篇一：房屋买卖案例分析
房屋买卖案例分析
一、主题
在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的履行、债权关系等进行的分析
二、基本法理
对房屋二重买卖纠纷进行分析，主要是基于以下法理：
（一）不动产的特性及一物一权原则
房屋是一种不动产，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。
（二）房屋所有权的取得与合同生效的关系
我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔，更易引起二重买卖的现象。
1．房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记
我认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定
为生效性登记。依我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。由此可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。
2．是否取得物权不影响债权的成立
房屋出卖人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。债权是一种对人权，相对权，不能对抗合同以外的第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
三、案情介绍
某房屋所有人甲和房屋买受人乙签订一房屋买卖合同，房屋总价50万元，乙先支付了首期房款25万元，并约定余款待甲同乙去房地产交易中心办理房屋产权过户之日再由乙付清。后甲未与乙去办理房屋产权过户手续，而是与丙签订了标的物为同一房屋的买卖合同，丙在甲的催促下付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记。随后甲将房屋交付给丙使用。乙得知甲与丙的上述行为后立即向某区人民法院申请对两个买卖合同中的同一标的物、房屋进行诉前财产保全，法院经审查作出保全裁定。房地产交易中心在七天的材料审查期限内发现甲欲转让给丙的房屋上已有权利限制的保全措施，未予批准房屋产权过户和登记。丙于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁请求，请求甲继续履行合同，取得房屋的所有权。同时乙向某区人民法院对甲提起合同违约损害赔偿之诉，并要求甲继续履行合同，交付房屋并办理登记过户。“一房二卖”的卖家甲在获得50万的房款和25万的房屋买卖预付款后，潜逃无法寻其下落，其并无其他财产可供司法机关强制执行。
四、案例分析
此案为典型的“二重买卖”，台湾地区和我国大陆学者均有较为深入的论述，但因我国房地产交易制度设计上的不清晰，有关交易环节效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的实务操作上存在较多争议。本文试作探讨。
（一）丙通过申请登记是否取得房屋产权？——登记申请的权利形态分析
我国学者认为我国现行的不动产登记制度在立法例上采用实质主义的登记体例，即德国的立法例，登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效，登记为不动产物权变动的生效要件。
“丙在付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记”这一申请登记的事实在法律上效力如何认定？实务裁判上有一观点认为，在房屋产权交易中心受理登记并缴纳房屋印花税后，丙已被推定为房屋产权所有人，理由是印花税的征收对象是房屋产权人。后发生的司法程序上的权利限制不应阻碍丙的登记过户程序，丙应从房地产交易中心受理登记之日起即为房屋产权所有人。判断这一观点是否合理，有必要先从登记的程序和登记申请之一事实本身的性质来看。
我国《城镇房屋权属登记管理办法》第10条规定了房屋权属登记的一般程序，包括以下几个步骤：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。从登记的过程来看，申请登记的受理并不意味着物权变动法律效力的发生，还有权属的审核，登记是否完成，应当从登记簿上的记载予以判断登记簿是表征登记的标的物上存在权利的根据。可见，申请是登记程序的启动，但并不能认定为丙可以因此而当然取得房屋产权。
但不可否认：申请人可根据申请而合理信赖将来的物权取得，申请人在此时应推定有获得法律保护的某种权利形态。德国民法学理论认为，随着登记申请的提出，取得人依据有法律约束力的不动产所有权移转合意取得的地位，被称为期待权。期待权的性质“是一种受法律保护的、对完整权利取得的期待。”但如登记申请被登记机关驳回，这种对完整权利的期待就会落空，期待权就不再存在。
因此在本案中，丙和甲一同办理登记申请的事实不必然导致房屋物权的移转，丙并不能因为申请行为而获得房屋产权。此处丙取得是一种对完整的所有权的期待权。此期待权的效力在于排斥后续登记申请的效力，即后于该登记申请所递交的申请受到期待权的限制，登记机关应不予受理。
（二）乙是否已取得了房屋所有权？——房屋所有权转移的生效模式分析
乙与甲签订的房屋买卖合同在丙与甲签订的房屋买卖合同之前，是否可以认定乙依据签订合同更早而取得所有权？按照所有权转移的意思主义，不动产所有权的转移在所有权转移合意达成之时，这种立法例对物权行为和债权行为不作区分。该立法例以法国、日本、意大利为代表。法国民法典第1138条第2款规定：“交付标的物债务的成立从标的物应交付之时起，即使尚未现实移交，使债权人成为所有人。”按照这种立法例，本案中乙在合同生效起即为房屋所有权人。但是我国实行的所有权转移的登记生效主义，房屋买卖合同的成立和生效并不意味着房屋所有权的转移，所有权转移双方必须一同到房地产交易中心办理房屋产权登记。这一点已为我国立法和司法实践所普遍认可。因此，本案中，乙尽管支付了房款的一半，但这种支付行为只是债权法上一方义务的履行，行为的结果是要求合同另一方给付对价——即房屋的移转交付。乙在本案中的权利形态是仅为对甲的债权。
（三）丙的对系争房屋的权利地位是否高于乙——以债之关系上占有权来分析
本案中，丙已从甲处转移了对房屋的现实占有，即已入住该房屋。这种对房屋的占有在本案的处理上可从债权法和物权法上的意义分别探讨。占有，有定义为“对于物有事实上管领力的事实”。该定义为对占有的理解属“占有本质事实说”。相对于占有本质权利说和占有事实法律关系说，此说为我国法学理论之通说。在这一理论下，视占有为一种受民法上特别保护的事实。本案中存在房屋的移转占有的事实，丙对房屋占有的法律事实得到认可和保护。占有以是否具有法律上的原因为标准而区分为有权占有和无权占有。其中有权占有因具有占有之权源，故只要权源继续存在，即承受法律之保护。本案中丙占有房屋的权源在于和丙和甲签订的房屋买卖合同，丙对房屋占有的权源为对甲的债权，那么可以认定，只要丙和甲的房屋买卖合同继续有效存在，丙对房屋的占有即始终为有权占有。丙占有房屋的事实的决定本案中丙的权利地位。占有的效力，在于保护对物的事实支配。占有也具有权利推定的效力，但在法律规定采取登记生效主义的不动产物权变动中，登记已取代了占有作为物权之表征。因此在不动产交易上，占有并不能具有物权效力的推定功能，仅具有以不动产物权为标的之债权的推定功能。
丙对房屋以债权为权源的占有，能否对抗乙对系争房屋的债权上的请求呢？以债权为权源的占有受到其权源——债之关系相对性的限制，基于债之关系上的占有权，仅得对他方当事人主张，不得对抗第三人。丙对房屋之有权占有基于丙和甲签订得房屋买卖合同，此种债之关系上的有权占有可以对抗同一买卖合同的当事人甲。但对于丙与甲合同之外的当事人乙，则不存在基于有权占有的对抗效力。因此，对于系争房屋，丙所拥有的权利是以该房屋的物权变动为标的的债权。其债权上的占有受到相对性的限制。
（四）丙是否可以要求甲继续履行合同？——合同履行的视角分析
丙在仲裁委的仲裁请求中要求甲继续履行合同，针对这一诉请，有观点认为，丙不能要求甲继续履行合同，理由是甲已经完成房屋买卖合同义务所规定的配合丙一同去房地产交易中心办理房屋产权移转登记的手续，甲在合同项下的合同义务已经完成了。产权登记的未完成虽然是因甲一房二卖的行为，但丙在这里所能要求甲承担应该是权利瑕疵担保义务，而不是合同继续履行的义务。
但值得注意的是，在以物之买卖中，必然涉及该所有权之物和所有权两者，出卖者负有转移该物之占有和移转房屋所有权之义务，这两项义务应该为并列关系。二者中有一项不完全履行，就会构成出卖人义务之全部不履行。此案中，甲虽完成了转移占有的义务，但在房屋所有权转移之义务并不完全履行，房屋所有权的移转应该以登记的完成即登记簿上房屋产权人的变更为标准，义务的完成应当以行为的结果而不是行为的本身为衡量。
（五）乙和丙间权利保护的设想——现实利益的衡量
此案中，乙对该标的房屋有基于合同的债权请求权。丙虽然对该系争房屋有基于登记申请而获得的期待权地位，但此期待权效力优先和排斥的对象应是后续递交的登记申请，而没有某种物权上的效力而优先与乙对该房屋所有的债权请求权。丙亦可基于债之关系的有权占有保护，但这种保护受到其权源债之相对性的制约，同样只能对抗占有权源——合同的相对人的权利，而不能对抗合同当事人之外的第三人乙。这样推理下来，乙和丙依据各自与甲所签订的合同而对标的房屋所拥有的债权之间是平等的。通常认为房屋双重买卖的出卖人在此时有权选择履行合同的对象，而对无法完成债务履行的债权人承担合同违约损害赔偿责任。
那么在客观上无法由甲选择合同履行对象，乙和丙又都要求合同继续履行的情况下，如何做合理的裁判，依据为何？有观点为，立法应当从鼓励交易，从外观上保护交易的立场出发，应比较两个合同的交易程度，那么如果适用此观点，丙因为交易步骤进行的更为深入而裁判取得房屋所有权。这一交易程度在我国司法实践上暂时无法由立法的客观标准化来指导，那么由办案的法官和仲裁员凭自由裁量权来认定，是否可行，还有待实践的检验和进一步的理论总结。
篇二：房地产二手房交易经典案例
二手房交易典型个案详细分析
案例1：未办理到银行房屋贷款
客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。
分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。否则，极有可能造成违约责任。一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。
案例2：入住时发现户口未迁出，自己户口无法执迁入。
林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款，数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问中介人员才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，中介人员也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。
林先生找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，后悔不已。
分析：为买房过户之前，经纪人应该协助客户前往当地派出所和公安查询此房内户口相关情况。必要时，让派出所出局书面证明。让购房者知晓。在双方无异议的情况下，再行交易。同时在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。因为户籍管理属于公安部门行政管理范畴，不属于法院民事案件的受案范围，因此法院通常不受理二手房交易中仅以迁出户口为诉讼请求的案件。故在本案例中，即使上家事先承诺迁出户口，但是若实际不履行承诺的话，买方也无法通过法院请求强制迁出。另外，公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自办理，他人在未取得本人授权情形下，也无法办理户口迁出手续，因此向公安部门单方提出迁出户口的请求也难以获得支持。因此，面对这个问题，买方只接受户口无法迁出的事实。建议中介在签订买卖合同时需要特别注意户口问题的处理，可以将户口迁出设置为产权过户的前提条件，即先迁户口再过户，而且可以设定上家必须在一定期间内迁出户口，否则每逾期一日需要承担一定的赔偿责任（必须具体明确赔偿责任的数额或者计算方式），并且最好约定逾期超过一定期限（需具体明确）后，买方有权单方面解除买卖合同，上家并承担
一定的赔偿责任。
案例3：客户李先生有套房出售，没有在办理银行按揭，买方与卖方达成协议认购房产，这样的情况下方式有哪几种？
分析：交易方式有四种：（1）、买方只支付定金，由卖方客户自行办理解除抵押的相关手续，然后双方约定期限在解除抵押手续之日内办理买卖登记等相关手续
（2）、买方支付定金，双方约定由买方支付首期款（银行未还款额度）给卖方解除抵押，但双方须约定几日办理买卖登记手续（此时间不宜超过五日），最好能在拿到产权证当是送件。
（3）、办理转按揭，不建议客户这么做，原因是费用繁多多，各种手续繁琐
（4）、抑制的总合同的房产（已峻工）不可以转按揭未竣工房产可以办理楼花转让。 案例4.客户陈某持产权人为某外地驻本市办事处的产权证，委托书中介公司出售出售，陈某某应提供哪些手续？若该办事处已撤销应出示哪些手续？
回答：①应出示下列材料：营业执照有效复印件，公司章程，产权证，委托书（加盖公章），受托人身份证，国资局批文。
②若该办事处被撤销，应出示如下手续：办事处上级公司关于撤销的决定，公司章程，上级公司营业执照有效复印件，产权证，董事会决议，委托书及受托人身份证。上述手续齐全，才能办理销售。
案例5：客户杨某认购房产一套，该房产产权性质为联营体，产权人为A公司，但A公司已于1年前注销。问：该房产出售的产权人为谁？怎样办理产权过户手续？
回答：该产权人为A公司办理过户手续需要：（1）A公司在工商局注销登记相关资料，（2）A公司上级机关的证明，即同意此套房产出售的文件，各董事职代会的决议、国资局的批文，及委托授权书须具备以上方可办理过户手续
案例6：客户孙某出售房产一套，该房产为公有住房未办理产权证，银行按揭，现卖方张某想认购该房产，孙某要求首付50%房款后交房。但张某担心一旦价格上涨，孙某毁约。为保障双方，该协议书应如何拟定？
回答：该协议书应体现如下几点：
①产权位置、价格、面积②何时交付50%首付房款，何时交房化乙方使用，最好在同一天。③签当天支付定金④签协议之日起几日卖方将办理产权证，审批及出售待相关手续给中介公司，防止卖方以后悔约。⑤同时建议买方出公证给中原，用以约束双方权利。
案例：甲、乙双方协商一致签订房屋买卖协议，买方支付定金，公司代收，现买方无故拖延，迟迟不肯办理合同签证手续，但以不出具书面违约书，致买卖双方均向公司申请定金，公司如何支付？为避免此类事件发生，买卖中应怎样约定条款？
（1）应支付给卖方，但在支付之前，须让让卖方出具证明，内容为：某年某月某日买卖双方签定协议，签协议至今买方不与卖方办理公证等相关手续，多次催促未果，视同为买方违约，特申请定金归卖方所有。
（2）为避免此类事件发生，买卖协议中应约定何时支付定金，由谁代收，在什么时候支付给对方及签定此协议之日内办理合同公证相关手续。
案例7，客户李某预定了一间二手房，是使用权的，由客户方贷款，可以让卖方转成产权，但由买方支付费用，但没说定费用，客户要去办理了才知道，口头上说大概2万左右，后来他又说要3万，但卖方用了老人的年龄，2万多也差不多，但要我们弥补该老人的损失，另加5千元，这种情况下怎么办？
分析：该房屋应属于尚未取得产权的公房。要上市进行销售势必要先取得产权，即先向该房屋的原产权单位购买该房屋再转让给买方。而出卖方向产权购买该房屋的价款，即买方转产权的费用应由出卖方自己承担，如果卖方自己承担有困难，也可由买受人先行承担，
但该费用应从您购买该房屋的价款中予以扣除。但如出卖人与买受人双方约定都由受人承担的除外。中介公司应该提前在合同中提醒交易双方费用承担约定。
案例8，客户李先生想买朋友的一套二手房，为了避免缴营业税，双方可以先签一份二手房买卖合同，待房产所有权满两年后，再办理过户手续。请问这种做法风险是什么？
分析：根据规定，凡购买不足2年的住房对外销售，应全额征收营业税。个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。双方通过虚假签约日期来避税的做法属于逃税，一旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。我国法律要求不动产买卖以登记为准，如果李先生只签署买卖合同，不办理过户登记手续，则不能取得该房产的所有权；如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那李先生只能依买卖合同追究其违约责任。
案例9，客户潘先生打算在购买一套二手房，中介公司告之，为了减少营业税和个人所得税，可以把合同上的交易价格做低一些。请问这种做法风险是什么？
分析：根据规定，自今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收税。如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。中介公司应该事先作出自己的免责条款，以免产生法律纠纷受牵连。
案例10，房主张某委托一家房屋中介公司代为售房，并签订了一份“出售房屋委托书”，接受委托的中介公司只带着购房人去看过一次房。这们市民认为中介公司服务不到位，又将买房之事委托给另一家信得过的中介公司，结果房子很快卖出。前一家中介公司得知消息，拿出当初双方签订的“看房约定书”，将这位市民告上法庭，约定书上称：“自看房之日起六个月内，委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的3.5%支付违约金。”
分析：这位市民并非利用原告中介公司的信息和机会，甩掉中介“跳单交易“，逃避中介费，而是不满服务另择人家，属于法律赋予的选择权。中介公司没有很好地履行义务，而用“看房约定书”来阻止客户选择其他途径进行交易，这种合同条款非但免除了中介公司的责任，还侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的责任，纯属不平等的“霸王条款”，依法不具备法律效力，应予撤销。这种情况下法院基本会支持房主的诉讼请求，而不是中介公司的合同约定条款。
案例11，一家中介公司为得到一份生意，为买方出了一个主意，允诺在售房合同中将房价填低，达到少交契税的目的，于是，这宗房产中介买卖的实际的实际成交价为96万，而合同虚填房价为87万元。岂料，买方的其后也动起了歪脑筋，出合同价为据，指挥中介公司多收了他9万元的购房款，打官司要求返还。法院的另一起案子中还上现，明明房屋成交价为38万元，中介公司的售房合同中却虚填为50万元，使买房人可从银行多得到贷款，这番“好心”同样惹来了官司，想占便宜的卖房人也出合同为据，指控中介公司少给了卖房款12万元。
分析：法院的查清上述两案的真相后，驳回了他们的诉讼请求，最终，搞虚假合同的怕有人均没有得到好处，法院对他们的不法行为进行了训诫，责令中介公司及有关当事人还合同出本来面目，该补交的简税款限时补交，多得的贷款限时退回。
案例12，客户徐某委托一家房产中介公司出售一套房子，经中介公司评估，约定出售价格为26万元。当日，这家中介公司将这套房子出35万元的价格售出，高出委托价格的9万元不是给了卖方，而是落入了中介公司的囊中。当徐某的办理房屋产权过户时，得知被中
介公司转手交易吃掉了9万元，即提起诉讼，要求被告中介公司返还不当得利。
分析：房产中介行业不允许中介公司“低吸高抛”赚取差价，因此，法院的审理该案时认为，对已经收取房屋买卖中介服务费的公司，不能的中介服务时违规获取售房差价。的司法的作用下，上述中介公司只得退还给原告徐某9万元，案件出和解而告终。
案例13，买房投资成功案便分析：1，成功案例一:半年时间净赚6万，姓名：郭小姐，年龄：约38岁，职业：某贸易公司部门主管
分析：投资经过：郭小姐是广州本地人，收入较稳定，于05年底出24万元购入南北广场（位于宝岗大道）约58平方米，一房一厅的中高层单位。当时郭小姐付了12万元的首期，做了10年按揭，月供仅1300元/月。当新屋装修并配齐家电后，郭小姐就委托中介放租作长线投资，出1800元/月的价格租赁给某位白领人士，租赁的年回报率高达9厘。
到了今年3月，南北广场大部分单位的成交价就已经突破5100元/平方米的关口，郭小姐亦委托中介出30万元成功售出其单位。不到半年的时间内，郭小姐经过中介公司一租一卖就净赚了近6万元。像郭小姐这样的案例，的确需要确定一个理发的投资策略，其物业的所的地段必须容易出租，具备一定的升值潜力，平买平卖更容易收回成本。
案例14，买房投资成功案例分析：
前期租赁后期自住 姓名：黄先生 年龄：55岁 职业：已退休
分析：投资经过：黄氏夫妇已经退休了，现居住的广州老城区某小区位于6层的单位内。现黄氏夫妇的退休金加起来一个月近1万元，除可出支持两位老人家的日常开支，还有一部分的闲置资金可作投资用途。由于房产投资风险较低，所以中介的销售人员建议黄氏夫妇可以为自己未来生活作长线投资：首先对于已退休的黄氏夫妇来讲，近几年上6楼仍能胜任，但是多过几年可能会吃力点，所以销售人员推荐其购入地段较好，租赁市场活跃，小区环境良好，配套设施齐全的高档物业，前期可作租赁用途，后期可作自住用途。去年年中黄氏夫妇以92万元购入帝景苑138平方米的大户型三房单位，装修并配齐全屋家电后，现以7000元/月的价格租赁给某位外籍人士，租赁的年回报率接近9厘。
地产中介的建议：像黄氏夫妇这样的投资者，购买居家型的房产，估计到新楼盘的上展潜力，除现能为投资者带来收入，以后业主亦能自住，这样的投资策略更为适合资金充实的保守型投资者。
案例15，周女士今年3月份购买了一套面积为133平方米的住房，就想把原来的老房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，原来那套房子买了刚刚一年半多，如果按照新政，这套40万的房子，如果按照46万卖出的话，可能要多交1.5万元的税费，周女士觉得划不来，于是通过中介，与买房人约定了一个价格，准备的年底等到房子满了两年之后，再到国土房管局最后交易，以避过缴纳营业税。
分析：这样的购房相当于购买一个期货，事先把价格定死，不论以后房价的涨跌都是按原来规定的价格买卖。双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。如果时间更长所承担的风险更大。避税省下多少钱，新政下需要缴纳的营业税：46万×5.5%=2.53万元，省钱数额2.53万元。
案例16，黄先生由于工作调动要去北京，于是把刚刚买到手的房子要卖掉，由于急于脱手黄先生就按照原来购买的价格64.5万买入价格原价卖出，但是如果按照房价全额缴纳5.5%的营业税，黄先生就要缴纳35475元。黄先生觉得很不划算，于是双方约定，买家先以租赁的方式入住，每月月租为1500元，到了两年之后双方再交易，当然租费就计入房价，到时双方交易时黄先生就把租赁费扣除，也就是说两年后买主只需缴纳约61万元即可拥有此套房屋的所有权。
分析：采用方法：双方可以的确定成交的时候先签订一份租赁合同，期限为到办理产权过户不交纳营业税的时间为止，并在租赁合同里写明，买方以后购买房屋的时候，将已付的租金当作房款。由于房屋的价格具有极大的可变因素，假如在签订租赁合同时，所签的价格与两年之后该房屋价格不一样，房屋价格上涨了，那房主完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来诸多机会成本。节约数额：新政下需缴纳的营业税：64.5万×5.5%=3.5475万元，避税后缴纳的营业税0，省钱数额3.3万-1.2万=2.1万=3.5475万元。
案例17，胡先生的房子一直放在中介公司里待价而沽，买时的价格为108万，因为刚买了1年，自己就要出国，所以急着出手，刚巧赶在新政出台这个节骨眼，有一个买家出价120万买这套房子，但是如果按照新政，胡先生起码要损失1万多元，他心有不甘，而且移民的手续要到明年初才能下来，于是胡先生和买家商量好先去了公证处公证，愿意以60万的价格卖出。双方约定今年年底去国地局进行最后的手续交接。省下的60万元双方则私下交易。
分析：采用方法：通过合同或公证的形式进行买卖，但不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花公证费，就可避免缴纳部分营业税。通过公证虽然麻烦，但的确算是比较好的选择。但是这样同样会存在很多风险。比如像由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以赁产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨的原因，买方想调整价格而导致双方产生分歧等等。节约数额：新政下需缴纳的营业税:120万×5.5%=6.6万元，避税后缴纳的营业税=60万×5.5%=3.3万元，省钱数额=6.6万-3.3万=3.3万元。
案例8，市民张女士手头有套房子价值45万，有买主愿意出60万买下这套房子，但是，新政策出台，让她觉得卖掉房子除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是李女士在中介的帮助下办完了手续，把这套房子转让了出去。
分析：采用方法：通过“赠与”的方式进行产权转让，私下里收取买主的房款。这样，房产过户时表面上没有任何金钱往来，业主也就不用交纳营业税了。因赠与行为没有发生市场化交易，而是一种民事行为，所以一般只收取部分手续费用。但是，采取明赠与、暗交易的买卖方式，对双方当事人都有很大风险。对买家来说，如何约定付款方式，就是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种“赠与”的方式承担风险相对较大，如果私下交易被揭穿，双方都要承担相应的法律责任，而且还要补缴税款和罚款，对于双方来说都得不偿失。避税省下多少钱，新政下需缴纳营业税：60×5.5%=3.3万元，假赠与需缴纳的营业税：0元，省钱数额=3.3万元。
案例19，客户通过某中介公司与卖房主签订的房屋买卖居间合同，且支付定金20000元，双方在合同补充条款中还约定“于3月28日前签订房地产买卖合同”，同时支付不低于总房价30%的首付款（含购房定金）。临近约定时限，房产中介公司曾多次与买主电话联系询问筹资进展，由于首付款项高达50万元，又恰逢26日和27日两天系双休日，银行无法提款，买主遂与中介公司联系确认于28日按约支付首付款，得到默认。但至25日中介公司却告知买主，房东限其27日晚12点前必须付清首付款，28日上午9点前不来签约，即属违约。因事前与银行已作提取巨额款项约定，买主于星期一（即28日）从银行提款后，即于当日下午前往中介公司支付首付款，然中介公司告知其“已超过规定时间 ，违约了，首付款不收了”，且“即已违约，20000元定金不予退还”。买主弄不懂：“我按居间合同规定于28日来交清首付款，违约在哪？”但中介公司坚称：“合同规定是?28日前?！”“28日前”，究竟是
篇三：14房产买卖成功案例分析
房产买卖成功案例
案情简介：
位于上海市**路*室的房屋系被告朱某及案外人姜某所有。2009年4月6日，原告徐某、孙某与被告朱某在案外人某房产经纪公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定被告向原告出售该房产等其他事项。原告为表示对被告的购买诚意，支付了居间人意向金4万元，双方并于签订居间协议后10日内签订正式的房地产买卖合同。居间协议同时约定，若被告朱某同意签订本协议，则上述意向金将转为定金，由居间人转付被告。同日，原告向被告支付了4万元。
同月11日、14日、17日被告朱某三次以该房屋有另一共有人姜某不同意签约为由，表示不同意继续转让该房屋。并于17日出具书面承诺称愿意立即返还原告已支付的定金4万元，后未支付。
再之后，被告朱某则干脆拒绝与原告谈判，恶意躲避原告。原告不服委托上海诺迪律师事务所张海军律师及李渊远实习律师代理起诉，要求被告双倍返还定金8万元整。
法院判决：
因被告恶意躲避且明显违约，法院缺席判决被告双倍返还原告定金8万元整及承担案件受理费、财产保全费共计2681.765元。
律师分析：
一个假设：暂且不论本案的居间协议的法律效力，我们假设本案的居间协议是在有效的前提下讨论以下问题：
1、意向金在法律上(本文来自：WWW.xiaocaoFanwEn.cOM 小草范文网:房地产交易案例分析)的定义如何？
我们认为：在全民都向房产看齐的时候，拥有一处房产就意味着在这个竞争激烈的社会中拥有多一份的核心竞争力。因此，对房地产的争夺纠纷就成了日益频繁的法律事务之一了。
本案中，原告在居间人的居间下，与被告签订的居间协议中约定，由原告在签订该居间协议的时候支付一定比例的意向金即4万元，作为向被告购买其房屋的诚意表示，其体现的就是一种占有房地产资源的情况下被告的主动权。虽该意向金在后来由居间方转交付给被告，但被告的主动性仍比原告强大。
那么，法律在意向金这方面的认识如何呢？如果在卖方收取了意向金后，又因一方的原因致正式的房屋买卖合同没有签订，则该意向金如何处理？
我们认为：可以适用合同法上的缔约过失责任来处理。
A、 缔约过失责任，是指在合同订立过程中，当事人一方违反诚实信用原则的要求，因自己的故意或过失给缔约相对方造成信赖利益的损失时，依法应当承担的损害赔偿责任。
B、缔约过失责任的构成要件：
1）缔约过失责任必须发生于订立合同的过程中；该缔约的时间是从要约生效开始，终止于合同有效成立前。
2）当事人一方须有缔约过失行为，即当事人一方在订立合同过程中违背诚实信用原则，损害相对人信赖利益的行为；具体的行为类型有如：a、假借订立合同，恶意进行磋商；b、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；c、泄露或者不正当使用在订立合同过程中知悉的商业秘密；d、其他违背诚实信用原则的行为。
3）行为人的过失行为造成了相对方的合理的信赖利益的损害
4）须行为人行为能力。
C、缔约过失责任的赔偿范围和承担方式：
依法律规定，缔约过失责任的形式为损害赔偿。
其赔偿的范围包括直接损失和间接损失，直接损失包括a缔约费用；b、准备履行所支付的费用；c、受害人支出上述费用所失去的利息。间接损失为丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失。
结论：本案的4万元若没有转变为定金性质，则可按上述赔偿标准要求被告偿还。
2、何谓定金罚则，本案是否适用定金罚则？
定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。
依法律规定，定金可分为4类：1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。 2、成约定金。“解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金，称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。但是，为了鼓励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。 3、解约定金。“解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任。 4、违约定金。《担保法》第八十九条对违约定金作了规定，"解释"第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。
定金罚则是指当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。
本案例中，原告徐某、孙某与被告朱某的定金性质在法律上应归属于订约定金，因此，朱某在拒绝与原告签订该定金所担保的房地产买卖协议的情况下，就应当按照合同法司法解释的规定来承担定金罚则。本案在最后的判决中也认定了该事实。
3、案例中的姜某若另案起诉朱某或买方徐某，孙某，以其按份共有权的财产受损为由要求损害赔偿时，法院该如何处理，我方律师该如何处理？
依据最高人民法院1988年《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题》第89条关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的解释，已经说明，共有财产转让必须“共有人书面同意”的情形只能局限于共同共有关系。
案例中的房地产虽然已经在诉讼中已被申请保全查封了，但因其属于按份共有的财产，且该案的保全金额远低于该房地产的实际价值。因此，我们认为，该保全是成立的，法院的审理及判决均是正确的，且买方并不侵害姜某的按份共有权。
4、案例中的姜某若另案起诉朱某，以侵害其按份共有财产处置时的优先购买权，且其要求在同等条件下受让该房地产时，法院该如何处理，我方律师该如何处理？
优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
民法通则及民通意见规定：共有人处分自己享有的份额的，其他共有人享有优先购买权。司法实践中出现的两个难题，至今仍存有争议，1、优先购买权人行使该权利的期限如何确定？2、如何确定法律意义上的同等条件，这是实践中经常遇到的颇有争议的问题。3、如何平衡善意第三人及优先购买权人的合法权益，这也是研究优先购买权的现实意义。
侵害优先购买权的法律救济？
中国现行法律仅规定了在出卖人出卖标的物时，按份共有人、合伙人、承典人等可行使优先购买权，但对于出卖人在未通知优先购买人情况下出卖标的物，优先购买权如何实现并未做出规定。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”法院在司法实务中也认为出卖人未履行通知义务，即将标的物出卖给他人的，先买权人得请求法院宣告该买卖合同无效。但司法实践中这种做法值得商榷。再出卖人未履行通知义务，擅自将标的物卖给第三人，将出卖人与第三人订立的合同认定为无效，不利于保护无过错方当事人的利益，其弊大于利。市场交易行为只要不违背国家利益或社会公共利益，当事人应该有选择合同效力的权利，这也有利于节约交易成本，保护交易安全。合同法语民法通则相比较缩小了无效合同的种类，就是这种立法理念的体现。应当将出卖人与第三人之间有害于优先购买权的合同规定为可撤销合同。只有先买权人在提起诉讼时，表示愿意以同等条件购买，法院才能宣告该买卖合同无效。因为如果先买权人不打算购买出卖物或者不愿意以“同等条件”购买出卖物，则此时先买权人的利益并未因出卖人与第三人之间的买卖合同而受到损害，自没有宣告其买卖合同无效的必要。而且维持出卖人与第三人之间买卖合同的效力，一方面可以防止先买权人利用优先购买权提起恶意诉讼，阻止出卖人正常出卖房屋，另一方面又有利于房屋价值的充分实现，同时保护了善意第三人的利益，促进了交易安全和财产流转，使法律价值得以真正体现。
出卖人与第三人之间买卖合同被撤销后，应当同时在出卖人与先买权人之间成立以同等条件为内容的买卖合同，第一、优先购买权为一种附条件形成权，在同等条件下，先买权人仅依一方之意思表示便使出卖人负有将所有权转移给其的义务，出卖人在此种情况下负有承诺的义务；第二、这样可以减少当事人的讼累，节约司法资源，符合“两便原则”，有利于彻底保护优先购买权的利益，防止出卖
人以种种理由使优先购买权无法实现，如以不出卖为理由来对抗优先购买权，致使优先购买权无法实现，导致优先购买权形同虚设，不能发挥其应有的作用。
当出卖人与第三人之间的买卖合同被撤销时，合同尚未履行，先买权人可直接请求出卖人交付标的物，自无探讨之必要，但若合同已经履行，先买权人应当向谁请求交付标的物呢？为了避免由第三人将标的物返还给出卖人，再由出卖人交付给先买权人的繁琐，也为了防止因当事人怠于返还标的物和价款所可能产生的纠纷，法律宜规定先买权人有权请求第三人交付标的物，不得请求出卖人交付；第三人对其已经支付给出卖人的价金有权要求先买权人偿还，而不得请求出卖人偿还，对于尚未支付的价金，免除第三人的支付义务，第三人在没有从先买权人处受领其已支付给出卖人的价款之前，就标的物的交付享有同时履行抗辩权，有权拒绝向先买权人为出卖物所有权的转移。
结合本案，截止到法院判决之日止，按份共有人姜某始终未行使其优先购买权，期间包括了另一共有人处分该房地产即出卖该房产的阶段、也包括了买方起诉到法院要求双倍返还定金及法院查封了该处房产，至始至终姜某都未依法行使其优先购买权。
后经原告徐某、孙某及居间人某房地产经纪机构调查查明，事实是该处房产实际上是属于被告朱某一人所有，其登记于房地产交易中心的与姜某按份共有的关系实为替姜某办理户口之所需而登记的。且基于不诉不理的司法原则，法院对此保留了意见。我们认为，该事实业经法院判决确认，即使将来姜某对其优先购买权提起诉讼，也已超过了有效的时间，因此不应当得到法院的支持。
后记：房地产买卖合同在现今房地产交易过程中是一个不容忽视的专业法律问题，而且其在各地的司法实践案例中带有很强的地方行法规或行政规章的约束。最高法院的相关司法解释也为房地产交易的若干法律问题提供了相关的法律支持。
但由于日益高昂的房价及相对难以控制的各方利益制衡，该类房地产交易的法律纠纷仍将继续存在，因此，为预防风险和减少损失，相应的专业律师()就显得十分必要了。
上海诺迪律师事务所
2011年3月