篇一：锦江之星-经济型酒店项目可行性研究报告案例
“锦江之星”经济型酒店 项目可行性研究报告
一、项目概况 二、市场分析
三、项目方案策划与经营
四、项目选址（SWOT分析） 五、投资估算与资金筹措
六、财务分析
1、
2、
3、
4、
5、 6、 七、风险分析
1、
2、 八、结论
一、 项目概况
项目名称：“锦江之星”经济型酒店
地址：厦门市莲坂地块
项目总投资：2000万元
经营模式：特许经营加盟“锦江之星”
项目规模：总建筑面积----3000平米 占地面积——500平米 层数——6层
市场定位：针对工薪层商务人士和旅游者的二－三星级经济型酒店，每天每间标准间平
均租金初步定价于188元
方案介绍：项目总投资2000万元，其中建设投资1826万，流动资金147万；
该项目建设期预计1年，第二年开始运转营业，预计营业期第1年出租率可
达62％，以后每年按5％速度递增，第4年开始稳定在77％；故营业期第1
年营业收入可达851万，第二年营业收入可达920万，第3年营业收入可达
二、 市场分析
1、 随着中国社会经济发展，与国际社会经济水平差距的缩短，经济型酒店将起重要的作用，相比已发展成熟、规范化高档酒店，有更多的商业机会。近期在中国发展高档酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的发展是酒店的新机会。国内的酒店集团，如锦江集团、新亚集团、首旅集团，在近年内，已开始启动发展经济型酒店并使之有品牌、连锁的计划，基本上是迎合了酒店发展的新方向，得到社会、市场的积极反应，获得了经济效益。
经济型酒店，英文为ECONOMYHOTEL或BUDGETHOTEL,定位于普通消费大众，价格适中，基本设施齐全，干净、方便、舒适。经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客房的条件可与三星级酒店媲美。同时，略去一些大型配套设施，如豪华宴会厅、健身中心的资金投入，大幅度降低工程费用，从而使房价降到合理的水平。另外，经济型酒店多分布在大、中城市的繁华路段或要冲，借助成熟街区丰富的餐饮娱乐设施、城市基础建设、交通条件,为客人提供便利。
2、
（1）厦门酒店业结构的不合理和经济型酒店的消费空挡给经济型酒店的发展提供了大好机遇：厦门目前已经建成的酒店在数量结构上呈明显的“两头大,中间小”的“哑铃状”的不合理状态,即质量好、价格高的高星级酒店和质量次、价格低的社会旅馆数量大,质量与价格较适中的经济型酒店很少。高星级酒店（四星五星级酒店）固然硬件配套与服务都让人满意，但其高昂的价格却让普通消费大众望而却步；社会旅馆（一、二星级或者招待所）虽然价格低，但其内部设施较为简陋，服务质量不高，也无法吸引普通消费大众。而中间硬件设备与价格都适中的经济型酒店（相当于三星级酒店）最能吸引大众，却基本处于真空状态，这一消费断层,给经济型酒店发展提供了大好机遇。
（2）厦门作为一个沿海开放城市，丰富的旅游资源和各种国内国际会议也吸引了大批游客和商务人士，不断增大的客源成为经济型酒店发展的有利因素。尤其是各种会议的增多成为一个重要机遇，现在服装、医药、汽车、化工类的行业会议常常设在厦门，而且厦门还有很多跨国公司，常有培训和国际性会议，厦门已经是一些会议的首选城市了。一个全国性会议往往能集合数百人，所以给酒店带来了丰富客源。今年厦门市在原有“9·8”投洽会、台交会的基础上，住交会、石材展、汽博会等展会接踵举行，而在这些大展期间，我市很多三星级及以下的酒店客源满满。另外，周边城市自驾车游客，以及江浙、广东等地的自驾车游客也明显给厦门饭店业带来了客源。
三、 项目方案策划与经营
连锁规模经营是经济型酒店的一大特点。经济型酒店价格低, 规模小，财力有限, 所以要以规模取胜, 最大幅度地降低成本; 要以品牌取胜, 最大程度地提高入住率。国内外的经验证明，经济型酒店比较适合连锁和特许经营。经济型酒店通过战略联盟组建网络, 发展连锁和特许，扩大规模经济，提高市场覆盖面。这样既可以降低成本，还可以扩大企业知名度，增加品牌在消费者心目中的影响力，使酒店有客源、管理质量的保证。所以，本项目的经营模式将通过特许经营方式加盟“锦江之星”。
（1）“锦江之星”品牌的成功
共51 家，其中已开业33家，签约和筹建18家，客房全年平均出租率达到了85%以上，在未来3～5年，“锦江之星”计划在全国开出200家“锦江之星”连锁店。公司已经形成了完整稳定的管理体系，对服务质量有完整的保障、运营、反馈机制。在经济型酒店中，门店最多，覆盖城市最广、市场影响力最大。市场知名度高，客源结构稳定，回头客比例达到８０％。产品稳定成熟，市场认可，后续保障，支持采购体系完善。本项目采取加盟“锦江之星”的经营模式，可以利用其成熟的品牌、成熟的支持系统，在统一品牌、统一形象下开展经营管理，成熟地走向市场。
（2） 加盟“锦江之星”所享受的权利 项目一旦符合“锦江之星”的加盟符合条件，成为其加盟店，公司将授予使用“锦江之星”的店名、标志及相关商誉的使用权，项目可以按照统一标准进行装修改造、经营管理。项目加盟者可以自行投资、自行经营管理，并拥有物业的产权或长期的使用权，在人事、财务、资金使用、利润分配上也是独立自主的。同时，还可得到总部比较完善的后续保障体系的支持和质量检查控制体系的支持,如：“锦江之星”的品牌知名度、“锦江之星”的客源网络与信息共享、“锦江之星”的市场宣传力度、“锦江之星”的物资系统支持以及“锦江之星”的有效业务培训交流与考核。
根据“锦江之星”的基本市场定位，并考虑到厦门作为旅游城市和会议城市的特点以及厦门经济发展水平，我们将项目市场定位于：针对工薪层商务人士和旅游者的二—三星级酒店。客户定位大致有两个层次：低层次主要接待国内旅游或商务等散客；高层次主要接待白领、海外中档消费的商务客人。即：既能满足出差、商务客人，又能适应一般支付能力的游客。
根据项目市场定位进行定价与出租率预测：
（1）定价：从厦门各酒店定价来看，厦门共有68家星级酒店（以下的房价为标准间房价）：两家五星级的优惠房价分别为575元/间和568元/间；四星级以及准四星的优惠价为200—548元/间；三星以及准三星的优惠价为168—310元/间；二星的优惠房价为（无门市价与优惠价之分）。有数据显示, 我国70%的工薪族可以接受150～200元左右的价位。因此我们的这家经济型酒店的消费价格,能够迎合我国一般公务、商务旅客等大众旅游消费者的实际消费需求,具有较强的价格竞争优势。
（2）出租率：根据“锦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以及厦门实际情况，我们预测营业期第一年出租率可达62%，以后每年以5%速度递增，第二、三年分别67%、72%，从第四年开始稳定在77%。
（1） 简化功能
项目的硬件产品和功能配置处处体现实用性，没有任何多余的摆设和浪费。把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化。除客房外仅设了一个有100人餐位的餐厅，不搞宴会、会议、娱乐设施。
（2）提高性价比
项目把性能提升的重点放在了客房上，不仅空调、24小时热水、客房面积、卫生设施不亚于二星，而且在设计理念和装潢水平上大大超越了二星，把现代家居的简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房，给客人以“家”的感觉。其服务宗旨就是“让老百姓过上贵族生活”，“让客人满意”。
（3）节约成本 项目的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。如：实行“一专多能，一职多岗”，要求每个员工熟练掌握多个岗位技能，对于某些指责想通、工作相似的岗位合并由一人承担，员工与客房比例仅为0.3,是一般低星级酒店的1/5-1/7，这样大大节约了劳力成本。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子缩短减少2分钱；用最简单的板式床，免去音乐、灯控面板、浴缸等。另外，通过集团统一采购原材料等还可以降低20％的成本。
四、 项目选址：厦门市中心莲坂地块
（1）地理位置优越，周边有较大的车流量、人流量，交通发达。
项目位于厦门岛的几何中心――莲坂旧城区，地处厦门交通枢纽地带，项目附近的富山转盘连接了岛内四大主干道：厦禾路、嘉禾路、湖滨南路、莲前大道，厦禾路、湖滨南路与老城区内的大小路相连，嘉禾路为进出岛内的主干道，莲前大道是前往东部生活区和国际会展中心的必经之路。项目用地有30多条公交车辆停靠，交通便捷，各方人流都可快速汇聚。
（2）周边商业及居住气氛浓厚，有利于提高本项目产品的价值。
莲坂地块基于富山商圈，雄踞龙头位置，地理位置十分显赫。周边坐落着繁华的SM城市广场、富山诚达购物中心、世贸商城，SOHO新概念写字楼等等。随着明发商业广场的建成，法国家乐福、英国Ｂ＆Ｑ（百安居）、美国时代华纳等世界500强企业将进驻，福厦铁路和机场快速路也在明发商业广场预留了出站口，这将在更大程度上影响厦门未来的人流、
篇二：锦江之星投资可行性分析评论
“锦江之星”经济型酒店项目可行性
研究报告评论
小组成员：
王国秋：17820092200829
王晓云：17820092200834
邹骏华：17820092200855
周慧敏：17820092205081
2011/10/19
一 项目基本信息方面
没有说清主办单位，投资来源不明，缺斤少两，很多重点内没游概括出来，例如项目由来、依据和主要目标等。
项目名称：“锦江之星”经济型酒店
项目依据：《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参考数》
《房地产评估规范》
《旅游涉外饭店星级的划分及评定》
项目优势： 厦门作为经济特区和著名旅游城市的客源优势、经济型酒店的市场优势、特许加盟锦江之星的品牌优势。
项目选择理由：利润可观，市场前景好。
项目规模：总建筑面积----3000平米占地面积——500平米 层数——6层 客房数——120间 员工总数——50人
项目总投资：2000万元
投资方： *先生或**公司
基本内容：特许经营加盟“锦江之星”，选址于厦门莲坂地块，针对工薪层商务人士和旅游者的二－三星级经济型酒店，每天每间标准间平均租金初步定价于188元
预期产出：项目总投资2000万元，其中建设投资1826万，流动资金147万； 2000万中有1000万通过银行贷款取得，预计3年还清，另外1000万自有；该项目建设期预计1年，第二年开始运转营业，预计营业期第1年出租率可达62％，以后每年按5％速度递增，第4年开始稳定在77％；故营业期第1年营业收入可达851万，第二年营业收入可达920万，第3年营业收入可达988万，第4年开始稳定在1057万，前10年平均收入达到1011万元。
项目效益：经济效益可观，社会效益较大
地址：厦门市莲坂地块
二 项目背景与必要性分析方面
该可行性研究明确指出了拟建经济型酒店在国民经济中的地位和作用，存在
的优势和资源保证程度，对技术、资金、劳动力的容纳程度，以及可能的市场机会，充分回答了项目的必要性。特别是SWORT分析的采用使其必要性又是更加明显。但是在项目背景方面交代不够详细，厦门地区的经济发展战略、旅游区划、旅游规划和社会发展规划等基本资料没有交代，政府或地方部门的意见也没有收集。
三 项目重点建设内容和建设条件研究营
1、自然资源和自然条件 众所周知的，厦门地处亚热带地区，全年气候宜人，风景秀丽，环境整洁。因而拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市”“中国休闲城市”等许多特殊荣誉，是厦门无可争议的特色。土地及旅游资源方面，厦门拥有数个国家级风景名胜景区和重点文物保护单位，例如鼓浪屿风景名胜区、陈嘉庚墓、胡里山炮台等，这些自然、历史文化、现代产业都会给厦门带来许多人潮，虽然不像内陆一些地区拥有大面积的自然生态景观，但厦门是沿海都市，迷人的海岸风光也同样会吸引不少人。这份可行性报告的项目内容缺少酒店周围自然、文化资源的研究分析，多放在酒店附近的现代化、商业等发展所带来的利益。
附上一张该处地图，图中B处为选址处：
2、社会经济技术条件
近年厦门城市的综合实力实现新提升，地区生产总值、财政总收入、固定资产投资、社会消费品零售总额等主要指标实现翻一番以上，人均地区生产总值居副省级城市前列，而且在经济结构的调整上取得了新成效(像是工业区、服务平台、高新技术企业等)。
另外对台先行先试前沿平台作用更加突显，誜先成为两岸包机直航点、海上直航口岸和通邮封发局，”小三通”年旅客吞吐量突破127万人次；成功举办多场海峡论坛等重要交流合作平台；并且厦台经贸合作也有不错的突破。厦门的发展给这个项目带来了很好机遇，同时也少不了竞争。这份报告中的项目内容多侧重于良好的地理位置、外围商业的发展、同行竞争对手的评估，但欠缺项目投资所在地社会经济的分析及数据。
在客源市场的定位就比较清楚，在市场分析的第二小节也有提及。该项目内容说明根据“锦江之星”的基本市场定位，并考虑到厦门作为旅游城市和会议城市的特点以及厦门经济发展水平。因此经济型酒店可以很好的支持厦门的发展与活动，而且经济型酒店最大特点就是舒适的客房与服务、价位中下，很适合一般商务人士与旅游者。
现有饭店服务设施和功能发挥这方面在项目内容里并没有明确、详细表明，除了简单说到房间数量、质量较好的客房电器用品及卫浴设备、100人餐位的餐厅，其它服务设施似乎就依照”锦江之星”与经济型酒店的服务标准，同时能得到总部比较完善的后续保障体系的支持和质量检查控制体系的支持。
3、拟采用的技术的可行性
工程技术这方面的报告依然是欠缺的，不管是资源、建筑、环境保护，都是这项目发展的基础，因此是很重要的。
4、提出解决项目实施中的制约因素及存在问题&技术难点的设计方案和措施 这份报告在经营项目策略提出三点：简化功能、提高性价比、节约成本。总的来说就是在能给客人们最舒适的客房服务条件下，节省不必要的成本，造成浪费。在节省不必要的设备上，像是灯控面板，认为这是能让客人方便使用的，虽
然能省则省，但必要的还是不能因为节约成本而降低住房质量。
另外因为切缺技术方面的报告，因此也缺少这方面的解决方案，需要去注意改善。
四 酒店的策划与经营
从报告上看，该投资项目是通过采用自建与加盟结合的方式实现品牌扩张。加盟锦江之星后自行投资、自主经营，自主管理人事、财务，独立自主地进行利益分配。同时，还可得到总部比较完善的后续保障体系的支持和质量检查控制体系的支持。同时，信息共享，利用锦江之星的知名度和它的客源、营销平台，实现连锁效益。这是由于经济型酒店的体制因素，所有权和经营权的分离不够，不适应酒店管理公司以全权委托的方式进行管理。而因为价值观念的不同，也不习惯让外人管理。由于规模小，财力有限不接受酒店管理公司派人以全权委托方式管理。在中国，实行统一标识、经营目标化、过程标准化、行为规范化和机制具体化、统一销售的连锁型经营模式，这也是加盟锦江之星的一贯做法。
但是在这份分析说明书中，对项目管理机构的研究分析很少。这篇报告只是简单估算了每个职位的人员的数目，对于职能和权力、管理系统都不甚明了。而且，从报告中可看出，该项目需要征用土地进行建设，那么就必须面临处理好和政府、社区之间的关系，这也会是影响该项目可行性的一个重要因素。要取得该地段的土地使用权，投资者必须经由政府的同意，那么处理好项目区其他政府机构的关系也应该进行分析，毕竟土地是基本条件，但是在该报告也未曾提及。此外，和银行的关系，如何筹集到贷款也只是一味做乐观估计。该项目的资金来源就两个途径，而且所占比重相当，都十分重要，而一旦某一途径出现意外无法获得预期的资金，该项目就难以维持了。而对此风险，该报告也没有进行相应的分析评估，提出候补的方案，给自己留有后招。
从项目经营策略来看，该投资项目主要采取3个手段：简化功能、提高性价比和节约成本。可以看出，该策略主要注重的是“节流”，但是笔者认为，节流固然重要，但是一个项目要想盈利，这是远远不够的，“开源”才是根本。而要开源，提高入住率，通过提高性价比是一个因素，但是仅仅打价格战是低层次、
篇三：锦江之星连锁酒店加盟条件与细节
锦江之星连锁酒店加盟条件与细节
物业水准：物业水准：建筑面积在3,000-5,500平方米。
建筑物结构最好为框架结构，外观整齐，允许进行改造。
项目周边有一定回旋余地及一定数量的停车位。
基础设施情况：用水额度不低于3,600吨/月，用电不低于500KVA，有燃气管道接
入，排污纳入市政排污管网，有化粪池，有线电视、供暖（北方地区）等设施到位，消防验收合格。
项目房产产权清晰，物业使用权年限在10年以上。
交通流动性好，有良好的可视性和可进入性。位于城市的商务中心、交通枢纽
加盟费用：
首期加盟费用
首期加盟费用分为两部分，您在签订合同时需要一次性缴纳，加盟期限为8年。
第一部分:总数200,000元人民币的固定费用。
第二部分:浮动费用，按人民币2,500元/间客房计算。
持续加盟费
在开业后的加盟期限内，因持续使用锦江之星的品牌和服务而产生的费用。持续加盟费将按营业收入的5%来计算，每月收取。
投资收益模型
在我们的财务模型支持下，清偿加盟投资成本后的回收效益甚为可观。
如果您是长期租赁房产或进行旧房改造，那么投资标准可按人民币2,000-2,500元/㎡的建筑面积计算，其中包含了土建改造、装修、设备及营运物资准备等。
单间客房平均投资成本为7-8万元人民币，单个项目的预期投资回收期大概为4-5年，投资回报率为20%-25%。
锦江之星旅馆有限公司
电话：(021)61276600-6239
地址：上海吴中路259号汇锦商务大厦7楼
传真：(021)62195272
邮编：201103
网址：
E-mail：develop@
加盟流程
A|:加盟方提出申请，提交相关资料
1. 工程考察 2.发展部实地考察 3.市场考察
B:加盟评审会
C:签约
1. 为加盟方提供设计方案 2.为加盟方提供筹建期指导 3.
员培训
D:纳入酒店运营体系 为加盟饭提供开业指导及人