篇一：2015年成都房地产情况
年度报告 | 漫长去化之路 2015的成都楼市 来源: [观点地产网]时间: 2015-12-30 22:47
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评论 2015年，一些城市被“地王”、“顶豪”刷屏的时候，成都楼市看起来波澜不惊，房企看起来也似乎是按部就班地运转。
编者按：2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。
互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。 归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对即将到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？
前事之不忘，观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。
观点地产网 “诗圣”杜甫曾在成都写下“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的著名诗篇，寄予人人居者有其屋的心愿。而现在的成都，已然实现了“广厦千万间”，却面临着房屋过剩的问题。
2015年的成都住宅与商业市场，可以用“举步维艰”一词来形容。
楼市的稳定倚靠着政策让步、折价出售在维持，保证了2015年成都楼市不至于交出一个成交量太差的答卷。 虽然也有过数个热销大盘，但更多的是卖不动的冷门楼盘；土地市场也出现过少数几次争夺的现象，但更加突出的是流拍土地数量大幅攀升。
住宅市场尚能维持稳定，商业市场则可谓“哀鸿遍野”。缺少政策红利的帮助、自身的库存量过高、商业同质化严重等问题，导致成都商业显得尤为艰难，商场转型、百货退市、写字楼空置等现象频出，各家开发商对商业用地的积极性也大幅下降。
一、销售排行房企追逐战
2015年，一些城市被“地王”、“顶豪”刷屏的时候，成都楼市看起来波澜不惊，房企看起来也似乎是按部就班地运转。 实际上，成都房地产企业都在进行积极的调整，除了转型、跨界、收购、合作等动作之外，对市场需求的争夺也格外瞩目。 房企之间的争夺从来就离不开销售业绩的排名，同往年一样，成都楼市销冠争夺战仍然是在保利和蓝光之间。
数据来源：观点地产新媒体整理
2015年，保利以全年销售额超65亿人民币连续六年蝉联成都楼市销冠，位居第二的蓝光地产销售额共约40亿。
保利虽然蝉联销冠，但蓝光也并不逊色多少。4月，蓝光借壳迪康科技完成上市，登陆A股资本市场。同时，提出了产品战略转型，由刚需型转为改善型开发为主，最直接的体现就是高端住宅“雍景系”的面世。
季军之争也是成都楼市的一大看点，观点地产新媒体查阅2014年的销售排行得知，恒大并不在销售前二十名的榜单内，2015年却超越万科位居第三位。
2015年4月19日，恒大·翡翠华庭开盘收金4.3亿；6月28日，成都恒大曹家巷广场项目开盘，销售金额共12.3亿元，刷新成都楼市纪录，这在近几年成都楼市来说是罕见的。
除此之外，恒大也不遗余力地展现在并购方面的雄心。
7月，恒大宣布收购华人置业在成都的三个项目及一笔私募基金投资，共计支付65亿港元（约54.4亿人民币），这次收购开始了成都房地产并购的“马太效应”。
时隔十日，融创中国宣布收购中渝国嘉置业71%的股份，约32亿元人民币；9月，市传蓝润地产将收购明宇集团所有物业65%以上股权。
除全国性房企之外，成都楼市前十也挤进一位“不太熟悉的陌生人”——蓝润地产。
据观点地产新媒体查阅资料，蓝润集团来自四川达州，2013年开始在成都“激进”拿地，多场与万科、蓝光、华润、佳兆业等大型房企较量中崭露头角。
看似“激进派”的蓝润最受关注的事情还是夺地，2015年3月，蓝润以楼面价1.71万元/平方米夺下“春熙路地王”，刷新九龙仓IFS创下的春熙路单价地王纪录；同月，蓝润经过208轮叫价、以175.61%的溢价率、楼面价1.56万元/平方米夺下成都市人民南路一地块。
近年来，四川本土多家房企在绿地、保利、万科等外来房企进入后处于弱势，包括置信、圣沅等企业，蓝光也没能保住销冠之位，蓝润的出现似乎又在一定程度上扭转了这个局面。
相比住宅市场“群雄争
4月3日，万达集团与成都市政府签约，未来将在成都投资超过1000亿元，加上此前投资共计超1300亿元，成都将成为万达投资金额最高的城市。
具体投资项目上，万达将在都江堰投资约550亿元打造万达文化旅游城；在青羊区、双流县、新津县、新都区等地建设6个万达广场，总投资约340亿元；另拟投资100亿落地万达国际医疗中心项目；投资30亿在双流区打造万达电商云基地。
二、政策齐出、低价战略维稳住宅
2015年全年，成都市主城区商品房成交套数约9.3万套，比2014年上浮4.07%，全年均价基本维持在7800元/平方米左右。
2015年成都市主城区商品房成交套数和全城均价统计图
数据来源：观点地产新媒体整理
篇二：房地产项目被收购的情况
房地产项目被收购情况
【绿城拟再抛售项目缓解资金链压力】 ............................................................................... 1
【绿城完全开放房源以求渡过难关】 ................................................................................... 1
【越秀房托：将继续物色并购机会 不排除收购母公司资产】 ........................................... 1
【SOHO中国40亿购外滩地王50%权益 将现并购潮】 .................................................. 2
【地产业并购序曲奏响 招商地产首开股份展开收购】 ...................................................... 2
【去年房地产491宗股权及资产交易 行业进入并购时代】 .............................................. 3
【房地产企业并购增多 品牌开发商加速整合】 ................................................................. 3
【并购激增 年内涉房股权变动已达1300亿】 .................................................................. 4
【绿城拟再抛售项目缓解资金链压力】
观察中国房地产调控与地产行业的洗牌，绿城中国是一个绝佳的窗口，这家一线房企正因过度负债经营陷入资金链难以接续的窘境。自去年底以来，绿城中国开始出售资产套现，包括备受争议的上海外滩项目在内，合共套现37.26亿元人民币。近日，瑞银又引述绿城中国管理层的话称，公司目前正与潜在买家洽谈，将再出售4个项目，希望再套现60亿元，缓解资金链压力。拟出售的四个项目分别是上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场，以及北京奥克伍德雅居。瑞银称，绿城能否成功出售项目值得关注，又预期即使出售项目套现，今年仍会出现负现金流。安邦研究团队注意到，这已是近段时间以来绿城中国二度批量出售项目套现，这从另一个侧面反映出绿城中国资金链之危。事实上，自2011年9月以来，绿城集团屡曝负面新闻，先传要被海航收购，后曝破产的消息，惹得其董事长宋卫平漏夜写公开信紧急澄清，近日则有连续出售项目回笼资金之举。种种迹象表明，房地产行业的洗牌正进入深水区，可能将有大型房企破产或被收购，不一定会是绿城中国，但也无法排除这个可能性。毕竟，从资产负债率来看，截至2010年12月31日止，绿城中国净资本负债率高达132%，这在房地产调控坚持不放松时将是莫大的负担。
【绿城完全开放房源以求渡过难关】
据香港《信报》报道，绿城中国早前频传经营危机，接连出售项目以接续资金链。其董事长宋卫平近日表示，绿城集团将全面改革销售模式，由被动转为主动寻找客源，并大幅提高销售佣金，以期扭转销售疲弱情况。并向社会人员完全开放其房源，这意味社会上任何一个人，都可以卖绿城房子；同时，绿城更大幅提高了销售提成。报道又称，绿城位于南京市江宁区百家湖地铁站旁的“绿城水晶蓝湾”，在精装修房平均售价每平方米2.58万元的基础上，推出30多套特价房，每平方米大减8800元至1.7万元，降幅达34%，创下南京房价史上最大降幅。中房信分析师薛建雄认为，绿城改革营销体系的考虑，应该是缘于该公司原来的销售速度太慢，跟不上企业发展的速度以及对自己回笼资金的需求。绿城中国在2011年发布的当年销售目标是550亿元，但该公司发布的2011年业绩快报显示，去年实际完成销售为353亿元，而在2012年，绿城把销售目标定为400多亿。宋卫平强调，“2011年我们活下来了，2012年我们会继续活下去”。
【越秀房托：将继续物色并购机会 不排除收购母公司资产】
越秀房托董事长梁凝光在2月20日业绩记者会上表示，由于白马大厦占其营业收入六成，需要增加其它收入来源。会继续在上海、北京和大连寻求并购项目。
梁凝光透露，希望与越秀地产增加互动，也不排除在外省进行收购。
据透露，今年的重点考虑会放在母公司越秀地产的商业项目。因此，母公司持有约300万平方米商业土地储备，已建及在建的面积仅130万方米，尚余170万米土地储备，故认为有潜在的收购可能性。但对于是否参与西塔项目则未明确表态。
行政总裁兼执行董事刘永杰在会上表示，2011年为完善白马大厦和城建大厦的设施已投放1000多万元资金。今年的资本性改造将投600万元，相较上市至今共投放的6000万为少。重点推进白马大厦电梯系统改造、城建大厦及财富广场楼层公共区域装修改造工程。
据介绍，目前续约的写字楼面积达7.2万平方米，虽然未透露租金，但他表示，白马大厦续租的一楼商户租金已上升10%。
资金方面，他进一步指出，现时公司的负债比率为27%，可再融资额度为26亿元。
【SOHO中国40亿购外滩地王50%权益 将现并购潮】
12月30日，SOHO中国以40亿元收购上海外滩地王50%权益，持有该项目10%股权的绿城中国在此交易中获得出让金额10.4亿元。业内人士认为，在房地产调控政策持续的情况下，明年商业地产市场或将出现大量的并购机会。
SOHO中国账面现金仍有130亿
SOHO中国已经与上海证大下属子公司、绿城中国下属子公司签订协议，以40亿元间接收购上海海之门房地产有限公司50%的股权，进而收购上海外滩8-1地块50%的权益。去年2月，上海外滩8-1地块被上海证大以92.2亿元竞得，此价格刷新了上海地王纪录。这已是SOHO中国今年在上海的第七次收购，也是总价最高的一次收购。至此，SOHO中国进入上海市场两年多以来已拥有10个项目，先后完成了在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、淮海中路、四川北路、徐家汇等地的布局，在上海的累计收购金额达228亿元。同时，SOHO中国今年累计收购金额已达154亿元，圆满完成了150亿元的年度收购目标。
针对此前“SOHO中国上海公司被曝出欠薪事件以及可用资金不足10亿元”的传闻，SOHO中国董事长潘石屹(微博)昨日接受记者采访时表示，公司目前拥有现金170亿元，除去此次40亿元的收购金额，仍有大概130亿元的账面现金，另外还有销售回款约107亿元，所以仍有收购其它项目的能力。对于上海欠薪事件，他表示，SOHO中国不会拖欠工资，将督促代理公司及时发放工资。
商业地产将现大规模并购机会
对于明年的房地产市场，潘石屹表示不看好住宅用地市场，限购政策持续及明年可能出台的房产税对于住宅市场将造成双重打击。但商业地产的基本面没有变化，今年下半年以来，写字楼租金仍在大幅上涨，特别是北京和上海繁华地段的写字楼和商业用地将继续被看好，不过，他不看好二三线城市的商业地产市场。
“在银根紧缩的今天，我们收到了大量开发商转让项目的请求，这是公司收购的大好机会。”潘石屹表示目前正积极寻找收购项目的机会。
阳光股份(000608)副总裁吴尧接受记者采访时则表示，明年的商业地产市场可能面临分化。一方面，会有更多作为不良资产的商业地产项目出现，在经济增速趋缓的情况下，这些项目将从大型的资产公司中逐渐剥离；另一方面，此前大量房企被动转型商业地产，将造成较多低效的商业物业出现，这些项目的租金回报远低于周边写字楼的租金。无论是存量市场还是增量市场，在供给面都会有大量的合作机会。
阳光厚土商业地产基金管理公司执行董事陈方勇的观点与此类似，他表示，经历了2011年“住转商”的狂潮，2012年在整个大环境不佳的情况下，会出现大量的并购机会。
【地产业并购序曲奏响 招商地产首开股份展开收购】
在严打令仍未见松绑之际，房地产业的业内并购已初现端倪。首开股份和招商地产昨晚就同时公告称，收购了有土地资产的两公司部分股权。
根据首开股份昨晚发布的公告，该公司受让葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司(下称
“人和投资”)持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司(下称“葫芦岛宏泰”)30%的股份，以完成对葫芦岛宏泰的百分百控股。收购资金不超过1.05亿元。
截至2011年8月31日，葫芦岛宏泰评估前净资产为1.987亿元，评估后净资产为3.5亿元，净资产增值率为76.71%。今年的5月24日，首开股份出资1.4亿元与人和投资合资成立了葫芦岛宏泰，占70%股权。
同晚，招商地产和招商局也发布公告称，近日招商地产以股权转让的方式，收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%的股权，中润德成为其控股子公司。中润德拥有山东省青岛市城阳区四块土地的使用权。地块位于山东省青岛市城阳区流亭街道空港经济区。
分析人士称，在房地产宏观调控不放松的情况下，行业内的“大鱼吃小鱼”已显端倪。一上市房企公司董秘认为，所谓“大鱼”并不一定是大型房企，而是那些拥有充沛现金的大中型企业。
面对“现金为王”的首开和招商，一些缺钱的地产公司则要依靠靠股权质押挨过冬天。宜华地产昨晚公告称，其控股股东宜华企业(集团)有限公司(简称“宜华集团”)将其持有宜华地产无限售条件的流通股2500万股(占所持股份的7.716%)质押给中诚信托有限责任公司，冻结期限自12月27日至宜华集团向登记公司办理解除质押为止。
【去年房地产491宗股权及资产交易 行业进入并购时代】
据经济参考报报道，资金短缺、土地竞拍方式变化、利润缩水等多种因素，让大多房地产企业面临着扩张还是收缩甚或转型的“纠结”，项目转让、并购、转行等现象开始不断出现。
近日，招商地产[简介 最新动态]以股权转让的方式，收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%的股权，中润德成为公司控股子公司，后者拥有山东省青岛市城阳区四块使用年限为40年的商业金融用地。
据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的两倍，并购金额超过900亿元。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。
专家认为，房地产企业两极分化的速度正在加快，今年将有更多的行业并购和退出案例出现，地产行业也将由过去的快速扩张到调整进入了“限速跑”时代。
【房地产企业并购增多 品牌开发商加速整合】
开发商资金充裕度逐步下降，自有资金比率达历年来最高水平。据了解，2011年开发商资金充裕度呈逐步下降态势，开发商资金充裕度由2010年底的1.7下降到2011年11月的1.4，下降态势明显，资金链明显趋紧。2011年1-11月开发商自有资金比率除4月外，其余均高于40%，明显高于2009年的31.3%及2010年的36.8%，开发商对自有资金的依赖进一步增强。
而另一方面，房地产企业并购增多，行业整合态势日益呈现。2011年1-10月，房地产市场股权变动频繁，规模房企股权交易累计已达93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿的规模。
品牌开发商加速整合，如佳兆业1月以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置
业有限公司100%股权及其持有的土地后，3月底又以10.5亿元收购理想城房地产公司及其债务；金地集团上半年也收购了东莞市金地宝岛房地产有限公司20%股权、珠海市和嘉达投资咨询有限公司51%的股权；9月，恒大地产的全资子公司盛誉有限公司以19亿元收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。
就成都市场而言，行业集中度也逐步提高。1-11月成都成交面积前十位的开发商共销售约330万平米，超过成都(市区+近郊)整体成交量的20%，较2009、2010年持续增加。
【并购激增 年内涉房股权变动已达1300亿】
2011年1月至12月上半月，股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业的企业产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。
并购案例激增与房企资金链紧张不无相关，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已的“断腕”求生。其中，非房地产主业企业剥离房地产业务，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。据中原研究中心统计，2011年1月至12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。其中股权交易过半达135宗，平均股权交易比例为55%。著名的案例包括东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，从该领域撤资或减少相关资产配置。
房地产投资的收益降低，也是部分外行从房地产中撤资的一个主要原因。万科总裁郁亮、中国房地产商会会长聂梅生均对本报记者表示，房地产暴利的时代已经过去，未来房地产行业将变成一个具有社会平均利润率的行业，与其他行业相比优势不再。
一方面是外行业资金分流，另一方面是房企涉足其他行业。本报记者综合北京、上海、天津产权交易所等机构统计数据显示，今年以来，先后有中弘地产、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产等10余家地产公司涉矿。 这些公司无一例外都是中小型房企。
“中小型的住宅房企会更加危险。”光耀东方董事长李贵斌对本报记者表示，此轮调控使得中小房企的融资成本大幅上升，一些中小房企借道民间高利贷，一旦调控深入，这些房企就面临严峻考验。据李透露，很多小型房企都在寻求股权转让，过去半年来他已经看过了100多个项目。
即使资金充裕的房企，也依然需要进行股权融资或信托融资来获得发展。李贵斌透露，光耀目前的资产负债率约为30%，资金链无忧，但公司也正打算以股权合作的方式，引进一家知名房企参与其在天津的项目。“在这个冬天，房企将普遍抱团取暖。”李说。
北京中原地产市场研究部预计，如果调控继续维持3-6个月，预期非主营房地产企业抛售的资产、股权市值可能超过3000亿。
篇三：成都市房地产行业研究报告
2016-2021年成都市房地产市场前景及投资决策研究报告
第一章 中国二三线城市房地产发展概述
第一节 中国二三线城市土地市场
一、一线城市房地产复苏情况分析
二、二三线城市土地市场供给概况
三、房企主战场向二三线城市转移
第二节 中国二三线城市房地产市场
一、二三线城市房地产市场成交情况
二、二三线城市商品住宅存量情况
三、房地产重心向二三线城市转移
四、房企加快布局二三线城市市场
第三节 中国二三线城市房地产市场价格分析
一、全国大中城市房地产价格变动分析
二、二三线城市房地产市场价格分析
三、二三线城市房价走势上涨的主因
第四节 二三线城市房地产市场开发模式
一、城市综合体的模式
二、城市发展运营商的模式
三、城投的模式
四、城中村的模式
第二章 2015年成都市房地产市场环境分析
第一节 成都市房地产地域环境分析
一、地理位置
二、自然环境
三、生态气候
四、资源分布
第二节 成都市房地产宏观经济环境分析
一、成都市GDP增长情况
二、成都市固定资产投资
三、成都市居民收支情况
四、成都市产业结构分析
第三节 成都市房地产市场政策环境分析
一、房地产政策环境综述
二、二三线城市限购政策
三、成都市房地产重要政策分析
第四节 成都市房地产行业社会环境分析
一、人口数量分析
二、消费市场分析
三、招商引资情况
四、居民住房情况
第三章 2015年成都市土地市场分析
第一节 成都市城市规划布局
第二节 成都市土地供应分析
第三节 成都市土地成交分析
一、成交地块规划用途
二、成交地块用地面积
三、成交地块建筑面积
四、成交地块的容积率
五、成交地块受让单位
第四节 成都市土地成交价格
一、成交地块的成交价
二、地块的成交楼面价
第四章 2012-2015年成都市房地产市场分析
第一节 成都市房地产投资建设分析
一、成都市房地产投资额分析
二、成都市房地产建设规模分析
三、成都市房地产开发重点企业
四、成都市房地产市场价格分析
第二节 成都市产业园区建设分析
一、成都市产业园区分布情况
二、成都市产业园区建设规模
三、成都市产业园区发展规划
第三节 成都市商业营业用房建设分析
一、成都市写字楼市场分析
二、成都市商铺市场分析
三、成都市酒店市场分析
第五章 成都市房地产重点企业分析
第一节 企业一
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第二节 企业二
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第三节 企业三
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第四节 企业四
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第五节 企业五
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第六章 二三线城市房地产市场投资分析
第一节 中国房地产市场投资现状
一、投资状况及增速
二、房地产供应状况
三、房地产成交状况
四、分区域投资状况
第二节 二三线城市房地产投资环境分析
一、投资吸引力
二、经济发展
三、房地产投资
四、商品房销售
五、土地市场
六、人口与城市化
七、居民购买意愿
八、居民购买力
九、人均可支配收入
十、未来走势展望
第三节 二三线城市房地产市场投资机遇
一、二三线城市成房地产市场投资热点
二、二三线城市房地产市场发展潜力
三、二三线城市未来将成房企投资重点
第四节 二三线城市商业地产投资分析
一、二三线城市商业地产投资机会
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾
三、二三线城市商业地产投资建议
第七章 2016-2021年成都市房地产市场前景分析
第一节 房地产市场发展前景分析
一、中国房地产业中长期发展目标
二、“十二五”保障房建设发展规划
三、中国房地产投资前景分析
第二节 成都市房地产市场需求趋势及前景
一、成都市房地产市场需求趋势
二、成都市房地产市场需求前景
第三节 成都市房地产市场价格趋势
第四节 成都市商业地产投资前景分析
第八章 2016-2021年成都市房地产投资风险及策略分析
第一节 2016-2021年成都市房地产市场的投资风险
一、影响成都市房地产市场发展的风险