篇一：房产纠纷案例：一起返还原物纠纷案件
一起返还原物纠纷案件
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
案件介绍：
白雨禾不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，支持其全部诉讼请求。白殷、王群、白燕均同意原判。
本院查明
白雨禾与白殷系兄妹关系，白燕系白殷与王群之女。白彩惠与李晓芳系白雨禾与白殷的父母，两人分别于2013年1月11日和2014年11月15日去世。两人婚姻存续期间于2000年购买了本案的涉诉房屋，该房屋的产权登记在白彩惠名下。
白彩惠于2013年1月11日因病不治身亡，生前未留下任何形式的遗嘱，李晓芳省钱留有一份自书遗嘱，该自书遗嘱中李晓芳表示将涉诉房屋中属于其所有的产权份额由白雨禾继承享有。两兄妹因遗产继承问题发生争执，因此白雨禾于2014年12月1日将白殷起诉至法院，要求依照遗嘱继承涉诉房屋。2015年3月2日，法院作出了一审判决，判决涉诉房屋归白雨禾所有，白雨禾于判决后30日内给付白殷一次性房屋折价款35万元。张因不服判决上诉至二审法院，二审法院经依法开庭审理后，判决驳回上诉，维持一审判决。
法院判决后，白雨禾积极履行了付款义务，白殷亦将折价款取走。现上述涉诉房屋登记在白雨禾名下。
后白雨禾和白殷协商腾退房屋事宜，但因白殷态度强硬，不予腾房，因此白雨禾将白殷起诉至法院，要求法院判令白殷将涉诉房屋腾退，并支付自2015年5月19日至实际给付之日起至实际腾退之日止依照每月5000元标准计算的房屋占用费。
一审法院依法审理了该案件。
庭审过程：
庭审中，白雨禾、白殷均认可白殷于2015年5月19日收到北京市二中院邮寄送达的二审民事判决书。上述判决生效后，白雨禾于2015年7月17日登记取得涉案房屋的所有权证。白雨禾于2015年8月30日将房屋折价款344867元存入法院账户，用于执行生效民事判决书，白殷于2015年10月21日领取了该钱款。
庭审中，白殷、王群称，白殷于1968年到山西为知青。白彩惠的单位于1986年将涉诉房屋分配给白彩惠，当时白彩惠与李晓芳、白雨禾及白雨禾之子、白燕共同居住。白殷、王群称两人于2010、2011年回京入住涉诉房屋，当时白雨禾和其子已经不再此处居住。
对于两人的叙述，白雨禾不予认可。其称单位分配涉诉房屋后，由白彩惠、李晓芳和张娴及其子共同居住。白殷一家2010年回京后间断居住涉诉房屋，并且在白彩惠刚刚去世后，强行换锁不让白雨禾居住涉诉房屋，导致其在外租房居住。
另，原被告均认可涉诉房屋由白殷一家居住使用，白雨禾则主张涉诉房屋内仍有个人物品。
审判结果：
一审法院经审理后，认为白殷一家不具备腾退房屋的条件，因此判决：
白殷于判决生效后十五日内以每月5000元的标准给付白雨禾自2015年5月19日至判决生效之日止的房屋使用费。驳回了白雨禾要求腾房的诉讼请求。
一审判决后，白雨禾不服一审判决，因此上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
撤销一审判决，改判白殷将涉诉房屋于判决生效后三个月内腾空给白雨禾，并在判决生效后十五日内依照每月5000元的标准支付白雨禾自2015年5月19日至实际腾退诉争房屋之日止的房屋使用费。
北京市房产纠纷律师靳双权案件点评： 北京市房产纠纷律师靳双权认为，公民的合法民事权利受法律保护。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。根据法院庭审中所查明的事实，涉诉房屋已经生效判决确认归白雨禾所有，由白雨禾支付折价款，该判决已执行完毕，涉诉房屋现所有权人为白雨禾，白殷亦领取了一次性房屋折价款。现白雨禾作为房屋的所有权人，对涉诉房屋具有占有、使用、收益、处分的权利。
应当注意的是，虽然白殷一家入住诉争房屋时存在家庭内部协商的事实，但白雨禾现作为房屋的所有权人要求白殷腾退房屋，于法有据，但应当给予其相应的合理期限。
白殷在庭审中主张在京无其他住房，因此不予腾退房屋。但根据法院的生效判决，白雨禾已经履行了自己的支付折价款义务，而白殷亦领取了该折价款，即使其在庭审中表示无其他住房，亦不代表其不具备腾退条件，因此一审法院审理后认为白殷在京无法购房，因此未支持白雨禾要求白殷腾退房屋的诉讼请求，于法无据，因此二审法院在审理后撤销一审判决改判支持其诉讼请求是正确的。
而白雨禾作为房屋所有权人要求白殷支付一定的使用费，亦无不妥，因此法院在考虑相同房屋的地价后，支持白雨禾的诉讼请求是正确的。
综上，二审法院的判决是正确的。
篇二：2014年案例真题
2014年考试真题
一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问：
1.甲机构书面回复的致函对象是谁？
2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？
【参考答案】
1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。
2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。
（二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问：
1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？
2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？
【参考答案】
1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应
该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。
（三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：
1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？
2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？
【参考答案】
1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。
2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分，每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。
1.采用比较法测算地下一层房地产价值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行（ ）。
A.交易情况修正
B.市场状况调整
C.实物状况调整
D.区位状况调整
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。区位状况调整主要有位置（包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、楼层、朝向）、交通条件、外部配套设施、周围环境等影响。对地下一层估价选首层作为可比实例，必须进行区位状况调整。参见《房地产估价理论与方法》教材P196。
2.采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（ ）。
A.应充分考虑各店面租约租金的限制
B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制
C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制
D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准
【答案】C
【解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。最符合题意答案为选项C，在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金，但要先分析原租约租金是否合理、是否与正常客观市场租金偏差过大，如果偏差过大则双方均可能毁约，对这种租约租金不能直接使用，要进行适当调整。总之就是采用的租约租金与市场租金偏差不会太大。由于低租金店面剩余租期仅半年，如没有延续条款，则可以直接按市场租金考虑。参见《房地产估价理论与方法》教材P243。
3.采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括（ ）。
A.土地使用期限
B.规划条件
C.租约限制
D.原抵押权的优先受偿款
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整包括规划条件、土地使用期限、租赁或占用
情况等。参见《房地产估价理论与方法》教材P196。
（二）某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。
4.根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是（ ）。
A.2009年8月27日
B.2013年4月1日
C.2013年4月15日
D.2009年8月27日和2013年4月15日
【答案】D
【解析】本题考查的是价值时点。评估“转让所得”就要评估出张某原购房时市场价格和现在转让时的市
场价格，因此价值时点有两个。
5.注册房地产估价师应当在估价报告的（ ）内容中对该税收政策调整进行阐述。
A.估价假设与限制条件
B.市场背景描述与分析
C.风险提示说明
D.估价测算过程
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产估价报告的写作。税收政策调整是明确发生事实，不能放在估价假设与限制
条件中，征税目的估价不用风险提示，应放在市场背景描述与分析中。参见教材P20。
6.关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（ ）。
A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求
B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场
C.二手房市场交易量增加，房价上涨势头将趋缓
D.将在一定程度上催热该市房地产租赁市场
【答案】C
【解析】本题考查的是税收政策调整产生的影响。此项税收政策调整目的是提高存量房转让成本，对转让
方提高税赋，客观上也会抑制需求，因此选项A、B、D并行不悖，但选项C与其他三项相悖。
（三）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万平方米、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行
7.采用现金流量折现法进行估价时，正确的是（ ）。
A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总
【答案】C
【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法是要将未来净现金流量折现到价值时点（在本题中是取得土地的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。参见《房地产估价理论与方法》教材P323。
8.在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（ ）。
A.价值时点的住宅市场价格
B.三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点
C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
【答案】D
【解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法中开发完成后的房地产价值是在价值时点之后未来某时点下开发完成后状况下的价值，不是价值时点的价值，因此选项A不对，选项B、C、D中最合适的是D。参见《房地产估价理论与方法》教材P323。
9.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（ ）。
A.销售费用、销售税费和开发利润
B.销售费用、销售税费和投资利息
C.销售费用、销售税费和购地税费
D.销售费用、销售税费和企业所得税
【答案】C
【解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法中是不能出现开发利润和投资利息的，
另外，企业所得税也不会出现。参见《房地产估价理论与方法》教材P323。
10.关于该估价项目的说法，正确的是（ ）。
A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率
B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价
C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果
D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定
【答案】D 【解析】本题考查的是投资价值评估。这是投资价值评估，选项C说法没有依据。
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
房地产抵押估价报告
估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估
估价委托人：××股份有限公司
估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号：×××）
×××（注册号：×××）
估价作业期：2011年9月18日至9月27日
估价报告编号：××估字[2011]第××号
目录（略）
致估价委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1.估价对象范围
估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的3幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为12263.24㎡，土地面积为8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。
2.估价对象概况
（1）位置及环境状况（略）
（2）建筑物状况
估价对象建筑物共3幢，其中第1、2幢为生物制药车间，均为一层钢混结构。层高4.5m，建筑面积均为6100㎡；第3幢为动力中心，一层砖混结构，层高3.5m，建筑面积为63.24㎡。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。
（3）土地状况
估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。
3.权利状况
（1）房屋所有权情况（略）
（2）土地使用权情况（略）
（3）他项权利状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0。
根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第2幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响。
五、价值时点
2011年9月14日，与实地查勘日一致。
六、价值类型
房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（二）房地产估价技术规范和标准
1.《房地产估价规范》；
2.《房地产抵押估价指导意见》；
3.《城市房地产抵押管理办法》。
（三）估价委托人提供的有关资料
1.《房屋所有权证》；
2.《国有土地使用证》；
3.委托人提供的其他有关资料。
（四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法。估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略）
十、估价结果
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息
篇三：关于法院解除预查封的案例收集
预查封期间合同约定解除权行使及法律后果
——江苏宜兴法院裁定江南公司执行异议案
2014-12-18 08:22:33 | 来源：人民法院报第六版
裁判要旨
预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。该合同被裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人到期债权。
案情
2009年12月29日，江苏省宜兴市江南水乡度假村有限公司（以下简称江南公司）与孙有英夫妇签订预售商品房买卖合同，首付款108万元，余款400万元由孙夫妇、江南公司与交通银行宜兴支行签订了房产抵押贷款合同。因孙有英夫妇未按约还款，交通银行诉至江苏省宜兴人民法院。宜兴法院判决孙有英夫妇偿还借款本金、利息等373万余元，江南公司承担连带清偿责任。
毛文光与孙有英等民间借贷纠纷一案，宜兴法院预查封了孙有英购买的西渚镇云海间11号别墅，并判决要求孙有英夫妇对偿还毛文光1000万元承担连带清偿责任，后该案经申请立案执行，江南公司提出执行异议，要求中止执行措施。
江南公司诉孙有英夫妇房屋买卖合同纠纷一案，宜兴法院于2013年9月17日作出民事调解：解除江南公司与孙有英于2009年12月29日签订的商品房买
卖合同。
裁判
宜兴市法院依照民事诉讼法第二百二十七条之规定，裁定中止对宜兴市西渚镇云海间11号的执行。
评析
本案争议焦点在于法院对预售商品房预查封后，合同当事人能否行使约定解除权;合同解除后，法院如何继续执行。
1.法院预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。
理由有：⑴被执行人合同权利未受到有害处分。预查封是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。是否允许当事人在预查封后解除合同要看对被执行人的合同利益是否受到无法预期的减损。本案售房合同中约定了开发商承担还贷保证责任后未能受偿可以解除合同。条件成就时解除合同是购房人在预查封时即能预料到的风险，并没有因合同解除额外增加减损的可能，故约定解除权可以行使。但预查封后的合意解除则由于预查封时不可预期，可能造成对被执行人合同利益的不当减损，不应被准许。⑵合
同约定的解除条件已经成就。合同法第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，江南公司与孙有英签订合同明确约定了解约条款。而江南公司承担保证责任、未能受偿的解约条件已经成就，江南公司选择诉讼途径解除合同，应当准许。⑶商品房买卖合同的目的无法实现。商品房合同出卖人订立合同目的是出售房屋、取得房款。本案江南公司在承担还贷保证责任后，获取房产对价的合同目的落空。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称商品房买卖解释）第二十三条明确规定买受人“未能订立担保贷款合同”（即无法足额支付房款）而导致买卖合同无法继续履行，对方可请求解除合同。而买受人因未履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。
2.预售商品房合同经裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人在开发商处的到期债权。
程序方面。⑴预查封裁定和协助执行通知书应一并送达开发商，告知预查封效力及此后要求解除合同的相关义务：应向裁判机构披露房屋已被预查封、保证责任实际履行等情况；不自行向买受人返还已收房款；由此造成的损失或违约金不具有优先于查封债权的受偿权。⑵解除合同之诉中银行诉讼地位。根据商品房买卖解释第二十五条规定，银行作为担保权人，在商品房买卖合同纠纷中，可以以有独立请求第三人身份或合并审理方式解决担保贷款纠纷。
实体方面。⑴解除合同之诉应一并明确法律后果。合同法第九十七条规定合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条虽然是针对被执行人购买不需办理过户登记的第三人财产而言的，但其第二款关于第三人解除合同后的后续处理值得借鉴。故解除合同的裁判应当明确出卖人收回房屋及将收受的购房款本息返还买受人。⑵出卖人收取购房款的返还。出卖人返还的购房款包括买受人已实际支付的款项和购房贷款。不管出卖人是否已经履行了担保连带清偿义务，仍应将其收取的包括银行按揭贷款在内的全部购房款项返还给买受人，不能就已履行担保责任部分主张债务抵销。⑶解除合同之诉中违约金或利息、诉讼成本等损失，应当列于预查封债权实现之后受偿。就预查封标的物而言，预查封债权享受较普通债权的优先受偿权，而房屋出卖人因解除合同而产生的违约金或损失则在预查封措施之后产生，属于在后债权。
本案案号：（2013）宜执异字第0021号
案例编写人：江苏省无锡市中级人民法院 范莉 马云
江苏马会置业有限公司执行申诉案
—被执行人与案外人利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理
关键词：预查封；仲裁裁决；规避执行；指令执行
[裁判要点]
在预查封后，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。
[相关法条]
2007年《民事诉讼法》第二百一十三条 对依法设立的仲裁机构的裁决，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。被申请人提出证据证明仲裁裁决有下列情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定不予执行：
（一）当事人在合同中没有订有仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的；
（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的；
（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；
（四）认定事实的主要证据不足的；
（五）适用法律确有错误的；
（六）仲裁员在仲裁该案时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。
人民法院认定执行该裁决违背社会公共利益的，裁定不予执行。
裁定书应当送达双方当事人和仲裁机构。
仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
[案件索引]
江苏省高级人民法院（2010）苏执监字第135号（2010年12月15日）
江苏省高级人民法院（2011）苏执监字第009号（2011年6月7日）
[基本案情]
江苏马会置业有限公司申诉称：江苏省扬中市人民法院（以下简称扬中法院）在执行郭明艳等申请执行姜玉蓝、朱丽娜等借贷及担保合同纠纷一案中，对姜玉蓝购买江苏马会置业有限公司（以下简称马会置业公司）的位于南京市栖霞区金马路18号钟山美庐21号房产进行了预查封，后马会置业公司与姜玉蓝通过仲裁裁决解除了购房合同，该房产的所有权属于马会置业公司。请求江苏省高级人民法院责令扬中法院解除预查封。
经审查查明：郭明艳申请执行姜玉蓝、朱丽娜等借贷及担保合同纠纷一案，扬中法院于2009年1月21日立案执行，执行标的为644万元及利息。本案已执行到位50万元。2008年11月28日，扬中法院因郭明艳提出诉讼财产保全申请，对姜玉蓝购买马会置业公司的位于南京市栖霞区金马路18号钟山美庐21号房产进行了预查封，2009年11月25日续封。