住宅房地产市场需求状况影响因素的层次分析经济论文

篇一：房地产市场需求影响因素研究成品论文

摘要

无论是从社会投资，还是从扩大内需的角度来看，我国房地产业的发展在国民经济中的地位越来越重要。在整个房地产市场分析中，对需求的分析和研究具有至关重要的作用。但在目前学术界和实业界，对需求这一概念的认识还有许多不同的看法，从而导致实际工作中难以准确把握房地产需求，极易产生一些误导。因而，理论上明确房地产需求概念有着非常重要的现实意义。另一方面，研究一个国家房地产业的发展乃至促进房地产市场的供需平衡，也必须认识和把握需求。

本文从房地产市场入手，首先对房地产市场状况和房地产发展趋势作以陈述，并对房地产市场需求的层次特点及其发展趋势进行分析；而本文的核心是将房地产市场需求的影响因素根据大量的案例及资料作以归纳，同时依据对房地产市场需求影响方向将其分成几类，深刻剖析影响因素对房地产市场需求的影响状况；根据分析结果提出房地产行业发展的对策，结合对策和国内外房地产市场行情及发展趋势对本文作以归纳总结和建议。

关键词：房地产；供给；需求；影响因素

Abstract

With the China' s economic svslem reform,real estate husiness management system reformalion，real estate marker of our country have already got hitheto unknown development especially. Throughout the real estate market analysis, demand analysis and research is of utmost importance to the role. But in the current academic and business circles, on the understanding of the concept of demand there are many different views, resulting in practical work difficult to accurately grasp the real estate needs, easy to produce some misleading. Thus, in theory, have a clear concept of the real estate needs of very important practical significance. On the other hand, on a national real estate development and the promotion of the real estate market supply and demand balance, we must understand and grasp the needs.

This article begins with real estate market system, state at first, and analyzes level characteristic and development trend of the market demand of the real estate; And the core herein is to do the influence factor of the market demand of the real estate in order to sum up according to a large number of cases and materials, it influences the direction to divide it into several kinds to the market demand of the real estate to accord with meanwhile, dissect the state of impact on market demand of the real estate of the influence factor deeply; Propose countermeasure of development, trade of real estate, according to analysis result, combine countermeasure and domestic and international real estate market conditions and development trend make in order to sum up, summarize and advise to this text.

Keywords： real estate;supply;need;influence factor

目录

摘要 ............................................................ 1

Abstract ........................................................ 1

第一章 导论 ..................................................... 1

1.1研究背景 ...................................................... 1

1.2研究意义 ...................................................... 2

1.3研究框架 ...................................................... 2

第二章 房地产市场及市场需求 ...................................... 4

2.1我国房地产市场现状 ............................................ 4

2.1.1房价持续快速上涨 ............................................ 4

2.1.2房地产有效供给不足 .......................................... 4

2.1.3价格虚高远超过一般居民的承受能力 ............................ 5

2.1.4商品房空置率较高 ............................................ 5

2.2我国房地产市场发展趋势 ........................................ 6

2.3 房地产市场需求的概念与类型 .................................... 7

2.3.1房地产市场需求定义 .......................................... 7

2.3.2房地产需求类型 .............................................. 8

2.4房地产市场需求的不同层次 ...................................... 9

2.4.1愿望需求 .................................................... 9

2.4.2规划需求 ................................................... 10

2.4.3可塑需求 ................................................... 10

2.4.4现实需求 ................................................... 10

第三章 房地产市场需求影响因素及趋势分析 ......................... 11

3.1当前我国房地产市场需求的特点 ................................. 11

3.1.1需求主体错位 ............................................... 11

3.1.2租赁需求仍大于购房需求 ..................................... 11

3.1.3需求与供给结构严重失衡 ..................................... 11

3.2房地产市场需求影响因素 ....................................... 12

3.2.1经济因素 ................................................... 12

3.2.2政策因素 ................................................... 13

3.2.3人口状况因素 ............................................... 16

3.2.4环境因素 ................................................... 18

3.3我国房地产市场需求的发展趋势 ................................. 22

3.3.1租房需求变化 ............................................... 22

3.3.2需求主体变化 ............................................... 22

3.3.3需求结构变化 ............................................... 23

第四章 房地产行业发展的对策 ..................................... 24

4.1政府的发展对策 ............................................... 24

4.1.1建立集中统一的城市土地发展管理机制 ......................... 24

4.1.2建立科学规范的房地产开发调控体系和市场干预机制 ............. 24

4.1.3国家对土地一级市场的垄断经营 ............................... 26

4(本文来自：wwW.xIAocAofaNwEn.com 小 草范 文 网:住宅房地产市场需求状况影响因素的层次分析经济论文).1.4丰富和拓宽房地产研究领域 ................................... 26

4.2企业的发展对策 ............................................... 27

4.2.1创造规模效益 ............................................... 27

4.2.2加强房地产企业开发资质管理 ................................. 28

4.2.3努力提高房地产开发的利技含量 ............................... 28

4.2.4努力建设一支训练有素的专业管理人才队伍 ..................... 28

4.2.5加速发展房地产中介服务业 ................................... 29

第五章 技术经济分析 ............................................ 30

5.1国外相关研究综述 ............................................. 30

5.2国内相关研究综述 ............................................. 31

第六章 结论与建议 .............................................. 36

5.1研究结论 ..................................................... 36

5.2建议 ......................................................... 37

参考文献 ........................................................ 1

谢辞 ............................................................ 1

附录： .......................................................... 1

房地产市场需求影响因素研究

第一章导论

1.1研究背景

房地产行业是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产行业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程伴随的是以房地产的高速发展为前提和主要内容，同时经济的高速增长也推动了房地产行业的高速发展。而且如果综合考虑建筑、建材、金融、家居等相关产业的带动，房地产行业是拉动内需和经济增长的重要力量。

勿庸置疑，房地产行业的发展与房地产市场是息息相关的。我国城市房地产市场在改革开放以来取得了很大的发展。但同时在此过程中也还存在许多问题，如投资开发规模不当、房屋空置率偏高、部分城市房价过高等问题，这直接影响着我国房地产业的健康发展，导致百姓买房困难，因此政府不断出台各项政策进行宏观调控，从旧“国八条”、新“国八条”到今年5月出台的“国六条”无不显示国家调控房地产市场供求、规范房地产市场秩序的决心。而造成这些问题的主要原因是市场供求失衡，作为政府管理部门，在对房地产进行宏观调控时应站在刺激市场有效需求的角度制定政策，根据市场控制开发规模、房屋类型等；作为房地产开发企业，应以市场需求为导向，科学决策，以保证投资的社会效益和经济收益。因此，研究房地产市场需求就很有必要。在以往的相关研究中，关于房地产市场需求影响因素的一般性研究较多，但关于这些因素对房地产市场需求影响程度的研究却很少，而这种较为深入的研究对于政府制定宏观调控政策以及企业制定发展战略具有更大的参考价值。

近年来，随着我国城市化水平的加快，广大居民对改善住房条件的强烈需求，以及国家把住房建设作为国民经济新的经济增长点和居民消费热点的政策和决心，房地产业的发展前景是乐观的。与此同时，房地产业的发展过程中也暴露出许多问题。既有宏观调控方面的原因，又有投资者、开发企业自身等多方面的原因。从企业角度来看，由于对房地产市场运行机制认识不足，缺对市场供求以及市场风险科学有效的分析，从而造成供给与需求的脱节：一方面无效供给过多，商品房大量空置。另一方面，人们的强烈需求又得不到满足，这种现象严重阻碍了房地产市场的健康发展。

篇二：论文分析影响房地产市场供求关系的因素

北京卓达经济管理研修学院

学 年 论 文

题 目： 分析影响房地产市场供求关系的因素

系（部） ： 房地产系

专 业：房地产经营与管理 班 级： 07级房本一班 学生姓名： XXX

目录

中文摘要 .................................................1

关键字....................................................1

一、我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势.................2

二、影响房地产市场需求的因素...............................2

1、居民人均收入对市场需求的影响............................2

2、经济基本面对市场需求的影响..............................2

3、宏观政策对市场需求的影响................................3

4、汇率对市场需求的影响....................................3

5、城市人口数量和结构对市场需求的影响......................3

6、未来预期对市场需求的影响................................3

三、影响房地产市场供给的主要因素...........................4

1、土地供给因素对市场供给的影响............................4

2、土地成本对市场供给的影响................................4

3、房地产开发利润对市场供给的影响..........................4

4、宏观政策对市场供给的影响..............................5

5、对未来的预期对市场供给的影响...........................5

四、环境因素对房地产供需直接及间接的影响...................6

1、环境因素对房地产需求直接与间接的影响....................6

2、环境因素对房地产供给直接与间接的影响....................7

五、总结...................................................7

参考文献..................................................8

分析影响房地产市场供求关系的因素

重庆工商大学融智学院 贸易经济专业 2007级 经纪人班 邓豪

指导老师 梁星

中文摘要：房地产行业作为国民经济的支柱型行业，它既是主导产业又是先导产业。它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。因此它的发展备受关注，随着房地产市场的逐渐升温，房地产市场的供求也出现了明显的变化。其中房价的波动更是万众瞩目的焦点，房价与房地产市场的供求是相互影响的。因此对房地产市场的供求状况加以分析和研究是十分有必要的。对大众商品来说，没有任何一类的产品价值量比房地产大。然而影响房价和地价的因素是多方面的，土地成本、政策调控等因素都不能单独对房价的波动造成决定性的影响。本文从供求关系的角度，分析影响房地产市场供求关系的各种因素，进而对影响房价的因素进行综合分析及研究。

关键字：房价 影响因素 供求关系

Abstract： Real estate industry as the backbone of the national economy, industries, it is the leading industries and industries. Its running state of the national economy, health development is an important influence. It to the development of a major concern, as the housing market began to elevate, real estate market supply and also an obvious changes. One of the price fluctuations is also the focus of our property market and prices and supply to be mutual influence. So in the property market supply and demand conditions to analyze and study is very necessary. To the public goods, any kind of product value than real estate. However, affect the housing and land prices factors are manifold, Land cost control factors and policies are not alone in the price fluctuation in a decisive impact. From the perspective of supply and demand, affect the property market supply and demand between the various factors which influence the price factor for a comprehensive analysis and study.

Key Words：Housing priceInfluence factorRelation between supply and demand

1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出了全面停止住房实物分配、发放住房补贴、放开住

房二级市场等要求，标志着房改主体的基本完成。我国进入住房购置货币化和住宅建设市场化的进程。此后伴随着宽松的经济环境以及一系列利好政策的颁布，我国的房地产业取得了飞速的发展。但不可否认的是，房价的快速上涨已经大大超出了一般家庭的承受能力，切实稳定住房价格已成为房地产市场调控的首要目标。房价包括了土地成本、建设成本、管理成本、财务成本、销售成本以及合理的开发利润。但是，我们应该认识到影响房价的因素还包括利率、汇率、心理预期等等。因此，不能简单的把房价的上涨归结于土地价格的快速上涨，也不能片面地认为是开发企业的暴利和疯狂拿地行为助推了房价的上涨，而是要从研究影响房地产供求关系的因素入手。

一、我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势

在我国产业结构没有发生本质性的转型之前，房地产业仍将是我国国民经济的主要支柱，房地产市场的供求仍处于一个上升趋势。现在的80后将进入一波结婚期，住房的刚性需求大，但90后人口结构的变化，刚性需求将有所下降。但房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。目前国内投资渠道的丰富程度，如果流动性仍充裕，这样也会有一定的资金涌入房地产市场。

二、影响房地产市场需求的因素

1、居民人均收入对市场需求的影响

居民收入，特别是居民的可支配收入，是决定家庭消费需求的最重要因素。居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。

在经济学上，收入对需求的影响可以用收入弹性来表示。一般说来，房屋需求的收入弹性与国家或地区的经济发展水平，即国民收入水平有着密切的关系。在我国现阶段，房屋的需求对收入是富有弹性的，这是收入增加和消费结构变化的共同作用的结果。

2、经济基本面对市场需求的影响

GDP的增长导致了CPI的上涨，而适度的CPI的上涨又能促进GDP

的增长。针对房地产市场，利用Granger因果检验方法，可以清楚地了解到 CPI是房地产价格上涨的直接的、主要的影响因素；而GDP和人均收入是房地产价格上涨的间接原因。

3、宏观政策对市场需求的影响

影响市场需求的政策主要是财政政策（包括税收政策和货币政策）。这些政策对房屋的自住性需求和投资性需求都有重要影响。 通过实施恰当的财政政策，例如给予财政住房补贴等方式，提高居民住房购买力，将巨大的潜在需求转化为显示的有效需求。

税收政策可以在房地产市场的不同环节设置不同的税种，起到不同的调控作用。从短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于抑制投机，稳定房屋价格；而从长期看，通过征收房屋持有环节的物业税，会降低房屋的投资价值，有助于抑制奢侈性和投机性的房屋需求，有利于稳定房价。

货币政策对房屋价格的波动会产生显著影响。根据目前的房地产市场现状，政府为建立结构合理的房屋供应体系，可充分运用贷款利率和贷款期限这两种有效手段，针对不同的收入阶层所需的房屋标准制定相关的政策，从而达到政府在一定程度上干预房地产市场的效果，使市场逐渐趋于规范和良性发展。

2010年8月12日中房协已多次“上书“国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。此报道一出，立刻遭到舆论和民众广泛质疑。但是中房协副会长朱中一表示，目前市场预期混乱，不宜再出紧缩新政，否则将影响房屋供应，带来新的问题。

4、汇率对市场需求的影响

我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度后，人民币汇率一直处于上升通道中，而且这种升值预期仍然在继续。这就导致了国际资本源源不断地进入中国，投资股市和房地产等资本市场，进而推动整个房地产市场价格的上涨。

5、城市人口数量和结构对市场需求的影响

地区的城市化进程、城市人口的数量和增长速度，在客观上决定了房地产市场上对房屋需要的规模和增长速度。家庭小型化、分散化越快，对房屋的需要量的增加也会越快。

篇三：分析影响房地产市场供求关系的因素

融智学院

学 年 论 文

题 目： 分析影响房地产市场供求关系的因素 系（部） ： 经济系 专 业：经纪人 班 级：07经纪人 学生姓名：邓 豪

指导教师：梁 星职 称：教 授

二〇一〇年九月三日

重庆工商大学融智学院学年论文成绩评定表

系：经济系 班级：07经纪人 学生姓名：邓豪 学号：2006322229

指导教师评定成绩： 指导教师签名： 年月日

目录

中文摘要 .................................................1 关键字....................................................1 一、我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势.................2 二、影响房地产市场需求的因素...............................2 1、居民人均收入对市场需求的影响............................2 2、经济基本面对市场需求的影响..............................2 3、宏观政策对市场需求的影响................................3 4、汇率对市场需求的影响....................................3 5、城市人口数量和结构对市场需求的影响......................3 6、未来预期对市场需求的影响................................3 三、影响房地产市场供给的主要因素...........................4 1、土地供给因素对市场供给的影响............................4 2、土地成本对市场供给的影响................................4 3、房地产开发利润对市场供给的影响..........................4 4、宏观政策对市场供给的影响..............................5 5、对未来的预期对市场供给的影响...........................5 四、环境因素对房地产供需直接及间接的影响...................6 1、环境因素对房地产需求直接与间接的影响....................6 2、环境因素对房地产供给直接与间接的影响....................7 五、总结...................................................7 参考文献..................................................8

分析影响房地产市场供求关系的因素

重庆工商大学融智学院 贸易经济专业 2007级 经纪人班 邓豪

指导老师 梁星

中文摘要：房地产行业作为国民经济的支柱型行业，它既是主导产业又是先导产业。它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。因此它的发展备受关注，随着房地产市场的逐渐升温，房地产市场的供求也出现了明显的变化。其中房价的波动更是万众瞩目的焦点，房价与房地产市场的供求是相互影响的。因此对房地产市场的供求状况加以分析和研究是十分有必要的。对大众商品来说，没有任何一类的产品价值量比房地产大。然而影响房价和地价的因素是多方面的，土地成本、政策调控等因素都不能单独对房价的波动造成决定性的影响。本文从供求关系的角度，分析影响房地产市场供求关系的各种因素，进而对影响房价的因素进行综合分析及研究。 关键字：房价 影响因素 供求关系

Abstract： Real estate industry as the backbone of the national economy, industries, it is the leading industries and industries. Its running state of the national economy, health development is an important influence. It to the development of a major concern, as the housing market began to elevate, real estate market supply and also an obvious changes. One of the price fluctuations is also the focus of our property market and prices and supply to be mutual influence. So in the property market supply and demand conditions to analyze and study is very necessary. To the public goods, any kind of product value than real estate. However, affect the housing and land prices factors are manifold, Land cost control factors and policies are not alone in the price fluctuation in a decisive impact. From the perspective of supply and demand, affect the property market supply and demand between the various factors which influence the price factor for a comprehensive analysis and study.

Key Words：Housing priceInfluence factorRelation between supply and demand

1998

年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建

设的通知》，提出了全面停止住房实物分配、发放住房补贴、放开住

房二级市场等要求，标志着房改主体的基本完成。我国进入住房购置货币化和住宅建设市场化的进程。此后伴随着宽松的经济环境以及一系列利好政策的颁布，我国的房地产业取得了飞速的发展。但不可否认的是，房价的快速上涨已经大大超出了一般家庭的承受能力，切实稳定住房价格已成为房地产市场调控的首要目标。房价包括了土地成本、建设成本、管理成本、财务成本、销售成本以及合理的开发利润。但是，我们应该认识到影响房价的因素还包括利率、汇率、心理预期等等。因此，不能简单的把房价的上涨归结于土地价格的快速上涨，也不能片面地认为是开发企业的暴利和疯狂拿地行为助推了房价的上涨，而是要从研究影响房地产供求关系的因素入手。

一、我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势

在我国产业结构没有发生本质性的转型之前，房地产业仍将是我国国民经济的主要支柱，房地产市场的供求仍处于一个上升趋势。现在的80后将进入一波结婚期，住房的刚性需求大，但90后人口结构的变化，刚性需求将有所下降。但房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。目前国内投资渠道的丰富程度，如果流动性仍充裕，这样也会有一定的资金涌入房地产市场。

二、影响房地产市场需求的因素

1、居民人均收入对市场需求的影响

居民收入，特别是居民的可支配收入，是决定家庭消费需求的最重要因素。居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。

在经济学上，收入对需求的影响可以用收入弹性来表示。一般说来，房屋需求的收入弹性与国家或地区的经济发展水平，即国民收入水平有着密切的关系。在我国现阶段，房屋的需求对收入是富有弹性的，这是收入增加和消费结构变化的共同作用的结果。

2、经济基本面对市场需求的影响

GDP的增长导致了CPI的上涨，而适度的CPI的上涨又能促进GDP