篇一：开发商破产,购房者是否享有优先受偿权？
开发商破产，购房者是否享有优先受偿权？
【案情介绍】
2011年9月26日，王某通过报纸得知某房地产开发公司正在进行某花园的商品房预售，于是跟妻子李某前去看房，在看到房产公司的售楼书后，两人都觉得不论是房屋的样式、房型、朝向还是房屋的价格都跟他们想购买的房屋差不多。
于是，二人于次日即2011年9月27日，在房地产公司的售楼处与房产公司按照该市的商品房预售合同示范文本签订了一份《某市商品房预售合同》，合同中约定：房地产公司将其开发的某花园第10幢302室房屋出售给买受人王某，房屋建筑面积为93平方米，单价为人民币3000元每平方米，总房款为人民币27.9万元，王某在合同签订后一次性付款22.9万元，剩余的5万元在房产公司交房后支付。合同还约定，交房日期为2012年11月15日，交房的条件是房产公司经过初始登记取得房产证。
合同签订后，2011年10月6日，合同经过登记备案。到了2012年9月，房地产公.司通知王某其开发的某花园项目，因为公司已经被申请破产，没有办法继续建造和按时交房了。在房地产公司进行破产清算过程中，法院查明，房地产公司因某花园项目尚拖欠某建筑工程公司工程款共900万元，利用该花园项目向建设银行抵押贷款1100万元，房产公司共预售了商品房60套，已经收取购房款计1400万元。经过法院拍卖某花园项目，共获得拍卖款2800万元。以王某等为代表的购房者、建筑工程公司、建设银行就这2800万元的分割产生了纠纷。
【法律分析】本案是一个涉及优先受偿权的案例。
《担保法》第33条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”
《城市房地产抵押管理办法》第3条第1款规定：“本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为’。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”第5款规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷
款履行担保的行为。”
《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复规定：“(一)人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；(二)消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；(三)建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；(四)建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”
本案中，根据上述法律和司法解释的规定，2800万元的拍卖款应首先支付王某等购房者的购房款1400万元，剩下的1400万元由建筑工程公司先受偿900万元，银行受偿剩余的500万元。
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篇二：开发商逾期未交房 购房者遭遇退房难
绘图：吴文锋
4月中旬，恒大地产宣布实施无理由退房政策，一时被众多消费者津津乐道。然而对于多数楼盘而言，购房者要想退房并不容易。当下，中山火炬区的高先生便遇到了这样的退房难题：2013年6月，高先生在火炬开发区裕龙花园购买了一套商品房，费用总额55万元，其中银行贷款33万元。合同约定如开发商超过90天仍未交房，则消费者可无条件退房。后因开发商未拿到《中山市建设工程竣工验收备案登记证》(以下简称《竣工验收备案登记证》)，逾期90天仍未交房，高先生寻求退房，却被开发商告知须先还清银行贷款，解除房屋抵押状态，才可办理退房。
南方日报记者 李凤祥
购房者开发商违约在先理应无条件退房
去年8月中旬，高先生收到裕龙花园的收楼通知书，告知他当月25日前去收楼。25日，高先生如约前往裕龙花园验房收楼，却发现开发商并未取得《竣工验收备案登记证》。“在购房合同中约定交房标准是要通过‘综合验收’，取得《竣工验收备案登记证》，如今手续不全，万一收楼后出现问题怎么办？”于是，高先生和部分业主当天选择了拒绝收楼。
此后，高先生多次询问开发商何时可以拿到《竣工验收备案登记证》，以便收楼入住。但据高先生介绍，截至今年3月份，裕龙花园仍未拿到《竣工验收备案登记证》，而此时距离合同约定的交房时间2014年9月1日，已经过去了6个多月的时间。6月28日，记者登录中山建设信息网，仍未查到裕龙花园的《竣工验收备案登记证》。中山市住建局表示，当日网站数据已实时更新。
“购房合同中明确约定，如果逾期90天开发商仍未交房，业主有权解除合同，开发商需支付5%的违约金。”高先生说。在高先生提供的购房合同照片中，记者看到如下表述：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，受买人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”于是，高先生向裕龙花园的开发商中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司(下简称中山大龙地产)提出退房要求。
令高先生意想不到的是，开发商表示退房可以，但高先生须先还清银行贷款。由于多次协商未果，高先生决定向法院起诉，寻求法律支持。
开发商房产处于抵押状态业主不还款无法退房
“确实是我们违约在先，而且也同意退房并按合同约定支付5%的违约金，这点我们承认。但是对于贷款买房的情况，如果不还清贷款，的确无法办理退房，我们也有自己的苦衷。”28日下午，面对记者来访，中山大龙地产办公室主任杨磊表示。
据杨磊介绍，由于工期延误以及部分已收楼业主未按规划装修，导致裕龙花园规划验收一直没有通过，也就无法拿到《竣工验收备案登记证》。对于高先生等业主的退房诉求，大龙地产承认自身违约在先，并同意退房。
为何要求业主退房必须还清银行贷款？杨磊解释说，“这主要出于以下两个方面的考虑：一是如果业主不还清贷款，房屋处于抵押状态，就算我们解除房屋买卖合同，也没有办法解除房屋网签合同；另一方面，如果地产商同意退房，且把购房款全额退还业主，而业主不去归还银行贷款怎么办，而此时房屋还属于抵押品，这样的风险我们不得不考虑。”
■律师说法
“还清银行贷款并非退房先决条件”
广东凯行律师事务所律师薛加冰：
针对本案情况，薛加冰表示，还清银行贷款不是退房的先决条件，开发商要求业主先还清贷款才能解除合同没有法律依据。从法律上来说，开发商与业主之间成立的是商品房买卖合同关系，而业主与银行之间成立的是担保贷款合同关系，两者是相互独立的法律关系，并非主从合同的关系。房地产开发企业应该按照合同约定的交房时间交付商品房，逾期交付的，应承担违约责任。因此，业主有权按合同约定解除合同并要求开发商承担违约责任。
对于高先生因购房而产生的银行贷款，则应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，如果业主与开发商解除商品房买卖合同，最好让开发商将贷款部分直接退回给买房者，而不是将贷款部分直接还给银行，直接由业主和银行协商解除担保贷款合同。
篇三：开发商未按时交房怎么办
开发商未按时交房怎么办
在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题导致的“开发商延期交房”现象逐渐增多。那么，在开发商延期交房、不按时交房的情况下，购房者应该怎么办?
一、购房者的合同解除权
《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
以上法律规定的含义有三点：
1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。
2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。
3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。
以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。
催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。
二、购房者要求支付违约金或者赔偿损失
按照《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约
合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
如果合同中约定的延期交房的违约金较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;如果合同中约定的延期交房的违约金过低，购房者可以请求增加，法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。
房者选择解除合同的，能否再要求支付违约金或要求赔偿损失?可以。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。
总之，开发商延期交房、不按时交房的行为属于违约，应当承担相应的违约责任。但是，具体如何承担，需要购房者向法院提供相应的证据。如果您正被开发商延期交房所困扰，不妨及时联系赢了网房产律师，他们会给您耐心的解答和全面的指导。