下代理意见，请考虑：
一、本案被告不存在逾期交房情形，原告主张要求被告承担逾期交房违约责任，无事实和法律依据。
1. 案涉商品房在《商品房预售合同》约定交付期限内即符合交付条件。被告提供的证据一，某商住楼工程（即案涉商品房所在工程）《竣工验收备案表》，证明案涉房屋于2010年3月25日即已经具备交付条件。该证据上盖有惠州大亚湾经济技术开发区建设工程管理办公室竣工验收备案专用章，足以证明。
2. 被告在约定交付期限内，即2010年3月31日之前就已经通知原告办理入伙，原告代理人在庭审中也确认收到了被告发出的《入伙通知书》，故被告不存在逾期交房。被告提供的证据四，即原告代理人于2010年6月28日签署的《钥匙收条》等入伙资料，证明原告于2010年6月28日办理了入伙。原告代理人对该证据上的签名予以确认。因此，原告逾期办理入伙期间（即2010年4月1日至2010年6月28日）的法律责任应由其自行承担，与被告无关。
3. 原告提供的证据不能证明案涉商品房存在逾期交房情形。案涉商品房交付条件为经验收合格，故政府建设工程管理部门出具的工程竣工验收备案文件才是衡量案涉商品房是否具备交付条件的依据，原告提供的证据一、二、三、五、六及补充证据一就其出具单位及内容，均与本案无关，且证据三、五、六为复印件，无法确认其真实性。
4. 原告提供的证据均只是证明案涉商品房在交付使用后，即2010年7月2日至2010年8月8日期间存在局部需要保修的情形，故即使案涉房屋因局部保修而影响原告的正常使用，其所遭受的损失也应当只是该期间的租房损失，而不能按照《商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算，后者标准过高。
二、原告提供的《收费通知单》不能证明其已经交纳了案涉房屋的物业管理费、水电费，且在该通知单上盖章的是某物业服务中心，与被告无关。
1. 原告提供的2010年4月至7月的《收费通知单》是某物业服务中心（以下简称“物业中心”）向原告开具的，该物业中心与被告并非同一法律主体，也不存在隶属关系，故与被告无关；
2. 该《收费通知单》只是通知原告交纳，原告实际上是否已经交纳，未提供证据予以证实，故仅凭该《收费通知单》不能证明原告已经交纳了案涉房屋的物业管理费和水电费；
3. 原告虽然逾期办理入伙，但是物业中心在逾期期间即已提供物业管理服务，故根据原告与物业中心形成的物业管理法律关系，其应当向物业中心支付相应的物业服务费用。
三、案涉商品房未能办理房产证的原因在于原告未尽到配合办证义务，与被告无关。即使被告存在逾期办证情形，也应当按照合同约定承担违约责任。此外，原告于举证期限届满后增加、变更诉讼请求，于法无据，应予以驳回。
1. 关于产权登记事项，《商品房预售合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告提供的证据二，即某商品房《权属证明书》和《登记明细表》，证明案涉商品房于2010年6月4日即完成初始登记，具备转移登记条件。被告已经履行了上述合同义务。由于上述证据材料原件由惠州市房产管理局保管，贵院可以向该局查阅。
案涉商品房未能办证的责任在于原告未尽到配合义务。由于原告未能提供案涉商品房契税完税证明，也未能配合被告签署《房屋转移登记申请表》，故最终导致无法办证，因此其责任应自行承担。
2. 《商品房预售合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人需按已交房款的0.3%向买受人支付违约金。基于《合同法》约定优先、有约必守的原则，即使被告存在逾期办证的违约情形，也应当按照上述约定执行。原告主张根据银行同期贷款利息计算逾期办证违约金，与双方合同约定不符。
3. 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”。本案原告于2012年5月10日才提出增加、变更诉讼请求，已经超过了举
证期限，应予以驳回。
以上代理意见望充分考虑。
此致
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
广东金圳律师事务所
律师：
2012年5月21日