篇一：深圳市项目可行性研究报告
《深圳市南山维也纳酒店》
可行性研究报告
XXX
一、 项目总论
（一） 项目背景
（二） 可行性研究结论
二、 市场分析
（一） 项目投资环境和市场研究
（二） 市场宏观背景
（三） 区域市场分析
三、 项目分析及评价
（一） 地块解析
（二） 项目SWOT分析
（三） 项目评价
（四） 市场定位及项目评估
（五） 项目定位
（六） 方案评估意见
四、 销售及经营收入测定
（一） 各类物业销售收入估算
（二） 项目销售回款计划
（三） 资金来源与运用分析
（四） 销售利润
五、 可行性研究结论与建议
(一) 可行性研究结论
附表1 项目销售收入与经营税金及附加估算表
附表2 资金来源与运用表
附表3 损益及利润分配表
附表4 现金流量表(全部投资)
附表5 借款偿还期测算表
附表6 敏感分析表
前 言
深圳维也纳物业顾问有限公司接受深圳市维也纳投资股份有限公司的委托对维也纳酒店项目的可行性进行了研究。
我司人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：
第一部分 项目总论
“维也纳酒店”是深圳市维也纳投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。维也纳酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
一、 项目背景
深圳市维也纳投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将原维也纳维也纳酒店改建成产权式酒店公寓。
(一) 项目名称
深圳市维也纳维也纳酒店
(二) 开发公司
深圳市维也纳投资股份有限公司
(三) 承担可行性研究工作的单位
深圳市维也纳物业顾问有限公司
(四) 研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参考数》
《深圳市产业导向2003-2004》
《房地产评估规范》1999
《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》
《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》
《深圳市主要经济指标》
《深圳房地产市场分析》2004
《深圳市旅游统计月报年报》
以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。
(五) 项目的建筑规模和内容
深圳市维也纳维也纳酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体29层，总建筑面积：40297㎡（不包括地下车库），配套面积：11741.76㎡，客房面积：21590.56㎡，主体占地面积23000平方米。
二、 可行性研究结论
经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对2004-2005年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：
(一) 项目的变更是必要的、可行的、合理的；
(二) 在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市
场是乐观的；
(三) 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；
(四) 在2004-2006年将该项目投放市场的时机是可行的；
(五) 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发
展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；
篇二：深圳市国威广场项目可行性研究报告
深
圳
市
国
威
广
场
项
目
可
行
性
研
究
报
告
目 录
1 项目总论................................................................................................................. 5
1.1 项目背景................................................................................................... 5
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.1.4
1.1.5
1.1.6
1.2 项目名称............................................................................................ 5 开发公司简介.................................................................................... 5 承担可行性研究公司........................................................................ 5 研究工作依据.................................................................................... 5 项目建设规划内容............................................................................ 6 项目开发手续.................................................................................... 6 可行性研究结果....................................................................................... 7
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4 市场预测............................................................................................ 7 项目建设进度.................................................................................... 7 投资估算和资金筹措........................................................................ 7 项目综合评价结论............................................................................ 8
2 项目投资环境和市场研究................................................................................... 10
2.1 市场宏观背景......................................................................................... 10
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.2 全国投资环境.................................................................................. 10 深圳市投资宏观背景...................................................................... 12 区域发展及前景预测...................................................................... 20 宏观市场与本项目发展借鉴.......................................................... 20 区域市场分析......................................................................................... 21
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4
2.2.5 区域市场界定.................................................................................. 21 供给分析.......................................................................................... 21 需求分析.......................................................................................... 22 竞争分析.......................................................................................... 23 片区房地产市场分析结论.............................................................. 23
3 项目分析与评价................................................................................................... 24
3.1 地块解析................................................................................................. 24
3.1.2
3.1.3
3.2
3.3
4 地形、地势...............(转载自：www.xiaocaOfaNWen.com 小草 范 文 网:深圳可行性研究报告)....................................................................... 24 规划限制条件.................................................................................. 24 项目SWOT分析 ................................................................................... 25 项目评价................................................................................................. 25 市场定位及项目评估........................................................................................... 27
4.1
4.2 项目定位................................................................................................. 27 方案建议................................................................................................. 28
5 项目开发建设进度安排....................................................................................... 29
5.1
5.2 有关工程计划说明................................................................................. 29 施工横道图............................................................................................. 29
6 投资估算与资金筹措........................................................................................... 30
6.1
6.2
6.3 项目总投资估算..................................................................................... 30 资金筹措................................................................................................. 32 投资使用计划......................................................................................... 32
7 销售及经营收入测定........................................................................................... 33
7.1
7.2
7.3
7.4 物业销售收入估算................................................................................. 33 项目销售回款计划................................................................................. 33 资金来源与运用分析............................................................................. 34 销售利润................................................................................................. 34
8 财务与敏感性分析............................................................................................... 35
8.1
8.2
8.3 项目盈利能力分析................................................................................. 35 项目不确定性分析................................................................................. 35 社会效益和影响分析............................................................................. 36
9 可行性验机结论与建议....................................................................................... 37
9.1
9.2 拟建方案的结论性意见......................................................................... 37 项目主要问题的解决办法和建议......................................................... 38
9.2.1
9.2.2
9.3 项目的主要问题.............................................................................. 38 建议.................................................................................................. 38 项目风险及防范建议............................................................................. 38
9.3.2
10 防范建议.......................................................................................... 39 附表................................................................................................................ 40
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
10.6
10.7
10.8
10.9 项目工程计划横道图............................................................................. 40 项目开发成本估算表............................................................................. 40 项目销售收入与经营税金及附加估算表............................................. 40 项目投资计划估算表............................................................................. 40 资金来源与运用表................................................................................. 40 损益及利润分配表................................................................................. 40 现金流量表（全部投资）..................................................................... 40 借款偿还期测算表................................................................................. 40 敏感性分析表......................................................................................... 40
1项目总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
国威广场
1.1.2 开发公司简介
1.1.3 承担可行性研究公司
受托单位：深圳市尊地地产咨询有限公司
单位地址：深圳市上步中路1001号6楼
资质证书：深中服资（评）字119号
资质等级：一级
法人代表：鞠永平
联系电话：（0755）83699192
1.1.4 研究工作依据
（1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》 （深圳市发展计划局：深计[2003]590号）
（2）《房地产开发项目经济评价方法》
（建设部：建标[2000]205号）
（3）《建设项目经济评价方法与参数》
（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）
篇三：深圳光明商业中心旧改项目可行性研究报告_62页
光明商业中心旧改项目可行性研究报告
深圳市光明房地产开发公司
2008-01-27
目 录
一、投资环境和市场研究 ......................................................................... 4
1、区域市场概况 ........................................................................................... 4
2、光明市场环境 ........................................................................................... 6
3、光明市场概况 ........................................................................................... 9
二、项目背景 ........................................................................................ 16
三、项目分析 ........................................................................................ 16
1、地块解析 ................................................................................................. 16
2、基本指标 ................................................................................................. 18
3、SWOT分析 ............................................................................................. 18
3、地块综合评价 ......................................................................................... 19
四、市场定位及评估 .............................................................................. 20
1、市场定位 ................................................................................................. 20
2、价格定位 ................................................................................................. 21
五、项目开发实施计划 .......................................................................... 22
1、工程计划 ................................................................................................. 22
2、施工进度： ............................................................................................. 22
六、地价拆迁成本分析 .......................................................................... 23
1、拆迁补偿成本 ......................................................................................... 23
2、地价初步测算 ......................................................................................... 26
七、项目整体经济评价 .......................................................................... 28
1、经济评价说明 ......................................................................................... 28
2、不同容积率下项目的测算指标 ............................................................. 28
3、不同容积率下的投资估算与资金筹措 ................................................. 29
八、项目风险防范建议 .......................................................................... 36
1、项目风险 ................................................................................................. 36
2、风险防范建措施 ..................................................................................... 37
九、结论及建议 .................................................................................... 38
1、项目市场条件 ......................................................................................... 38
2、经济分析结论 ......................................................................................... 38
十、附件 ............................................................................................... 39
1、R=4.5估算表格 ...................................................................................... 39
2、R=5.0估算表格 ...................................................................................... 47
3、R=5.5估算表格 ...................................................................................... 55
一、投资环境和市场研究
1、区域市场概况
光明新区作为深圳市北部社会经济发展的引擎将有力推动第三圈层房地产市场的发展。
目前深圳市的房地产市场呈圈层结构，特区内为第一圈层，最早完成从启动到成熟的发展历程。成为目前深圳市房地产市场最为发达的核心区域；宝安龙岗临近特区的街道组成第二圈层，直接接受特区内社会经济的辐射，同时政府加大了关外基础设施建设的力度，引发了的第二圈层房地产市场的快速发展；第三圈层：是深圳市的边缘地带，介于第二圈层和城际线之间的区域。开发量很少，且档次在中等和中下水平，整个区域形象较为落后，其房地产市场的发展需要社会经济发展的支持。光明新区即位于第三圈层。
光明新区于2007年5月成立，是四大新城之一，将是深圳市西北部经济的领跑者。参照深圳市中心区和宝安中心区的发展速度及历程，可以假设5年内基础设施完善，房地产开发启动，速度加快，公共市政工程也稳步展开。而房地产市场的成熟度及开放度与政府对基础设施和市政工程投入紧密相关。
光明新区将有助于改变边缘地带落后的现实状况，并推动第三圈层房地产市场的繁荣。新区的综合服务基地会成为房地产开发建设的热点区域，辐射石岩、沙井、松岗等街道。
光明新区房地产市场现状仍处于启动期，发展前景良好。
光明新区房地产市场处于启动期，开发量和交易量少，仍具有封闭市场的典
型特征。物业类型以村民自建、福利房及微利房为主，产权不完整，综合品质较差，开发成本低，商品住房仍为稀缺产品。产品的形式多为1-2栋7-8层的兵营式排列多层，部分顶层为复式，无小区、无园林景观、生活配套不足、住宅质素较低，同质化严重。
建筑类型多层及小高层仍为客户的传统选择，高层住宅需进一步引导。房产交易以本地客户为主。
住宅的交易价格不同地段价格差异性不大，村民自建、福利房及微利房由于其产权不完整，资产价值得不到完全体现，而且综合素质又较差，因此其价格水平总体较低，约为3000-4000元/㎡；但有产证的二手房价格相对较高突破了7000元/㎡。
表：光明新区房地产市场现状表
未来商品房需求增加，臵业要求超越初级市场住宅产品诉求，追求高品质生