篇一：2014年廊坊房地产市场状况
1、所谓的楼市中心，是指引领中国楼市发展的一、二线城市
如北、上、广、深等大城市。而30多年前拍摄的著名电影《闪闪的红星》中的一个人物，名叫胡汉三，他是这部“反恶”电影中的一个反面人物——凶恶的大地主。当时，人们激烈反对他搜刮民脂民膏，他一再沦落，但“好人命不长、坏人活的久”，他总是一再恢复地位，并喊道：“我胡汉三又回来了!”后来，由于看这部电影的人很多，“胡汉三又回来了”这句话便流行了起来，现在，大家用它形容某人又恢复了什么或回来了。在此，笔者将地产大鳄比喻为“胡汉三”，借以抛砖引玉。近日媒体报道，房企重回一线城市，即楼市中心“胡汉三又回来了”，这到底意味着什么呢? 1、楼市中心需求积压急需释放，胡汉三早已看在眼里、记在心里
由于自2010年以来的严厉调控，特别是限购、限贷甚至限价的政策，一、二线城市即楼市中心区域成为了调控的重灾区。为了生存，他们不得不放弃根据地，**打游击或长征，多数辗转作战并将战略重地放在了三、四线城市。然而，经过两年多的需求积压，作为楼市中心的一、二线城市，急需释放需求。据媒体报道，作为地产大鳄的万科，在今年1-10月新增项目44个，其中，在北上广深等一线城市的新增项目7个，支付的权益金额76.36亿元，约占整体拿地资金投向的1/3。而另一龙头房企保利地产也将一线城市作为拿地的重要目标。根据保利地产信息披露，其在2012年拿地18次，土地成交总价为276.8亿元。其中在一线城市的北京和上海各有两块地入手，土地成交总价为110.8亿元，占比超过四成。不仅同为地产大鳄的万科、保利如此，今年10月，内地港股上市房地产公司花样年宣布以7.79亿元的价格成功收购花**投资(北京)有限公司100%股权，并间接获得后者拥有的位于北京CBD的一块面积为17138.4平方米的土地。
胡汉三们为何重拳出击呢?这缘于楼市中心的市场复苏、需求积压释放、购买力旺盛等有利因素，胡汉三们早已看在眼里，记在心里。上海易居房地产研究院统计显示，一线城市二、三季度交易量同比增幅分别高达58%和73%，远远超过二、三线城市13%的涨幅。来自中原地产数据显示，今年7月北、上、广、深四个一线城市商品房成交量的增速最为迅猛，达二线城市增速的6倍。而中国指数研究院发布10月百城住宅价格数据，10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，涨幅环比与上月持平。值得注意的是，虽然百城价格平均上涨仅0.17%，但是一线城市价格环比上涨0.51%，是百城平均水平的三倍。最令人心动的是，一线城市最大的优势在于其购买力旺盛，胡汉三们的项目变现能力较强。以万科和保利今年在北京的推盘情况来看，万科2012年在北京新入市9个项目，截至11月12日，平均签约率已经达到82.6%，吸金43亿元。而保利地产在2012年新推出3个项目，目前的签约率也达到95%，取得销售收入28.3亿元。
2、三四线城市供过于求，胡汉三顺势返回故里
温州、鄂尔多斯金融危机的爆发，与其说是资金链的断裂，不如说是楼市供过于求的具体体现。如鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期却长达
9.71年，市场严重供过于求。又如贵阳，一个大盘就能容纳30来万人，这个水平即使是大城市也是不能做到的，这就带来了一个风险，即在省内城市经济资源分布不平衡的情况下，更多的房地产资源流向部分城市，这可能会导致这一类城市供应量与需求量的差距进一步拉大。因此，三、四线城市在这几年城市化进程下房地产开发势头增长很快，但是过快的推盘量水平并没有一个很好的需求做为支撑，据监测的10个三线城市数据表明，供给量都是大
于成交量。一些胡汉三们在限贷、限购的压力下，转战三、四线城市，本身又加剧了企业之间的竞争。
三十年河东，三十年河西。随着一、二线城市楼市中心的复苏，经营管理领先、资金实力雄厚、市场反应极快的胡汉三们，自然会“敌进我退、敌退我追、敌驻我扰、敌疲我打”，他们将在顺风顺水、理所当然的情况下顺势返回故里——楼市中心，并大声喊道甚至喝道“我胡汉三又回来了”!
3、调控政策虽处于“巡航状态”，但三四线城市出于自救可能加速微调
经过两年多的严厉调控，楼市现处于僵持状态：房价上涨乏力、下降无门。对于这种状态，出台调控政策的中央政府，虽不敢手舞足蹈，但至少喜闻乐见。出于就业、稳定、经济下行等方面的压力，虽然新的董事会已经成立了，但再出台更加严厉政策的可能性几乎没有，而出台振兴楼市政策的可能性也较小。因此，调控政策处于“巡航状态”的时间至少延迟到2013年**以后。目前，尽管好事的媒体还在叫嚷什么房产税新的城市试点、新的城市扩容，但地方政府在招商引资、经济发展等考虑与压力下，对房产税开征的积极性并不太高。相反，由于土地财政在地方财政中的权重居高不下，地方政府有可能在年关时刻出台一些微调政策，如购房送户口、提高公积金贷款比例、重新界定居民住房标准、购房补贴等，借以促进当地房地产市场的繁荣、发展。
青山依旧在，几度夕阳红?年关将近，楼市向左、楼市向右?人们只能拭目以待。
在楼市限购瓦解的同时，一向被视为调控“杀手锏”的信贷政策也有松动迹象。
继上海传出农行首套房200万元以上的商业住房贷款可获95折优惠利率的消息后，记者从上海、北京、广州等地了解到，多地房贷审批、放款流程已大大加快，已从最紧张时的3个月缩减至如今的1个月，杭州等地甚至一周即可审批放款。
业内人士认为，信贷收紧正是本轮楼市调整的“源头”，虽然农行95折优惠利率设置的门槛很难惠及刚需，不能对打破楼市僵局起到实时性作用，但在楼市胶着的微妙时刻，一旦信贷方面进一步松动，可令市场预期发生改变。
记者从上海部分大型房产中介机构了解到，虽然此前农业银行上海分行首套房可打九五折优惠利率的消息属实，但目前还没有审批通过的贷款案例出现。
不过有中介机构告诉记者，从动作上看，农行已开始相关业务收件，8月后应该开始执行这一优惠政策。
利率优惠、放贷加速
除了农行，记者从上海德祐地产获悉，民生银行也有消息称首套房甚至可享85折优惠利率，但前提条件是必须在该行存款600万元以上。
“存款600万元以上的一般都能一次性付款了，这个优惠几乎没什么意义。”德祐地产贷款管理部主管晏纯告诉记者。
在北京，原本控制极严的信贷政策也有松动迹象。
据我爱我家市场部孔丹介绍，目前北京农业银行、农商行等都有不同程度的优惠利率，但一
般都要满足存款达到一定数额或在该行购买一定数额理财产品等条件。
而中信银行则与我爱我家结成战略合作，凡是在我爱我家购房的首套房客户，在中信银行贷款都可享受9折优惠利率，且没有附加条件。
除了房贷利率有所松动之外，根据中原集团研究中心的调研，全国多个城市房贷速度都明显加快。
调研结果显示，北京、上海、广州、成都放贷速度较之前有明显加快，放款周期可缩短至1个月左右，杭州更是缩短到只需一周左右。
晏纯告诉记者，现在上海房贷审批一般两周即可通过，在交易中心产证办下来后，3-4个工作日即可放款，一般来说1个月到1个半月整个贷款流程就可完成，这与此前贷款最紧张时至少3个月甚至长达半年的贷款周期相比，已大大缩短。
信贷松动更能影响预期
信贷政策一旦松动是否能令购房者积极入市，从而打破楼市僵局？
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，从农行的优惠政策看，95折优惠是有门槛的，要求商业贷款金额达200万(含)以上，这一门槛实际上将刚需置业者排除在外。“刚需置业者一般会选择单价在2.5万/平方米以下、面积在90平方米以下的房源。按照此标准，剔除三成首付，刚需置业者贷款总额一般在160万以下，商业贷款很难达到200万的标准。”
以此看来，其余的国有或股份制银行即使推出优惠，也会设相应的门槛。而刚需置业者是楼市的中流砥柱，如果信贷优惠不能惠及刚需，还是很难破解目前楼市困局。
也有声音认为：“不论是限购还是限贷，只要上海松动，一线城市的平衡就会打破。这就是农行上海房贷变化备受关注的原因，从这个角度来说，信贷松动的意义可能不容小觑。” 目前楼市正处于微妙的平衡状态，这也是市场僵持的重要原因。虽然经过半年多的调整，楼市成交量大幅下滑，但至今没有一家排名前20的房企在全国范围内掀起降价潮，因此新房跌幅还是非常有限。此刻，一旦上海农行优惠房贷落地，并且还有其他大行加入，信贷松动幅度加大，那么市场对楼市预期多少将出现改变。
除具有特殊意义的一线城市以外，限购放松目前已成为大势所趋。
截至7月23日，46个限购城市中有27个城市针对限购政策进行了微调。中原集团研究中心对这些城市限购放松后的楼市反映进行调研，结果显示从目前放松限购的样本城市来看，效果甚微。
“限购已经没有太大意义，信贷依然是市场能否复苏的关键。”一位券商研究员表示。
房价是老百姓最为关心的问题,自然引起网友热议,
各种声音此起彼伏。但明年的房价走势究竟会怎么样？中国房地产的业内人士发表了自己的见解。
篇二：2015廊坊土地房地产市场分析
2015廊坊土地房地产市场分析
廊坊简述
廊坊市是河北省的一个地级市，位于河北省中部偏东，地处北京、天津两大直辖市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”。辖广阳、安次两个区，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县和廊坊经济技术开发区，代管三河、霸州两个县级市。
廊坊市历史悠久，早在6000多年前就有人类在此聚居。4000多年前“黄帝制天下以立万国，始经安墟”，“安墟”即在现安次区附近。《廊坊市志》载：“现境域夏商处冀州之地，战国秦汉于蓟燕之野，晋唐属幽州之域，元明清为京畿要冲”。清朝末年，廊坊义和团打响了中国人民反“八国联军”的第一仗。
廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津两个国际都市之间，所辖10个县（市、区）全部与京津接壤。素有“京津走廊、黄金地带”之称。市区距北京天安门广场40公里，距天津中心区60公里，距首都和天津两大机场70公里，距天津港100公里，且紧邻规划中的北京新机场。7条高速公路，5条铁路干线穿越境内，10条国家和20条省级公路纵横交错，是中国铁路、公路密度最大的地区之一。
行政区划
廊坊市下设安次区、广阳区、县级三河市、霸州市、香河县、固安县、永清县、文安县、大城县、大厂回族自治县10个县级单位。
廊坊城市新框架:“一轴一廊两环八心”
一轴: 即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、
游玩休憩的最佳区域。
一廊: 即京沪高铁景观生态廊，这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。
两环: 即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。
八中心:即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。
人口民族
人口 截至2014年末，廊坊市户籍人口为450.4万人，比上年末增加11.0万人。出生人口9.4万人，出生率为21.19‰；死亡人口2.4万人，死亡率5.35‰；净增人口7.0万人，人口自然增长率为15.85‰，比上年提高7.62个千分点。 民族
廊坊市共有32个少数民族成分，少数民族人口9.6万人，以回族、满族为主体，分别有人口6.6万人和2.2万人，分别占少数民族总人口68.7%和22.9%。有一个民族自治县（大厂回族自治县），两个民族乡（文安县大围河回族满族乡和永清县管家务回族乡），84个民族村。
经济综述
2014年，廊坊市完成地区生产总值2056.0亿元，增长8.2%。其中，第一产业增加值205.5亿元，第二产业增加值995.3亿元，第三产业增加值855.2亿元。全社会固定资产投资完成1882.2亿元。全部财政收入完成406.7亿元，其中公共财政预算收入完成250.5亿元，税收收入完成374.1亿元；公共财政预算支出300.8亿元。全年城镇居民人均可支配收入为29416元，农村居民人均可支配收入为12115元。
第一产业
廊坊土地肥沃、气候适宜，适于多种农作物生产。廊坊属华北冲积平原中下流地区，除三河有少量燕山余脉外，大部分地区土地平坦。这里种植业历史悠久，粮、油、瓜、果、菜、花物产丰富，养殖业牛、猪、羊、鸡、渔五畜兴旺，历来是京津两大城市重要的农产品生产供应基地。
廊坊农业生产基本可划分为三个区域，一是北部三县（市）潮白河、氵句河流域农业区，土质、水利条件较好，玉米、小麦、蔬菜主产区；二是中部四县（区）永定河流域农业区，土质多沙壤，玉米、小麦、蔬菜、水果主产区；三是南部三县（市）大清河、子牙河流域农业区，土质多盐碱，棉花、油料、杂粮主产区。
在种植业内部中，瓜菜实现了周年生产、四季供应，成为种植业中创收最多的主导产业。 2014年，全市粮食播种面积459.3万亩，总产量169.8万吨；棉花播种面积41.3万亩，总产量3.0万吨；油料播种面积22.3万亩，总产量3.9万吨；蔬菜播种面积167.0万亩，总产量706.0万吨。
廊坊畜禽产品不仅进入了京津市场，还进入了人民大会堂、钓鱼台国宾馆及各大驻华使领馆，并远渡重洋出口到日本、韩国、朝鲜及中东等国家和地区，成为扩大廊坊知名度的重要载体。畜牧业已成为农村经济的重要支柱和农民增收的重要来源。2014年，全市肉类总产量32.6万吨。其中，猪肉产量17.9万吨，牛肉产量6.2万吨，羊肉产量3.1万吨，牛奶总产量23.4万吨，禽蛋产量17.0万吨。全年水产品产量3.5万吨
第二产业
2014年，廊坊市完成全部工业增加值831.4亿元，增长5.6%。其中，规模以上工业增加值增长8.1%。在规模以上工业中，采矿业下降28.5%，制造业增长8.8%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长2.1%。规模以上工业高新技术产业增加值139.3亿元，增长13.2%。其中，汽车制造业和计算机、通信和其他电子设备制造业引领全市高新技术产业发展，分别占高新技术产业增加值的34.7%和23.0%。规模以上工业企业实现利税268.1亿元，其中利润总额170.4亿元。
第三产业
国内贸易：2014年，廊坊市社会消费品零售总额实现723.7亿元，增长12.3%。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额171.9亿元，增长9.7%。按经营地统计，城镇消费品零售额完成460.7亿元，增长11.8%；乡村消费品零售额完成263.0亿元，增长13.3%。在限额以上批发和零售企业商品零售额中，汽车类增长5.9%，石油及制品类增长10.0%，粮油、食品、饮料、烟酒类增长18.5%，家用电器和音像器材类增长6.6%，服装、鞋帽、针纺织品类增长9.5%。
对外经济：2014年，廊坊市实际利用外资71719万美元，其中外商直接投资65817万美元。在外商直接投资中，投向一、二、三产业的外资分别为1100万美元、35717万美元和29000万美元。电子元件制造业、房地产业和仓储业投资居前，分别为20047万美元、9660万美元和9148万美元。从批准、注册情况看，年内新批项目18个，总投资（含增资）105680万美元。其中合同外资额（含增资）48520万美元，年内新注册项目20个，注册资本28970万美元。其中外方注册资本21307万美元。年末实有三资企业535家。
交通综述
廊坊离北京市中心40
千米，离天津市中心60千米，京山、京沪、京九、大秦、津保五条铁路干线，京津唐、京沈、津保三条高速公路和京开、京哈、京福、京津、津保五条国家级公路纵横交错，形成了依托中心城市和空港、海港的独特优势。
廊坊土地市场概述
2015上半年中国土地市场推出量明显下降，住宅、商业用地降幅均超过35%，上半年全国300城市共推出各类用地8.6亿平方米，同比下降30.4%。廊坊的土地市场也不能幸免，住宅土地成交数量、成交面积、成交金额均出现了不同程度的下降。
篇三：廊坊房地产市场调研
廊坊房地产市场发展研判 宏观市场
廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动，由于起步较晚，整体发展水平低。但城市发展(原文来自：wWw.xiaOcAofANweN.coM 小 草 范 文 网:廊坊逃跑房地产商)建设空间充足，可借鉴的成功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处于高速发展阶段。
【土地供应大规模放量】
廊坊市“十一五”期间住宅用地年度实施计划 单位：公顷
2006年全市实际土地出让 面积不足100万平米，07年已有明显上涨，07年7月至11月
出让规模已达50万平米，根据十一五规划，未来将逐步加大土地供给规模。
宏观市场
廊坊市国土资源局
国有建设用地使用权挂牌出让公告
数据来源：廊坊市国土资源局 2008-12-15
注：从挂牌公告看，廊坊本次推出的地块楼面地价起始价为2250元/㎡，与2008年11月26日成交的三幅土地（楼面地价分别为3473元/㎡、3913元/㎡、3797元/㎡）比较，地块较偏，价格较低，工业用地楼面地价仅为300元/㎡。
09年房地产建设计划
【2009年度住房建设总量】
2009年规划建设各类住房2.6万套，建筑面积 245万平方米。其中，套型建筑面积小于90平方米的住房2.2万套，建筑面积180万平方米，占住房总建筑面积的73％。 （一）2009年商品住房建设总量
2009年建设商品住房220万平方米，其中新审批、新开工项目建设商品住房100万平方米，续建项目建设商品住房120万平方米。可建设2.3万套住房。 （二）保障性住房建设规模
１、经济适用住房建设规模
2009年度规划建设经济适用住房0.32万套，建筑面积25万平方米，套型建筑面积60平方米。具体位置见附表。２、廉租住房建设规模
2009年采取购、建等方式提供廉租住房250套，建筑面积1.25万平方米，套型建筑面积50平方米。
【2009年度住房用地供应情况】
1、2009年度住房用地供应总量及结构按照廊坊市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构。年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。2009年度，市区规划区住房建设用地计划供应总量为1300亩。经济适用住房用地为195
亩，廉租住房用地19.5亩。其中住房用地供应总量中,新增用地500亩,存量土地800亩。2、加大闲置土地处理力度，积极促进存量土地利用
进一步加强土地整理，加大各类闲置土地的处理力度，依法征收土地闲置费、收回闲置土地；妥善处理土地遗留问题，加大问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量土地，保障住房用地有效供应。
宏观市场客源分析
廊坊市民 是廊坊房地产市场的最主要客户构成，目前所占比例达到80-90%，其中改善性需求占有一定比例，首选区域为城市中心区。
廊坊下辖区县购房者作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的吸引力。此部分购房者收入差距较大，对于地段认知不很敏感，性价比是其考虑的首要因素。
在京津工作的廊坊人享受京津地区的高收入，坚信廊坊地产有广阔的发展空间，多次置业及投资者比例较高。
在廊坊工作的其他城市移民 此部分购房者多集中在开发区，多数已在廊坊工作了一段时间，有定居的打算。随着华为、富士康等实力型企业进驻开发区，未来此类型购房者比例将显著提高，开发区内的高品质项目自然是他们的首选。
京津人士交通的便捷、房价和生活成本的低廉，使一部分北京和天津人以投资升值为目的到廊坊置业、居住，目前此类人群呈上升趋势。
产品偏好分析
注重采光和朝向，尤其是南向采光；
偏好板楼或点式形态，塔楼接受度不高；
经济型三居（95-115㎡）为主流需求，其次为经济型二居（70-90㎡）； 良好的社区景观有较强的吸引力； 大盘受到追捧。
房地产开发投资特点 【房地产开发投资特点】1、总量大，增速高。
2008年1-9月份，廊坊市全市房地产开发投资完成182．8亿元，总量位居河北省各市之首；同比增长77．6％，比全省平均水平高33．0个百分点，位居全省第二。 2、结构趋于优化，小户型比重上升。
2008年1-9月份，廊坊市全市房地产企业完成商品住宅投资160．1亿元，同比增长67．2％。其中，90平方米以下住宅投资80．4亿元，同比增长2．6倍，占住宅投资的比重为44．O％，同比提高22．2个百分点。 3、土地开发面积止升转降。
2008年1-9月份，廊坊市全市购置土地面积169．3万平方米，同比减少154．3万平
方米，下降47．7％；完成土地开发面积47．7万平方米，同比减少56．0万平方米，下降54．0％；土地成交价款25．8亿元，下降20．3％。4、国内贷款比重下降，定金及预收款比重上升。
2008年1-9月份，廊坊市全市房地产开发企业本年到位资金222．6亿元，其中，定金及预收款102．1亿元，占比由去年同期的35．7％上升到45．9％；国内贷款28．4亿元，占比由去年同期的16．3％下降到12．7％：自筹资金63．8亿元，占比由去年同期的32．0％下降到28．6％。
【京津区域一体化趋势是廊坊地产的重要增长极】
京津区域一体化延长了房地产供求半径，在交通成本缩减的情况下，位于京津中间点的廊坊
商品房的低价格对京津商品房的替代性会加强，将增加廊坊当地房地产的有效需求，从而促
进廊坊房地产市场的发展，形成京津区域房地产市场的阶梯增长；【目前廊坊房地产市场正处于重大拐点】
07年下半年开始供给放量，供需错位逐渐趋向平衡； 90/70政策执行，户型趋小；
本土化开发模式正被打破，整体运营水平将有所提高； 政府管理和市场运行机制将逐步规范化、透明化。 【城市向东向北发展成为趋势】
未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，未来房地产重心仍在城北，经济
技术开发区将成为热点之一。 微观市场 板块分析
廊坊市区辖安次区和广阳区两个行政区，经济技术开发区作为经济增长极在整个房地产板块中也占有一席之位
整个城市可划分为四大板块： 【广阳东区】
均价：5500-7000元/㎡ 城市核心价值高地 【广阳西区】
均价：5000-6500元/㎡ 主打中端市场 【安次区】
均价：4500-5500元/㎡ 放量爆发的待发展区 【开发区】
高举高打，发展广阔