篇一：三亚市房地产区域调研报告
三亚市房地产市场区域调研报告
目录
1.三亚市城市分析 ................................................................................................................... 2
1.1三亚市简介 .................................................................................................................... 2
1.2 三亚交通 ....................................................................................................................... 4
1.3 城市、区域宏观经济分析 ........................................................................................... 6
1.4城市分析结论 .............................................................................................................. 11
2.三亚市房地产市场分析 ..................................................................................................... 13
2.1海南房地产发展历史简介 .......................................................................................... 13
2.2房地产市场 .................................................................................................................. 14
2.2.1 经济指标 .............................................................................................................. 14
2.2.2 商品房市场 .......................................................................................................... 15
2.2.3 土地市场 .............................................................................................................. 18
2.2.4近期房地产政策及事件 ....................................................................................... 19
2.3.板块分析 ...................................................................................................................... 20
2.3.1 崖州板块 .............................................................................................................. 23
2.3.2 三亚湾板块 .......................................................................................................... 27
2.3.3 市区板块 .............................................................................................................. 31
2.3.4大东海板块 ........................................................................................................... 35
2.3.5亚龙湾板块 ........................................................................................................... 37
2.3.6海棠湾板块 ........................................................................................................... 39
2.4客户分析 .................................................................................................................. 44
3.城市调研总结 ..................................................................................................................... 45
1.三亚市城市分析
1.1三亚市简介
三亚，位于海南岛的最南端，是中国最南部的热带滨海旅游城市，全国空气质量最好的城市，全国最长寿地区（平均寿命80岁）。位居中国四大一线旅游城市“三威杭厦”之首，它拥有全海南岛最美丽的海滨风光。东邻陵水县，西接乐东县，北毗保亭县，南临南海。陆地总面积1919.58平方公里，海域总面积6000平方公里，其中规划市区面积约37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里，常住人口为53.6万人，聚居了汉、黎、苗、回等20多个民族。美丽的三亚市是中国通向世界的门户之一。三亚是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽，是中国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸。
万宁
行政区：“撤镇设区”
2014年年初，国务院批复同意三亚市撤镇设区的请示，同意撤销海棠湾镇、吉阳镇、凤凰镇、天涯镇、育才镇、崖城镇等六个镇，设立海棠区、吉阳区、天涯区、崖州区等四个区。据悉，新设立的四个区中海棠区将管辖原海棠湾镇行政区域；吉阳区将管辖原河东管委会、吉阳镇行政区域；天涯区将管辖原河西管委会、凤凰镇、天涯镇以及育才镇行政区域；崖州区将管辖原崖城镇行政区域。三亚市“撤镇设区”新设立的四个区天涯区、海棠区、吉阳区和崖州区2015年1月2日，正式挂牌成立。
1.2 三亚交通
对外交通
铁路：现三亚市对外开通一条火车路线，可连接海口市，
可通往大陆各省市；
篇二：三亚房地产市场分析
目 录
1. 城市房地产市场宏观背景分析与评价 .............................................. 2
1.1
1.2
1.3 宏观经济运行状况 ....................................................................................... 2 城市规划与建设 .......................................................................................... 4 宏观政策 ..................................................................................................... 7 2. 城市房地产市场发展状况分析与评价 .............................................. 9
2.1
2.2
2.3
2.4 土地市场 ..................................................................................................... 9 房地产整体市场 ........................................................................................ 10 商业营业用房市场 ..................................................................................... 18 酒店市场 ................................................................................................... 19 3. 城市房地产行业发展与市场竞争分析 ............................................ 20
3.1
3.2
3.3 房地产行业发展现状及趋势 ...................................................................... 20 城市房地产市场竞争格局分析 .................................................................. 20 典型企业及典型项目收益和风险分析 ....................................................... 21
图表目录
图1-1：2000-2004年三亚经济及房地产发展情况 .............................................................. 2
图1-2：2000-2004年三亚三次产业发展情况 ..................................................................... 3
图2-1：2000-2004年三亚房地产投资情况 ....................................................................... 10
图2-2：2001-2004年三亚房地产施工情况 ....................................................................... 11
图2-3：2000-2004年三亚商品房销售情况 ....................................................................... 11
图2-4：2000-2004年三亚房地产供需情况 ....................................................................... 12
图2-5：2000-2004年三亚商品房销售价格 ....................................................................... 13
图2-6：2001-2004年三亚房地产需求情况 ....................................................................... 14
表2-1：三亚市住宅市场需求量预测 .................................................................................. 17
1. 城市房地产市场宏观背景分析与评价
1.1 宏观经济运行状况
? 城市概况及特征
三亚，
三亚的城市定位为?一市两都三中心?。?一市?是国际性热带滨海风景旅游城市。?两都?是健康之都、休闲之都。?三中心?是会展中心、购物中心、时尚中心。?一市两都三中心?的定位，目的是把三亚打造成一流的专业性的旅游城市，而不是各行业均衡发展的综合性城市。
? 宏观经济运行情况
自1998年以来，三亚GDP连续七年递增10.0%以上，高于全国、海南省平均增长水平。2004年全市生产总值（GDP）48.25亿元，环比增长13.4%。全市人均GDP收入9545.00元，合1177.00美元，同比增长12.1%。经济发展呈加速增长态势。
图1-1：2000-2004年三亚经济及房地产发展情况
数据来源：三亚市统计年鉴
2004年全市完成固定资产投入38.46亿元，同比增长41.9%;其中房地产开发投资13.85亿元，增长0.9%。房地产开发投资的增长水平大大小于固定资产投资的发展水平。
? 产业结构情况
2004年三亚第一产业增加值19.18亿元，增长7.8%；第二产业增加值11.51亿元，增长22.3%；第三产业增加值17.56亿元，增长14.5%。三次产业对国民经济增长的贡献率分别为：第一产业贡献率24.3%，第二产业贡献率35.9%，第三产业贡献率39.8%。 图1-2：2000-2004年三亚三次产业发展情况
数据来源：三亚市统计年鉴
旅游业是三亚的支柱产业，全年旅游总收入39.14亿元，比上年增长33.8%。全年旅游外汇收入4256.90万美元，比上年减少9.4%。
高科技农业、生态农业、旅游观光和花卉等逐步兴起和发展，全市农村经济得到全面发展。
? 人民生活水平
近年来，三亚城镇在岗职工工资水平和农民收入水平有所提高。由于国家政策性调资，在岗职工工资水平尤其是行政事业单位职工的工资水平得到提高。年末全市城乡居民储蓄存款余额47.69亿元，比年初增长15.5%。全市在岗职工年平均工资11567.00元，比上年增长4.7%；农民人均纯收入2896.00元，比上年增长4.1%。
随着三亚居民收入的持续增长和社会消费环境的逐步改善，居民消费预期增强，旅游消费增大，消费市场活跃。全年全社会消费品零售总额18.12亿元，比上年增长 22.4%，考虑价格因素，实际增长18.12%。
? 贸易与投资
2004年全年三亚对外贸易进出口总值4750万美元，比上年增长10.1%，其中，出口总值3300万美元，增长11.0%；进口总值1450 万美元，增长8.1%。2004年三亚实际利用外商直接投资总额1.07亿美元，完成年计划的105.8%。
1.2 城市规划与建设
? 城市规划
根据修编的三亚市总体规划，三亚市总体布局结构为带状城镇群布局；市区总体布局为?两轴五个功能区?。
两轴：
滨海轴---三亚湾的滨海地区。这一地区由3个部分组成：三亚河口旅游码头、中部的城市滨海中心区和海坡度假中心。这是展现滨海旅游城市风貌的重点地区。
中心轴---从滨海中心区沿月川路向北延伸形成城市行政办公居住区。月川路、迎宾路是中心轴骨架，两旁将建设全市重要旅游服务设施、金融、商业、文化娱乐和居住区。
五个功能区：
荔枝沟区---以一类工业为主的工业区和配套的生活区建设为主。
田独、红沙区---环绕榆林湾建设的滨海居住区、旅游度假区，并成为三亚东部进入市区的交通枢纽。
羊栏区---航空港、羊栏民俗和海坡度假村。
鹿回头、大东海---滨海旅游度假区。
河东、河西---三亚城市中心城区。以全市性行政办公、金融、商业、重要的旅游服务和文化体育娱乐设施为主。
? 旅游规划
三亚围绕旅游业为核心，定位于?一市两都三中心?。 三亚的主题旅游区域框架基本构建，旅游饭店超前发展。目前，三亚市初步构建覆盖南山、大小洞天、天涯海角等以文化
篇三：三亚房地产方案策划书书
海南三亚房地产项目市场调研
计 划 书
专业班级：2013级金融二班组长：XXX
组员：XX、XX、XXX、XXX、XXX指导老师：XXX
二0一X年X月XXX
海南三亚房地产项目市场调研计划书
一、调研背景
房地产作为我国主要的经济支柱产业，依然存在着广阔的发展前景，而随着海南国际旅游岛建设战略的实施，三亚更是成为了众多房地产开发商的必争之地，为了能够更快的了解三亚的房地产市场，我们计划要针对三亚的大型楼盘进行调研并且为了更好的了解消费者的购房意向，同时对广大的消费者进行调查访问。
二、调查目的
1、对整个三亚市房地产市场信息（包括价格、发展趋势、楼盘开发等情况）进行全面的收集整理；
2、以消费者为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和实施，以便适应市场发展的需求；
3、进一步了解经济的发展给房地产带来的影响以及文化特色；
4、结合三亚宏观环境，为下一步详细性市场调研和项目开发策划、可行性研究提供基础性资料。
三、调研内容
市场调查的内容要根据市场调查的目的来确定。该次调查中主要内容有以下几方面。
（一）宏观环境的主要的调研内容有：
① 随着国家政局的稳定，我国加入亚洲经贸区必然影响房地产项目因素。 ② 随着经济发展趋势的影响，以及科学技术的发展对房地产的影响很大。 ③ 当地区域文化，风俗习惯等特点。
（二）房地产需求、规划、中介机构调研主要内容有：
① 了解三亚房地产在城市的建设与规划 ② 了解三亚房地产企业的情况 ③ 观察三亚房地产的供应与需求 ④ 了解三亚房地产的经营销售渠道 （三）消费者调研主要内容有：
①消费者对房地产的购买型式（位置、户型、风格、配套） ② 消费者对房地产的了解程度（单价、总价） （四）调查对象以及单位
三亚比较有名的房地产公司。如：雅居乐，万科，万达，世邦魏理仕，绿城等。
三亚房地产的所有消费者都是被调查对象，但因为个人的经济背景的差异性，每个人的月开支存在较大的差距，被调查者年龄比例、被调查者性别比例、被调查者收入比例、被调查者所在区域比例，导致消费者购买习惯的差异性。
消费者样本要求如下所示： ①消费者家庭中有无未购房者 ②消费者有没有购买新房的意愿
③消费者有没有在半年内接受过房地产的市场调查
四、调查方式：
资料收集法、问卷调查法、访谈法、实地考察法、网络调查法。
五、 具体实施
1、房地产商调查
对三亚比较有名的房地产公司采取重点抽样调查方式采集资料 2、消费者调查
①对消费者以及街头问卷调查为主，具体实施方法如下：
在完成市场调查问卷的设计及调查人员进行培训等有关工作后，就可以展开具体的问卷调查，把问卷平均分发给各调查员，统一到目的地进行调查，调查人员在进行调查时向消费者说明来意，得到正确有效的调查结果，调查过程中，调查员应耐心等待不可催促，调查员当时收回问卷。 ②准备阶段
界定调查问题范围，设计调查方案，设计调查问卷。 ③实施阶段
根据调查要求，采用多种形式，由调查人员广泛地收集与调查活动有关的信息 ④结果处理阶段
将收集的资料进行汇总、归纳、整理和分析，并将结果以书面形式调查报告表叙述出来。
六、经费预算（单位：元）
1.调研人员
XXX（组长）、XX、XX、XXX、XXX、XXX 2.调研任务安排
（1）调查作业设计：XX、XXX （2）调查地区分配：XXX组长） （3）当日工作审核：XXX（组长）
①每天下午结束前全体人员集合 ②验收问卷 ③汇报访问过程
④谈体会和遇到的问题、交流看法和做法 （4）调查结果处理：XX、XXX，XXX
问卷审核、统计计算、结果分析、撰写调查报告
八、附录
附录一
海南三亚X房地产公司楼盘调研表
调研员姓名：调研时间：年月日
附录二
三亚市房地产市场消费者调查问卷
主办单位：海南大学金融与统计系调研小组
填卷说明：A用钢笔或圆珠笔在选定答案上打“√”。
B除注明“可多选”外，均为“单选题”。
—————————————————————————————————— 尊敬的先生/女士：
您好！本公司为了更好的了解消费者对三亚市当前房地产市场的看法，制定了该调查问卷，烦请您真实答写并衷心感谢您的配合。 （一）现有住宅调查： 1、您现在住房的户型是？