篇一：关于法院裁定房地产抵债所有权的问题
关于法院裁定房地产抵债所有权的问题
物权法第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
裁决生效之日自然已经取得所有权，而此时的房屋登记，只是一个必须要办理的手续，而不是所有权转移的时间标准了。
2005年3月17日，黄某与魏某签定一份借款合同，约定黄某借款10万元予魏某，期限2年，到期还本付息共计15万元。二人到公证处对合同进行了公证，并在合同中载明了债务人不履行或不完全履行义务时，债务人愿意接受依法强制执行的条款。黄某随后交付了借款10万元。合同约定的还款期限届满后，魏某并未履行合同约定的义务。双方几经协商未果，黄某遂向B法院申请强制执行。
在执行过程中，黄某向法院提供了魏某在A区有一房产的线索，法院随即对该处房产进行了查封。经查，魏某并无支付金钱履行义务的能力，随后法院对该处房产进行了拍卖，因无人竞买导致流拍。后经黄某同意，B法院裁定将该房产以物抵债给黄某。但在办理过户手续的过程中，A法院又以魏某系其一执行案件的被执行人为由对处其辖区内的该房产进行了查封。黄某当即提出了执行异议，认为B法院已经将该房产裁定以物抵债给了自己，A法院无权查封。
[意见分歧]
在本案的处理过程中，A法院与B法院对裁定以物抵债但尚未办理过户手续的房屋能否进行查封产生了两种截然不同的观点。
A法院认为，房屋属于不动产，根据我国民法通则和相关法律的规定，不动产物权的转移，系采取登记要件主义，同时以登记为不动产物权的公示方法。在本案中，B法院虽已裁定将A区的房产以物抵债给黄某，但黄某并未履行法律规定的过户手续，所以该房屋的所有权并未转移，实际上仍由魏某所有。为保护申请执行人的合法权益，A法院依法对魏某所有的财产进行查封，是符合相关法律规定的。
B法院则认为，法律虽然规定不动产物权转移以办理过户为标志，但其系对私法行为而言的，而法院以物抵债的裁定系基于公权力而作出的，代表了国家司法机关对A区房产权属的实质性判断，不应受不动产物权转移登记要件主义的规制。法院裁定一经作出，房屋所有权即告转移，虽然仍需办理过户手续，但过户登记在这里只具有作为公示方法的意义。 [法理评析]
笔者同意B法院的意见。
首先，从《民法通则》及《城市私有房屋管理条例》的规定来看，其对房屋所有权的变更系采取登记要件主义，即只有办理过户手续，房屋所有权才能转移。但通过分析可以看出，上述规定显然只是针对作为物权变动原因之一的民事法律行为而作出的，如对基于买卖、赠予等法律行为而引起的物权变动，法律要求当事人必须履行登记过户手续，只有这样方能产生物权变动的法律后果。但在执行中以物抵债的裁定显然不属于民事法律行为，因为民事法律行为是指公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，具有表意性、目的性以
及主体间平等性的特征。
其次，从民法理论上分析，不动产物权变动的原因可以区分为法律行为和事实行为。事实行为引起的物权变动具有特殊性，它不以登记为要件，仅以其作为公示方法，物权的变动则自相关事实行为完成之日起即告成立。就本案而言，自B法院以物抵债的裁定生效之日起，A区该房产的所有权即应从魏某变更为黄某。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第五十九条规定，人民法院应当作出裁定以物抵债，强制以物抵债的裁定一经送达即发生法律效力，裁定生效后将抵债物交付给申请执行人。根据这一规定，在本案中，B法院以物抵债的裁定一经送达，A区该房产的所有权即转移于黄某的名下。这一点在新颁布的《物权法》中也得到了体现，其第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。可见， 本案中A法院对已经裁定抵债的房产进行查封的行为，实质上是对案外第三人合法权益的侵害，黄某在执行过程提出异议，A法院应予支持。
法律事实：包括事件和行为，其中行为还包括事实行为和法律行为。（事件和行为的根本区别是当事人有没有意志、意思表示的内容）
1、事件：简单的说，就是不受当事人的意志支配的一种事实，跟当事人的意思表示无关（注意：是当事人的意志）。事件包括自然事件和认为事件。
（1）自然事件：与人的意志完全无关。如打雷刮风下雨、地震海啸
（2）人为事件：与人的意志有关系，但是当事人控制不了。如战争、罢工、动乱。（战争是人挑起来的，但是当事人无法控制，比如今天签了一份合同，但是明天战争了，那么合同当事人都控制不了战争，合同约定的事项无法实现，那么这是法律事件，当事人不承担违约责任）
2、行为：包括表意行为（法律行为）和非表意行为（事实行为）。
（1）法律行为（表意行为）：简单的说，就是行为人通过意思表示所进行的活动，是有意识的活动，在做某事之前事先进行思考。表意行为包括民事行为、可变更可撤销民事行为、效力待定民事行为、可撤销民事行为、无效民事行为。
（2）事实行为（不表意行为）：这样理解，你做某事之前没有经过事先的思考，但是你做的事情能够产生法律效果，如你捡到100万元，你事先根本没有思考，但是你捡到100万，就与失主构成了返还财产的法律关系。你就记住法律上事实行为包括这些就行了：侵权行为、无因管理、不当得利、捡到遗失物、发现埋藏物、先占、创作等。
篇二：以房抵债与流押条款：商品房买卖合同纠纷案
以房抵债如何避开流押条款
一个从2007年到2012年，经历四级人民法院审理的案子。一笔牵涉民间借贷与商品房买卖的款项，是禁止的流押条款还是有效的合同？且看最高人民法院定夺其中的法律关系与效力。
裁判摘要
1、双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
2、借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》、《物权法》有关“禁止流押”的规定。
案件当事人
申请再审人：（一审原告、二审被上诉人、原被申诉人）：朱俊芳
被申请人：（一审被告、二审上诉人、原申诉人）：山西嘉和泰房地产开发有限公司
基本案情
2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订15份《商品房买卖合同》，主要约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套商铺。同日嘉和泰公司将该14份合同办理了销售备案登记手续，并于次日向朱俊芳出具两张总额10354554元的销售不动产发票。
2007年1月26日，朱俊芳和嘉和泰公司签订一份《借款协议》，主要约定：嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，期限至2007年4月26日；嘉和泰公司自愿将其开发的上述14套商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为何朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续（合同、发票、收据）退回，如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。该合同签订后，朱
俊芳向嘉和泰公司发放了1100万元借款，嘉和泰公司出具了收据。至2007年4月26日，嘉和泰公司未能偿还该借款。
争议焦点：
1、双方是民间借款还是商品房买卖合同关系。
2、《借款协议》中“到期不能还款用抵押物顶借款，双方之间互不支付对方任何款项”的约定是否违反了法律的强制性规定。
法院裁判
一审裁判（2007）小民初字第1083号：1、《(原文来自：wWw.xiaOcAofANweN.coM 小 草 范 文 网:房地产商欠钱用房抵债)商品房买卖合同》有效；2、嘉和泰公司应当按照该《商品房买卖合同》的内容履行合同。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，根据后签的《借款协议》约定，可以认为借款协议，实际为商品房买卖合同签订生效后，在履行合同过程中，双方对商品房买卖合同作出的补充。
《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的《商品房买卖合同》附加了解除条件，即到期还款买卖合同解除；到期不能还款买卖合同继续履行。现嘉和泰公司到期未能还款，《商品房买卖合同》所附解除条件不成就，应当继续履行。
太原市中级人民法院（2007）并民终字第1179号：驳回上诉，维持原判。
二审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且在国家规定的相关部门登记备案，应认定有效。
双方在合同履行过程中又签订了借款合同，该合同仅是商品房买卖合同的补充，故一审判决继续履行商品房买卖合同并无不妥。
山西省高级人民法院（20010）晋民再终字第103号：驳回朱俊芳诉讼请求。
认为，本案双方之间为民间借贷关系而非商品房买卖合同关系。根据《借款协议》及当事人陈述，“是怕不给钱才签订了协议”，即印证了借款是其真实意思表示，而商品房买卖合同时借款合同的抵押担保内容。同时针对借款协议中的上述争议性约定，违反了法律强制性规定，应属无效。
最高院再审认为，本案的事实无争议，主要争议在于双方当事人之间法律关系的性质和效力。
1、借贷与买卖法律关系，均依法成立
最高院认为，本案《商品房买卖合同》和《借款协议》所涉及的款项，在数额上虽有差额，但双方当事人对于所涉款项属同一笔款项并无异议。即双方当事人基于同一笔款项先后签订了两份协议，且办理了商品房销售备案登记手续。根据《合同法》第32条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签订或盖章时合同成立。”第44条第1款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”由此，案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》均依法成立并已生效的合同。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，属并立又有联系的两个合同。
上述两份协议的联系表现为：1、所涉的款项为同一笔款项；2、《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保，即双方当事人实际是用之前签订的《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，嘉和泰公司还清借款，案涉《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。
1、《借款协议》的约定不是禁止的流押条款
关于《借款协议》中“如到期不能还款用抵押物顶借款，双方之间互不支付对方任何款项”的约定是否违反了法律的强制性规定。《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人与抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押
人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归抵押权人所有。”这是法律上禁止流押的规定，禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。
本案中，双方的约定并非法律上禁止的流押条款。首先，《借款协议》中的上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称的抵押物所有权转移为朱俊芳所有。朱俊芳要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即14套商铺所有权，只能通过履行案涉《商品房买卖合同》实现。其次，案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。
实际上，双方当事人对于是履行《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件为成就，就履行《商品房买卖合同》。无论是履行哪份合同均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行角度看，嘉和泰公司更具有主动性。综上，案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立 并生效的合同。《借款协议》中约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，故应当继续履行案涉《商品房买卖合同》。
最高人民法院判决：撤销山西省高级人民法院（2010）晋民再终字第103号民事判决；维持山西省太原市中级人民法院（2007）并民终字第1179号民事判决。
（案例来源：“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”，（2011）民提字第344号。）
篇三：商业用房抵债协议
商业用房抵债协议
债务方：
债权方：
经债务方和债权方协商达成如下协议：
1、债务方欠王保成现款 壹拾陆万伍仟肆佰伍拾元整（￥：165450），欠王二丑现金壹拾伍万肆仟元整（￥：154000），苏来福现金壹拾柒万玖仟捌佰元整（￥：179800）。
2、债务方愿意用万通家和汇朋大厦四层403号（15.42平米）、405号（99.85平米）给债权方抵债。
3、债务方用4层403号、405号的115.27平米每平米（5000元）的商业用房抵576350元（其中王保成；33.09平米，王二丑：30.8平米，苏来福：35.96平米）。
4、债权方向外出售此商业用房时（经：王二丑，王保成、苏来福三人协商达成共识），若出售价低于抵债价格，其损失（差价）由债权方共同按比例承担。
5、债权方未出售此商业用房期间，债务方应主动向债权方提供有关的手续及信息。在此期间裴文茂与万通集团签订的合同由王二丑保管，如需要改签认购协议，三方协商由一人出面与万通签订购房转让手续。
6、该宗房产签订该合同后，以后所产生的费用全部由债权方负责。
7、待抵债房产手续全部办完整后（指与万通网签合同）债务方可向债权方取回借款条据。
8、此协议一式四份，债权方和债务方各执一份。此协议从签订之日起生效。
9、双方若出现违约，则违约方应付相应的法律责任。
债务方：
债权方：
年 月日