篇一：城市综合体可行性报告
城市综合体可行性报告
目录：
一、市场论证篇
1、项目地位分析
2、项目关联的文化价值分析
3、项目生存的基本经济基础分析
4、行业（产业）宏观发展分析
5、城市发展对项目的驱动分析
6、项目开发价值分析
7、项目竞争优势分析
8、经营者市场分析
9、ZZ消费市场分析
10、国内同业态成功案例分析
（1）宁波天一广场
（2）宁波万达广场
11、市场论证结论
二、项目开发篇
1、项目规划定位
2、项目规划理念
3、项目规划设计
4、项目规划指标
5、开发周期及开发计划
6、项目开发预算
三、投资论证篇
1、项目的开发投入
2、项目的经营投入
（1)项目的市场规划
（2)项目的经营思路
（3)项目运营资源配置
（4)项目运营成本
3、项目收益测算
4、项目开发资金分析
（1）分期开发资金分析
（2）资金回笼分析
5、项目的风险控制与评估
（1）项目前瞻市场不确定风险
（2）项目操作模式带来的资金与发展空间风险
（3）评估结论
四、综合评估篇
一、 市场论证篇
1、项目地位与受关注度的强力支撑
XX广场位于ZZ市天元区天台山路的顶端，为东方神龙铁塔的主出入口，项目地处ZZ城市发展的战略性位置，是新老城区交通主轴和开发区绿化主轴的交汇点，由于ZZ市委、市政府等相关行政办公机构多座落于此，使本项目成为ZZ形象名副其实的橱窗，再加上东方神龙铁塔与XX神像两大城市地标性建筑、天台公园得天独厚的自然景观、以及即将形成的集ZZ行政中心与商业、经济、文化大都会的综合城市属性效应，促使市民、政府与社会各界对本项目的开发保持着一贯的高度关注。
本项目的成功开发势必极大提升城市公共空间质量、弘扬XX精神与展示
传播XX文化、塑造新区超大综合商业中心，综合提升城市整体形象，增加城市影响力与吸引力、催生都市绿色人文新生活都将产生重大影响，有着广泛的积极意义。
XX广场开发项目是ZZ市委、市政府列入工作计划的重点工程，更是天元区委、区政府高度关注的重点工程，这些在政府行文与报告中可充分体现与认证。因此，项目独特的受重视地位与社会各界赋予本项目的高关注度使本项目成功开发的原始动力，从而也为本项目的开发成功提供了理想的外部生存环境。
2、项目关联的文化价值支撑
XX是中华民族的人文始祖，于距今约5000年前诞生于宝鸡渭水流域，在位120年卒逝，文献记载葬于湖南ZZ炎陵县（炎陵县因此而得名）。XX文化历史悠久，XX文化的实质是中华民族文化的根源，因而，XX文化也就是中华民族文化。XX所具有的敢为人先的实践精神、百折不挠的创造精神、造福于民的务实精神、自强不息的进取精神，随着中华民族的形成、发展和壮大，其内涵也在不断的丰富与扩大，铸造了中华民族的人文品格，升华为中华民族的民族精神、民族之魂，使其渗透于政治、法律、文学和人们的人生观、价值观及道德观念的精神元素，并世代流传，积淀而成为中华民族的优秀传统和稳定的心理情感，成为中华儿女精神力量和智慧的源泉。
XX陵风景区现为全国重点文物保护单位和全国爱国主义教育示范基地，2002年被授予4A景区称号，2006年6月“XX陵祭典”入选第一批国家非物质文化遗产名录。
XX广场以XX的名字命名，不仅利于品牌传播与市场推广，同时借助XX为项目注入了丰富的文化内涵。商业地产项目的通病是市场培育期较长，繁荣期短且高位运行不稳定，同时衰退较快；这一方面有项目开发的先天不足、同时也有经营与运行的缺陷有关，此外，商业地产缺乏品牌高度与核
心竞争力是其致命的根源，本项目借助XX所赋予的民族原始文化精粹，一方面不仅拥有了文化底蕴与内涵的核心竞争力、避免了项目开发的先天缺陷，为项目的良好运营与健康发展提供了保障；更重要的是借助文化支撑丰富了商业内涵与经营元素，开发更多具有项目特色的产业升级板块与业态品种；这不仅拓展了项目自身市场生存与发展空间、提高了综合抗险能力，同时极大的挖掘与开发了旅游、文化与商业效应，带来不可估量的商业价值与其它综合价值回报。
3、项目生存的基本经济基础分析
2008年ZZ全市年末总户数113.6万户，总人口381.2万人，常住人口371万人，其中市区年末总户数30.4万户，总人口97.8万人，常住人口96.2万人。全市总人口中有城镇人口186万人，乡村人口195.2万人；城镇化率为48.8%，提高1.4个百分点。人口增加，人口基数大，推动着ZZ房地产业的快速发展，加快了房地产的快速消化。
ZZ居民可支配收入及消费支出分析
2008年ZZ城镇居民可支配收入15911元，增长17.8%。其中城市居民人均可支配收入16403元，增长13.3%，据湖南全省第二位，天元区2008年常驻人口达到22.3万，户籍人口14.85万，项目所在地处天元区与ZZ城区的核心地带，项目半径5公里辐射区内保守估计常驻人口20万人，可支配收入38亿元，构建了本项目的基本生存市场——消费市场。由于项目的区位优势（位于未来的市行政中心核心区域）明显，同时战略地位得天独厚（距即将启动的ZZ新火车站仅4公里），庞大的消费潜力孕育了广阔的市场前景，为项目的生存立足提供了直接依据。
ZZ消费市场无论从市场供应来说，还是从消费品的选择面来说，目前大多还是中低档的消费用品，主要用以满足居民最基本的衣食住行的功能和
篇二：城市综合体发展可行性研究报告
可研性报告——
与城同步，共兴同荣
国贸中心，推动同江综合发展能力的奇葩
目录——
1—1立项背景………………………………………………………………………… 1—2紧凑型、节约型城市的合理解决方案——城市综合体……………………… 1—3同江概况………………………………………………………………………… 1—4项目概况………………………………………………………………………… 1—5城市综合体对城市综合发展能力推动的优势………………………………… 1—6城市综合体[国贸中心]未业发展与政府政策的支持…………………………
立项背景——
同江市定位于东北亚国际物流中转贸易及批发加工中心，并以打造“开放同江、富裕同江、魅力同江、和谐同江为可持续发展战略纲要，同江经济发展有了翻天地覆的变化，近几年内同江全市GDP增幅达到10%以上，城市进入了历史发展最快时期。而纵观整个城市的发展来看，我们也不难发现，在城市经济高速发展的同时，城市的基础建设在与经济快速发展的同时，却产生了一定差距，特别是城市综合商圈发展建设以及城市综合商务能力已经成为影响同江城市基础建设发展的重要瓶颈。另一方面，从经济发展和城市建设现状来看，同江口岸城市无论是经济总量、产业结构和规模、区域财政实力，还是基础设施和公共服务设施的水帄和质量，都与其定位为黑龙江黄金三角的另外两个城市”黑河和绥纷河“存在较大差距。为了全面发展同江在东北亚经济特区中心的优势，明确加快同江对外贸易发展及城市基础建设的思路和重点任务，特以[城市综合发展能力]为课题，全力解晰城市综合商圈发展的源动力——
国贸中心，一个城市综合体，一个城市发展的标志。
数据附表：黑龙江黄金三角口岸GDP对比表
黑河
绥纷河同江
数据附表：黑龙江黄金三角口岸年度消费总额对比
数据来源：中国宏观数据挖掘分析
紧凑型、节约型城市的合理解决方案——城市综合体
“中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题” ，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上 ，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。
关于城市综合体（City Mall）的概念：城市综合体一般由酒店、商住公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区（STREET）、市民广场及大型高尚居住社区等组成。城市综合体在城市化进程中，起着营造城市中：新商务、购物中心区，打造城市新地标的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的投资置业于一体的中心区域。
同江概况——
基础概况同江市位于黑龙江省东北部松花江与黑龙江两江交汇处南岸，东接抚远县，南与富锦市、饶河县为邻，西临松花江与绥滨县相连，北隔黑龙江与俄罗斯犹太自治州相望，边境线长170公里。总面积6300帄方公里，辖4镇6乡6个国营农场，总人口1 7万，是我国“六小”民族之一赫哲族主要聚居地。同江市经济地理位置处于东北亚地区中、日、俄、韩经济核心地带，是我国沿边开放带上重要的国际口岸城市，也是黑龙江省东北部对俄及太帄洋沿岸国家和地区的窗口和桥梁，是国际物流中转、贸易及加工中心。
城市战略全力打造“开放同江”。充分依托地处对俄开放带上的地缘优势，抢抓我省对俄经贸科技合作战略升级的机遇，大力推进全方位、多层次、宽领域的对外开放，用大开放促进快发展。突出加快国际大通道建设步伐，以开放的交通网络提升口岸整体功能，重点加大口岸基础设施建设力度，推进中俄跨江铁路大桥项目，力争早日开工建设。完善招商引资政策，为投资者提供高效、便捷的全方位服务，招引俄罗斯商人和企业到同江发展，吸引内地客商到同江开展合作。
篇三：城市综合体项目可行性研究报告
如何编制城市综合体项目
可行性研究报告
（立项+批地+贷款）
编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司
编制时间：二〇一四年十月
咨询师：高建
目 录
目 录...................................................................................................................... 2
专家答疑：............................................................................................................ 4
一、可研报告定义：............................................................................................ 4
二、可行性研究报告的用途................................................................................ 4
1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告.................. 5
2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告.............................................. 5
3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告.............................. 5
4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告.......................................... 6
5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告.......................................... 6
6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告.............................. 6
三、可行性研究报告的编制依据........................................................................ 6
四、 可研报告编制收费标准及时间.................................................................. 7
1、收费标准.................................................................................................. 7
2、付款方式.................................................................................................. 8
五、我们的优势.................................................................................................... 8
1、良好的信誉保障 ..................................................................................... 8
2、专业的咨询团队 ..................................................................................... 8
3、丰富案例经验 ......................................................................................... 9
4、精准的数据库支持 ................................................................................. 9
六、可研报告编制大纲：.................................................................................. 10
表目录.................................................................................................. 28
表目录.................................................................................................. 29
表1-1 本报告研究范围 ................................................................... 29
表1-2 报告误差控制表 ................................................................... 29
表1-3 本报告编制依据 ................................................................... 29
表1-4 城市综合体新建项目产品型号及产能一览表 ................... 29
表1-5 城市综合体新建项目项目概况 ........................................... 29
表1-6 城市综合体新建项目项目资金来源与使用计划 ............... 29
表1-7 城市综合体新建项目综合经济技术指标 ........................... 29
表2-1 城市综合体新建项目主要产品型号及计划产能 ............... 29
表2-3 城市综合体新建项目主要产品和规格 ............................... 29
表2-4 城市综合体新建项目 ........................................................... 29
表2-5 城市综合体新建项目产品规格 ........................................... 29
表3-1 2007-2014年我国城市综合体产量 ..................................... 29
表3-2 2014-2019年我国城市综合体产量预测表 ......................... 29
表3-3 城市综合体新建项目战略规划一览表 ............................... 29
表3-4 2013-2018年城市综合体新建项目产品产量预测 ............. 29
表4-1 城市综合体新建项目主要建构筑物一览表 ....................... 29
表4-2 城市综合体新建项目投资强度分析 ................................... 29
表4-3 城市综合体新建项目项目建筑系数分析 ........................... 29
七、可研报告资料提供清单：.......................................................................... 30
1、项目的基本信息.................................................................................... 30
2、项目的主要产品.................................................................................... 31
3、项目的生产资源.................................................................................... 31
4、项目（现有设施）的土建工程............................................................ 32
5、项目的环境与劳动保护........................................................................ 32
6、项目的工作人员.................................................................................... 33
7、对项目的补充说明或编写要求............................................................ 33
八、国家发改委对工程咨询31个专业所包括内容........................................ 33
九、 资质证书样本............................................................................................ 35
专家答疑：
一、可研报告定义：
可行性研究报告，简称可研报告，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。
可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以一系列评价指标为结果，它通常处理两方面的问题：一是确定项目在技术上能否实施，二是如何才能取得最佳效益。
二、可行性研究报告的用途 项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：
1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告
根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。
同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。
2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告
我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项(本文来自：WwW.xiaOCaofAnweN.Com 小草范文 网:城市综合服务可行性报告)目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。
3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。