篇一：试卷答案
一、单项选择题(共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币( C )万元以上。
A．50 B．300C．500D．1000
2．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起( A )日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A．30 B．45C. 60 D．90
3．某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报( C )资质条件。
A．一级 B．二级C．三级 D. 三级暂定
4．前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( C)日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
A．7 B．15C．30D．45
5．在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( D )。
A．可任选其中一个作为中标人
B．应以报价最低的为中标人
C．应报请房地产行政主管部门确定中标人
D. 应按照中标候选人的排序确定中标人
6. 物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步骤是( D )。
7．物业服务合同由( C )与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A．各业主分别 B．业主大会
C．业主委员会代表业主 D．物业建设单位
8．业主临时公约由( A )制定。
A．建设单位 B．购房人 C．物业管理企业 D．房地产行政主管部门
9．物业管理的早期介入是建设单位引入的( D )。
A．设计工作B．工程监理工作
C．开发建设工作 D. 物业管理咨询活动
10．前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至( D )之日止的物业管理活动。
A．首次业主大会会议召开 B．业主大会成立
C．50%业主入住 D. 物业服务合同生效
11．业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向( B )交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
A．建设单位 B．业主委员会 C．政府主管部门 D. 新物业管理企业
12．因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，( A )应当负责修复和赔偿。
A．装修人 B．装修企业 C．装修施工人员 D. 物业管理公司
13．在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，(C )。
A．建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立
B. 建设单位和物业管理企业将视业主入住成立
C．业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立
D．即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立
14．检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取( B )查验方法。
A．测量 B．敲击 C．使用 D．目测
15．房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括( D )。
A．砖结构 B．木结构 C．钢筋混凝土结构 D．框架结构
16．对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调( C )。
A．事后维修 B．紧急抢修 C．预防性维修 D. 大修
17．物业供配电系统技术档案不包括( B )记录。
A．日常运行 B．客户投诉
C．维修和技术改造 D．各项电气预防性实验和其他测试
18．下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是( C )。
A．挖巢法 B．药杀法 C．熏蒸法 D．诱杀法
19．下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是( D )。
A．浇水 B．病虫害防治 C．杂草防治 D．绿化改造工程
20．下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是( A )。
A．物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
B．物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
C．物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任
D．物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问
21．下列关于消防通道管理的说法中，正确的是( B )。
A．物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位
B．物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位
C．物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示
D．业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理
22．电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是( C )。
A．确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生
B．通过安全窗撤离轿厢
C．通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援
D．通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救
23．实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每( C )不少于一次公布物业服务资金收支情况。
A．三个月 B．半年 C．一年 D．二年
24．实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括( B )和物业管理企业的酬金。
A．物业服务成本B．物业服务支出
C．物业服务支出、法定税费 D．物业服务成本、法定税费
25．住宅专项维修资金属于( B )所有。
A．物业管理企业 B．全体业主 C．物业管理企业和全体业主 D．建设单位
26．在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业( A )。
A．提出计划，房地产行政主管部门审核后划拨
B．自行决定
C．与部分业主商议决定
D．与建设单位商议决定
27．物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是( D )。
A．政府定价 B．政府指导价
C．业主定价 D. 物业管理企业与业主协商确定
28．新建物业承接验收时，物业管理公司应向( B )索取物业档案资料。
A．业主 B. 建设单位 C．施工单位 D．监理单位
29．某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是( C )。
A．通知 B报告 C．请示 D. 决定
30．按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)，业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议，收取( A )。
A．管理服务费 B．审批费 C．施工现场管理费 D．装修保证金
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)
31．二级物业管理企业资质证书由( BD )颁发和管理。
A．国务院建设主管部门
B．省、自治区人民政府建设主管部门
C．省、自治区人民政府房地产主管部门
D．直辖市人民政府房地产主管部门
E．设区的市的人民政府房地产主管部门
32．新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持( ACD )向当地房地产主管部门申报。
A．企业法定代表人的身份证明
B．企业总经理的身份证明
C．物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同
D．管理和技术人员的职称证书和劳动合同 E．物业服务合同
33．物业管理招标的主体包括( BCE )。
A．物业管理企业 B．物业建设单位
C．业主大会D．业主委员会 E．物业所有权人
34．前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有( ABE )。
A．签订合同的主体不同
B．合同终止条件不同
C．前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要
D．前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同
E．前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同
35．下列关于业主公约的说法中，正确的有( AB )。
A．业主公约经业主大会通过后生效
B．业主公约对全体业主具有约束力
C．业主公约对物业管理企业具有约束力
D. 业主公约对物业建设单位具有法律约束力
E．业主公约仅有道义上的约束力
36．某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有( AC )。
A．立即通知电梯公司解决故障停梯问题
B．电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用
C．建设单位应承担此次事故的全部费用
D．物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
E．电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支
37．按使用功能划分，物业可分为( ACDE )物业。
A．居住 B．公共 C．商业 D. 工业 E．其他
38．物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括( CDE )。
A．车辆维修员B. 车辆清洗员
C 交通疏导及管理员 D. 停车场保洁员 E．停车收费员
39．物业管理企业主营业务收入包括( ABD )收入
A．物业管理 B．物业经营 C．政策性亏损补贴 D．物业大修 E．共用部位的租赁收入
40．物业管理企业利润总额包括( BCDE )。
A．企业所属项目上交的管理酬金
B．营业利润 C．投资净收益 D. 营业外收支净额 E．补贴收入
41．物业服务支出的构成不包括( BE )。
A．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
B．物业管理企业财产保险费用
C．物业共用部位、共用设施设备保险费用
D. 管理服务人员的工资
E．项目管理处用房装饰装修费用
42．按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行( BC )
A．政府定价 B．政府指导价
C．市场调节价 D．业主定价 E．政府与业主共同定价
43．住宅专项维修资金可用于( BCD )
A．弥补物业管理经费的不足
B．共用部位、共用设施设备的大修
C．共用部位、共用设施设备的更新
D．共用部位、共用设施设备的改造
E．共用部位、共用设施设备的日常维修
44．下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有( AD )。
A．由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用
B．管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动
C．物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计
D 物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担
E．物业服务费用中不包括法定税费
45．物业管理信用档案的建立范围包括( AB )。
A．物业管理企业 B．物业管理专业人员
C．业主委员会D．建设单位 E．物业使用人
三、案例分析题(共2题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答)
案例分析题(一)
问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些?费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的
增加)?(5分)
问题1答案要点及评分标准
(1)需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项(2．5分，答对每项0．5分，错答一项得O分)。
(2)其中第1、6、9项应在物业服务费中列支(1．5分，答对每项0．5分，错答一项得O分)；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊(1分，每项O．5分，错答一项得O分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分)。
问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些?对此，物业管理企业应如何处理?(4分) 问题2答案要点及评分标准
(1)第4项和第12、13项(2分，答对任意两项得2分，答对一项得1分，错答一项得O分)。
(2)物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理(1分)；物业管理企业应向有关部门(城管、交通等)反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供服务(O．5分)；并跟踪事态，及时向业主通报(O．5分)。(凡未答第12项如何处理的不扣分)。 ·
问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施?(4分)
问题3答案要点及评分标准
(1)可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因(2分)。
(2)应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠(1．5分)；同时加强宣传教育，取得业主配合(O．5分)
问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项?为什么?(4分)
第11项(2分)，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务(2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分)。
问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平?(3分)
问题5答案要点及评分标准
1．加强基础管理，包括日常检查和员工培训；
2．调整优化管理服务工作流程；
3．加强安全管理，公共秩序管理；
4．加强小区公用设施设备的更新改造工作；
5．加强小区卫生管理工作；
6．加强沟通和宣传工作(答对上述任意3项得3分，答出其他措施，只要合理也可以得分)。
案例分析题(二)
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业管理公司负责无偿修复?(4分) 问题1答案要点及评分标准
(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限(2分)；
(2)但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责(2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分)。
篇二：试卷
一、单项选择题(共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币( )万元以上。
A．50 B．300C．500D．1000
2．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起( )日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A．30 B．45C. 60 D．90
3．某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报( )资质条件。
A．一级 B．二级C．三级 D. 三级暂定
4．前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
A．7 B．15C．30D．45
5．在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( )。
A．可任选其中一个作为中标人
B．应以报价最低的为中标人
C．应报请房地产行政主管部门确定中标人
D. 应按照中标候选人的排序确定中标人
6-物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步骤是
( )。
7．物业服务合同由( )与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A．各业主分别 B．业主大会 C．业主委员会代表业主 D．物业建设单位
8．业主临时公约由( )制定。
A．建设单位 B．购房人 C．物业管理企业 D．房地产行政主管部门
9．物业管理的早期介入是建设单位引入的( )。
A．设计工作 B．工程监理工作 C．开发建设工作 D. 物业管理咨询活动
10．前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至( )之日止的物业管理活动。
A．首次业主大会会议召开 B．业主大会成立
C．50%业主入住 D. 物业服务合同生效
11．业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向( )交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
A．建设单位 B．业主委员会 C．政府主管部门 D. 新物业管理企业
12．因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，( )应当负责修复和赔偿。
A．装修人 B．装修企业 C．装修施工人员 D. 物业管理公司
13．在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，( )。
A．建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立
B. 建设单位和物业管理企业将视业主入住成立
C．业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立
D．即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立
14．检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取( )查验方法。
A．测量 B．敲击 C．使用 D．目测
15．房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括( )。
A．砖结构 B．木结构 C．钢筋混凝土结构 D．框架结构
16．对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调( )。
A．事后维修 B．紧急抢修 C．预防性维修 D. 大修
17．物业供配电系统技术档案不包括( )记录。
A．日常运行 B．客户投诉
C．维修和技术改造 D．各项电气预防性实验和其他测试
18．下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是( )。
A．挖巢法 B．药杀法 C．熏蒸法 D．诱杀法
19．下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是( )。
A．浇水 B．病虫害防治 C．杂草防治 D．绿化改造工程
20．下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是( )。
A．物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
B．物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
C．物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任
D．物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问
21．下列关于消防通道管理的说法中，正确的是( )。
A．物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位
B．物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位
C．物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示
D．业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理
22．电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是( )。
A．确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生
B．通过安全窗撤离轿厢
C．通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援
D．通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救
23．实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每( )不少于一次公布物业服务资金收支情况。
A．三个月 B．半年 C．一年 D．二年
24．实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括( )和物业管理企业的酬金。
A．物业服务成本B．物业服务支出
C．物业服务支出、法定税费 D．物业服务成本、法定税费
25．住宅专项维修资金属于( )所有。
A．物业管理企业B．全体业主
C．物业管理企业和全体业主 D．建设单位
26．在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业( )。
A．提出计划，房地产行政主管部门审核后划拨
B．自行决定
C．与部分业主商议决定
D．与建设单位商议决定
27．物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是( )。
A．政府定价 B．政府指导价
C．业主定价 D. 物业管理企业与业主协商确定
28．新建物业承接验收时，物业管理公司应向( )索取物业档案资料。
A．业主 B. 建设单位C．施工单位 D．监理单位
29．某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是( )。
A．通知 B．报告 C．请示 D. 决定
30．按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第1]O号)，业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议，收取( )。
A．管理服务费 B．审批费C．施工现场管理费 D．装修保证金
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)
31．二级物业管理企业资质证书由( )颁发和管理。
A．国务院建设主管部门
B．省、自治区人民政府建设主管部门
C．省、自治区人民政府房地产主管部门
D．直辖市人民政府房地产主管部门
E．设区的市的人民政府房地产主管部门
32．新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持( 向当地房地产主管部门申报。
A．企业法定代表人的身份证明
B．企业总经理的身份证明
C．物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同
D．管理和技术人员的职称证书和劳动合同
E．物业服务合同
33．物业管理招标的主体包括( )。
A．物业管理企业 B．物业建设单位
C．业主大会D．业主委员会 E．物业所有权人
34．前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有( )。
A．签订合同的主体不同
B．合同终止条件不同
C．前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要
D．前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同
E．前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同
35．下列关于业主公约的说法中，正确的有( )。
A．业主公约经业主大会通过后生效
B．业主公约对全体业主具有约束力
C．业主公约对物业管理企业具有约束力
D. 业主公约对物业建设单位具有法律约束力
E．业主公约仅有道义上的约束力
36．某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有( )。
A．立即通知电梯公司解决故障停梯问题
B．电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用
C．建设单位应承担此次事故的全部费用
D．物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
E．电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支
37．按使用功能划分，物业可分为( )物业。
A．居住 B．公共 C．商业 D. 工业 E．其他
38．物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括( )。
A．车辆维修员 B. 车辆清洗员
C．交通疏导及管理员 D. 停车场保洁员 E．停车收费员
)
39．物业管理企业主营业务收入包括()收入
A．物业管理 B．物业经营
C．政策性亏损补贴 D．物业大修 E．共用部位的租赁收入
40．物业管理企业利润总额包括( )。
A．企业所属项目上交的管理酬金
B．营业利润 C．投资净收益 D. 营业外收支净额 E．补贴收入
41．物业服务支出的构成不包括( )。
A．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
B．物业管理企业财产保险费用
C．物业共用部位、共用设施设备保险费用
D．管理服务人员的工资
E．项目管理处用房装饰装修费用
42．按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行(
A．政府定价 B．政府指导价
C．市场调节价 D．业主定价 E．政府与业主共同定价
43．住宅专项维修资金可用于()
A．弥补物业管理经费的不足
B．共用部位、共用设施设备的大修
C．共用部位、共用设施设备的更新
D．共用部位、共用设施设备的改造
E．共用部位、共用设施设备的日常维修
44．下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有( )。
A．由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用
B．管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动
C．物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计
D 物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担
E．物业服务费用中不包括法定税费
45．物业管理信用档案的建立范围包括( )。
A．物业管理企业 B．物业管理专业人员
C．业主委员会D．建设单位E．物业使用人
三、案例分析题(共2题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答)
案例分析题(一)
问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些?费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)?(5分)
问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些?对此，物业管理企业应如何处理?(4分) 问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施?(4分)
问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项?为什么?(4分)
问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平?(3分)
案例分析题(二)
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业管理公司负责无偿修复?(4分) 问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?(4分) 问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止?(3分)
问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立?请说明理由(3分) 问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验?(6分)
篇三：审计案例复习题
哈尔滨广播电视大学开放教育本科会计学专业
本科14春/9565审计案例分析复习题
1.为了保持审计的连续性和审计结果的可比性，注册会计师对同一客户所进行的多年度会计报表审计，应使用相同的重要性水平。
答案: 错误 理由：因为被审计单位经济业务、宏观环境等都在变化
2.对未收到回函的应收账款应采用的替代程序有哪些?
答案:答：可以采用的替代程序有：核对相关发票；出库单；货运凭证；顾客定单；销售合同等。也可查找相关的银行存款日记账，日后款项的收回也能间接证明应收账款的存在性。
3.盘点库存现金时，必须有被审计单位会计主管人员和注册会计师参加，并由出纳员进行盘点。
答案: 错误 理由：盘点库存现金时，必须有出纳员和被审计单位会计主管人员参加，并由审计人员进行盘点。
4.对应付账款进行函证，一般采用否定式，并具体说明应付金额。
答案: 错误 理由：应付账款一般不需要函证，因为注册会计师能够通过购货发票等外部凭证来证实应付账款的余额。
5.{
[资料]HX公司是个小型的私营企业，注册会计师李浩审计HX公司2004年会计报表，发现HX公司几乎每月都有一定数量的采购办公用品支出，共计23万元，李浩询问会计人员这些办公用品的内容及其用途，会计人员回答说这些票据都是经理或经理夫人拿来报销入账的。李浩分析HX公司职工人数、办公设施等，认为HX公司不可能每月都需要采购那么多的办公用品，就向HX公司的相关人员提出对此事项的疑问，HX公司相关人员无法做出合理解释。
[要求]（1）你认为审计人员应当出具什么类型意见的审计报告？为什么？
（2）对于所出具的审计报告中的说明段应当重点披露内容？
}
答案:{
答：
（1）审计人员应当出具保留意见的审计报告。因为，对于私营企业来讲，业主或经理经常把个人费用计人企业的账户中，因为公司是业主或经理自己的公司，私营企业财产、收益也属于业主或经理个人所有，他把个人费用计人企业的账户中看似也是正常的。但对于注册会计师来讲，按照《公司法》、《企业财务会计报告条例》和《企业所得税税前扣除办法》的相关规定，把与企业经营无关的费用列入企业账簿，影响会计报表的公允反映，如果注册会计师对此事项不提出调整或披露意见，就没有尽到注册会计师对会计报表的责任，会招致很大的审计风险。该案例中，注册会计师在谨慎取证的基础上，仍然无法信服每月都有一定数量的采购办公用品支出与企业经营相关，因此应当出具保留意见的审计报告。
（2）审计人员对此出具保留意见的审计报告，说明段应重点披露“贵公司2004年度的管理费用中，列入了与企业经营无关的费用23万元，致使利润总额减少23万元，应计缴所得税少计6.9 万元。”
}
6.在审计报告阶段，注册会计师用分析性复合的结论印证其他审计程序所 得出的结论的直接目的在于确定是否需要执行其他分析性复合审计程序。
答案:{
理由：错误 直接目的在于确定是否需要追加其他审计程序。
}
7.对大额逾期应收账款如果无法获取询证函回函，则注册会计师应了解大额应收账款客户的信用情况。
答案: 错误 理由：对大额逾期应收账款如果无法获取询证函回函，则注册会计师应审查与销售订单、发票、发运凭证等文件。
8.{
[资料]某会计师事务所接受A公司的委托，对其2007年l2月31日的资产负债表进行审计。在审查资产负债表“货币资金”项目时，发现A公司2007年12月31日的银行存款数额为33500元，银行存款账面余额为35000元。派审计员向开户银行取得对账单一张，2007年12月31日的银行存款余额为42000元，另外，查有下列未达账项和记账差错：
(1)12月21日公司送存转账支票5800元，银行尚未人账；
(2)12月23日公司开出转账支票5300元，持票人尚未到银行办理转账手续；
(3)12月25日委托银行收款10300元，银行已收妥入账，但收款通知尚未到公司；(4)12月30日银行代付水费3150元，但银行付款通知单尚未达到公司；
(5)12月15日收到银行收款通知单，金额为3850元，公司入账时，将银行存款增加数错记成3500元。
要求：根据上述资料，编制银行存款余额调节表，核实2007年12月31日资产负债表上“货币资金”项目中银行存款数额的公允性。
}
答案:{
答：
银行存款余额调节表2007年12月31日
从银行存款余额调节表可以看出，A公司2007年12月31日银行存款调节后的数额与银行对账单调节后的数额双方都为42500元，从而证明公司银行存款账面余额35000元属实，资产负债表上的“货币资金”项目中的银行存款数33500元的真实性程度很差，应加以调整。
}
9.进行销售收入的分析性复核时应从哪些方面入手？你认为的核心指标应有哪些？
答案:答：销售收入的分析性复核是进行销售收入审计的重要程序，通过该程序可以发现销售收入可能存在的高估或低估问题。进行销售收入的分析性复核程序时，应首先将本期的收入数与上一期对比，看是否有异常波动；也可将本期数与计划数对比，看其与计划的差异；将近几年的毛利率进行对比分析，看其波动规律，并与该公司所生产产品的价格走势、外部的市场环境、市场占有率等相关因素进行综合分析，以发现公司收入的异常变化；将本期收入与本期的营业费用、管理费用比较，计算销售费用率，看是否有异常变化。主要分析指标可以有销售收入增长率；毛利率；销售费用率等。
10.当发现记录的债券利息费用大大超过相应的应付债卷账户余额与票面利率乘积时，可能存在什么问题？为什么？
答案:答：可能应付债券被低估。因为记录的利息费用过大，说明负债有低估的账款不应一次转销，应视其可收回情况进行处理，不能随意转销；如果公司内部控制不严，很容易出现当款项收回时，被有关人员贪污挪用的情况。
11.为了证实投资证券的真实性，无论其是由被审计单位保管，还是由某些专门机构代为保管，在审计实施阶段，注册会计师都应参与对这些证券的盘点。
答案: 错误 理由：在后一情形下，应向这些专门机构发函询证即可，监盘是不现实的。
12.对应付账款进行函证时，注册会计师应选择较大金额的债权人，对金额较小甚至为零的债权人可不必函证。 答案: 错误 理由：对那些在资产负债表日金额不大、甚至为零，但为企业重要供货人的债权人，应作为函证对象。
13.对应付账款进行函证时，注册会计师应选择较大金额的债权人，对金额较小甚至为零的债权人可不必函证。 答案: 错误 理由：注册会计师对金额较小甚至为零的债权人也需要函
14.{
A和B注册会计师于2008年3月10日完成对Q股份公司2007年度会计报表的外勤审计工作。经审计发现该公司存在以下情况：
（l）应付账款项目项目的明细组成列示加下：
应付账款——a公司9000万元
应付账款——b公司-1600万元
应付账款——C公司2000万元
应付账款——d公司1000万元
应付账款——e公司-900万元
合计9500万元
（2）2007年12月31日，Q公司清查盘点库存原材料，发现短缺500万元，作了借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目500万元、贷记“原材料”科目50O万元的会计处理。经查清短缺原因并报经批准，其中属于非常损失部分为400万元、属于一般经营损失部分为100万元。Q公司于2008年2月的会计记录中对此作了相应的会计处理。
（3）Q公司为W公司向银行借款1000万元提供担保。2007年10月，W公司因经营严重亏损，进行破产清算，无力偿还已到期的该笔银行借款。贷款银行因此向法院起诉，要求Q公司承担连带偿还责任，支付借款本息1200万元。2008年2月20日，法院终审判决贷款银行胜诉，由Q公司支付借款本息1200万元，并于2008年2月28日执行完毕。Q公司在2007年度未对该诉讼案件作相应的会计处理。
要求：
（1）审计差异可分为几类？如何区分审计差异？
（2）针对审计发现的上述几种情况，如果不考虑审计重要性水平，A和B注册会计师分别应提出何种审计处理建议？若需提出调整建议，请列示审计调整分录（假定编制审计调整分录时不考虑流转税、费以及损益结转，但应考虑对所得税和净利润的影响）。
}
答案:{
（1）审计差异可分为核算误差和重分类误差。或（调整分录和重分类分录）。根据重要性水平来判断啊。如果管理层作弊的话，那么无论重要性水平多高，都要重新进行风险评估，并考虑向审计委员会或治理层报告
（2）将应付账款中的借方余额部分通过会计报表重分类调整至预付账款项目：
借：预付账款——B公司 1600万元
贷：应付账款——B公司 1600万元
库存原材料短缺属于2004年度发生的事项，应建议X公司区分不同原因调整2004年度相应的会计报表项目，作以下调整分录：
借：营业外支出——非常损失 400万元
管理费用——物料消耗 100万元
贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢 500万元
A和B注册会计师应提请X公司作如下调整分录：
借：营业外支出——赔款损失 1200万元
贷：其他应付款——贷款银行 1200万元
}
15.被审计单位资产负债表上的数额，应以结账日的账面数额为准。
答案:应以结账日的实有数额为准。
16.为了保持审计的连续性和审计结果的可比性，注册会计师对同一客户所进行的多年度会计报表审计，应使用相同的重要性水平。
答案: 错误 理由：同一客户客观环境不断变化，年度会计报表审计时，注册会计师应调整重要性水平。
17.相关业务发生后，只借记货币资金项目不贷记货币资金项目，属于投资与筹资的内容。
答案:应当是销售与收款循环。
18.注册会计师为了获取被审计单位销售交易登记入账的金额的正确性，实质性程序中最有效的审计程序是交发运凭证与相关的销售发票和营业收入明细账及应收账款明细账中的分录进行核对。
答案:正确
19.注册会计师分析企业投资业务管理报告是为了判断企业长期投资业务的管理情况，因此属于符合性测试的内容 答案:正确
20.购入存货支付的进口关税，一般纳税人不应计入存货的成本中
答案: 错误 理由：进口关税是存货的成本的一部分。
21.注册会计师签发的否定式询证函，如果客户未予答复，表明被审计单位的记录是正确可靠的。
答案: 错误 理由：因为被函证者不能认真对待询证函时，或询证函在邮局丢失等，均可能收不到相应的复函
22.注册会计师在审计中一般重视长期挂账的应付账款，并要求被审计单位对此做出解释，其目的主要是为了判断应付账款的总体合理性。
答案: 错误 理由:注册会计师在审计中一般重视长期挂账的应付账款，并要求被审计单位对此做出解释，其目的主要是为了判断被审计单位是否缺乏偿债能力或利用应付账款隐瞒利润。
23.对于客户委托金融机构代管的投资债券，注册会计师如无法进行实地盘点，则须向代管机构进行函证。 答案:正确
24.审计人员向银行索取资产负债表日后7天左右的对账单，其目的是验证被审计单位有无期后事项的发生。 答案: 错误 理由：是为了检查调节表中未达账项的真实性，了解资产负债表日后的进账情况，验证现金收支的截止期。
25.审计风险=固有风险×控制风险
答案: 错误 理由：审计风险=固有风险×控制风险×检查风险。
26.{
对于被审计单位确定无法收回的应收账款，经批准作为坏
账转销后，已冲销的应收账款应在设置的备查簿中登记，
注册会计师应核实。
}
答案:正确
27.编制审计计划时，注册会计师应对重要性水平做出初步判断，以确定可容忍误差。
答案: 错误 理由：主要是为了确定所需审计证据的数量。
28.会计师事务所为什么必须审慎选择客户？
答案:答：（要点）会计师事务所接受客户的委托后应当对客户进行基本调查，尤其是客户管理当局和主要股东的声誉，主要是这些单位是否正直，诚实，这是评价委托业务审计风险的关键因素之一，所以必须审慎选择客户。
29.存货期末盘点是被审计单位存货内部控制的基本要求，但注册会计师也应承担相应的责任。
答案: 错误 理由：存货期末盘点属于被审计单位管理当局建立健全内部控制所承担的责任，审计人员不负其责。
30.存货期末盘点是被审计单位存货内部控制的基本要求，但注册会计师也应承担相应的责任。
答案: 错误 理由：存货期末盘点属于被审计单位管理当局建立健全内部控制所应承担的责任，注册会计师不负其责任。
31.什么是审计风险，审计风险有哪三个要素，请论述三者间的相互关系。
答案:{
答：审计风险：是指会计报表存在重大错报或漏报，而注册会计师审计后发表不恰当审计意见的可能性。 审计风险包括：固有风险、控制风险、检查风险。
固有风险：是会计核算工作本身发生重大错误的风险。
检查风险：是指审计人员通过设计的审计程序未能检查出会计报表中存在重大错误的风险。
控制风险：指被审计单位内部控制未能发现或防止重大错误的风险。
审计风险=固有风险×控制风险×检查风险
检查风险与固有风险和控制风险的综合水平之间存在反比关系，固有风险和控制风险的综合水平越高，注册会计师可接受检查风险水平越低；反之亦然。
}
32.注册会计师对被审单位实施销货业务截止测试，主要目的是为了检查销货业务的入账时间是否正确.
答案:正确
33.{
[资料] ××会计师事务所注册会计师张小、刘海已于2003年3月10日完成对CA股份有限公司2002年度会计报表的外勤审计工作，现在草拟审计报告。按审计业务约定书的要求，审计报告应于2002年3月21日提交。张、刘二人在复核审计工作底稿时，发现存在下列主要情况：
（1）审计工作底稿显示，2002年度利润表重要性水平为75万元，2002.12.31的资产负债表重要性水平为85万元。
（2）2003年3月1日，××市高级人民法院最终裁定，2003年1月，被告CA股份有限公司侵权，应赔偿XXX股份有限公司360万元。
（3）CA股份有限公司2002年度提坏账准备的比例由2001年度应收账款年末余额的3‰提高到5‰
（4）在2002年12月31日对CA股份有限公司甲产品进行监盘时，发现该产品数量短缺2000件，甲产品单位成本435元，但CA股份有限公司未作调整。
（5）CA股份有限公司2002年6月购置一台价值70万的设备，已入账，当月有管理部门启用，但当年并未计提折旧。公司会计政策规定，该设备折旧年限为5年，残值率为10%，按直线法计提折旧。
[要求] ①根据上列第（1）种情况，张小、刘海应选择的重要性水平为多少？并说明原因。
②张小、刘海在2003年3月25日前对其后十项审查负有那些责任；根据上列第（2）种情况，张小、刘海应对CA股份有限公司提出何种建议？
③根据上列第（3）、（4）、（5）、种情况，张小、刘海应提出何种处理建议？如提出调整建议，请作出调整分录。
}
答案:{
答：（1）应选75万为重要性水平。如果同一期间各会计报表的重要性水平不同，审计人员应当取其最低者作为会计报表层次的重要性水平。
（2）①对于发现于资产负债表日2002年12月31日至外勤结束日2003年3月10日的期后事项，注册会计师应当予以主动审计，即在编制审计计划，设定审计程序时，以应有的谨慎态度，合理确信能发现此类期后事项。
②对发现于外勤审计工作结束日2003年3月10日之后，会计报告公布日2003年3月25日之前的期后事项，注册会计师不负主动查找的责任，但对于已知悉的期后事项，负有必要时追加审计的责任。
上列第2种情况，属于资产负债表日后事项中的非调整事项，由于数额较大，可能影响对会计报表正确理解，应提请被审计单位在会计报表有关附注中作适当披露。
（3）①第（3）种情况属于会计估计变更，应提请被审计单位在会计报表附注中披露会计估计变更的内容和理由，或者变更的影响数或累积影响数不能确定的理由。
②第（4）种情况影响利润总额870，000元（2000*435），建议调整。
调整分录为 借：管理费用 870，000 或 借：主营业务成本870，000
贷：产成品 870，000 贷：产成品 870，000
③需补提折旧并影响利润总额为6.3万元：70*（1-10%）÷5*6/12＝6.3万元，应建议企业调整，调整分录为 借：管理费用63000，
贷：累计折旧 63000
}
34.同应收账款和应收票据不同的是，被审计单位其他应收款往往数额不大，因(转自：wWw.XiAocAoFanWeN.cOm 小 草 范文网:一般都向公司,业主或有关单位了解哪些情况并索取哪些资料)此，注册会计师可以不函证相关余额。
答案: 错误 理由：对于被审计单位重要的有异常的其他应收款客户，注册会计师要函证。
35.为确定“应付债券”账户期末余额的合法性，注册会计师应直接向债权人及债券的承销人或包销人进行函证。 答案: 错误 理由：确定“应付债券”账户期末余额合法性的审计程序是检查债券交易的原始凭证，而向债权人及债券的承销人或包销人进行函证，则是证实“应付债券”期末余额真实性的测试程序
36.向银行或其他债权人函证短期借款，是审查短期借款的一个必要的、不可替代的程序。
答案: 错误 理由：对于负债类项目的函证不是必须的，一般是在金额较大或认为必要时才实施函证程序。
37.{