篇一：物流园区项目可行性研究报告
**镇物流园区项目
可行性研究报告
***
2010年10月
目录
第一章 项目总论................................................................................................................................ 1
1.1.项目概述 .................................................................................................................................... 1
1.1.1.项目名称 .............................................................................................................................. 1
1.1.2.承建单位概况 ...................................................................................................................... 1
1.1.4.报告编制单位 ...................................................................................................................... 1
1.1.5.项目拟建地点 ...................................................................................................................... 1
1.2.项目可行性研究结论 ................................................................................................................ 1
1.2.1.项目内容 .............................................................................................................................. 1
1.2.2.项目建设规模 ...................................................................................................................... 2
1.2.3.投资估算 .............................................................................................................................. 2
1.2.4.项目建设进度 ...................................................................................................................... 2
1.2.5.项目财务和经济评价 .......................................................................................................... 2
1.2.6.项目综合评价结论 .............................................................................................................. 2
第二章 项目必要性 ......................................................................................................................... 4
2.1.物流园区的发展背景 ................................................................................................................ 4
2.2**镇物流园区建设的必要性 ..................................................................................................... 5
2.2.1 本项目的实施有利于整合珠三角物流服务资源 ........................................................... 5
2.2.2 本项目的实施可以优化产业的布局 ............................................................................... 5
2.2.3 本项目的实施将最大化地发挥物流园区的作用 ........................................................... 6
2.3.顺德物流市场发展预测 ............................................................................................................ 7
第三章 园区功能定位 ..................................................................................................................... 9
3.1.项目总体功能规划 .................................................................................................................... 9
3.1.1.园区建设理念 ...................................................................................................................... 9
3.1.2.园区功能规划 .................................................................................................................... 10
3.1.2.1 运输、配送功能 ........................................................................................................ 10
3.1.2.2 装卸、搬运功能 ........................................................................................................ 10
3.1.2.3 仓储服务功能 ............................................................................................................ 10
3.1.2.4 物流信息服务功能 .................................................................................................... 10
3.1.2.5 物流金融服务功能 .................................................................................................... 10
3.1.2.6 智慧园区管理服务功能 ............................................................................................ 11
3.1.2.7 生活配套服务功能 .................................................................................................... 11
3.2.项目总体运行功能规划 .......................................................................................................... 11
3.2.1 物流、配送中心 ........................................................................................................... 11
3.2.2 物流金融服务中心 ....................................................................................................... 12
3.2.3 物流信息交换中心 ....................................................................................................... 12
3.2.4 智慧园区管理服务中心 ............................................................................................... 12
3.3.园区总体结构规划 .................................................................................................................. 12
3.3.1.总体布局规划 .................................................................................................................... 13
3.3.2.功能区平面布局规划 ........................................................................................................ 14
3.3.2.1 配送功能区 ................................................................................................................ 14
3.3.2.2 物流功能区 ................................................................................................................ 14
3.3.2.3 服务功能区 ................................................................................................................ 14
3.3.2.4 配套功能区 ................................................................................................................ 14
第四章 园区运行规划 ................................................................................................................... 15
4.1.园区的经营目标 ...................................................................................................................... 15
4.2.园区的运行模式 ...................................................................................................................... 15
4.2.1 物业出租模式 ................................................................................................................... 15
4.2.2 物流信息服务模式 ........................................................................................................... 15
4.2.3 物流金融服务模式 ........................................................................................................... 16
4.2.4 其他服务模式 ................................................................................................................... 17
4.3.园区的经营策略 ...................................................................................................................... 17
第五章 投资估算.............................................................................................................................. 19
5.1.**镇物流园区的投资规模 ...................................................................................................... 19
5.2.项目预计总投资额及投资计划 .............................................................................................. 20
第六章 融资方案............................................................................................................................ 22
6.1.项目融资主体 .......................................................................................................................... 22
6.2.项目资金来源 .......................................................................................................................... 22
6.2.1.项目自有资金筹措 ............................................................................................................ 22
6.2.2.项目债务资金筹措 ............................................................................................................ 22
6.3.融资方案分析 .......................................................................................................................... 22
6.3.1.资金来源可靠性分析 ........................................................................................................ 22
6.3.2.融资结构分析 .................................................................................................................... 23
6.3.3.融资成本分析 .................................................................................................................... 23
第七章 财务分析.............................................................................................................................. 24
7.1.编制说明 .................................................................................................................................. 24
7.2.经营收入预测 .......................................................................................................................... 24
7.2.1 物业租金收入 ................................................................................................................... 24
7.2.2 仓库、堆场等）设施 ....................................................................................................... 25
7.2.3 信息服务收入 ................................................................................................................... 25
7.2.4 物流金融服务收入 ........................................................................................................... 25
7.3.利润预测 .................................................................................................................................. 25
7.4.财务评估 .................................................................................................................................. 25
7.5.财务分析结论 .......................................................................................................................... 26
第八章 报告总结............................................................................................................................ 27
第一章 项目总论
1.1.项目概述
1.1.1.项目名称
项目暂定名称：**镇物流园区
1.1.2.承建单位概况
开发商：
公司法定代表人：
公司性质：有限责任公司（民营企业）
公司业务范围：客货道路运输、道路运输站场经营。
1.1.4.报告编制单位
1.1.5.项目拟建地点
**镇物流基地
1.2.项目可行性研究结论
1.2.1.项目内容
项目拟定名为**镇物流园区，是一个大型综合性项目，集物流配送、现代仓储、多式联运、物流金融、信息平台功能于一体，以信息服务和物流金融服务作为园区的核心竞争力，实现物流业、金融业、商贸业、制造业和信息技术五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展新模式、再造物流新体系，
把园区建设成为一个现代化的“智慧型”物流园区，奠定园区在区域和行业内的领先地位。
1.2.2.项目建设规模
项目规划用地66700平方米，建筑面积72000平方米。主要基础工程建设项目包括园区标准仓库及堆场、商业店铺建筑；园内市政设施；园内道路等。
1.2.3.投资估算
项目土地成本为700万元人民币(未含土地出让金、下同)、其中仓库及堆场建设总投资1980万元人民币，商业店铺的基础建筑投资为1800万元，道路建设投资为560万，物流信息交换中心160万元，智慧园区管理服务中心为250万元，物流金融服务中心为150万元。合计项目投资总额5600万元。
1.2.4.项目建设进度
项目分二期开发建设，周期时间为二年，一期工程预计投资约3000万元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为5000万元。
1.2.5.项目财务和经济评价
项目建成后，物流园区将每年实现2398.56万元人民币的营业收入，年纳税额将超过261.68万元（其中：所得税按15%测算）。项目的投资回报率约29.66%。项目建成后，预计3.37年就会收回投资成本。项目财务指标较好。
1.2.6.项目综合评价结论
项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地本区域产业集群化发展的需要和顺德物流市场发展变化趋势，符合顺德**镇物流基地的发展规划要求；项目发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好；项目发展商***均安镇***拥有雄
篇二：综合物流园区可行性研究报告
泸州市泰黄综合物流园
（暂定名）
二0一三年四月
项目可行性报告
目 录
第一章 项目投资商概况 第二章 项目概况 第三章 项目分析 第四章 第五章 第六章 项目建设
项目总投资概算及财务分析 项目风险分析及控制风险措施
第一章 项目投资商概况
四川国荣实业投资集团源于蚕桑生产、收购、加工、经营以及绸缎等纺织品生产与经营，是省级农业产业化经营重点龙头企业。随着企业的发展，同时涉足房地产开发、矿业开采、水电开发、物流运输和融资担保等实业投资，注册资本1.65亿元。集团现有独资和控股公司7个，参股公司3个，公司资产逾12亿元，是一个跨行业、跨区域经营的成长性民营企业集团。公司拥有管理学硕士、经济师、会计师、工程师等高、中级管理人员35人组成的现代化管理团队，现有员工1300人。公司管理体系科学规范，拥有的生产设备500余台（套），产品质量一直处于全省领先水平，产品供不应求。拥有长期合作的经营商家和覆盖全国以及印度、欧美及东南亚的市场网络。集团公司拥有“生产自主经营出口专营权”，连续多年被中国农业银行四川省分行评为“四川省银企合作诚信单位”。荣获“农业产业化经营先进企业”、“乐山市明星企业”、地方纳税“A”级企业、“重合同、守信用企业”等称号。公司恪守“诚为本，和为贵，自强不息，做大做强”的经营理念，坚持“诚信经营，共谋发展”的经营方针，牢固树立“以质量求生存，以诚信求发展”的经营思路，力争把国荣实业做大做强，为创造和谐社会而努力，为国家经济建设和社会发展贡献力量。
第二章 项目概况
一、建设背景
在经济全球化的今天，物流成为继生产和营销之外的“第三利润源泉”，物流产业在国际上被喻为促进经济发展的“加速器”，物流正在成为全体经济发展的热点和新的经济增长点，是国家和地区经济综合实力的重要体现。物流园区是现代物流发展标志之一，其综合物流服务功能能有效改善投资环境，有力促进本地及周边区域经济发展，并推动第三方物流企业成长，因此加快物流园区的规划建设成为了加快现代物流发展的突破口。 泸州市全市人口505万，主城市人口约110万。是中国历史文化名城，是长江上游实施沿江轴线战略的重点发展城市之一，是四川对外开放的重
要门户，是成渝经济区商贸物流中心，北邻重庆市，东接贵州省，南抵云南省，西连宜宾市、自贡市、内江市；长江自西向东横贯全区，沱江、永宁河、赤水河、濑溪河、龙溪河等构成区内主要的水系网。赤水河沿市区南侧和东南侧通过，向北汇入长江，是四川省重要的交通节点和港口城市。 泸州市资源丰富，仅矿产资源无烟煤储量约69亿吨，硫铁矿储量约32亿吨，煤层气储量约1000亿立方米，天然气储量约650亿立方。同时随着改革开放不断深入，泸州农业基础及机械、酿酒（全国唯一拥有两种名酒“泸州特曲老窖、郎酒”的城市）、医药、化工等工业支柱产业稳步发展；城乡建设、人居环境明显改善；餐饮娱乐、生态旅游等服务行业日益繁荣；环境保护、教科文卫等其他各项事业进一步提高。以“一横二纵五港区”的水运体系和“一环七射一横”的高速公路网，以及“三横四纵”的铁路网和4C泸州蓝田机场航空港形成泸州立体交通运输网络已初具规模。 按照泸州市委、市政府提出的“以港兴市”发展战略的要求，充分发挥区位独特、交通便捷、物流储备量大等优势，加快物流基础设施和物流公共信息平台建设，发展第三方物流，形成布局合理、装备先进、运作规范的现代流通服务体系。
目前，泸州港已经发展成为背靠四川、辐射滇黔、连接长三角、通江达海，以杂货和内外贸集装箱运输为主的区域综合物流主枢纽港。到2012年，初步形成港口城市的主体框架，全港货物吞吐量达到1716万吨，集装箱吞吐能力达到100万标箱以上，集装箱吞吐量达到80万标箱以上。 二、建设条件
泸州泰黄综合物流园紧邻泸州机械工业集中发展区和泸州国际集装箱码头，水运条件良好；距沿江高速公路约1.5公里，紧邻片区主干道泸合路，通过绕城高速与高坝化工园区相连，公路运输条件良好，区位交通优越。该物流园建成后是泸州市主要的滚装作业区以及重要的机械主导型物流园区。以实现服务于机械园区和酒业园区的原料及产品、周边散货的物流功能为主，兼城市配送功能。 三、建设规划
该项目规划以泸州机械化工工业园、白酒产业园、泸州国际集装箱码头为依托，以水路、公路、铁路、航空立体交通网络为支撑，突出“港城一
体”特色，打造西部物资贸易集散基地、西部陆、空、江、海多式联运基地、西南临港产业基地，实现以物流业为引领的现代制造业、现代服务业联动发展为总体指导思想。采取统一规划、分步实施、滚动开发的战略。物流园区总体划分为机械及酒类产品交易与配送区、散货作业区、城市配送区、综合办公生活区四大功能区域，具体包括现代仓储区、中央商务交易区、流通加工区、配送作业区、物流信息科创开发区、堆场区、停车区、综合服务及生活区。同时配套建设水、电、道路等服务设施。 四、建设规模 1、总体建设规模
根据泰黄综合物流园的主要功能和生产经营需要，总体建设规模的主要技术经济指标为：
（1）、计划用地地面积为86.33万m2，约1295亩，预计总投资约10亿元（不包括土地费）。建设周期为6-7年。
（2）、建筑物面积：198,000 m2，占地128,522 m2 （3）、堆场、作业场：116,000 m2 （4）、道路、停车场：137,660 m2 （5）、建筑系数：0.523 （6）、绿化面积：169,190 m2 （7）、绿化率为：19.6% （8）、场地利用系数：0.86 （9）、主要机械设备：500台（套） *本项目主要建、构筑物工程量见表2-1。
主要建、构筑物工程量汇总表 表2-1
篇三：物流园可行性报告
物流园可行性报告
第一部分 项目总论
1、项目概况
1.1项目名称：物流园区建设项目
1.2项目建设地点：****
1.3项目实施进度：
建议该项目建设期为两年，自20**年*月至20**年*月。
1.4总投资及资金来源
该项目总投资 万元，其中：建设投资 万元，占总投资的%；建设期利息 万元，占总投资的 %；流动资金 万元，占总投资的%。
资金来源：项目所需资金分两条渠道筹集，一是企业自筹资金 万元，占总投资 %；二是申请银行贷款 万元，占总投资的 %。
第二部分 项目可行性研究主要结论
1、项目建设背景
1.1物流行业背景
物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施进行与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于与消费地直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的经济功能区。
1.2我国物流业迅速发展
目前我国物流园区的数量规模比较大、分布比较广，但地域差别明显。东部、南部以及北部三大沿海经济区的物流园区总量占了全国物流园区总量的“半壁江山”。从宏观经济布
局来看，东部沿海经济区、南部沿海经济区以及北部沿海经济区所构成的中国沿海经济链条是我国经济发展最为活跃的地区。而沿海经济区的快速发展直接拉动了这些地区对现代物流服务的内在需求，表现为物流基础设施建设相对发达，现代物流发展水平高，物流市场需求旺盛，物流园区建设和发展的内在需求迫切。
到2008年，东部、南部以及北部三大沿海经济区的物流园区总量为260个，占全国物流园区总量的54.7%。其中，运营的物流园区79个，占全国运营物流园区的64.8%；在建的物流园区101个，占全国在建物流园区46.1%；规划中的物流园区80个，占全国规划中的物流园区59.7%。而且，运营效果相对较好的物流园区也主要集中在三大沿海经济区域。
2009年2月25日，国务院常务会议审议并原则通过物流业调整振兴规划。规划中明确了我国要在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽，在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，按照符合城市发展规划、城乡规划的要求，充分利用已有运输场站、仓储基地等基础设施，统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区。国家物流振兴规划的出台，为中国物流园区的发展指明了方向，对符合规划要求的物流园区的发展将较为有利。未来我国物流园区的发展将因宏观调控力度加大而发展更为规范和有序。
1.3我国物流业发展前景
未来中国物流园区的发展步伐和发展速度将不断加快，展现出良好的发展前景。未来几年在我国包括高速公路、铁路、机场、港口等在内的交通基础设施的建设取得重大突破后，如何发挥这些设施的作用和效能，将会得到交通主管部门的政策支持，物流园区对规模化、规范化组织运输服务，以及提升相关设施的功能和效率的作用，必然会受到交通运输相关行业管理部门的重视，从而为运输枢纽型的物流园区的发展带来机遇。新型工业化和流通现代化是重要的产业发展导向，物流园区与产业园区、商贸流通中心的结合，完全符合国家经济发展战略，发展机遇不言而喻。
第三部分 项目建设必要性
1、符合国家的产业政策
物流业是融合了运输、仓储、货运代理喝信息等行业的现代服务产业，涉及多个领域，对于促进生产、拉动内需发挥着十分重要的作用，鉴于物流业在国民经济发展中发挥越来越重要的地位，政府高度重视并出台了一系列政策来支持物流业发展。
2004年8月，国家发展和改革委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制发了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，将物流
标准化列为国家扶持和发展现代物流业的基础性工作，明确提出要建立和完善物流技术标准体系，加快制订和推进物流基础设施、技术装备、管理流程、信息网络的技术标准，尽快形成协调统一的现代物流技术标准体系。大力发展现代物流业，对于推动和提升相关产业的发展，提高经济运行质量和效益，增强综合国力和企业竞争力具有十分重要的意义。同时，标志着现代物流的产业地位得到确认，也表明国家政策上重视和支持物流业的发展。
2007年底召开的中央竞技工作会议提出了优先发展现代物流等现代服务业；2011年《中国国民经济和社会发展十二五规划纲要》提出要大力发展现代物流业，优化物流业发展的区域布局；2011年6月8日，国务院出台促进物流业健康发展的“物流国八条”以及2011年8月出台《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（即“物流国九条”），对大力发展现代物流业提供政策性支持。
2、促进社会主义市场经济发展
随着市场经济的繁荣和外向型经济的发展，人与货的广泛流动越来越普遍，从而促进了交通运输业的发展，同时，产业结构的调整，产品的深加工，高新技术的发展；质轻、价高、高附加值产品的货物需求的增加；小批量、多品种货物运输的增加；地区之间，城市之间产品货物的广泛交流，对道路运输的高质量、高效率提出了迫切的要求。建立安全、可靠、快捷、及时的道路运输系统显得更为重要，因此，在加快公路建设促进经济发展的同时，该项目的建设能够充分发挥道路运输社会经济效益，拉动的经济发展，为进一步搞活经济创造良好的投资环境，是促进社会主义市场经济发展的需要。
3、推动地方经济发展
零售、批发、网上交易等是现代商贸经济第三利润——现代物流的完美结合，将是我国经济快速发展的必然趋势，建设大型物流市场可以
4、促进运输市场平等竞争和健康发展
随着我国市场经济秩序的建立，打破了传统的运输市场格局，道路运输管理和服务必须积极适应运输市场的发展，因此，建设面向全社会，服务整个运输市场的综合物流园区，已成为运输服务体系的主体和核心，实现集约化、网络化、规模化经营模式，以迫在眉睫，同时，政府采取行之有效的管理手段，加强运输市场的管理，保护企业和经营者的合法权益，打击违法经营、违章竞争，确保公平有序的竞争秩序，逐步建立规模化、有形化、有序化的道路运输市场。该项目的建设，是促进运输市场平等竞争和健康发展的需要。
5、改善道路运输基础设施薄弱的状况
目前没有一处形成规模的货运战场，运输基础设施欠缺，管理落后、效率底下导致车辆空缺，能耗增加，并给城市环境和交通组织带来不良影响。该项目建成后，可以改善运输基础设施，扩大服务范围，提高道路运输信息化程度，进一步增强道路运输在综合运输体系中的实力。
第四部分 市场分析与项目内容
1、市场需求分析
物流在经济发达国家备受关注，因为物流成本在各国经济中占有相当大的比重，根据全球物流费用的市场规模，物流费用占GDP的比重约为11%-15%，全球每年用于物流的费用大3.43万亿美元。美国《企业物流》报道，80年代为物流费用销售收入的25%。英国物流搬运中心多次进行的全国性的调查表明，物流费用占整个国民经济总支出的39%，在生产与流通领域，物流费用占总支出的63%。
从国外发达国家的经验来看，短短的几十年中，物流已成为一国经济的重要支柱。随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。在国际上，物流产业被认为国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一。
当经济全球化、信息化、网络化的大潮日益席卷整个世界的时候，物流业也在悄然发生着一场革命。其已成为除生产、销售之外的企业发展的第三大支柱和第三种利润源泉，在国民经济中的地位和作用也得到显著提高，已成为能够制约国民经济长远发展的朝阳产业。同时在新的形势下，其发展趋势也表现出许多不同于以往的特征，而给中国物流产业提出了新的挑战。
2、项目内容
2.1展示、分销服务
提供商品展览、展示、分销功能是将物流与商流活动相结合、是对物流系统各项基本服务功能进行拓展、开展增值服务的一项重要服务功能。根据襄阳市现在物流园具体措施，设置主要的商品展示及交易服务功能。
①建立物资仓储超市。根据襄阳市主要企业对物资需求的特征，将经常使用消耗量大的物资进行分类统计核对，建立物资仓储超市，吸引各类物资供应商入室经营，确定合理的库存量，通过物流信息平台进行动态监控，及时补充库存，变原来各企业的库存管理为由供应商管理库存，客户企业的物资供应由自营保障模式转变为社会化保障与按需配送相结合的供
应保障模式。用户可在物资超市现场看货选购，直接结算提货或由物流配送中心组织配送；也可以利用物流信息平台进行网上选购，由物流配送中心完成配送。可首先将钢材、建材、石油机械、配件、有色金属、橡胶、塑料、陶瓷、木材、化工、生活资料等物资引入超市，以后视需要进行调整，实行对交易的集约化、规范化管理。
②引入批发交易市场。将主要面对众多零散中小型企业用终端消费者的各类建材、装饰材料、日用品、食品、工业用品、耐用消费品等各类交易批发市场引入园区，既有利于规范和集中散乱和不规范的交易市场，适应城市道路的扩建、功能分区调整及城市环境景观美化的要求，又有利于园区发展初期快速切入市场、聚集“人气”和形成园区经营活力。
③引入仓储超市企业。适当引入主要面对广大终端消费者的仓储超市，与物流园形成互补，促进襄阳市新型商业业态发展，也可有效增加物流园的物流需求。
④举办各类商品展览、交易会。利用物流园的有利条件，定期、不定期地举办农业牧业及其深加工产品、石油化工产品、农牧业机械设备及其他设备和产品的展览会、交易会、洽谈会，发展展会经济和展会物流。
2.2物流金融服务
物流金融是近年来为解决中小企业融资困境而出现的一种新型业务，对于降低企业的融资成本，拓宽企业的融资渠道有着积极的意义。
物流金融是物流公司和金融机构通过物流增值服务系统向客户提供商品和货币，完成结算和实现融资的活动。物流公司在整个供应链管理过程中，通过应用和开发各种金融产品，有效地组织和调剂供应链中货币资金的运动，实现物流、资金流和信息流的有机统一，提高供应链运作效率的融资经营活动。物流金融不仅能实现物流业与金融业的融合发展，同时也能为各参与主体带来传统业务之外的发展契机。现代物流园能为客户提供以下两种类型的物流金融服务：代收货款喝仓单质押业务。
代收货款是物流增值服务中最常见的，服务费一般在0.3%—0.5%之间，主要是赚取集中化款，分公司直接现金支付之间的收费之差。
仓单质押业务是以仓单为标的物而成立的一种质权。仓单质押作为一种新型的服务项目，为仓储企业拓展服务项目，开展多种经营提供了广阔的舞台，特别是在传统仓储企业向现代物流企业转型的过程中，仓单质押作为一种新型的业务应该得到广泛应用。企业先以其采购的原材料或其生产的产成品作为质押物（反担保物）存入融通仓，并据此获得银行的贷款，然后在其后续生产经营过程中或质押产品销售过程中分阶段还款。物流园提供质押物品的保管、价值评估、去向监管、信用担保等服务，为企业和银行间的服务搭建一个新桥梁。
2. 3多式联运服务
多式联运是指多式联运经营人用两种或两种以上的运输方式，将货物送至目的地。集装箱多式联运是以集装箱为运输单位，将不同的运输方式有机地组合在一起，构成连续的、综