篇一：商圈调查报告
你好咖啡
吾悦广场店商圈调查分析报告
一、背景
青浦吾悦广场于2014年12月20日正式开业，广场约16万平方米，入驻商户超200家，入驻品牌超1000个，70%的商家为首次入驻青浦，形成以家乐福、丰收日、铜锣湾、新华书店、孩子王、大光明影城、玩具反斗城、莫莉幻想为代表的8大主力商户，囊括其他如快时尚品牌H&M、C&A、优衣库等综合购物品牌，外婆家、必胜客、星巴克、KFC等餐饮品牌。外围更以吾悦大道作为步行街形成商场包围圈，吾悦广场将改变当地现有商业格局，未来将作为青浦区旗舰级商业中心，形成青浦新城最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。 在众多的一体化的服务的包围下，“你好咖啡”也就扮演着自己不可或缺的地位，它以优雅、舒适的环境提供人们以咖啡、休闲等服务为一体的服务点，作为顾客逛超、周边小区居民下班后的一个歇脚地及休闲地的场所，这样也就体现了它的重要价值。
二、商圈的形态
? 商圈特征：商业场所多，商圈规模大，随着17年地铁的开通，未来辐射人口将呈暴增趋势。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。
? 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。
三、商圈所覆盖的范围
吾悦广场位于漕盈路及淀山湖大道交汇处，东临漕穗北路，北至盈浩路，南临淀山湖大道，西为漕盈公路。距青浦老城区核心直线距离2公里，而我们的“你好咖啡”位于吾悦广场的一号口外侧，广场正对面为在建的怀盛399生活广场，附近有青浦实验中学、上海佳信学校等，在其周围高中端住宅区众多，如新城 忆华里一区，二区、御澜湾、等等，“你好咖啡”依靠优雅、舒适的环境将在未来满足那些年轻的夫妇，逛超的情侣、学生等等，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。
四、人口规模及特征
3.1人口规模：
核心商圈1公里内辐射人口7万人（常住人口约2万人），淀山湖大道在17号线地铁与多项利好政策的推动下，2年內将导入人口10万，次级商圈(方圆3公里内)辐射人口更有望达到60万之巨。
3.2人口特征：
所在区域是青浦城区未来规划居住的核心板块，区域大片住宅规划，常住人口基数客观，周边在建的新兴项目，包括小区、别墅等，高消费人口云集，另外，随着周边各类设施的逐渐完善，流动人口密度将会加大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为吾悦广场品牌齐全，能够满足不同消费者的需求。
五、周围交通道路主要情况
? 青浦11路车站、朱徐线、青赵线等6条公交专线
? 家乐福超市的免费班车
? 周边G318、G50、G1501、S58高速交通
? 未来地铁17号线的新城站及漕盈路站步行10分钟
? 商场停车位1500+
? 相对于其他入口方便车辆及人员进出的便利，青浦店的位置不太方便
六、消费群体的分析
6.1消费群体的分析
其中35%全青浦年轻时尚人士（时尚青年，占销售比重的48%），45%社区家庭（家庭消费，占消费比重的33%），20%区域内企事业人员（商务白领，占消费比重的19%）。
6.2消费群体的特点
? 消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人
? 其中时尚青年和工作中的年轻人占主要的比例
? 其中女性消费者的比重大
? 中老年人较少
? 你好咖啡店以女性为主要消费群体
6.3客流量分析
? 整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势（17号线的开通、周边居民小
区的入住率）
? 影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的
知名度、消费者个人偏好、收入水平
? 总的来说影响客流量大小的因素有：个人偏好、品牌知名度和忠诚度、天气 ? 你好咖啡店人流集中在13:00—16:00,18:00—21:00这6个小时（集中爆发
点，总人流占比为81%）。
6.4 口味分析
? 消费者以甜品为其主要消费习惯，尤以奶茶类为代表，但比较矛盾的是，同
时又想以注重健康、绿色、养身等为消费前提。
? 你好咖啡店消费人群餐点以甜品、水果色拉为主（78.2%），咸味搭配；咖
啡口味以奶味咖啡、茶类为主（69%），果汁搭配。
综合以上所述，得出结论：
一、市场定位（卖给谁）、产品定位（卖什么）、品牌定位（我是谁）
1.咖啡店以甜品为主，可以增加冰淇淋、鸡尾酒，原因如下：
1.1冰淇淋口味较大众化，接受度高，且制作简单，毛利率较高，利于控制门店成本；
1.2鸡尾酒作为试推产品，主要起到适当调节消费者口味的作用；不可做为主打饮品。但增加鸡尾酒意味着需要增加调酒师岗位及其他调酒设备、原材料。盈利风险高。
1.3鸡尾酒相对于年轻消费者来说，接受度较高，容易接受，同时也能提高门店档次。
2.增加啤酒可行性：
2.1消费群体中，占消费比重接近一般的35%的时尚青年多以情侣为主，为易冲动消费群体，但消费习惯多以追求便利、流行、舒适为主；
2.2消费群体中的女性占有一定比例，以甜品、水果为主要消费目标；同时较注重绿色、健康。
2.3部分商务人士以茶水为特定消费习惯。
2.4消费啤酒类酒水一般需要特定的环境来衬托，而门店的环境以及装修风格不适应啤酒类酒水的存在。
2.4你好咖啡店以优雅、舒适、休闲的韩式装修风格主打，相对于消费星巴克的品牌，你好咖啡店消费的是环境。同时，经过调查，对于餐饮场所，影响消费者选择餐厅的因素如下表：
2.5综上所述，可以试推啤酒，不可做为主打产品。
3.未来宣传目标：
利用环境及场地，打造吾悦广场唯一一家“典雅与浪漫”的咖啡馆。
二、建议（奠定忠实客户，带动潜在客户）：
1.增加积点卡的推送（使用会员卡及团购优惠不得积点）
1.1设计风格高端的积点卡
1.2积点卡积点流程：每消费一杯饮品，增加集点一次，集满8次，赠送任意一款咖啡。
1.2.1积点卡的使用相当于直接对客优惠8.8折（以平均30元/杯为例，30*8/30*9=0.88），此类优惠较隐形，接受度较高，且不会影响毛利率。
1.2.2设计风格高端的积点卡首先因其包含优惠信息，能够主动引导客人进店二次消费，其次，因其设计风格高端，致使客人不会随意丢弃，客人在保存过程中，能够影响潜在顾客进店消费。
2.改变现有团购优惠
2.1现有团购优惠：满100，优惠10元更改为满100，优惠21，清晰明了的数字直接改变顾客对于优惠价格第一影响，增加回头率。
2.2使用该种团购的同时，在保证出单速度、出品品质、优秀服务的前提下，能够提高对门店的高质量点评，形成良好的口碑。
3.设定业绩目标
3.1根据门店的前期投入及月固定预计成本计算
3.1.1投入：500（预计3年回本期）即：
摊销：500/36=14万/月
水电费：1万/月
人工：6万/月
税收：0.4万/月
维修：0.3万/月
盈亏平衡点：
摊销+水电费+人工+税收+杂项=14+1+6+0.4+0.3=21.7万/月
提成点：0.3万/月
21.7+0.3=22万/月
3.2业绩目标设定以后，给予员工相应的提成。
4.员工的安排：
面包师3人（3000*3=9000），咖啡师2人（3000*2=6000），外场5人（2800*4+3500*1=14700），吧台长1人（4500*1=4500），库管1人（3300*1=3300，可替代收银），保洁2人（2700*2=5400，包含做饭阿姨），店长1人（7000*1=7000），合计15人，49900元。
上海氟柒餐饮管理有限公司
2016年4月18日
篇二：商圈调查报告
金百佳商圈调查分析报告
一、背景
金百佳购物广场是集影院、娱乐、动漫、餐饮、超市为一体的一站式首席城市综合体，也是歙县迄今为止规模最大，功能最全，品种最多、环境最好的大型综合商场。包括金百佳超市、百花影院、儿童乐园等，后期包括的酒店，商店街，主题餐饮等主力商业组合，黄山金百佳广场将改变当地现有商业格局，形成歙县最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。
金百佳地处县城最大的张曙音乐广场南侧，交通便捷，紧邻县政府，金泰广场，银辉百货、周边众多高档小区，距老城1.5公里、工业园区1公里、距新长途车站1公里，商圈辐射人口20W。
二、商圈的形态
商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等
消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况：
多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、）
（1）有利于产生放大的聚集效应
（2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈
三、商圈所覆盖的范围
金百佳购物广场地处新城核心，临近歙县最大的公园张曙音乐广场停车便利，靠近歙州中学，周边的人流和车流逐渐呈上升趋势，周围还有一些大型的住宅，如江南明珠，和泰国际城，上海花园等近十个大型住宅区，这么多的住宅区的人口，刚好也满足那些年轻的夫妇，消费能力强，欲望冲动，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。
四、人口规模及特征
一公里范围内常住人口3.5万人、流动人口1万人，
二公里范围内常住人口6万人、流动人口4万人，
三公里范围内常住人口9万人、流动人口6万人
歙县城区常住人口15万，全县下辖28个乡镇，全县人口60万 流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为金百佳各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。
五、周围交通道路情况
(1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻省道，车流集中
(2)未来新城和老城的交汇处，临近新汽车站，公交调度车站。
(3)周边有2个公交中转站、2条公交线路及未来的购物班车。
六、商业发展潜力
商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间,
有发展潜力。
商圈饱和度:
IRS＝C×RE／RF
IRS――商业圈的零售饱和指数；
C――商业圈内的潜在顾客数目；
RE――商圈内消费者人均零售支出；
RF――商圈内商店的营业面积。
假设,在商圈内有1万个家庭，每周在食品中支出100元人民币，共有10000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为:
IRS＝30000×100／10000＝300元 (这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。)
七、消费群体的分析
<一>消费群体的分析
消费者组成：学生 工薪阶层 年轻夫妻
消费群体的特点
1 消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人
2 工作中的年轻人占主要的比例
3 其中女性消费者的比重大
4 中老年人少
<二>客流量分析
1整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势
2影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的知名度、消费者个人偏好、收入水平
总的来说影响客流量大小的因素有：地理位置、交通条件、收入水平、个人偏好 品牌知名度和忠诚度
八、优势
该商圈满足以下三点：
1 该地方周围有很多居民。即消费者居住条件满足；
2该地方周边交通设施便利。即交通便利条件满足；
3 附近有吸引人群的机构或设施。即人潮聚集条件满足。
4 金百佳购物广场周边小区十个左右，且是长期稳定的客源。
篇三：商圈调查报告
必胜客
万达广场店商圈调查分析报告
一、背景
必胜客属于万达广场中的一部分，万达广场居河埒正中心，是集商业、办公、居住的70万平米一站式国际生活城，是无锡未来的城市新中心。包括约11.3万平方米大型购物中心、约4.6万平方米白金五星酒店、约2.7万平方米5A高档写字楼、约25.3万平方米住宅、约6.3万平方米精装公寓、约2.5万平方米商业街多物业形态，是万达集团成熟的第三代城市综合体。
集合世纪联华超市、万达影城、万千百货、KTV、奇迹健身会馆、运动城、电子数码、三楼的南北地区的主题餐饮、时尚步行街等十大主力商业组合及数千家知名品牌，无锡万达广场将改变当地现有商业格局，形成无锡最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。 在这么多的一体化的服务的包围下，必胜客也就扮演着自己不可或缺的地位，它以提供人们以吃饭休闲、品茶等服务为一体的服务。在顾客逛街累了之后有一个休息吃饭的场所，这样也就体现了它的重要价值。
二、商圈的形态
商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等
消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况：
多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、以及邮电、银行的聚集）
（1）有利于产生放大的聚集效应
（2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈
三、商圈所覆盖的范围
万达广场位于滨湖区河埒口中心商务区，处于河埒核心地区，东至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西为蠡溪路。广场北面正对河埒休闲广场，南面有大型的超市大润发，附近还有无锡市第四人民医院，西郊宾馆，育红小学、滨湖区实验幼儿园、建设银行、交通银行、江苏银行等等。而我们的必胜客位于万达广场的一楼东门，刚好方便周边的人流和车流所需要的方便，在其周围还有一些大型的住宅，如万达、紫金英郡等等，这么多的住宅区的人口，刚好必胜客也满足那些年轻的夫妇。所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。
四、人口规模及特征
一公里范围内常住人口6万人、流动人口2万人，
二公里范围内常住人口17万人、流动人口6万人，
三公里范围内常住人口30万人、流动人口10万人
流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为万达广场各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。
五、周围交通道路情况
(1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻快速内环
(2)未来地铁2号线和4号线的交汇处
(3)周边有1个公交中转站、26条公交线路及2条公交专线
六、商业发展潜力
商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间, 有发展潜力。
商圈饱和度:
IRS＝C×RE／RF
IRS――商业圈的零售饱和指数；
C――商业圈内的潜在顾客数目；
RE――商圈内消费者人均零售支出；
RF――商圈内商店的营业面积。
假设,在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出100元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有30000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为:
IRS＝60000×100／30000＝200元 (这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越
高。)
七、消费群体的分析
<一>消费群体的分析
消费者组成：学生 工薪阶层 老年人
消费群体的特点
1 消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人
2 其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例
3 其中女性消费者的比重大
4 中老年人少
<二>客流量分析
1整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势
2影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的知名度、消费者个人偏好、收入水平
总的来说影响客流量大小的因素有：地理位置、交通条件、收入水平、个人偏好 品牌知名度和忠诚度
八、优势
该商圈满足以下三点：
(原文来自：wWw.xiaOcAofANweN.coM 小 草 范 文 网:社区商圈调研报告)① 该地方周围有很多居民。即消费者居住条件满足；
② 该地方周边交通设施便利。即交通便利条件满足；
③ 附近有吸引人群的机构或设施。即人潮聚集条件满足。