篇一：—案例分析农村土地承包合同纠纷
［案例分析］农村土地承包合同纠纷【案情】1993 年 6 月 1 日，李某以家庭承包方式与某村委会签订了 土地承包合同，承包耕地 4 亩，承包期限为十年。后来，李某 进城务工。 1996 年， 该村村委会响应乡政府号召发展蔬菜种植， 蔬菜基地安排到村东头公路两侧，李某有 1.5 亩土地在蔬菜基 地范围内。因李某考虑到种植蔬菜比较麻烦，就委托当时的村 支书找愿意种菜的人种这块地， 相关的费用则由种菜的人承担。 该轮合同到期后，该村村委会没有同村民重新签订土地承包合 同， 该村也未进行土地调整， 各家庭仍然种着原来的土地。 2008 年 7 月 6 日， 该村村委会擅自将李某所承包的上述土地中的 1.5 亩以机动地的名义发包给了张某。 李某因此将村委会告上法庭。【审判】在法院审理过程中， 该村村委会主张李某在 1996 年已经自 愿退回了该 1.5 亩土地，但未能提供证据证明李某已以书面形 式表示其退地，因此法院对村委会的该主张不予采信。法院认 为，李某同村委会签订的土地承包合同中约定的承包期限为十1 年，短于《农村土地承包法》规定的耕地的承包期限三十年。 因此，法院判决：李某、某村委会于 1993 年 6 月 1 日签订的土 地承包合同中约定的承包期限十年延长为三十年。【评析】《农村土地承包法》将土地承包经营权界定为物权，而遵 循物权法的原理，对于承包期限必须法定化，因此《农村土地 承包法》对于承包期限的规定是将承包期限法定化。这种规定 具有强行性，任何人不得通过合同加以改变。所以说，《农村 土地承包法》规定的耕地 30 年的承包期限为法定期限。发包人 不得以任何理由擅自调整承包的土地。另外，《农村土地承包 法》规定，承包人交回承包地必须提前半年以书面形式通知发 包人，这也是为了更好的保护承包人的土地承包经营权。本案 中，法院对村委会的主张并没有采信也是依据此条之规定。依 据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法 律问题的解释》第七条之规定：“承包合同约定或者土地承包 经营权证等证书记载的承包期限短于农村土地承包法规定的期 限，承包方请求延长的，应予支持。”，法院判决结果是正确 的。【启发】近年来，“三农”问题已经成为全社会普遍关注的焦点和2 热点。作为广大农民安身立命的根本，土地承包经营权是农村 生产关系的重要组成部分，是农民群众受到宪法保障的基本人 权。但是，违反法律、违背政策、随意侵犯农民土地承包权益 的现象在许多地方都不同程度地存在着。为了充分地保障农民 的土地承包经营权，政
府应当加强贯彻落实《农村土地承包法》 以及国家的相关政策，村民在自己的权益受到侵害的时候要敢 于拿起法律的武器来维护自己的合法权益。3
篇二：农村土地承包合同纠纷案件之成因及对策
农村土地承包合同纠纷案件之成因及对策
汝州市人民法院 潘瑞政 张应马 冯利亚
[内容提要]针对农村土地承包合同纠纷案件大量产生的现状，本文通过对这种现状的特点、成因及对现阶段出现的农村土地承包合同纠纷案件的法律适用问题进行了分析研究，提出了处理纠纷的建议和意见。
[关键词]农村土地承包合同 成因 对策
近年来，党中央从全面建设小康社会的目标出发，作出了建设社会主义新农村的重大决策，这一决策充分体现了党中央的惠农政策。在推进社会主义新农村建设中，国家全面取消农业税，对农村、农民和农业实行一系列优惠政策，极大地调动了农民依靠土地勤劳致富的积极性。土地作为农民赖以生产和生活的物质基础，在新形势下地位更加重要。汝州市法院管辖5个街道办事处15个乡镇，面积1573平方公里，人口达94万，其中3/4的人口在农村，规范、调整农村土地承包关系进而保障和促进农业发展、农村稳定和农民增收在我市就显得尤为重要。由于先前有关土地承包的法律、法规、政策不完善，以及人们的法律意识观念淡薄或其他规避法律和政策等因素的影响，导致农村土地承包过程中存在诸多问题，涉及农村土地承包的纠纷案件日益增多。而这一类纠纷普遍具有理论复杂、政策性强、涉及面广、敏感度高、处理难度大的特点，已成为当前法院审判工作的热点、难点问题。
作为审判机关的人民法院通过法律引导处结纠纷，在一定程度上已经超过了对类似问题解决的法律评断本身，需要人民法院和人民法官，站在更高的视角、以更强的政治责任感和社会使命感，充分运用法律手段和法律智慧，切实承担起历史赋予我们的重大任务，为不断提高人民法院的审判能力进而增进党的执政能力建设做出应有的贡献。为了及时、正确地审理此类案件，维护稳定的土地承包关系，有利于社会主义新农村建设。笔者对汝州法院2006年至2010审理的件农村土地承包纠纷案件进行了摸底调查和探讨，初步掌握了该类纠纷的基本特点和所产出的原因，并提出了在审判实践中的几点体会及相应的建议和对策。
一、农村土地承包纠纷案件突显的特点
（一）案件数量逐年增多。汝州法院2006年至2010年审理农村土地承包纠纷案件情况统计表（见下表）显示：2006年受理该类纠纷38件，2007年受理34件，2008年受理41件，2009年受理43件，2010年受理41件，呈逐年上升趋势。
（二）村组做被告的案件较多。虽然土地承包合同纠纷中，既有农户之间的纠纷，也有村组与村民或农户之间的纠纷，但目前村组作为被告的案件较多。2007年我院受理的 34件农村土地承包合同纠纷中，村组当被告的就有25件，比例高达73.5%。
（三）土地承包纠纷呈现出群体性。在以往法院受理的土地承包案件中多是个体诉讼，而近年来开始呈现群体性，一案涉及的人员少则几十户，多则上百户，而且每户家庭都有数个家庭成员，这样计算下来。有时一案就涉及上千人。案件类型多为村民起诉，要求确认承包合同无效，或要求将承包地收回重新发包。这类案件往往诉至法院时村组与群众之间矛盾已经十分尖锐、稍有不慎，就会直接导致社会的不稳定，引起群体性信访上访事件的发生。如本院受理的李某等1038人诉汝州市庙下乡西薛庄村民委员会要求确认被告与第三人土地承包协议效力纠纷、汝州市温泉镇连疙瘩村诉连某等48人农村承包合同纠纷等均为此类型的案件。在审判实践中我们还发现，实际存在农村土地承包纠纷远不止这些，没有诉至法院的还大量存在，多数土地承包案件的背后，都有许多农民在观望，具有潜在的群体性因素。
（四）歧视、侵害妇女依法享有的土地承包经营权现象较为突出。《中华人民共和国妇女权益保障法》第三十条明确规定：“农村划分责任田、口粮田及批准宅基地，妇女与男子享有平等的权利。”土地承包法第八条亦有此类规定。但有些地方承包土地时对妇女实行有别于男子的歧视性土地承包政策；或是在承包期内强制收回出嫁女承包地。特别是妇女离婚、丧偶时，土地承包经营权更容易受到侵害。
（五）双方当事人诉求的对抗性明显。发包方村委会的诉讼请求大多与确认承包合同无效、解除承包合同、追缴拖欠的承包费为主；承包方的诉讼请求大多以要求继续履行合同、分配承包土地、赔偿损失为主。双方的诉讼请求具有明显的对抗性。
（六）农村土地承包合同纠纷案件大多以判决方式结案，调解结案率较低(见上表)。主要是因为土地承包合同纠纷案件比较复杂，承包合同多是口头约定，或即使是有合同，对承包方、发包方的责、权、利约定不明确。当事人受利益驱动，矛盾冲突激烈，调解工作开展起来比较困难。当事人申请撤诉的虽然也占一定的比例，但撤诉原因各不相同，实质上仍或多或少的存在着一定的不稳定因素。
二、对农村土地承包纠纷形成的原因分析
造成纠纷的原因是多方面的，主要有如下几方面：
（一）农民利益分化是纠纷产生的根源。随着农村经济体制改革的不断深入，国家和政府在逐步加大对农业的各项投资建设，涉及农村和农业的政策也逐渐向着农民利益倾斜，因此在相当长的时间内，农村土地的增值已经成为必然，由于我国人地矛盾十分突出，因此纠纷产生就有其不可避免的结构性因素。前几年一亩地承包价格是几十元甚至十几元、几元，现在涨到了每亩300元、500元至上千元，土地发包初期没有提出异议或进行荒地开发时没有提出异议，后来经开发土地状况变好或种植的农产品价格上涨，土地承包者获得了较大利益，有的发包方借机以承包费不合理，显失公平为由，单方终止合同或提高承包费，导致纠纷产生；有的承包方不按照约定履行合同，不主动交纳承包金或故意拖欠承包金，导致村委会等集体经济组织提起诉讼。
（二）地方政府职能错位、监督指导不力是纠纷产生的原因之一。在社会转型期，政府职能错位、行为失范的现象时有发生。在政府与农民的关系上，表现
为：1、有些政府行为不规范，对农民的自主经营权干预过多，时有越权处理农村的具体承包合同，对山林、池塘水库等承包合同的干涉尤为突出，甚至违法行政侵害农民的土地利益；2、有些乡镇政府工作不到位，缺乏必要的村、镇干部行政规范指导，造成农村承包合同的订立和履行以及土地使用证书的发放和管理中不必要的失误，导致纠纷的产生。3、根据农村土地承包法等相关法律、法规的规定，发包方将土地承包给本集体组织以外的单位或个人，除了要经过民主议定程序外，还要报乡（镇）政府批准。实践中，有的乡（镇）政府对土地承包监管不到位，对村、组干部缺乏必要的行政规范指导。如本院2006年受理的汝州市风穴路街道办事处城北村委会礼西组分别诉丁某等六人的6起土地承包案件，即存在在签订合同时没有履行相应的报批程序等，而导致产生纠纷
（三）因签订农村土地承包合同不符合法定程序引起的纠纷。签订农村土地承包合同时，程序不合法、不符合民主议定原则。《农村土地承包法》第18条规定：“承包方案依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。”对于集体经济组织以外的单位或个人作为承包方的情况《农村土地承包法》第48条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上或三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”《土地管理法》对此也有相关的规定，以上这些都是有关农村土地承包合同订立的民主程序的强制性规定，是必须要遵守的。而在实践中，村民大会或村民代表大会很难召开，更谈不上走民主议定程序了，有的甚至只是几个主要的村干部决定后就对外承包，这些都给该纠纷的产生埋下了隐患。
(四)村委的换届选举、村干部权利滥用引起土地承包合同纠纷普遍存在。现在农村选举制度在实行中不完善、不健全，竞选还存在家庭势力、帮派势力等非正常因素，使新一届村委上任后对前任村委工作不满意；或因承包方是竞争对手而进行报复，于是找种种理由，否认原合同的效力；或是私自变更合同条款或随意解除合同或对标的物重新发包，造成纠纷。
(五)因土地承包经营权流转引起的纠纷。由于国家“三农”优惠政策的出台，农村土地的增值成为必然。因以前农村土地流转手续不完备、不配套，土地流转行为不规范而引发的土地承包纠纷频频发生。主要类型有：1、因转包或转
让引起的纠纷。税改前，种田效益不高，一些农户将土地让给他人承包，其税费也相应地由接受者承担。现在不仅土地税费全免，而且国家还倒补贴，原承包户主张转包要求被转让户退还其承包地使双方发生纠纷。2、因代耕或代种引起的纠纷。以前不少农民弃田荒地，外出务工经商，又不承担税费和提留等。村干部为不使税费落空，让其他农户代耕代种，代耕代种农户又履行了税费义务，且税改时这些耕地面积又纳入了代耕代种农户的计税面积。现在原承包户回来了，找代耕户或村组集体要求收回自己的承包地，双方发生纠纷。 3、强迫承包方流转土地承包经营权。基层政府为搞退耕还林等政绩工程，假借少数服从多数等名义强迫承包方放弃土地承包经营权，强制收回农民承包地，由村组出面进行其他方式的承包。
（六）因土地被征收、征用而引起的土地补偿纠纷。我院近五年受理的此类纠纷有10件。主要表现在：在耕地被农户承包经营的情况下，由于相关费用往往被统一支付给作为发包方的农村集体经济组织，承包方要求发包方给付地上附着物和青苗补偿费而引起。如我院受理的原告余某等人分别起诉要求被告汝州市寄料镇黄柏村民委员会支付因修建太澳高速已到位的征地补偿款纠纷。
三、审理农村承包纠纷案件的几点思考和体会
土地问题是我国农业、农村、农民问题的核心。妥善的处理农村土地承包纠纷案件，需要我们不断的总结审判实践，充分发挥法律智慧，探索更娴熟的审判技巧。从我国目前存在的法律规范来看，涉及内容较多，如物权法、民法通则、合同法、农村土地承包法、最高法院的司法解释以及中央不同时期的农村政策，另外，村民组织法、土地法、农业法、继承法、担保法、婚姻法等规范也时有涉及。如何在司法裁判中适用好相关的规范，厘清在合同签订、履行、效力认定、行为合法或合理、纠纷解决等方面的司法确认问题，确保纠纷的合理解决是我们需要认真研究的问题。在此，通过本院审理的几个案例，笔者谈几点体会。
（一）土地承包经营权系用益物权法定化。随着《物权法》的颁布实施，最终将土地承包经营权归为物权规范。赋予土地承包经营权以物权性质的救济手段，将最大限度地保护土地承包经营权人的合法权益，意味着该权利是相对集体土地所有权的法定物权种类，行使集体土地所有权必须尊重承包经营权，从而形成对集体土地使用权的法律限制。如果土地承包经营权受到发包方或第三人的侵
篇三：农村土地承包合同引发纠纷的常见问题及对策
农村土地承包合同引发纠纷的常见问题及对策
随着农村经济的持续发展，城市化进程的不断加快，尤其是在颁布实施了《中华人民共和国农村土地承包法》等一系列法律法规和政策性文件之后，广大农民的权益保护意识显著增强，特别是北京地区推进农村土地经营权确权后，“土地经营收益70%分给广大村民，30%归村集体支配。”土地承包合同将直接关系全体村民的切身利益，纠纷的群体性、复杂性、多样性、容易引发社会不稳定等特点尤为突出，应当引起我们的关注，并认真分析其特点和原因，探寻规律和解决对策，以化解矛盾，定分止争，进一步促进农村经济的稳定协调发展。
一、农村土地承包合同的概述
农村土地承包合同，是指农村集体经济组织（或者村民委员会）作为发包方，与承包方之间就集体享有所有权或使用权的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源所订立的承包经营合同。因承包方是集体经济组织内部成员还是外部成员的不同，农业承包合同可分为内部承包合同与外部承包合同两种：集体经济组织成员作为承包方的合同称为内部承包合同；集体经济组织外部成员作为承包方的合同则称为外部承包合同。并具有以下四方面法律特征：
（一）农村土地承包合同主体具有特定性
农村土地承包合同的发包人只能是农村集体经济组织，包括村内各农村集体经济组织或者村民小组、村经济组织或者村民委员会、乡（镇）农村集体经济组织等。非农村集体经济组织不能成为农村土地承包合同的发包人。根据《中华人民共和国农村土地承
农村土地承包合同的承包人一般是农村集体的成员，其中包括本村集体经济组织的成员，也包括其他村集体的成员，或者是本村与他村集体的成员的联合。在有些情况下，承包人也可以是非农村集体的成员。
从承包人的组成看，包括个人家庭承包、合伙承包、集体承包等。家庭承包的承包方应是本集体经济组织的成员。不宜家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩
等农村土地，可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，并应当签订承包合同。但是，以招标、拍卖、公开协商承包农村土地，本集体经济组织成员在同等条件下有优先承包权。
（二）农村土地承包合同客体的特殊性
农村土地承包合同的客体是集体所有或国家所有依法由集体使用的农村土地的使用权。《农村土地承包法》第2条规定的农民集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地是农村土地使用权的载体。
（三）农村土地承包合同的期限具有长期性
土地是一种可以永续利用的生产资料。经营者只有拥有长期稳定而有保障的土地使用权，才有增加投入、用心养护、改善地力的积极性，从而提高土地生产力。由于农村土地承包合同的客体为农村土地，而农村土地的生产、开发周期都很长，故合同的期限一般也较长。短的几年，长的十几年，甚至几十年，《农村土地承包法》第20条规定：“耕地的承包期为三十年；草地的承包期为三十至五十年；林地的承包期为三十至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可延长。”
（四）承包人依法取得的承包经营权受法律保护
承包人对承包的财产享有占有、使用、收益和一定范围内的处分权。《中华人民共和国民法通则》第80条第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护”。第81条第3款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、沙滩、水面的承包经营权，受法律保护。”《农村土地承包法》第4条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”
二、 新形势下农村土地承包合同纠纷呈现出的特点
（一）农村土地承包纠纷显著增多
我国社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，土地作为主要的生产资料，实行公有制，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。土地作为农民生活的主要来源和基本保障，是农民最基本的生产资料，与农民利益密切相关，农民对土地的
渴望是基于其生存和发展权利，也是农村经济发展的原始动力。由于农业生产存在投资周期长、收益较慢的特点，因此在农业经济尚不发达的阶段，农民在相当长的时间内对固定的土地占有、使用、收益，将有助于提高农民的积极性，促进农业经济的快速发展，正是基于此，在上世纪七十年代农民自发地将集体所有的土地分包到户后，国家迅速地以政策性文件认可了以家庭为单位的土地承包经营制度，并在广大农村予以推广，农村土地承包经营制度的确立使广大农民可以在相当长的时间内占有、使用、收益固定的土地，使农民的生活有了基本保障，农村社会趋于稳定。
然而，随着改革开放的进一步深入，农村经济的迅速发展，城市化速度的加快，农村人多地少的矛盾日趋突出，人均承包土地量急剧下降，而与此同时，在中央鼓励农村经济发展的政策激励下，一系列政策法规的颁布实施促使土地的收益显著提高，经济利益进一步激发了农民对土地的渴望，而村集体经济组织的利益往往与农民个体利益不能保持一致，当利益冲突时，村集体经济组织作为土地的所有人和发包人，在发包、流转、收回土地时占主导地位，必然会以其利益为出发点，或者说以多数成员的利益为出发点，利用制度上的欠缺侵犯农民的利益，从而引发大量的纠纷和矛盾。北京市2004年共受理土地承包纠纷895件，比2003年同期增加597件。如果这些纠纷得不到有效解决，将加剧农村的社会矛盾，造成社会的不稳定，影响农村的经济发展。
（二）农村土地承包纠纷更加多元化、复杂化
长期以来，我国的农村经济较为单一，但是随着具有中国特色的社会主义市场经济体制的建立和完善，农村经济的快速发展，呈现出多元化的特点，具体到土地承包中，就体现在土地承包的主体多元化、承包方式多样性和承包纠纷复杂化上。土地承包的主体多元化表现在农村土地承包的主体由农村集体经济组织成员扩大到以农村集体经济组织成员以外的个人、法人或者其他组织，尤其是农村民俗旅游、合作开发的迅速发展，以及农村合伙经营的出现，丰富了土地承包合同的主体。土地承包方式的多样性体现在以土地承包为主的土地使用方式发展为承包、流转、租赁等多种形式并存的土地使用方式，农村土地承包经营制度经过多年的探索和发展，并不断予以完善，尤其是2003年3月1日施行的《土地承包法》，以法律的形式认可了土地承包、流转、承包人的权利义务、发包人的权
利义务、救济方式和法律责任，从而明确了土地承包方式的多样性。主体的多元化和方式的多样性，必然导致农村土地承包纠纷的复杂性，增加了矛盾处理难度。
（三）农村土地承包纠纷开始呈现群体性的特点
在以往法院受理的土地承包纠纷案件，多是个体诉讼，而近年来法院受理的土地承包纠纷案件，开始呈现群体性，一案涉及的人员少则几十户，多则上百户，而且每户家庭都有数个家庭成员，这样计算下来，有时一案就涉及上千人，这类案件的结果又与农民的切身利益息息相关，社会影响极大，稍有不慎，就会直接导致社会的不稳定。
（四）农村土地承包合同不规范，责、权、利不明确
在农村广大农民的文化知识普遍不高，法律知识较为欠缺，地区之间发展不平衡，特别是很多村级干部法律意识不强，法律观念淡薄，致使土地承包的过程不够规范，承包主体、程序、权利义务关系以及解决争议的机制不够明确，即使是在《土地承包法》颁布实施后，仍普遍存在主体错误，有些村以“村工业贸易集团”名义对内、对外发包土地，取代村民委员会、村经济合作社，主体不具备发包条件；在内部承包中，有些村干部以规划建设、占地征用为名，实际上为在今后开发建设中与承包户随时终止合同、村集体少负安置费从中渔利，不与承包户签订书面合同，以侵占承包户利益，“口头合同”现象在农村大量存在。例如北京市昌平区某镇某村村民门某承包经营该村187亩果园，合同甚至没有规定承包费数额，仅规定：安排10名人员就业；所承包果园产生经济效益后，60%归个人，40%上缴村集体。致使承包4年多来一直没有缴纳承包费，村民意见很大。
三、引发农村土地承包合同纠纷的常见问题
农村土地承包合同具有很强的政策性和法律性，关系着村集体组织、广大村民和承包户的切身利益，在新的形势下，这种利益关系通过土地确权日益复杂，并引发出新的问题，以下五个问题较为突出。
（一）合同签订管理不规范，口头合同大量存在
一方面，合同签订不严密，存在纰漏。部分村干部和村民的法律意识薄弱，在签订承包合同时不采用书面形式，只是口头说说了事，权责不清导致纠纷，北京市昌平区某镇某村纪某承包该村近30亩土地从事园林经营，该村没有与其签订任何协议，纪某每年向村委会缴纳租金，新上任的村委会为今后的开发占地，
要求纪某两年内迁至另一地块，并不给任何补偿。纪某坚决不同意，引发纠纷。；有的虽然签订了书面合同，但条款不完善，权利义务不具体，不能体现平等原则，有的直接违背法律规定。比如有一份承包合同规定：“乙方（承包方）在承包期内不管遇到多大的自然灾害，甲方概不负责”，与法律规定的不可抗力可免责的规定相悖。还有一份合同规定：“乙方不履行合同，罚款40%；擅自变更合同的罚款5000—10000元”，把违约责任错当成“罚款”，而且比例过高，违背公平原则。有的采用不公平的格式合同，有的圆珠笔书写，保存时间根本达不到承包期的要求。
另一方面，合同管理不到位，留下隐患。农村土地承包合同一旦签订，即具有行政权威性和法律的严肃性，但由于管理不规范，土地承包合同填写模糊混乱，有的地名甚至面积，由村干部甚至农户都可以自己填写和涂改，有的还重签合同，一份承包合同在一年内重签多次，造成了不必要的麻烦。
(二)有些土地承包合同价格不科学与现在的土地市场价值相差较大
此问题有的是由于当时的历史背景造成的，仅5-6年前昌平区农村的土地每亩年租金才300元至400元，随着农村招商引资力度的加大，农村工业化、城镇化进程的加快，土地不断升值，现在每亩年租金可达1500元至3000元左右。但也存在村集体组织在发包中个别村干部利用职权搞暗箱操作，没有经过民主议定程序，召开村民会议讨论通过，承包价格畸低或者以极低的价格一次性买断，合同条款显失公平，损害了村集体利益，有的合同每亩年租金仅95元，且已付清30年租金，随着土地价格不断提高，由于利益驱动，特别是在土地确权后，关系广大村民自身的利益分配，引发了大量的上访，一定程度上影响了社会稳定，例如北京市昌平区某镇某村村委会与村集体经济组织外人员仇某转让该村加油站协议中，规定：加油站所属土地及一切地上物永久归仇某所有，转让金90万元。该合同名称为“某村加油站拍卖协议”，但没有经过任何的拍卖程序，实际上是买卖合同；且没有经过村民会议民主程序通过，缺少民主议定程序；转让期限“永久”也不符合合同法有关承包期限的相关规定。
（三）承包人擅自改变土地用途，进行破坏性、掠夺性经营
此现象在农村承包经营中比较有代表性，很多承包人在承包期内，为谋取高额经济利益，进行破坏性、掠夺性经营，有的未经发包人同意进行转包，有的村