篇一：无权处分和无权代理买卖房屋的合同是否有效
无权代理或处分买卖房屋的合同是否有效？
作者：裴净净 河南焕廷律师事务所
在房屋买卖的合同纠纷中，经常会出现第三人代表房屋所有人或者瞒着所有人进行买卖的情况，在合同书的签订过程中，在出卖人中有些会填写房屋所有人的名称，而有些会填写代表人的名称。表面上看没有多大的区别，而在法律意义上却是两种截然不同的行为和效果。一种有可能会构成无权处分，另一种有可能构成无权代理。这两种情形在合同法上有明显区分，效力也不同。
典型案例
李大爷名下有一套拆迁房，在办理拆迁手续时，李大爷委托其儿子李某某去办理，事后，李某某在未告知李大爷的前提下，将拆迁安置房以李大爷的名义卖给不知情的第三人——张某并签订合同，张某当场将购房款交付给李某某，事后，张某找到李大爷要求其按照约定，协助张某办理产权过户手续，李大爷才知房屋被卖的事实，因为李大爷除了这套安置房没有别的房产，自然不同意，而卖房的李某某却不知所踪。
案情分析
在这起案件中，李某某作为李大爷的儿子，所实施的是无权代理的房屋买卖行为，合同法第48条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，本案中，张某与李某某进行的房屋买卖行为无效，由李某某承担相应的责任。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：
1 房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如
果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2 产权未登记过户，合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3 产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
4 侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
5 单位违反规定购房，合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
6 价格欺诈，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规
定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 7 非法转让，合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、依法收回土地使用权的；
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
5、权属有争议的；
6、未依法登记领取权属证书的；
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 签《房屋认购书》流程购房者在选好房源，谈妥价格后，第一步便是去签订认购书，并交付一定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。
篇二：无权代理合同纠纷案例分析
无权代理合同纠纷案例分析
案件实例
关某原为成都某公司的业务员，2009年7月被公司解聘。2011年8月，关某伪造该公司的公章。同月，以该公司的名义与绵阳一公司订立买卖合同。合同约定，该公司向绵阳公司购买价值300万元的货物一批，货到付款。该合同订立后，绵阳公司积极组织货源，并发函成都公司询问有关交货事宜。该成都公司遂答复称其不知该合同，并要求绵阳公司不要向其发货。绵阳公司接到该成都公司的答复后，认为其与该成都公司的合同有效，并按合同的约定交货。但该成都公司拒绝接受，绵阳公司遂诉至法院，要求该成都公司履行合同，支付货款。案件经过审理，法院认为该成都公司的公章是关某伪造的，关某以该成都公司的名义签订合同系无权代理。该无权代理合同签订后，绵阳公司向成都公司询问相关发货事宜时，成都公司明确表明成都公司没有签订该合同，这意味着成都拒绝追认该无权代理合同，该合同为无效合同。绵阳公司向法院请求成都公司履行合同的诉讼请求没有法律依据，遂法院不予支持。
律师讲解
无权代理是指行为人无代理权而以他人名义做出法律行为。需要注意的是这儿的无权代理不包括表见代理(表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。)合同一方当事人无权代理而与对方签订的合同为无权代理合同，这类合同为效力待定合同，需要经过被代理人追认，合同才发生效力。
无权代理合同主要指以下几种：①根本无代理权限而签订的合同，是指签订合同的人根本就没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义与他人签订合同的情形。②超越代理权限而签订的合同，指代理人与被代理人之间是有真实的代理关系存在的，但是代理人超越了被代理人的授权，而与他人签订了合同。③代理关系终止后签订的合同，指行为人与被代理人之间原来有代理关系，但行为人在代理关系消灭后，行为人仍然以被代理人的名义与他人签订代理合同的情形。《合同法》第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《合同法解释(二)》第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。
从上可知，在无权代理中存在被代理人的追认权和相对人的撤销权。被代理人对合同的追认权
被代理人对无权代理的合同拒绝追认的，合同确定无效;无权代理合同的相对方在知道签订的合同为物权代理合同时，可以催告被代理人行使追认权，如果被代理人在催告后，1个月内未作出表示的，视为拒绝追认，合同确定无效。如果被代理人追认的，自追认生效时，合同自始发生效力。
合同相对人的撤销权
无权代理合同的相对人，如果在订立合同时，不知道或者也不可能知道合同一方当事人为无权代理人的，那么该相对人就为善意相对人。善意相对人享有撤销权，可以在被代理人追认前，通知相对人撤销合同，通知到达相对人的，合同确定无效。
篇三：无权代理合同
篇一：因无权代理所订立的合同
因无权代理所订立的合同
王朝晖
一、案例
(一)案情
王某原为甲公司的业务员，1997年7月被公司解聘。1997年8月，李某利用其自己配有的钥匙盗取公司盖有公章的空白合同书二份。同月，李某使用该空白合同书以甲公司的名义与乙公司订立买卖合同。合同约定，甲公司向乙公司购买价值300万元的货物一批，货到付款。该合同订立后，乙公司积极组织货源，并发函甲公司询问有关交货事官。甲公司遂答复称其不知该合同，并要求乙公司不要向其发货。乙公司接到甲公司的答复后，认为其与甲公司的合同有效，并按合同的约定交货。但甲公司拒绝接受。乙公司遂诉至法院，要求甲公司履行合同，支付货款。
(二)对本案的不同观点
有人为，王某使用盗取来的空白合同书与乙公司订立的合同，其行为严重违法，所订立的合同也为无效合同，甲公司不受该合同的约束。因此，甲公司不必按该合同的约定履行合同。对于乙公司的损失，由王某承担责任。另有人认为，王某没有代理权而与乙公司订立合同，其行为属于无权代理。王某以甲公司的名义与乙公司订立的合同，由于没有被甲公司(被代理人)追认，对甲公司不发生效力。甲公司不必按照合同的约定履行合同，并应由于某赔偿乙公司的损失。
二、法律条文《民法通则》第六十三条 第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民法法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《民法通则》第六十六 条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。
《合同法》第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止斤以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认以前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式做出。
《合同法》第四十四条 行为人没有代理权、超越代理或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。三、学理分析代理是以“他人之名义为他人对于第三人自己为意思表示，或为他人由第二人自己受领意思表示，因之直接使行为效力归于该他人之行为也”。1根据《民法通则》第63条的规定，代理就是在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。2这是就有权代理而言。一般来讲，代理就是以他人的名义而对第三人为的意思表示。代理包括两种情形，一是上述所说的有权代理，它是一种特殊的民事法律行为，其后果由本人承担;另一种就是无权代理。无权代理就是指没有代理权，而以他人名义进行的活动。根据《民法通则》和《合同法》的规定，无权代理包括三种情形，一是根本没有代理权而为的代理，二是超越代理权而为的代理，三是代理权终上以后而为的代理。根据《合同法》第4 8条的规定，无权代理人以本人名义与他人订立的介同，是效力待定的合同，而不是绝对无效的合同。此类合同尽管因代理人缺乏代理权而存在着瑕疵，但此种瑕疵是可以修补的。即在一般情况下，此类合同对被代理人不发生效力，但如果被代理人对该合同予以追认，此类合同即对被代理人发生效力。法律之所以规定因无权代理所订立的合同可(转载自：www.xiaocaOfaNWen.com 小草 范 文 网:无权代理合同有效吗)因被代理人的追认而发生效力原因在于：一方面，无权代理行为并非都对本人不利，有些无权代理活动对本人可能是有利的。另一方面，无权代理也八有代理的某些特征。如无权代理人具有为本人订立合同的意思，第三人也有意与本人订立合同。问题的关键在于，无权代理人并无代理权限，如果本
人事后承认该代理行为，实际上是事后补授，从而可以使代理行为有效。如果本人认为无权代理行为对其不利，自然可不予承认。尤其应该看到，因无权代理行为所订立的合同并不一定对相对人不利，相对人与无权代理人订立合同通常并非旨在追求合同无效的后果，相反他常常希望合同有效而使其能与本人之间形成合同关系。所以经过本人追认而使合同有效，也有利于维护交易秩序及保护相对人的利益。3
对因无权代理所订立的合同，法律在赋予被代理人追认权的同时，也赋予了相对人的催告权和撤销权。即在相对人与无权代理人订立合同之后，可以催告被代理人在—定期限内予以追认，否则合同不发生效力，或者相对人在代理人予以追认之前撤销合同，使合同不发生效力。法律赋予相对人催告权和撤销权是为了尽早结束合同效力不确定状态，以保护相对人的利益。但因无权代理所订立的合同，并不总是效力待定的合同，或者说，并不是所仃的因无权代理所订立的合同都只能是在得到被代理人的追认后才对其发生效力。理论上，无权代理分为狭义无权代理和表见代理两种，所谓“狭义无权代理”是指行为人既没有代理权，也没有能使相对第三人确信其具有代理权的理由，而以他人名义所为的民事行为。4表见代理是指代理人虽不具有代理权，但具有代理关系的某些表面要件，这些表面要件足以使无过谨的第三人相信其具有代理权。5狭义无权代理和表见代理的区别主要体现在，狭义无权代理不仅在实质上没有代理权，在表面上也不能令第三人相信其有代理权;表见代理虽然在实质上没有代理权，但在表面上有足够的理由使得第三人能够相信其有代理权。正是由于这一区别，导致了两者在法律上产生不同的结果。如上所述，因无权代理所订、工的合同，一般不能对被代理人发生效力，除非得到了被代理人的追认。“对被代理人不发生效力”就是相对狭义无权代理而言。也就是说，因狭义无权代理所订立的合同，为效力待定的合同，只有在得到被代理人的追认后，该合同才对被代理人发生效力。但因表见代理所订立的合同则不是效力待定的合同。根据《合同法》第4 9条规定，因表见代理所订立的合同，在合同订立之时，如果符合合同的其他生效要件，合同即有效。也即，因表见代理所订立的合同，产生和有权代理一样的后果。
无权代理必须符合一定的条件才能构成表见代理。这些条件中最主要的是，札对人没有过错。如上所述，表见代理区别于狭义无权代理不在于代理人有无代理权，而在于代理人行为是否具有某些表面要件，这些表面要件是否足以使相对人相信其有代理权。因此，构成表见代理的核心是相对人无过错。所谓相对人无过错，是指相对人不仅不知道代理人没有代理权，而且相对人也不应当知道代理人没有代理权。如果相对人明知代理人没有代理权，或者相对人应当知道代理人没有代理权，而与代理人订立合同，法律上则无对相对人予以特殊保护的必要。这样的代理，应为狭义无权代理，因此而订立的合同为效力待定的合同，其是否生效，取决于被代理人是否追认。
四、作者的观点
在本案中，王某已被甲公司解聘，并且没有得到甲公司的授权，其无代理权赴显然的。因此，王某以甲公司的名义与乙公司订立合同的行为为无权代理行为。根据《合同法》第48条的规定，该合同如果不能得到被代理人(甲公司)的追认，对被代理人不发土效力。但这仅是对一般的无权代理而言。在本案中，在王某使用其盗取的合同书与乙公司订立合同的时候，由于合同书上已盖有甲公司的公章，在中国目前公章起巨大作用的情况下，乙公司有理由相信(善意)王某是经过甲公司的授权，代理甲公司订立合同。因此，王某行为构成表见代理，因此而订立的合同有效，甲公司应当按照合同的约定履行自己的义务。甲公司以其不知情、王某无代理权为由而拒绝履行合同，是违约行为，乙公司可以请求强制履行，并要求甲公司承担违约责任。应当明确的是，王某使用空白合同书以甲公司的名义与乙公司订立的合同，并不是效力待定的合同。由于王某的行为符合表见代理，根据上述《合同法》第48条的规定，该合同在订立的时候就已经生效。甲公司在合同生效后，对该合同不追认并不影响合同的效力，
甲公司应当按该合同的约定来履行其义务。
有的学者认为，表见代理毕竟只是民法的某一具体制度，其价值和理念应当与民法最基本的价值与理念，即公平和正义所体现的精神和价值相一致，因此，行为人通过非法手段获取授权凭证的行为，不应该获得法律上的保护，其根本原因是行为人行为的严重违法性。代理人在主观上通常具有恶意，此时由无过错的本人替主观上具有严重恶意的代理人承担责任，难谓公平。而且，代理人行为的严重非法与民法所应倡导的正义和补会的公序良俗发生严重冲突时，是让表见代理成立还是归于无效，实际上是在为保护善意相对人的利益而牺牲社会正义和善良风俗，还是为保护社会正义和善良风俗而牺牲善意相对人的利益两者之间进行取舍，善意相对人的利益无疑要让位于社会正义和善良风俗。6因此，合同签订人盗用单位的盖有公章的空白合同书签订的合同，应当认为无效合同，一切责任应由盗用人自负。我们认为，表见代理制度的确定，在于保护善意第三人的利益，在于维护交易安全。善意相对人没有义务也没有可能去一一了解代理人是否有代理权，如果法律强求相对人必须对代理人的代理权进行了解，必将增加交易成本。那么将导致代理制度的虚设，人人不愿与代理人进行交易。法律在确认表见代理制度的同时，即在保护善意第三人的利益的同时，并不意味着法律对无权代理人的保护。如果代理人的行为侵犯了被代理人的利益，可以通过追究代理人的民事责任，甚至刑事责任来保护被代理人的利益或付代理人进行惩罚。当然，法律在肯定因表见代理所订立合同的效力时，侧篇二：无权代理人订立的买卖合同如何处理？
无权代理人订立的买卖合同如何处理？
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的合同法。随着社会经济的发展，与商品买卖相关的纠纷也屡屡出现，小编就买卖合同的问题为您解读。
小甲在其承包的商店里向乙出售一套价值20000元的西服，恰好有人找小甲，小甲去隔壁接电话，小甲嘱咐前来看望他的朋友丙说，“请帮我看管一下店，我马上回来”。小甲出去以后，乙提出其有事不能久呆，要求丙尽快将西服卖给他，丙提出要等待小甲回来。后来丙见乙要走，于是答应代替小甲出售该西服。双方经过协商以18000元的价格出售给乙。小甲打电话回来以后，得知西服以18000元的价格被出售，觉得卖亏了，立即找到乙要求退款并取回西服。乙以构成表见代理为由予以拒绝，双方为此发生争议。小甲起诉到法院要求撤销该买卖合同。 河南焕廷律师事务所提醒大家，在本案中，关键问题是解决乙以小甲的名义与丙达成的买卖合同的效力问题，即解决乙是否有权代理小甲出售西服的问题。从案情看，小甲在离店接电话时对丙嘱咐“请帮我看管一下店，我马上回来”。从此言语中我们无法看出小甲对丙有让其出售西服的意思表示和授权，因此，丙出售西服的行为欠缺相应的代理权，同时，丙在出售西服时明确表示是代替小甲出售该西服的，即该合同是丙以小甲的名义订立的，因此应当构成广义上的无权代理。在认定丙某的行为属于广义的无权代理以后，并不意味着其以小甲名义与乙签订的买卖合同就一定无效。对此还存在着两种可能性，一是由于相对人有理由相信无权代理人有代理权而构成表见代理，从而合同有效；一是由于被代理人的追认导致合同有效。在本案中，小甲出去接电话时是当着乙的面对丙说“请帮我看管一下店，我马上回来”。据此乙也应当知道小甲仅仅委托丙看管店，并没有授权丙出售该西服，乙不能从丙能够照看店的事实中得出丙有权出售该西服的看法，更何况其要求丙尽快将西服卖给他时，丙提出要等待小甲回来，由此可见乙不能对“丙能够出售该西服”产生合理的信赖。因而，从根本上讲，乙对造成丙的错误出售也存在过错，也可以说是非善意的，即他明知丙无权出售而催促其出售。
综上所述，乙以丙的行为构成表见代理为抗辩理由不能成立，买卖合同为（狭义）无权代理合同，在小甲明确拒绝追认的情况下，根据《合同法》第48条的规定，买卖合同无效，小甲有权向乙要求归还西服，同时小甲应向乙归还18000元的西服款。篇三：无权代理合同纠纷
案例分析
无权代理合同纠纷案例分析
案件实例
关某原为成都某公司的业务员，2009年7月被公司解聘。2011年8月，关某伪造该公司的公章。同月，以该公司的名义与绵阳一公司订立买卖合同。合同约定，该公司向绵阳公司购买价值300万元的货物一批，货到付款。该合同订立后，绵阳公司积极组织货源，并发函成都公司询问有关交货事宜。该成都公司遂答复称其不知该合同，并要求绵阳公司不要向其发货。绵阳公司接到该成都公司的答复后，认为其与该成都公司的合同有效，并按合同的约定交货。但该成都公司拒绝接受，绵阳公司遂诉至法院，要求该成都公司履行合同，支付货款。案件经过审理，法院认为该成都公司的公章是关某伪造的，关某以该成都公司的名义签订合同系无权代理。该无权代理合同签订后，绵阳公司向成都公司询问相关发货事宜时，成都公司明确表明成都公司没有签订该合同，这意味着成都拒绝追认该无权代理合同，该合同为无效合同。绵阳公司向法院请求成都公司履行合同的诉讼请求没有法律依据，遂法院不予支持。 律师讲解
无权代理是指行为人无代理权而以他人名义做出法律行为。需要注意的是这儿的无权代理不包括表见代理(表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。)合同一方当事人无权代理而与对方签订的合同为无权代理合同，这类合同为效力待定合同，需要经过被代理人追认，合同才发生效力。
无权代理合同主要指以下几种：①根本无代理权限而签订的合同，是指签订合同的人根本就没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义与他人签订合同的情形。②超越代理权限而签订的合同，指代理人与被代理人之间是有真实的代理关系存在的，但是代理人超越了被代理人的授权，而与他人签订了合同。③代理关系终止后签订的合同，指行为人与被代理人之间原来有代理关系，但行为人在代理关系消灭后，行为人仍然以被代理人的名义与他人签订代理合同的情形。《合同法》第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《合同法解释(二)》第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。从上可知，在无权代理中存在被代理人的追认权和相对人的撤销权。被代理人对合同的追认权
被代理人对无权代理的合同拒绝追认的，合同确定无效;无权代理合同的相对方在知道签订的合同为物权代理合同时，可以催告被代理人行使追认权，如果被代理人在催告后，1个月内未作出表示的，视为拒绝追认，合同确定无效。如果被代理人追认的，自追认生效时，合同自始发生效力。
合同相对人的撤销权
无权代理合同的相对人，如果在订立合同时，不知道或者也不可能知道合同一方当事人为无权代理人的，那么该相对人就为善意相对人。善意相对人享有撤销权，可以在被代理人追认前，通知相对人撤销合同，通知到达相对人的，合同确定无效。