篇一：房地产企业财务管理问题
关于房地产企业财务管理问题探讨
【摘 要】随着社会主义市场经济体制的逐步建立，我国房地产
业得到迅猛发展，并在社会经济牛产中占有越来越重要的地位。丰
厚的利润吸引许多房地产开发公司的参与，楼市行情一度上扬。为
了抑制高额房价，我国政府出台一系列宏观调控政策以调整我国房
地产行业。在这种背景下，房地产开发企业财务管理如何适应市场
经济需要，在激烈的市场竞争中寻求立足点与发展之路，己成其为
广泛探索的重大问题。文章分析了房地产开发企业财务管理存在的
主要问题,并提出了完善房地产开发企业财务管理的措施。
【关键词】房地产企业；财务管理探讨
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发
周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投
资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规
与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完
成，只有加强财务管理与监督，才能降低成本、增加利润增长点，
提高企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理的特点
房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种
资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、
核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的项经济管理工作，
它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，
房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，具体体现在以下
几点：
（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重
房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过
程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业次投入的资金数量很大；
加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开
发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；
最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手
段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发发，所以相应的资金筹
集任务十分繁重。
（二）开发风险大，投资决策分析责任重，要求高
房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使周期
也长，在较长的开发经营周期性，还在着许多不确定的因素，对房
地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因
此．房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务
管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高
投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及
时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
（三）开发经营活动独特，成本管理工作繁杂
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程
费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费
等成本项目构成，但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同，
即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成
显得十分复杂。
三、房地产企业财务管理存在的问题
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段，尚没有充
分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在的问题
有：
（一）财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，
存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手
续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度
执行，常常按领导的意图办理。
（二）有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设
投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加
以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些
公司资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中
管理，资金使用效率低下。
（三）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出
台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资
监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。
（四）过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料，不仅
是企业利润的来源，更是企业长期发展的保证，其数量和价值还直
接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机
会成本和资金利用效率的问题。
（五）审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督
制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。
（六）公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处
于形式上完善，而实际上缺乏实效的状态，在财务监管政策体系方
面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如公司管理
者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。
四、提高房地产企业财务管理效率的建议
针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题，笔者将提出
些完善企业财务管理制度的建议，希望能够为降低企业财务风险，
提高企业财务管理水平提供参考。
第一，健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计
监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、
经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济
业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和
审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用
支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核
算办法和监督手段。
（一）加强资本结构的控制
虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益，但是大规模的借货
资金如果不能有稳定的的现金流入作保障，在给企业带来杠杆效益
的同时也会将企业面临的财务风险太大，导致企业破产的可能性比
较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、
经济形势等因素确定权益与债务比例，对于项目而言还要充分考虑
项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l／3自有
资金，l／3银行贷款，1／3预售资金的资本权益结构比较安全合
理。
（二）投资方向要符合企业长远发展战略要求
企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房
地产行业具有不完全竞争性，而且房地产具有不可移动性的特点。
从开发产品类别上来看，房地产开发项目主要包括经济适用房、普
通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收
入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未
来发展趋势预测房地产市场的需求状况。
（三）完善内外部控制监督体系
首先，是要完善内部审计机构的设置。房地产行业财务管理活动
的高风险性特点决定了其设置内部审计机构的必要性。在企业建立
一种制衡机制，把内部审计与财务控制有机地结合起来，将使企业
的风险管理更加有效。在业务处理上也有较强的权威性，能很好地
完成内部审计对内部控制的监督。其次，是要对内部控制实施强制
篇二：房地产项目财务管理
房地产项目公司财务管理工作探讨
（一）对财务管理工作的理解
财务管理是指企业为实现良好的经济效益，在组织企业的财务活动、处理财务关系过程中所进行的科学预测、决策、计划、控制、协调、核算、分析和考核等一系列企业经济活动过程中管理工作的全称，其主要特点是对企业生产和再生产过程中的价值运动进行的管理，是一项综合性很强的管理工作。
企业财务管理是企业管理的重要组成部分，渗透到企业的各个领域、各个环节之中；是企业经营风险控制的重要手段，是企业经营成果的评判标准，是经营管理者日常决策的普遍依据。财务管理的水平，决定了企业的视力范围和视线长度，决定了企业对风险的可预见性和可控制性。如果一个企业的财务不能准确、及时、细化的反映企业运营状况，那么企业就像一只在大雾中迷失方向的羔羊。当前财务管理一般存在两个误区：一是把财务管理简单化，仿佛财务管理只是财务部门的事，忽视其整体管理职能；二是财务部门完全听命于“老板”，忽视财务管理自身的规律性与相对的独立性。
（二）如何进一步提升项目公司财务管理水平
作为项目公司的财务责任人，要充分了解和利用好各种财务管理环境(经济环境、法律环境和金融环境)，组织和参与好投资、筹资、资金营运及分配活动等财务活动，积极处理好各种财务关系（企业与投资者、债权人、债务人、政府、职工、内部各单位）。
要提升项目公司的财务管理水平，我认为项目公司的财务管理工作要做到：围绕一个中心、两个基本点，强化三个要素、四个现代化，为达成财务管理的目标而持续不懈努力！ 一个中心：全面预算管理
凡事预则立，不立则废－－－<<礼记·中庸>>
全面预算管理是一种全方位、全过程和全员的整合性管理系统，对与企业存续相关的投资活动、经营活动和财务活动的未来情况进行预期并控制的管理行为，它具有全面的控制和约束力，不仅仅是一种管理制度和控制方略,更是一种管理理念。
顺利实施全面预算，要做好组织保障、制度保障，进一步完善编制流程及考核奖惩，而且要强化全面预算的刚性，把它当成公司的宪法来执行，当成公司的一种战略来重视，不允许做任何形式的变通或打折扣，使全面预算与公司每一个人的切身利益相关，明白全面预算对公司长久发展的重要意义，让公司每一个人上到公司领导、下至普通员工都参与到全面预算的编制、评审、执行、分析、调整、考核的全过程中，自觉地服从全面预算的管理。
组织保障：从组织结构入手，构建组织管理体系，对预算指标层层分解，明确管理职能，对各种机构职能做出详细规定，以保证预算的严肃性和权威性。
制度保障：要明确财务计划流程，健全财务管理制度和绩效激励与约束机制。建立财务管理流程，使之符合企业总体战略与运营规划流程，结合企业战略规划，使预算管理具有前瞻性，既全面又有操作型。
两个基本点：资金管理、税务管理
资金管理
资金管理主要内容是筹融资管理、资金计划制订、资金计划执行、日常管理。
资金管理要结合房地产项目开发的不同阶段开展，在项目初期，要根据项目的开发计划做好资金计划，及时向股东方申请项目推进所需的资金，同时做好项目融资的各项准备工作，尽量开拓一些新的融资渠道；当项目具备四证条件开工时，获得融资资金，并做好贷后管理，合理调配资金；当项目开盘以后，要协助销售部门做好银行与客户之间的衔接工作，加速应收款的回笼；在项目后期，要根据项目结算的需要做好资金计划，安排好各项资金的支付。 制订资金计划要充分尊重各业务部门的意见，在数据整合以后，结合公司的实际情况、项目开发的进度、资金来源进行分析，提出调整意见并与相关部门进行沟通，达到收支平衡后报公司领导审批，经过审批的资金计划要严格执行，控制特批次数及金额。
税务管理
税务管理是企业的一项重要经济活动.企业要持续发展,对税收加强重视和管理势必行。 项目公司财务人员要学习和熟悉各种税收法律法规政策，按时进行各税种纳税申报，用足用好税法，合理合法纳税，争取各种可能的税收优惠政策，适当开展项目的税务筹划，规避税务风险，积极应对各项税务审计及检查工作，尽量避免发生不必要的损失，实现税收收益最大化。
三个要素：制度、流程、团队
制度
制度是源于人类生产生活的一种习惯累积，表现为一系列规则，受一定范围内的人所共同遵守，它约束着它所适用范围内的人们的行为。
内部控制制度是单位的管理人员为达到管理目标而采用的组织计划和全部方法与程序，在尽可能实行的范围内保证其业务经营的顺序和有效性，包括严格遵守管理政策，保护资产，预防和揭发舞弊和错误，保持准确和完整的会计记录，以及适时编制可靠的财务资料。 项目公司的制度包括财务管理制度、综管制度、人力制度、工程管理制度、成本管理制度等。财务管理制度包括资金支付审批制度、会计核算制度、会计电算化管理制度、资金管理办法、财务管理规程、财务分析要求、成本评审规定、全面预算管理制度、会计档案管理制度等。我们要用制度来规范和约束公司里每一个人的行为和语言，并严格执行，降低不确定性和交易成本、促进公司的运营效率。
【有七个人曾经住在一起，每天分一大桶粥。要命的是，粥每天都是不够的。一开始，他们抓阄决定谁来分粥，每天轮一个。于是乎每周下来，他们只有一天是饱的，就是自己分粥的那一天。后来他们开始推选出一个道德高尚的人出来分粥。强权就会产生腐败，大家开始挖空心思去讨好他，贿赂他，搞得整个小团体乌烟障气。然后大家开始组成三人的分粥委员会及四人的评选委员会，互相攻击扯皮下来，粥吃到嘴里全是凉的。最后想出来一个方法：轮流分粥，但分粥的人要等其它人都挑完后拿剩下的最后一碗。为了不让自己吃到最少的，每人都尽量分得平均，就算不平，也只能认了。大家快快乐乐，和和气气，日子越过越好。】 流程
根据制度、规定编制各项工作的流程，做成流程图，流程图除了描述部门和岗位之间的上下游关系之外，对于流程的驱动、流程的输入、流程活动执行所使用的工具和模板以及对下游部门的输出都进行非常具体而全面的描述。同时，加强对全体员工的培训和沟通工作，使大家都明白事情的办理流程，并严格执行，防范各种风险。
在流程的指导下，一个智商不高的员工也能很快掌握工作方法，配合相应的流程管理制度，使流程具有极强的可执行性。
【流程强调的是步骤、连续性，即每一环节要按已设定好的方式进行，上一环节完成再到下一环节。制度强调的是条款、框架，即每一环节要怎样进行或者整体要怎样进行。】 团队
【人心齐，泰山移。
事成于和睦，力生于团结。
凝聚产生力量，团结诞生希望！】
团队（Team）是由员工和管理层组成的一个共同体，它合理利用每一个成员的知识和技能协同工作，解决问题，达到共同的目标。团队的构成要素总结为5P，分别为目标、人、定位、权限、计划。团队精神，就是团队成员在领导的指导和带领下相互沟通，交流，协同一致为了共同的愿景而奋斗的精神。核心是协同合作，最高境界是全体成员的向心力、凝聚力，反映的是个体利益和整体利益的统一，并进而保证组织的高效率运转。团队精神的形成并不要求团队成员牺牲自我，相反，挥洒个性、表现特长保证了成员共同完成任务目标，而明确的协作意愿和协作方式则产生了真正的内心动力。
财务人员应尽可能早的介入到项目公司运营过程中，财务负责人要重视团队的建设和团队精神的培养，通过各种途径、方式方法来增强财务部门的团队意识，调动这个集体中的每个人的积极性和主动性，使他们为了共同的目标，发挥各自的能力，提高团队执行力，充分发挥团队的合力达到最好的结果。
如何培养?
（一）要有卓越的领导者指引团队前进（吴）
（二）设定团队共同的愿景（有）
（三）全方位的进行沟通和交流（靠自己）
（四）合理有效鼓励创新的激励机制（靠自己）
（五）引进竞争机制在成长中合理要求（靠自己）
【一只蚂蚁来搬米，搬来搬去搬不起，两只蚂蚁来搬米，身体晃来又晃去，三只蚂蚁来搬米，轻轻抬着进洞里。】
【三个皮匠和三个和尚的故事】
四个现代化：专业化、全面化、全员化、标准化
加强财务人员的专业化、全面化建设，在熟悉专业知识的基础上，对法律、金融、公司业务、宏观经济政策等方面进行学习，拓展视野和知识面，以应对未来更高的挑战和机会。 “财务要懂经营，员工要懂财务”，财务人员要学习一些经营知识，而员工要掌握一点财务本领，只有这样，才有资格和能力参与到企业决策中来！而财务人员和员工参与决策是企业成功的根本保证。在此基础上，推进全员化，全员参与公司的各项工作。
实行标准化，明确岗位职责、工作权限分工、让各项工作都有明确的制度、流程等标准，减少工作的停滞和不必要的扯皮推诿，提高工作的效率和质量。
财务管理的目标
追求社会效益和经济效益的最大化、实现个人和公司的共同发展。
附：一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。
（一）开发商提出开发设想是整个房(转载自：www.xiaocaOfaNWen.com 小草 范 文 网:商业地产财务管理)地产项目开发的起点
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步
（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法
（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步
为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。
（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步
如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。
（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。
篇三：浅谈房地产企业如何加强财务管理
浅谈房地产企业如何加强财务管理
摘要：房地产企业可以说是目前最火的一个行业了，虽然目前我国存在着众多的房地产企业，但是若想做好房地产企业的管理却极不容易，尤其是做好房地产企业的财务管理较为困难，这主要是由房地产企业的行业类型决定的。本文主要探讨了房地产企业应该采取哪些措施来加强财务管理。
关键词：房地产企业；财务管理；问题；措施
Abstract: Real estate enterprises can be said to be the most fire in an industry, although in the present our country the existence of many real estate enterprises, but to make real estate business management is not easy, particularly in the real estate enterprise’s financial management is more difficult, which is mainly composed of the real estate industry type decision. This paper mainly discusses the real estate enterprises should take measures to strengthen financial management.
Key words: real estate enterprises; financial management; problems; measures 众所周知，目前房地产行业具高风险性与高杠杆性，要求我们切实做好房地产企业的财务管理，使企业立于不败之地。其中，房地产企业核心的部分是如何处理好资金的流动问题，这是关系到房地产企业成败的关键一环。另外，财务管理做得好不仅仅能够增强企业的竞争能力，还对于企业的长期发展具有巨大的推动作用。
总的说来，房地产企业要想做好财务管理首先要做的就是财务体系的搭建，包括各方面的财务专业化管理，资金、核算、税务、预算、分析、系统支持等等专业线。例如，资金方面要做好资金的预算，使得公司的债务结构维持在一个公司可以接受的程度，避免总是采取财务杠杆的方式来谋求更大的利益，确保企业开发的风险性维持在一个正当的水平。下面我们就来详细了解下目前在我国房地产企业管理中存在的一些问题以及改善措施。
1当前房地产企业财务管理中存在的问题
当前在我国由于经济体制还不算很完善并且房地产企业近年来的飞速发展造成了当下我国很多的房地产企业中在财务管理方面存在着众多的问题，一般来说，主要有以下五方面的突出问题。
1.1项目的可行性研究不到位
目前在我国房地产企业财务管理中存在的一个最为突出的问题便是对于房地产公司所要开发的某些项目的可行性分析研究得很不到位，结果就可能导致企业在这个项目上的损失，甚至影响到整个公司的发展。尤其是近几年来由于经济危机频发，只是目前的经济环境极其复杂，国家对房地产调控政策层出不穷，而且由于当下我国的房地产企业不健康式的快速发展使得很多企业还没有能力