篇一：青岛胶南房地产市场简况
青岛黄岛、胶南房地产市场简况
一、黄岛、胶南最新规划简况
1、城市发展布局规划
规划背景：在2012年2月10日召开的青岛市第十一次党代会上提出今后五年， 青岛的城市空间布局将实施 “三城联动”，以胶州湾为核心，形成东岸老城区、西岸新城区、北岸新城区的品字状分布格局。
具体区域划分：以胶州湾为圆心，“东岸城区”就是指市南、市北、四方、李沧和崂山；“西岸城区”即西海岸经济新区，包含黄岛、胶南全域；“北岸城区”则是指胶州湾的底部，以城阳为主体向北延伸，包括红岛、上马、棘洪滩等。
西岸城区功能定位：西岸城区功能定位为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。
2、城市行政区划
2012年12月，青岛市行政区划进行了调整，原黄岛区与远胶南市合并，成立新的黄岛区，正式将胶南郊区纳入到城区范围之内 。涉及人口约139万，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，规划期为2011年至2020年。
3、西岸城区交通情况
西岸城区市际交通越来越趋于，跨海大桥和海底隧道的通车大大缩短了与青岛市区之间的距离。
二、黄岛、胶南房地产市场简况
1、2012年黄岛、胶南土地供给情况
2、黄岛、胶南商品住宅市场情况
（1）黄岛、胶南新增住宅量情况
2011-2012年，青岛市商品住宅新增供应量主要集中在近郊区，而且有扩大态势。其中，2012年，胶南市新增供应量最大，全年新增供应量200万平米左右，黄岛新增供应量80万平米左右。
（2）黄岛、胶南住宅交易量情况
2011-2012年，青岛市商品住宅交易量主要集中在近郊区，占比
基本相当。其中，2012年，胶南商品住宅交易量最大，全年交易量150万平米左右；2012年黄岛商品住宅交易量80万平米左右。
（3）黄岛、胶南住宅存量情况
2011-2012年，青岛市商品住宅存量最大的区域是近郊区，而且占比有增大态势。其中，截至2012年年底，胶南商品住宅存量最大，约170万平米左右；黄岛商品住宅存量约160万平米左右。
（4）黄岛、胶南住宅供需比及区划速度估算
注：1、交易量和存量是根据锐理数据库预估；
2、平均去化周期是根据2012年交易量估算
根据锐理数据库估算，黄岛住宅平均去化周期为24个月，胶南住宅平均去化周期为14个月；锐理数据库自身监测数据为，黄岛住宅平均去化周期为21个月，胶南住宅平均去化周期为15个月；估算
去化周期与其监测去化周期差别不大，主要原因应是交易量和存量具体数据的差异，即表中数据是根据监测数据图预估数据，与锐理机构实际监测数据存在差别。建议
（5）黄岛、胶南住宅平均交易价格情况
数据表明，2010-2012年，黄岛和胶南的住宅平均交易均价波动不大，最大波动基本都在500元/平米以内。其中，黄岛住宅平均交易均价大约在8000-8500元/平米左右；胶南住宅平均交易均价大约在5500-6000元/平米左右。
3、黄岛、胶南商业市场情况
（1）黄岛、胶南商业交易均价
总体看，主城区及黄岛、崂山六个区域的商业签约均价高于城阳和近郊区域。其中，市北区商业签约均价最高，约30448元/平米；其次是李沧区和黄岛区，签约均价都在20000元/平米以上；2012年
篇二：青岛市开发区房地产市场分析报告
青岛市开发区房地产市场分析报告
第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析
第二部分 开发区房地产市场状况分类
第三部分 各板块房地产市场分析
第四部分 目标客户群锁定及分析
第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析
一、城市发展战略
在国务院批准的青岛市城市总体规划（1995年－2010年）中，青岛总体布局结构为：“以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一线的发展势态。胶州湾西岸辅城，规划以黄岛区中心城区为主，形成具有居住、港口贸易、临港产业、综合开发实验和旅游度假功能的新城区。
经济技术开发区的发展遵循四大战略“经济国际化、以港兴区、城市化、科教兴区”，三大特色经济“大港口、大工业、大旅游”， 构筑四大基地“家电电子、石化、汽车、集装箱、造船、钢铁”，以六大项目“炼油、汽车、造船、钢铁、港口、集装箱”、十大工程“唐岛湾综合改造工程、行政中心轴线景观工程、城市骨干交通工程、水资源工程(转载自：www.xiaocaOfaNWen.com 小草 范 文 网:青岛市黄岛区房地产市场调研报告)、热力工程、国际贸易中心工程、绿化工程、“新八大关”工程、小康新居工程、“大学城”工程”建设为核心。功能上划分为石油化工工业区、国际商贸仓储加工工业区、临港工业区、生态高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区六个功能区。
二、经济发展因素
作为一个国家级的经济技术开发区，从“九五”期间到现在，青岛经济技术开发区的各项经济指标一直保持了30%左右的发展速度。
国内生产总值增幅状况如下：
在对外经济方面，开发区也仍然保持着较大的优势，自95年以来累计实际利用外资达到26.3亿美元，引进千万美元以上项目共计207个，世界500强投资项目35个。在外来投资中，香港、韩国、日本企业为主要投资者。2003年上半年引进千万美元以上大项目34个，世界500强6个。实际利用外资3.47亿美元，增长97.3%，居全国开发区第三位，沿海开发区第二位。
三、人口和人民生活
开发区劳动力人口16万人，占总人口的70%，是非常年轻化的新城区。而且在人口结构中,开发区的人口具有年龄结构较年轻,而且文化层次较高的特点。据有关方面统计，在企业人才中35岁以下的占到了约77%，文化层次在本科和专科以上的分别达到了21%和66%。 开发区各大工业园区和国内外企业的进入，不仅构成了开发区的经济框架，还带来几十万的居住人口，而且经济的发展也吸引着越来越多的创业者移居到开发区。目前青岛开发区人口已达40多万，其中，流动人口20多万，与常住人口基本持平，而且呈现不断增多的趋势。近几年人口增幅保持１０％左右，从2000年开始，
每年移居开发区的外来人口更以超过5万人的速度递增。另外，目前大约有300多外国投资商人在开发区常住。
经济的快速发展不仅仅表明了开发区的投资和发展潜力，更提升了开发区人民的生活水平，目前开发区职工平均工资11837元，农民人均收入也达到了4833元。而在行政商务中心区人均收入已达到2.5万元人民币以上，人均年消费额也在3万元人民币左右，社会消费品零售额可达到10亿元人民币以上。
四、西海岸经济发展用地规划 规划范围：
胶南、胶州及核心区部分，西海岸核心区包括，黄岛区全部，灵山卫、红石崖及王台三镇，面积418.27KM。
功能定位:
青岛市区重要组成部分，中国北方航运中心，重要的制造业基地和旅游度假地。
人口规模:
2020年核心区人口160万左右。
发展用地:
临港产业区：物流仓储、国际贸易、炼油造船集装箱、家电电子等临港产业。
行政商务中心区：沿唐岛湾北岸形成西海岸行政、商务金融、文化中心。
北部工业区：大项目基地及相关产业的集聚地带。
薛家岛旅游度假区：主要布置海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。
小珠山风景名胜区：西海岸生态核心区。
黄山生活服务区：在王台、黄山以东地区，形成大型居住社区。 第二部分 经济技术开发区房地产市场状况分析
一、市场发展描述
在各方面发展的基础上，开发区的房地产也进入一个新的发展时期。2000年，全区房屋交易3034起，成交面积42万平方米，成交金额4.5亿元，同比分别增长110%，106%和131%。
2001年，全年商品房竣工面积达67万平方米，销售额达7.1亿元，分别增长110%和98.2%。旧村改造全年开工面积80万平方米，竣工面积35万平方米。
2002年房地产开发完成投资2.5亿元 ，增长46.8%。虽然政府对于房地产也有了一定的调控，但全年新开工面积仍然有42万平方米，增长42.9%。其中，旧城改造开工面积25万平方米。
2003年1至10月，商品房交易5370起，交易面积55.22万平方米、成交金额11.8亿元，商品房交易已进入一个平缓阶段。但是,在这里要指出的是,由于开发区的商品房价格相对二手房来说，平均价格约相差1000元左右，开发区的二手房交易开始呈现出十分火爆
篇三：青岛市房地产市场分析报告
青岛市房地产市场分析报告
一、青岛市的 地理环境和人口
青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。
青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为
5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。
2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。
全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39万人。
二、青岛市居住格局及发展变化
解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。
综观近年来青岛房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围 。规模化动向日趋明晰，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段。
大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的发展带来直接的市场驱动力。同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、
区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。
首先，随着2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（5—8年）城市发展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。
其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。例如“御墅临枫”、“江南花园”等。即墨市的城郊人口基数很大，经济发展日趋活跃，自身的城市化进程也有较快发展，其综合规模化的发展，正是多种因素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以适应市场越来越挑剔的选择。
市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围”的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在相同价位为市场提供优质高档的居住环境成为可能。同时，低密度、低容积率的规划模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。开发商不管在建筑工程设计方面，还是内部户型设计和装潢都极其考究，展现工程的科学含量和居住的新概念。更为可喜的是，其已经逐渐重视对楼盘园林规划的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现已经屡见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风尚。
房地产市场的市郊规模化发展潜流如何，升变为青岛城市发展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚归的大众生活居所，真正实现西方发达国家的市郊平民化生活方式，最根本的
途径就是需要政府和房地产商共同努力解决“工作、休闲、居住”三度空间的成本问题（这里所说的成本包括时间成本和费用成本），突破市郊楼盘所面临的交通问题、生活设施配套和物业管理三大瓶颈。如北京的市郊通州就是因为开通了轻轨后而使房价从前几年的2000多元／平方米猛升至近年的4000多元／平方米。只有这样，才能实现多方共赢的理想局面。人们为了早日实现“购房梦”，无论是“被动郊区化”还是“主动郊区化”，青岛西海岸和千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推动郊区楼盘“规模化范围”的开发并不是某一个资本雄厚的发展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。
三、青岛市房地产市场现状
今年以来，青岛市房地产开发在市场需求的拉动下，“青房”景气指数继续攀升，处于比较景气的运行状态，八个分类指数全面处于景气区间。
（一）房地产总体发展水平向好
综观前三季度，虽然一季度“青房”景气指数短期处于不景气状态进入黄灯预警区，但随着4月份以来竣工房屋量的激增，全市房地产开发呈现出投资规模扩大，供需渐趋平衡的总体运行态势，上半年“青房”景气综合指数重跃103.97点的景气状态；进入7月份以后，青岛市房地产开发投资与消费全面活跃，促动前三季度“青房”景气总指数进一步攀高，跃至104.05点的比较景气状态，比去年同期上提2.01点。
（二）开发投资分类指数小幅升高
前三季度，青岛市房地产开发规模快步扩大，至9月末累计完成投资107.6亿元，增长39.2％，比去年前11个月100.6亿元的累计投资额多出7亿元，从投资构成看，用于土建工程的投资73.3亿元，增长48.6％，高于全市投资增速9.4个百分点，在全部投资额中占68.1％，比去年占比提高4.3个百分点；从房屋用途看，商品住宅投资完成86.3亿元，比
去年同期增长49.1%，高于全市房地产投资增速9.9个百分点。投资的快速增长促动全市房地产开发投资分类指数达到101.63点，比去年同期上提0.92点，比2003年12月份升高2.11点。
（三）受宏观调控政策影响，两大先行指数纷纷回落
今年以来，国家启动土地和信贷两个重要“杠杆”对房地产行业进行宏观调控，青岛市房地产企业土地购臵和土地开发力度有所放缓。前三季度，全市房地产企业完成土地转让收入17.1亿元，增长13.9％，增速比去年同期回落95.1个百分点，完成土地开发面积330.1万平方米，增长29.1%，增速比去年回落8.7个百分点。这两项前期开发指标增速的放缓，促使全市土地转让收入和土地开发面积两项分类指数回落，前三季度这两类指数分别为103.59点和105.07点，分别比去年同期回落4.05点和0.59点。
（四）新开工面积分类指数临近“景气”界线
由于目前青岛市在建房屋盘子很大，房地产企业为了化解风险加大了在建工程的投入，新开工项目上马步伐有所放缓，前三季度全市新开工施工面积达687.9万平方米，比去年增长15.5％，增幅比去年回落11.2个百分点，其中：住宅新开工596.0万平方米，增长15.8％，占全部新开面积的86.6％，办公楼和商业营业用房新开工面积13.2万平方米和56.3万平方米，分别增长2.8%和5.8%。新开工程的走缓，使青岛市新开工面积分类指数落至100点的景气界线，为100.84点，比去年下降0.6点，比2003年底下降1.2点。
（五）竣工面积分类指数升幅最大
今年以来，由于各房地产企业加大了在建项目的投资力度，施工进度加快，市面上竣工房屋量快速增加，市场供应缺口缩小。前三季度，全市累计竣工各类房屋278.8万平方米，比去年增长36.8％，其中：住宅竣工214.4万平方米，增长25.0％。竣工房屋面积的增多，促使竣工