篇一：农村土地承包合同违约形式及责任
? 农村土地承包合同违约形式及责任
农村土地承包合同是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。
1、发包方的主要违约形式及责任
⑴、干涉承包方依法享有的生产经营自主权
承包方依照《农村土地承包法》第16条第1项的规定，依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品，这就是承包方的生产经营自主权的基本内容。目前，在一些地方，不尊重农民生产经营自主权的问题还比较突出。有的发包方为了完成上级布置的任务，建样板田、示范基地等，不顾承包农民的意愿，强迫他们种植某种作物;有的发包方为了发展农业产业化、实行规模经营等，强迫承包方统一耕种某种作物;有的发包方假借统一管理等名目，强迫承包方购买指定或代销的种子等农业生产资料。承包方如不同意，有的发包方即采取不正当手段强制推行，甚至砍毁承包方已经耕种的作物。当承包方按照发包方的强制要求耕种，产品出现卖难、减产等问题时，发包方又不予解决或者无力解决，给承包方造成损失。农民意见很大，有的还造成了社会问题。因此，本文特别强调，发包方要尊重承包方的生产经营自主权，在推行农业产业化、规模经营的过程中，要充分尊重农民的意愿，让农民真正看到实惠，决不能非法干涉承包方依法享有的生产经营自主权。对上述违约行为，发包方应当承担停止侵害、恢复原状、排除妨害、赔偿损失的民事责任。
⑵、发包方非法变更、解除合同
承包合同依法成立后即具有法律效力，双方当事人必须认真履行，任何一方均不得擅自变更、解除合同。根据《农村土地承包法》第26条和第27条的规定，家庭承包的，在承包期内，非发生法律规定的事由，并经过法定程序，发包方不得收回和调整承包地，这是该法赋予农民长期而有保障的土地使用权的核心内容。同时发包方不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权。当前，有的乡村干部不注意尊重农民的生产经营自主权，习惯用计划经济的思想和行政干预的手段指导农业生产，强制收回承包地。农民如不接受，发包方便通过不正当手段操纵村民会议或者村民代表会议，达到少数服从多数产生有关决议，强迫农民违背自己的真实意愿，放弃或者变更其土地承包经营权。此外，发包方不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，也不得将承包地收回抵顶欠款。有上述行为之一的，根据《农村土地承包法》第54条的规定，发包方应承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。
⑶、强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转，剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权
土地承包经营权的流转，是在坚持以家庭承包经营为基础的农村基本经营制度的条件下，以市场的方式配置农用地资源，促进农村富余劳动力转移，提高农业生产效率的一个好办法。但是，土地承包经营权的流转必须是在尊重农民的意愿的基础上，由承包方自愿进行。《农村土地承包法》第10条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。第34条规定：“土地承包经营权流转的主体是承
包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”。承包方在进行土地承包经营权的流转时，除以转让方式流转须经发包方同意外，其他流转的方式，发包方一律无权干涉。但是，目前在一些地方的农业结构调整和产业化发展过程中，发包方以结构调整和发展农业产业化为借口，以各种手段强迫承包方将承包地进行流转，集中土地搞所谓“规模经营”和“产业化”。这些行为都是严重地侵害了承包方的土地承包经营权的违法行为。
男女平等，是宪法的原则。《农村土地承包法》第6条规定：“农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。”第30条又对妇女结婚、离婚、丧偶时处理承包地问题的原则作了规定。但是，实践中，剥夺、侵害妇女土地承包经营权的行为也经常发生，其表现形式很多，有的是妇女出嫁时，不论何种情况一律收回其承包地，有的是在承包时不能做到男女平等，有的是非法剥夺妇女的继承权等。
对上述侵权行为，根据《农村土地承包法》第54条的规定，发包方应承担停止侵害、恢复原状、排除妨害、赔偿损失等民事责任。⑷、发包方未依合同约定交付承包标的
农村土地承包合同生效后，发包方应依合同约定的时间或条件将标的物交付给承包方经营使用，否则，即构成违约。如发包方逾期交付、拒绝交付等行为给承包方造成损失的，应承担违约赔偿责任。最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》(以下简称《若干规定》)第26条规定：“承包合同转包后，因发包方的原因，致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，转包后的承包
方起诉承包方时，人民法院可以通知发包方作为第三人参加诉讼，并根据其过错，确定其应承担的相应责任”。
2、承包方的主要违约形式及责任
⑴、承包方改变土地的农业用途，用于非农建设
承包方依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，根据《农村土地承包法》第17条的规定，承包方又有维持土地的农业用途、不得用于非农建设的义务。土地管理法对于农业用地转为建设用地规定了严格的转用审批程序和征地、用地批准程序。将农业用地转为建设用地，必须依照土地管理法的规定，经过有关人民政府或有关行政主管部门批准。承包方未履行土地管理法规定的批准手续，或者采取欺骗手段骗取批准，将承包地用于非农业建设的，其行为应当依照土地管理法的规定
⑵、承包方进行破坏性、掠夺性经营，给土地造成永久性损害的给土地造成永久性损害，是指由于对土地的不合理耕作、掠夺式经营、建造永久性建筑物或者构筑物、取土、采矿以及其他不合理使用土地的行为，造成土地荒漠化、盐渍化、破坏耕作层等严重破坏耕种条件的情况，以一般的人力、物力难以恢复种植条件的损害。发包方一旦发
现承包方有给承包地造成永久性损害情况的行为时，有权制止承包方的行为，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。《农村土地承包法》第60条第2项规定：“承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失”。《若干规定》第28条规定：“因承包方随意改变土地用途或者对承包经营的标的物进行破坏性或者掠夺性生产经营，发包方要求承包方对造成的损失给予赔偿的，人民法院应当予以支持”。
⑶、承包方没有依约定交纳承包费
农村土地承包合同的承包方有依合同约定交纳承包费的义务。承包方应当依承包合同约定的时间、期限、数额交纳承包费，不得无故逾期交纳、拒绝交纳或少交纳，否则，即构成违约。构成违约的，应当按照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任，对于因承包费或交纳承包费等方面产生争议的，承包合同的双方当事人可请求人民法院予以解决。《若干规定》第9条规定：“农业承包合同中，对承包金额或交纳承包金的比例或者范围没有约定或者约定不明确的，人民法院可在查清事实，分清责任的基础上主持双方当事人进行调解。当事人不愿调解或调解不成的，依照本规定第8条的规定处理”。即人民法院在审理农业承包合同纠纷案时，对承包合同中所约定的承包方应当承担的义务中，超过有关法律、法规和政策规定的，超过的部分不予保护。但是，以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定;以协商等方式承包的，承包费由双方议定。
篇二：建筑工程承包合同违约认定与赔偿
建筑工程承包合同违约认定与赔偿 ||
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发布于:2004-10-28 11:18:00 来源:admin
某房地产开发公司（以下简称甲方）因与某建筑公司（以下简称乙方）工程承包合同纠纷一案，双方当事人对该案部分重要问题存在较大分岐，重庆同光经济法律专家论证中心特此邀请西政部分法学专家对本案合同效力、工程款的结算及损失计算方式等问题进行论证。通过专家论证，辨明了案情，理顺了法律关系，为案件的审理提供了重要的参考意见。
一、案情简述
2000年1月，甲方为进行房地产开发经其工程部经理刘某介绍认识了一乙方，甲方委托刘某代表其与乙方签订了某生态别墅《建筑安装工程承包合同》。合同约定，乙方承接甲方开发的50幢别墅及一幢会所的建筑装饰及安装工程（每幢别墅建筑面积约260平方米，会所建筑面积约1500平方米）；一条宽7.5米，长约370米的进场公司及其它配套设施；500米砖砌围墙及湖堤整治等，工程竣工日期为2001年2月20日。合同中专门约定工程不得转包和分包。合同签订后，甲方即指派刘某为工程现场代表监督及验收乙方的施工。
直到同年9月，由于发生严重的农民阻路事件，甲方才发现：早在双方签订合同的当月，乙方就将工程恶意分包给该工程项目经理部装修队，该装修队既无乙方公司的设立批文，更无工商部门的开办法律手续，更重要的是，该装修队实质上就是刘某私人非法组织的施工队。
刘某任现场代表期间，与乙方恶意串通、勾结，虚报工程数量、材料价格、擅自拖延工程。在甲方的严厉指责下，乙方于2000年11月1日自行自行撤场，至今仍未与甲方结算并交出《施工许可证》。
由于没有《施工许可证》，使甲方在重新寻找施工单位的过程中增加了不少的阻力，最终于2002年6月4日才基本完成了本应由乙方完成的工程，但比合同约定的竣工期滞后了16个月；同样由于《施工许可证》的问题，至今未能办理综合验收，已出售别墅无法为购房户办理产权证。虽在仲裁过程中，甲方提出要求乙方先行交付《施工许可证》以避免损害后果的扩大，但未果。
二、双方争议的焦点
1、刘某与乙方是否存在转包、分包和恶意串通行为
2、双方所订《建设工程施工合同》的效力
3、因刘某的串谋行为导致工程签单不实，因而工程如何结算
4、甲方所受损失的赔偿
三、专家论证结论
（一）《建筑安装工程承包合同》有效
因为甲方作为开发商具备工程发包的主体资格，而乙方也具有承接相应工程的资质等级，因此，双方当事人主体合法。合同内容依据相应建筑法律法规订立，内容合法。
本案发生争执的刘某与乙方恶意串通的分包行为发生时间在签订主承包合同之后，也就是说，刘某是在主承包合同的履行过程中与乙方串谋。以合同履行过程中的行为来否定合同本身的效力缺乏理论依据，因此，专家组经讨论倾向认定双方订立的《建筑安装工程承包合同》有效。
（二）乙方在合同履行过程中存在大量的根本违约行为，甲方完全有权行使解除权。
乙方的违约行为表现在以下几方面：
1、将工程分包，严重违约。
双方当事人签订的《建设工程施工合同》中明确约定，工程不得分包。乙方就与所谓的“别墅工程项目经理部装修队”签订了《内部经济承包合同》，将总承包合同项下的公路、场平及安装工程、装饰工程包给了该“装修队”承建，而该“装修队”承建后，又分别与周某、欧某等农民订立合同将其合同项下的工程交其施工。 专家组经讨论认为：“别墅工程项目经理部装修队”的成立时间在双惊讶订立施工总承包合同之后，而该装修队的成立既无乙方公司的正式设立批文，也无工商机关的相应登记手续，这说明该装修队的设立是非法的，而且装修队也不是乙方的内部机构，其实质就是为方便刘某个人谋取私利。因此，乙方与装修队之间的关系不是企业内部的“内部经济承包合同”关系，应当认定双方关系的性质为工程的分包。而工程分包又是《建设工程施工合同》中明确约定禁止的行为，因此，乙方隐瞒甲方擅自将工程分包的行为属根本违约。
2、乙方与刘某之间恶意串通行为显然成立，乙方严重违约且刘某对工程的签单应属无效。
刘某接受甲方的委托，作为工程发包单位的现场代表，又在工程承包单位手中分包工程施工内容的做法，显然违反了《民法通则》关于禁止自己代理的规定。事实表明，刘某在与乙方的恶意串通中已经出现了虚报工程量、虚报工程材料等现象。因此，专家组认为由于乙方与刘某串谋成立，不仅乙方因严重违反诚实信用原则而根本违约，应承担相应违约责任；而且刘某对工程的各种签单应属无效。
3、乙方擅自撤场的行为属根本违约。
乙方在只建设了5幢别墅，工程远未完工的情况下，于2000年11月擅自撤场，既不结算，也不交出《施工
许可证》的做法，已经构成《合同法》第94条第2项所规定的明示违约，符合法定解除合同的事由。 专家组认为：鉴于乙方上述违约行为，甲方完全有权行使解除合同的权利。
（三）工程款应当据实结算；甲方所受损失的赔偿范围
根据《合同法》第113条的规定，当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应包括守约方遭受的直接经济损失和属于预期利益的间接损失。本案中，因乙方的违约行为造成工程延期竣工16个月，因乙方拒不交出《施工许可证》致使甲方至今不能进行综合验收，不能为购房者办理产权证。
鉴于上述损害后果，根据合同法的规定，损害赔偿的范围应当包括因乙方行为造成延期16个月竣工产生的损失，和因乙方拒不交《施工许可证》造成甲方向购房支付的逾期办理产权证而承担的违约金损失两部分。
1、延期竣工损失由直接损失和间接损失两部分构成。
直接损失表现为：公司为开发该项目已经支出的成本及费用，因延期16个月收回而实际已发生的资金占用利息。所谓已经支出的成本及费用包括土地出让金、各种规费、配套设施费用、人员工资、管理成本等。 间接损失表现为：甲方出售41套别墅可以取得的合理利润，因乙方违约行为造成了该利润延迟16个月才取得的该利润的利息损失。
2、逾期办理产权证的违约金损失。
根据合同法的规定，在合同履行过程中发生争议时，双方当事人都有防止损害扩大的义务。甲方在乙方擅自撤场后，为防止损害后果的扩大，多次要求乙方交出《施工许可证》，以便尽快寻找新的施工队，并且在仲裁过程中，仍向仲裁庭提出要求电建公司先行交出该证以便尽快为购房者办理产权证，但乙方拒不交证，其行为与甲方向购房户承担的违约金损失之间与直接的因果关系，造成了损失的扩大。乙方应当就购房者逾期办理产权证的违约金部分承担赔偿承任。
篇三：建设工程施工合同常见违约及其处理
建设工程施工合同常见违约及其应对
一、案例
案例一：
甲公司与乙勘察设计单位签订了一份勘察设计合同，合同约定；乙单位为甲公司筹建中的商业大厦进行勘察、设计，按照国家颁布的收费标准支付勘察设计费；乙单位应按甲公司的设计标准、技术规范等提出勘察设计要求，进行测量和工程地质、水文地质等勘察设计工作，并在××××年5月l日前向甲公司提交勘察成果和设计文件。合同还约定了双方的违约责任、争议的解决方式。甲公司同时与丙建筑公司签订了建设工程承包合同，在合同中规定了开工日期。但是，不料后来乙单位迟迟不能提交出勘察设计文件。丙建筑公司按建设工程承包合同的约定做好了开工准备，如期进驻施工场地。在甲公司的再三催促下，乙单位迟延36天提交勘察设计文件。此时，丙公司已窝工18天。在施工期间，丙公司又发现设计图纸中的多处错误，不得不停工等候甲公司请乙单位对设计图纸进行修改。丙公司由于窝工、停工要求甲公司赔偿损失，否则不再继续施工。甲公司将乙单位起诉到法院，要求乙单位赔偿损失。法院认定乙单位应承担违约责任。 该案中乙单位不仅没有按照合同的约定提交勘察设计文件，致使甲公司的建设工期受到延误，还造成丙公司的窝工，而且勘察设计的质量也不符合要求，致使承建单位丙公司因修改设计图纸而停工、窝工。根据《合同法》“勘察、设计的质量不符合要求或者未按照期限提交勘察、设计文件拖延工期，造成发包人损失的，勘察人、设计人应当继续完善勘察、设计，减收或者免收勘察、设计费并赔偿损失。”乙单位的上述违约行为已给甲公司造成损失，应负赔偿甲公司损失的责任。根据《合同法》283条，甲公司因图纸不到位给丙公司造成的损失也应当予以赔偿。
案例二：
2003年5月，发包方与承包方签订了一份工程建设合同。合同规定：由承包方承建该发包方的供水管线工程。合同对工期、质量、验收、拨款、结算等都
作了详细规定。2004年6月，供水管线工程进行隐蔽之前，承包方通知该发包方派人来进行检查。然而，发包方由于种种原因迟迟未派人到施工现场进行检查。由于未经检查，承包方只得暂时停工，并顺延工程日期十余天，该承包方为此蒙受了近5万元的损失。工程逾期完工后，发包方拒绝承担承包方因停工所受的损失，反而以承包方逾期完工应承担责任为由，上诉至法院。
本案的纠纷是因隐蔽工程的验收而引起的。由于隐蔽工程在整体工程竣工后不便于验收，而隐蔽工程的质量又至关重要，因此《合同法》专门规定了隐蔽工程的检查和验收。
本案的关键在于承包人是在供水管线工程隐蔽之前通知发包人前来检查的，而发包人却迟迟不去检查，致使承包人被迫停工十余天，造成经济损失5万元。可见发包人没有及时检查与工程逾期完工有直接关系。而发包方之所以反诉承包方，是因为承包没有在通知的时候以书面方式送达至发包方，导致无据可查，不能证明自己尽了通知的义务，而自己的工期拖延也在法院看来于理无据，反而被发包方反咬一口。正常情形下，根据《合同法》第二百七十八条的规定，承包人有权要求工期顺延并要求发包人承担其所受经济损失5万元。
案例三：
2003年3月18日，××省某建筑公司市政工程分公司按法定程序在××市首个景观道路×标段工程的投标中竞标成功，并在当日与该工程的项目业主××置业公司签订了标的达1386.48万元的承建合同。该合同适用国家工商行政管理总局颁布的《建设工程施工合同》(GF-1991-0210)，合同规定这项工程由市政工程分公司带资承建，开工当年给付500万元，其余由承包方自筹，建设工期为从2003年5月10日至2004年4月18日，建成并验收合格后，由发包方向承包方支付剩余的全部工程款。2003年11月28日，该工程经过置业公司多次变更设计，提前竣工，并在2004年4月16日通过竣工验收交付使用。
2004年11月28日，由市政工程分公司负责承建的这项工程的结算报告报送到置业公司。根据设计变更(有置业公司工程师的签证为据)调升后的结算报告，置业公司应支付给市政工程分公司工程款2467万元，扣除已支付的500万元，还应给付1967万元。但置业公司在收到市政工程分公司提交的结算报告后
一直未予以答复，双方因此产生了纠纷。
这起纠纷中涉及到一个症结问题就是：在承包方如约递交了工程结算资料，发包方却迟迟对结算资料不加以审定认可结算款项时，工程款该如何界定?业主、发包人拖延结算不予支付工程款有哪些惩罚措施？承包方应当怎样依法维护自己的合法权益？作为工程款支付依据的结算，向来是很多建设工程施工合同纠纷的重点，对此，我们将在风险及其应对部分详加分析。
二、常见违约情形及其应对
建设工程施工合同是发包人（包括业主、总包发包人、劳务发包人）与承包人的协议，其违约由两个方面构成，发包人违约，其次是承包人违约，在特殊情况下，会因为不可抗力的原因或者情事变更导致合同履行环境的变化，从而造成合同履行的变化。下面我们将站在承包人的角度具体分析业主违约的各种违约情形以及怎么应对的的问题：
1、图纸拖延
图纸是施工的依据，也是开工的先决条件，图纸同时也是造价的基础，是承包方和发包方进行工程结算的依据。
在实际施工过程中，设计图纸一拖再拖、大量的设计变更、图纸多处错误是经常发生的事情，而在有的工程中，可能出现施工过程中，业主对主体结构进行大规模的修改，导致原来的施工图纸无法使用的情形。面对各色各样的图纸问题，承包单位不仅面临技术上的难题，还要面对因图纸拖延或者变化带来的工期、质量、造价方面的风险。除此之外，业主还可能通过口头通知、现场指导等非书面非正式的方式要求施工单位按照业主要求进行施工，对原图纸进行事实上的修改，使承包单位承受更大的风险。
面对业主的图纸违约可能给承包商带来的风险，我们认为承包商可以从一下几个方面防范和应对：
1、在工程施工前，请求业主按照合同约定的时间及方式提供施工图纸，同时由承包方、发包方及设计方对设计图纸共同以书面形式进行确认，以确保图纸在准确的时间节点按照合同约定的方式得以提供，对其真实性、准确性、完整性由业主确认无误；
2、对于业主在施工过程中要求的图纸修改、变更等，不接受以口头形式的请求，要求其以书面方式提供，并制作相应的工程签证及索赔，请求甲方予以确认，对于图纸的具体变动保留相应的图纸及书面文件，并由双方对最终的施工图纸进行确认。
3、对于可能因业主图纸违约发生的费用、可能造成的工期、质量问题对业主进行提示，明确该费用、责任由业主承担（参见合同法），在征得业主同意后再按照修改后的图纸施工，上述费用、问题发生时，制作相应的签证索赔要求甲方按照承诺确认；
4、最后，根据图纸修改，及时准确的制作竣工图，双方及时依据该图纸进行竣工结算。另外，妥善保管施工图、竣工图，作为将来结算以及发生纠纷时核定工程量和工程造价的依据。
2、隐蔽工程
案例二中，合同双方就因隐蔽工程的检查验收发生纠纷，并导致了诉讼。隐蔽工程，通常是指被建筑物遮掩的工程，包括地基工程、钢筋工程、承重结构工程、防水工程、装修与设备工程，建筑物的地基，供水、供气、供热、管线，电气管线等都属于隐蔽工程。
《合同法》第二百七十八条规定：“隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查。发包人没有及时检查的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。”根据该条的规定，隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查。通知发包人检查一般是在承包人自检合格以后48小时内。发包人接到承包人的通知以后，应当在合同约定的时间或合理时间内，开始对隐蔽工程进行检查，检查合格后双方共同签署“隐蔽工程验收签证”及相应记录。发包人没有按期对隐蔽工程进行检查的，承包人应当催告发包人在合理期限内进行检查，并可以顺延工程日期，同时要求发包人赔偿因此造成的停工、窝工、材料和构件积压的损失。如果是‘承包人未通知发包人检查而自行封闭隐蔽工程的，发包人事后有权要求对已隐蔽的工程进行检查，承包人应当按照要求破坏已覆盖的工程并于检查后修复，检查的费用由承包人承担。如果承包人已经通知发包人检查而发包人未及时检查，事后发包人又要求检查的，检查费用的承担需分两种情
况：一是对隐蔽工程检查后发现该项工程符合质量标准的，检查费用由发包人承担；二是对隐蔽工程检查后发现该工程不符合质量要求的，检查费用应当由承包人承担。
对于隐蔽工程及其验收，承包人应当注意一下三点：
1、隐蔽工程完工后，及时通知业主验收，以免延误工期；
2、在隐蔽工程验收合格双方签订隐蔽工程验收记录之前，不要自行将隐蔽工程隐蔽，避免重复施工带来的损失和麻烦；
3、对于隐蔽工程的业主迟迟不予检查验收的，应当及时通知，并保留相应责任承担方面的证据、资料。
3、工程签证及索赔 工程签证是指工程承发包双方的法定代表人及其授权代表等在施工过程及结算过程中，对确认工程量、增加合同价款、支付各种费用、顺延竣工日期、承担违约责任、赔偿损失等内容所达成一致意见的补充协议。
工程签证有以下几个要件：
1、签证主体必须是施工单位与建设单位双方，只有一方签字不是签证；
2、双方必须对行使签证权力的人员进行授权，缺乏授权的人员签署不能发生签证的效力；
3、签证的内容必须涉及工期、质量或费用的变化；
4、双方必须协商一致，通常表述为双方一致同意、发包人同意、发包人批准等。
如果发包人签署意见为“情况属实”，则只能作为索赔的证据材料，而非真正意义上的签证。
业主的签证违约，主要有以下几种情形：
1、否认签证事实的存在；
2、否认签字人员的身份；
3、认为签证内容在合同价款不予调整范围内；
4、对签证的依据提出质疑。
承包单位在对待业主的签证违约可以采取以下措施：