篇一：与不具备房地产开发经营资质的开发商签订的合同是否有效
甲单位与我单位签订的合作开发房地产合同是否有效？
律法网[]网友“寓意”问：甲单位是一块国有土地的土地使用权人，与我单位合作开发房地产，我双方已签订合同，但甲单位不具有房地产开发经营资质，只有我单位具有，请问甲单位与我单位签订的合作开发房地产合同是否有效？
李华阳律师：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
来源（华阳专栏）：/Lawyer/anlishow.html?UserID=lihuayang&id=201501232520
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篇二：不具备建筑资质签订的承包合同如何处理案例
不具备建筑资质签订的承包合同如何处理案例
不具备建筑资质签订的承包合同是否有效案例
【基本案情】
2010年10月10日，永利公司与龙翔公司签订了《工程施工合同》一份，合同约定由双方共同承建水利公司中标的工程项目，并由龙翔公司指派项目经理建设并管理。2010年10月28日永利公司经过议标中标与阳光公司签订了《施工合同书》，双方就工期，付款方式，造价等进行约定。同年12月29日自然人金某与龙翔项目经理许某就外情防护工程签订了《工程承包合同书》一份，双方就施工地点，承包范围，承包形式，安全责任，工程单价，付款方式等进行了约定。2011年3月13日金某与许某进行结算，许某当欠工程款40余万元，多次雇讨未果，于2013年3月1日起诉。
【争议焦点】
1.金某不具备建筑资质，其与许某之间签订的工程承包合同是否有效？
2.许某是否构成表见代理？
【律师代理思路】
虽然金某不具备建筑资质，签订的《工程承包合同书》无效。由于金某已按合同要求履行了施工义务，且双方进行了结算，许某结欠工程款40余万元，有许某立下的结算单为凭，许某为项目经理构成表见代理，故应承担支付工程款的民事责任。
【李律师代理分析】
《合同法》第52条规定，违反法律，行政法规的强制性规定的合同无效；第272条规定，禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。这是强制性规定，金某不具备相应的建设工程资质，争议合同违反了合同法强制性规定，因此该合同无效。
要求龙翔迫还的是其没有法律根据而获得的并因此使原告受到损害的利益。
东方能源（香港）有限公司（简称“东方公司”）与福州保税区建诚贸易有限公司（简称“建诚公司”）订立柴油进口合同，约定东方公司出口5,000吨柴油给建诚公司，每吨181美元，CFR福州马尾。合同允许卖方装船时多装或少装5％，装货港韩国安山（ONSAN），买方以信用证方式付款，信用证得在提单签发之日起90天以美元按发票金额支付。信用证下跟单文件为商业发票、正本提单、数量证明书、质量证明书等。
东海公司根据其与建诚公司、福州吉福石化公司连江东升保税油库（简称“吉福油库”）的《长期代理进口协议书》，作为建诚公司的开证代理人，在建诚公司向其支付800,000元开证保证金后，于1998年1月16日在中国建设银行福建省分行开立了FJLC9801014信用证。信用证载明开证申请人为东海公司，受益人为东方公司，总金额875,000美元，提单签发日起90天按发票金额付款，装船港韩国安山，目的港中国福州，货物为轻柴油，数量5,000吨（±5%），单价CFR175美元。
1998年1月20日，双龙公司签发了NO.1提单，提单载明托运人为东方公司，收货人凭指示，通知人为东海公司，船名“光勇”轮，装港韩国安山，卸货港福州马尾，装轻柴油5,234.71吨。提单由船长PARK KIL NAM签发。
1998年1月27日，托运人东方公司传真给双龙公司，要求双龙公司在未收到正本提单的情况下将“光勇”轮所载轻柴油中的3,034.71吨交付给福州明达电力开发公司（简称“明达公司”），其余2,200吨交付给吉福油库，并保证由此产生的一切责任与损失由东方公司负责。同日，双龙公司向其福州港船舶代理人即福州外代下指令，要求福州外代将“光勇”轮货物放给明达公司、吉福油库。福州外代在收到船东电话指令后，于当日开出两张小提单，准予明达公司、吉福油库提取上述货物，货物已凭小提单提走。
1998年2月9日，东海公司依照信用证的约定，向开征行承兑赎得包括上述NO.1号提单在内的全套单证。1998年2月12日，东海公司持正本提单到福州外代处提货时，得知福州外代已无单放货。此后，东海公司多次向放货人、提货人追讨。2月19日、3月28日建诚公司给东海公司出具《承诺书》，表示货物已由其于1月28日提货报关，除其已付800,000元保证金外，其将向东海公司支付开证费111,69元，承兑费11,505元，改证费200元，东海公司开证手续费76,263元及货款，但建诚公司未履行承诺。1998年4月10日，东海公司在福州市中级人民法院申请诉前保全，福州市中级人民法院的（1998）榕经保字第10号、第11号裁定书裁定冻结建诚公司银行存款6,902,553元或查封、扣押相应价值的财产，裁定止付受益人东方公司的FJLC9801014号信用证项下875,000美元，上述措施均未能保全到有关财产。
1998年4月22日，东海公司与东方公司签订了一份《协议书》，将本案信用证的付款期延长至1998年7月15日。
1998年4月25日，东海公司与东方公司、建诚公司签订了《补充协议书》，再次明确信用证的付款期为同年7月15日，并约定：建诚公司将其储存在吉福油库的大约6,000吨柴油的所有权转让给东海公司，东海公司同意在1998年6月15日前，只拥有这批柴油的所有权，不实质处分这批柴油，6月15日前建诚公司须付清相当于916,074.25美元的人民币以赎回这批油，否则东海公司可将油出卖以收回上述款项。
1998年4月27日，东海公司以其与东方公司就有关问题达成协议为由，向福州市中级人民法院提出撤销止付信用证的裁定，解除财产保全。
1998年5月18日、7月13日，东海公司通过其律师两次向双龙公司发索赔函，要求双龙公司因无正本提单放货赔偿原告货款和利息损失。东海公司上述追偿行为未取得任何效果。 1998年7月20日，开证行中国建设银行福建省分行对外支付本案信用证项下“光勇”轮所载柴油的货款。
1998年7月27日，中国建设银行福建省分行向东海公司发出通知函称：“我行已于1998年7月22日付款，其中你公司用自有资金买汇付款597,184.96美元，我行垫付资金318,884.51美元，垫款利息按合同规定以每日万分之五收取。”
东海公司无进口柴油许可证。
二、 双方争议的主要焦点
（一）原告的诉讼请求
原告认为：其从东方公司进口柴油，在其承兑赎单后，凭正本提单于1998年2月12日向被告双龙公司的船舶代理人被告福州外代提货时，发现福州外代已依双龙公司指令，在没有正本提单的情况下，仅凭副本提单及保函将货物交付他人，而原告已就该批货物对外付款，为此，原告向厦门海事法院提起诉讼，要求法院：（1）判令两被告连带赔偿货款损失6,803,416.2元；（2）判令两被告连带赔偿原告开证费11,169元、改证费200元、合同代理费76,263元、诉前保全费35,043元、37,718元；（3）上述货款、费用自1998年7月25日起日万分之五的利息。
（二）被告的答辩意见
被告双龙公司认为：近洋运输中，信用证付款的情况下只(本文来自：wwW.xIaocAofanwEn.coM 小草 范文 网:没资质的开发商开发项目对外签订承包合同是否有效)能凭保函无单放货。原告只是进口商的开证代理人，其无进口许可证，不可能提取提单项下货物，原告明知双龙公司凭保函放货，并且认可放货，对外承兑付款，原告已依债权关系追索贸易合同的买家，并已部分受偿，故不应转而向船东主张提单项下的物权。被告福州外代认为：其作为双龙公司代理，依双龙公司指令放货，责任应由双龙公司承担；原告在发现货被提走后，并未依提单关系向船东和福州外代主张提单权利，而是以贸易合同开证人的身份，与贸易合同的卖家东方公司及实际收货人建诚公司交涉，并达成一份补充协议，对原贸易合同作了补充，因此，提单物权凭证效力归于灭失。原告7月份对外付款前，虽占有提单但非善意持有人，无诉权。国际油轮运输中，尤其近洋航运中，正本提单流转时间长，代理公司凭船方指令放货，符合国际惯例。
【律师代理词】
一、原告律师的代理词
原告委托代理人，厦门群贤律师事务所赵德铭和陈志铭律师认为：
（一） 本案为共同侵权之诉，两被告应承担连带赔偿责任。
根据《中华人民共和国海商法》和我国的司法实践，提单作为货物的物权凭证，谁拥有提单，谁就拥有提取并控制货物权利。除此之外，其他人在没有法律依据的情况下，擅自提取货物，侵害了提单合法持有人的物权。
根据《中华人民共和国海商法》第七十一条，提单是承运人据以交付货物的保证。可见，把货物交给提单合法持有人是承运人及代理人的法定义务，同时，提取并控制货物是提单合法持有人的法定权利。本案两被告的无单放货行为，客观上已经构成对原告物权的侵害。 原告之所以对外开证承担付款义务，是因为有提单作保障，在被告建诚公司等不履行付款赎单义务的情况下，原告可以留置并处分货物。
被告福州外代作为专业性船务代理公司，明知无单放货侵犯了提单持有人的权利，是一种违法行为，而仍将货物放给了非正本提单持有人，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定，两被告应承担连带责任。
（二） 原告有权行使追偿选择权，就所遭受的损失向负有连带责任的任何一方或几方被告
主张赔偿，在这种索偿得到完全满足以前，本案中的其他连带责任方（包括两被告）不能免除其赔偿责任。
被告把原告的追偿行为当成认可无单放货、免除承运人及代理人责任的表示，这种认识与法律规定相悖。原告依法拥有对共同侵权人索赔的选择权，原告向其中一个或者一个以上共同侵权人的索赔，属于依法行使索赔权利，依法行使权利并不会解除其他侵权人的侵权责任。 在缺乏充分证据证明提单持有人明确同意无单放货的情况下，提单合法持有人与无单提货人单纯的协商以及订立没有履行或者没有完全履行的赔偿协议，并不能认定提单持有人存在该项同意。有关追索与赔偿协议完全是提单持有人不同意无单放货而进行索赔的有力证据。
二、被告律师的代理词
被告双龙公司委托代理人，上海段和段律师事务所高俊和徐捷律师认为：
（一） 近洋运输，提单流转滞后，信用证付款情况下，只能凭保函放货。这种做法，有利
于贸易和运输的发展，有其客观必然性。
（二） 建诚公司是贸易合同的买家，原告只是信用证开证代理，没有进口许可证，无法成
为适格的合法收货人，不可能合法占有本案涉讼货物，双龙公司根本无法凭正本提单将货物交付给原告。双龙公司是凭保函将货物交付给了合法的货主。
（三） 原告明知双龙公司凭保函放货，并且认可、承兑付款。凭保函放货，与原告主张的
损失，无必然的因果关系。相反，正是由于原告接受存在重大不符点的议付单据，才造成货款对外支付。
（四） 原告一直主张债权，只是无法完全实现债权，才转而主张物权，目的是把商业风险
转嫁给船东。原告主张了债权，并且部分受偿，已丧失了提单项下的物权。
据上，被告双龙公司恳请法院驳回原告的起诉。
被告福州外代委托代理人，该公司职员陈晖、祝光明认为：
福州公司完全依船东的指令行事，并未超越代理权限范围，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。据此，福州公司在本案中不承担任何民事责任。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第83条的规定，只有对已实施的民事行为负连带责任的，在民事诉讼中才可以列为共同诉讼人。因此，本案原告对福州公司没有诉权。
原告在2月12日发现货已被实际收货人提走后，并未通过提单关系向船东和福州公司主张提单权利，而是以贸易合同开证人身份，与国际贸易合同卖方和实际收货人交涉货款支付及货物处理问题，并在4月25日签订一份补充协议，该补充协议是对原贸易合同的补充，说明原告愿意改变条件，变通方法，继续履行原贸易合同，从而在事实上认可了实际提货人的提货行为，即原告已经对提单项下的债权进行了处分。这标志着原告不能再对同一提单项下的货物向福州公司主张物权，标志着本提单的物权凭证效力由于原告的上述行为而归于灭失。
证据证明原告实际对外支付货款是在7月份，由于原告未付货款就取得提单，是未付对价的占有，因而原告不是提单的善意持有人，不能对承运人主张基于物权的诉权。
篇三：工程未取得规划许可证和工程规划许可证,合同效力？
工程未取得规划许可证和工程规划许可证，合同效力？
【典型判例7】
1997年1月20日，秀明房产与展鑫建筑签订《建设工程施工合同》，约定:由展鑫建筑承建宾馆改造工程，总造价暂定为3400万元;1997年1月至3月，秀明房产分三次支付预付款2300万元，工程款付至70%时停止付款，尾款于完工后三个月内付清。
工程未经立项批准，未取得规划许可证和施工许可证。合同签订后，展鑫建筑进场施工。由于秀明公司未按约支付预付款，展鑫建筑垫资施工。1997年7月2日，秀明公司向晨鑫建筑出具了《关于前期工程造价的确认书》，确认晨鑫建筑已垫资310万元。
1997年10月12日，因秀明房产修改设计方案，双方在原合同基础上签订了《施工合同补充协议》，约定:秀明房产在合同签订后一周内付工程款700万元。10月14日，秀明房产付款600万元。
施工过程中，秀明房产仍未取得施工许可证。1997年12月18日，建设局颁发了《临时施工通知》。
之后，因秀明房产拖欠进度款，工程停工。双方就已完工程款结算问题产生争议，协商未果后，秀明房产向法院提起诉讼，要求确认合同无效，由晨鑫建筑返还工程款600万元及相应利息。展鑫建筑提起反诉，请求秀明房产支付拖欠工程款，并支付相应利息。
【最高院2000年判决】
【律师解答】
《城乡规划法》规定，不管是划拨土地项目还是出让土地项目，都必须取得用地规划许可证和工程规划许可证。否则违反了《城乡规划法》强制性的规定。但是施工合同是否有效，并没有明确规定。实务中有争议。 《施工合同司法解释》征求意见稿有，没通过；这次《司法解释二》又列进来。
《2013施工合同范本》要求填写【立项批文】，有助于施工企业了解项目的合法性。如果能填写规划手续会跟好，因为有了立项批文项目不一定是合法的，我们国家从法律角度规范一个项目是从《城乡规划法》开始的。 关注项目合法性，对施工企业的意义：合同效力审查、工程款支付、优先权保护。
【程序和诉讼请求】这个案件，业主起诉了施工方，要求返还已支付的600万工程款，施工方反诉要求支付已完部分的工程款。
业主诉讼请求有问题，浪费诉讼费和律师费。因为即使无效，也应支付工程款，即使质量有问题，也只是扣除部分工程款。
施工方反诉是对的，反诉才可以提出支付工程款的请求。
【最高院认定并判决】：合同无效，开发商与建筑企业按照7:3比例承担履行无效合同所造成的损失。 上面讲的是无效合同的结算，顺便说一下【无效合同的工期和质量保修责任】
《司法解释一》对无效合同的结算有了原则，质量合格，参照结算。
《司法解释二》征求意见稿：对无效合同的工期和质量保修责任，规定了处理原则。《最高院司法解释二》“质量合格，工期、保修责任按照合同约定履行，法律有禁止性规定的除外。”所谓禁止性规定，我的理解，比如没有资质，就不能履行保修责任，只能折价赔偿。具备相应资质的，可以承担保修、工期责任。