篇一：万达广场市场调研报告
11月份万达广场市场调研报告
调研项目：郑州万达广场
调研地点：郑州市中原路与秦岭路交汇处
调研时间：2011年11月4日
调研人员：张圆圆
一、万达广场项目概况
郑州中原万达广场位于郑州市中原路与秦岭路交汇处，所在的中原区是郑州市委市政府所在地，属于城市核心区。郑州中原万达广场（不含安置区）总投资额50亿元，总建筑面积约53万平米，包括购物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商业面积约25万平方米。购物中心涵盖高级连锁百货、多厅连锁影城、大型连锁超市、国际运动品超市、电器超市、KTV、电玩娱乐等多元业态，能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多种需求
二、万达商业业态定位分析 郑州中原万达广场作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”的宗旨。广场目前已经基本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。次主力店和精品店的招商已经完成90%。
万达招商的要求分类为：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。伴随着集团城市综合体业务的发展，要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%左右。目前，业态比例分别是：零售业、娱乐业、餐饮业的比例4：
3：3，即零售业40%，娱乐业30%，餐饮业30%。
1、 万达主力店情况说明：
星巴克、沃尔玛、万千百货、ZARA、H&M、优衣库、迪卡侬、UNIQLO、IMAX巨幕电影院……万达影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、永乐生活电器、华都酒楼等主力店
①大歌星KTV：是全国知名的连锁式量贩KTV，主要特色是装修豪华设备一流，深受年轻人欢迎。 ②大玩家超乐场：国内室内数一数二的电子游乐城，2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营 商，目前在全国有15家连锁店。
③沃尔玛超市：全球零售业500强之首，世界最大的连锁零售业企业，向顾客提供高品质、快捷、 便利、有品质的购物新享受。
④永乐生活电器：中国最大的家电零售连锁企业，全国240多个城市拥有直营店近千家，年销售 能力达800亿元以上。
⑤迪卡侬集团：是法国大型连锁运动用品量贩店，迪卡侬在全世界18个地区拥有销售网络，包 括中国大陆与台湾分店数量超过300家以上，是欧洲最大、全球第二大的运动用品连锁集团。
2、万达广场外立面、导视、美陈的包装
商业区的外立面采用玻璃幕墙，石材幕墙等高档材料，突出时尚、现代的特点可以长期保持干净完整外观。万达广场特别重视内部灯光的照明以及夜景照明的效果。利用吊顶、电梯侧面、连廊等增加照明效果。无论是外部广场还是内部的灯光都使得不论在白天还是夜晚，都是中原区最引人注目的建筑群。
室内步行街内部吊顶设计 万千百货入口通道吊顶 室内步行街内部吊顶设计
室内步行街内部连廊灯光室内步行街内部电梯侧面灯箱室内步行街内部连廊灯光走向 外围商业U型线及商场内的规划。步行街独特的动线规划连接各大主力店，使客流前后、横纵贯通，达成23万平方米大商业空间的客流高度共享。完美的U型设计使得所有商铺临街、最大限度地规避客流死角：①商业项目的出入口与周边的市政交通相配合，实现内部交通与外部交通的一条线。另外商场的主要出入口的外部设置了一定的缓冲空间，一般为10米×10米的广场，可以容纳从各个方向涌来的人流。在主入口内设置了前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，实现商业利益的最大化。 ②人车分流。③商业项目内部的建筑与景观的设计，有利于吸引客流进入附近的商铺。③灯柱、广告牌、导视的设计不影响人流的进入，与顾客保持一定的距离但也不影响视觉效果。
广场外立面广告牌 室外大广场标识造型
室内步行街走廊墙体灯箱 室内步行街卫生间通道灯箱及装饰通道指引导视及墙体灯箱
室内步行街内部楼层导视 室内步行街楼层业态分布导视图
室外大广场区域导视
万千百货入口通道侧面橱窗展示 室内步行街内部的休闲椅室内步行街总服务台
三、万达广场优劣势分析
1、周边商业环境：中原区位于市区西部是市委、市政府所在地，郑州主要的工业区、教育院校、
科技场馆等都分布于此。周边配套设施齐全，新建的小区以达到20个左右。东一公里为碧沙 岗商圈，交通方便，是一个非常成熟的老城区。
2、商铺租赁分析：万达制定了20%的商铺可销售，下余的80%的商业为万达自持物业。与专门
的商业运营团队进行业态组合和营销管理。
3、目标消费群及客户群：广场的目标消费群体为城市各个阶层，特别是城市中的中青年顾客。
项目的知名度、成熟的运作模式是很多投资者、运营商户的名片。
4、项目优势：品牌 —— 万达商业地产的品牌影响力
地段 —— 成熟的老城区，建筑新地域商业中心
招商 —— 8家强大的不同业态的全国协议主力店合作。
交通 —— 十几条公交线路、快速公交以及即将投入的地铁，交通四通八达。
管理 —— 专业成熟的商业运营管理团队
5、项目劣势：项目地处靠近西三环属于次商圈，周边的商业氛围不足，需要很长一段时间的培
养。中原区位于郑州的西区，属于老工业化的老城区，目前居民的消费水平与其它区相比略 有不足。
四、万达广场之“第一印象”
1、吸引人的亮点：① 高档的装修、舒适的购物环境
② 星巴克、大玩家超乐场的开业，沃尔玛超市的促销
③ 特色餐饮开业前三天“半价惠全城”活动
④ 郑州首个IMAX巨幕电影的体验活动
⑤ 吸引人的明星见面会
2、装修 —— 不论是外部广场的设计、室内步行街装饰还是商户的装修档次都比较高。
导视 —— 导视系统全部采用了高档材质时尚美观，楼层导视指引、区域业态分布简单明了。 照明 —— 吊顶、走廊、连廊、电梯侧面等都安装了美观的照明实施，三个中心广场上方的
全透明天窗更增加了室内的亮度，顶部的电动遮阳帘和自动吊旗升降系统很先进。
广告牌 —— 外立面的广告牌只有两块，所有广告位都分布在安全通道和洗手间的走廊。均
采用灯箱形式，美观、不占用面积同时也增加了通道的照明。
三个内部中心小广场 ——适合做各种展览、营销互动。
五、万达广场的开业宣传
1、“万达之夜” + 快乐男生魏晨见面会
10月28日-10月30日是郑州中原万达广场开业庆典。
媒体投放：FM90.0电台广播、大河报夹报（26、27日两期）、公交站牌（二七区中原区）
万达之夜晚会：南北舞狮表演、巨龙表演卡通人物COSPLAY秀、巴西桑巴舞、真人雕塑秀、
韩国魔幻泡泡秀等等。晚会持续两个晚上，中间穿插有奖问答，并邀请了中
央电视台的主持人朱迅。
破晓-中原万达-魏晨见面会：邀请时下当红的偶像明星做宣传，吸引消费者。
2、开业前三天餐饮全部半价，购物赢iPad2
川窝窝、诱麻诱辣、汉拿山烧烤、川鄂情调、娘惹泰国餐厅、花袭人、味食尚、韶山将军令、
等等20多家精品餐饮全部云集中原万达广场，并且同时推出开业前三天“半价惠全城”活
动。开业期间购物的顾客（超市除外）都可以参加抽奖赢iPad2。还可以免费体验郑州首个
IMAX巨幕电影
六、万达广场借鉴
天旺广场走中高档消费路线，产品定位是集购物、娱乐、餐饮、休闲康体、文化和生活配
套服务等功能为一体的“社区型”商业广场。目标消费群体为周边三公里之内中档消费全体。天旺的市场定位符合周边居民消费水平。而万达广场的市场定位为封闭式的高端购物中心。两者有
篇二：2014年万达地产分析报告
2014年万达地产分析
报告
2014年12月
目 录
一、集团孕育多元业务，物业资产首次上市 ........................................ 3
1、万达集团，四大主业相得益彰....................................................................... 3
2、万达商业，物业资产强势登陆....................................................................... 4
（1）物业情况 ................................................................................................................... 5
（2）项目分布情况 ........................................................................................................... 7
（3）经营情况 ................................................................................................................... 8
二、顺应需求变化，主导业态升级 ........................................................ 9
1、创新驱动，引领商业物业发展....................................................................... 9
2、自营商业，打造多业态综合体..................................................................... 10
3、业态升级，造文化旅游生态圈..................................................................... 14
三、招商融资创新，助力快速扩张 ...................................................... 15
1、订单地产，标准化品牌招商程序................................................................. 17
2、以售养租，低成本驱动资金内循环............................................................. 19
四、背靠文化电商资源，估值具备升值空间 ........(本文来自：wwW.xIAocAofaNwEn.com 小 草范 文 网:万达集团调查报告).............................. 21
一、集团孕育多元业务，物业资产首次上市
1、万达集团，四大主业相得益彰
大连万达集团成立于 1988 年，目前已构建商业地产、高级酒店、连锁百货及文化旅游四大核心主业支撑的商业帝国。2013 年集团资产规模达3800 亿元，年收入1866 亿元，净利润125 亿元。旗下共拥有四大商业集团公司：万达商业股份有限公司、万达集团酒店管理公司、万达文化产业集团、万达百货。
万达文化集团是目前中国最大的文化企业，涉及电影院线、影视制作、影视产业园区、舞台演艺、电影科技娱乐、主题乐园、连锁娱乐、报刊传媒、字画收藏、文化旅游区等多行业，2013 年收入已达255 亿元，占集团总收入13.67%。其中万达院线作为独立主体已提出上市申请，并于2014 年4 月通过中国证监会预披露，拟募资20 亿元。万达院线作为中国院线排头兵，截至2013 年年底，在全国73 个城市拥有开业影院142 家、银幕1247 块，营业收入达40.22 亿元，占文化集团收入15.69%。
篇三：大连万达品牌调研报告
大连万达品牌调研报告
【摘要】本土企业，行业龙头，不论是在梳理公共关系方面，还是在不同的发展阶段所采用的差异化策略，都可以给我们带来很多启示。
【关键词】战略 品牌
【Abstract】Local businesses, industry leader, both in the sort of public relations, or in different stages of development strategies adopted by differentiation, can give us a lot of inspiration.
【Key Words】Strategic Brand
一.企业简介
大连万达集团成立于1988年，以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱（原来的住宅地产逐渐退出）。全国四十多个城市有投资项目，截止2009年8月，已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有的收租物业面积达到300万平方米。
计划到2010年，资产超过600亿元，年销售收入超过400亿元，年利润超过60亿元， 年纳税超过30亿元，开业40个万达广场、16家五星级酒店、70家影城600块电影银幕、25家连锁百货，持有的收租物业面积超过600万平方米，成为中国一流的企业集团。 二.企业发展战略
强强联合战略 规模优先战略
目前万达侧重市场扩张和占领，对城市并未做过多的一、二、三线的区分和先后选择，而是在国内各区域主要城市抢点，平行布局，先追求做大规模，再通过几年时间培育市场，并逐渐提升档次。
相关多元化战略 三.集团品牌架构
图3.1.万达集团品牌架构
四.项目分布
说明：蓝色为建成项目（１９个）所在城市，在建２６个
图4.1.万达集团商业地产项目分布图
截止2009年8月，万达的核心产业商业地产已经建成19个项目，分布在北京、上海、大连、哈尔滨、沈阳等
17座城市。在建的项目26个。
说明：黄色为建成酒店（６个）所在城市，在建酒店１１个 图4.2.万达集团酒店项目分布图
五. 项目形态发展历程及业态构成 （一）业态发展历程
万达“订单地产”的产品形态迄今已发展到第三代。
第一代购物广场——从2002年长春万达购物广场开始，万达把自己开发的前六个项目称作单店，
这是万达第一代购物广场。 其特点是向空中发展，一般是一个5万平方米左右的单体楼，地下为停车场，第一层开设精品店，二层、三层租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城。这一时期项目有长春万达购物广场、青岛万达购物广场、南京万达购物广场等。当时存在的问题主要是：沃尔玛和一层精品店的目标客户不对应，进入沃尔玛的人流绝大部分是中低消费人群，购物以生活用品为主，一般不会光顾首层精品店。
第二代购物中心——称作组合店。每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在１０万平方米。避免了只有一个主力店、目标客户不对应的问题。
问题：接着又出现了回报率不高的新问题。因为主力店比例很大，虽然抗风险能力强，交租稳定，但租金低，影响到整个项目的投资回报率。
第三代购物中心——2004年下半年，万达开始推出以宁波、上海、北京等地购物中心为代表的第三代购物中心，也叫城市综合体。其中 70%—80%是主力店，20%—30%为室内步行街。零售业态占60%左右，休闲娱乐、餐饮文化等业态占40%左右。这种设计既避免了投资风险，又提高了投资回报率。 （二）业态构成特点
其项目业态构成特点从招商开始就已经决定了，因此，从万达集团的招商对象特点可以看出其业态的构成。王健林曾经在2009中国商业地产行业年会上就招商问题作了主题发言，下面的总结根据发言整理而成。
1品牌企业多
招商时面对的企业分两种：一种是品牌企业，比如超市中沃尔玛、家乐福、百盛等，电器中苏宁、国美等；另一种则是名气差的小企业。品牌企业的租金不如小企业多，但小企业风险比较大，租金交付比较差，并且经营不好时容易关店。因而，万达在招商遵循一条重要原则，即多关注品牌企业，多招品牌企业，不招新成立的企业。
2主力店和次主力店比例大
所谓主力店，就是超市、百货、家电、影院、溜冰场等等占地面积至少几千平米的店。万达一般会将50%左右的面积用于招主力店。中小店铺虽然交付的租金较高，但抗风险能力太差，其共同特点是“可以同甘，不能共苦”。大的主力店进场后要进行较大的设施投资，并且在资金、计划中会对市场培育期有所准备，稳定性较好，起着稳定商场、增强号召力的作用。这是万达从多次失败中总结出来的重要经验。
3多种业态互补
低成本、低租金和高租金的商业业态相互搭配，功能互补。在10万平米的购物中心，每平米月租金100元以上的高租金业态大多数为服装、珠宝、化妆品、鞋帽等；低租金的业态为电影院、溜冰场、电玩城、健身中心、酒楼等，平均每平米月租金50元以下。
高租金业态回报高，但如果购物中心绝大部分都是这类业态，就容易同质化，难以生存下去。租金低的业态往往是人流多的业态，如电影院、卡拉OK、溜冰场等，人气旺，年轻人多。只有多一些低成本、低租金的业态，才能够带来客流，使场子充满活力，这些客户目标群能够带动其它高、中、低消费群，促使商场稳定。万达在招商中遵循一条强制性规定，即零售业态（高租金业态）不能超过50%，低租金的业态要占到一半以上。
4突出餐饮业态
多招餐饮业态是由中国国情所决定的。“民以食为天”，中国人好吃，各种菜系菜谱超过1万道。所以餐饮是能够吸引人流、具有号召力的重要业态。餐饮业态的缺点是租金低、油烟味比较大。一般放在最高的楼层、位置比较差的地方，形成一种“瀑布”效应，使商场人气更旺。已开业和即将开业的万达广场都有一到两家主力业态、面积至少几千平米的酒楼。万达购物中心的招商规定中明确要求，租赁面积的20%到25%要做餐饮。 六 集团品牌建设的研究
（一）综述
集团品牌的建设是指万达集团为了树立集团（包括集团领导人）品牌形象，通过公关、广告、活动等形式向各利益相关方（包括大众、商户、政府、银行等）而进行的传播活动。
本研究包括年度传播主题和年度传播方式两个部分。
传播主题研究从2003年至2009年的主流媒体报道为研究素材，从每年的报道中提炼对“万达集团”描述的关键词，并以报道频度为依据确定集团在媒体上呈现出来的品牌形象。并以此推导集团定位的变化轨迹。
传播方式研究从大连万达集团企业网站2003年至2009年所有集团新闻为研究素材，从中选出所有和集团对外宣传有关的主题：包括节日促销、主题活动、慈善募捐、媒体采访报道、论坛演讲、各类评选和开业庆典。并认为每一主题都是一类传播形式，统计每年相关传播形式的传播量。
综合上述两个方面的研究，推导大连万达的品牌战略规划，包括品牌核心价值、品牌定位、品牌建设轨迹、品牌延伸策略、品牌愿景等。
所使用的研究方法主要是内容分析法：分析以万达集团和集团项目为主要描述对象的报道，选取对于万达集团的描述的关键词，每出现一次即记为一项。 （二）传播主题研究——2003-2009年年度媒体报道分析
本研究以2003年至2009年的媒体报道为研究素材，选取媒体的标准为：年度广告主要投放对象、媒体历史资料的能够得到。依据上述标准选取的媒体包括《北京青年报》、《第一财经时报》、《经济观察报》、《华夏时报》、《21世纪经济报道》。
1．2003
（注：为了直观的看出频次，使用“1”来表示一次报道，有几个“1”表示报道量有几次。下同） 2003年，媒体在报道“大连万达”是使用的主题词明显集中于“订单地产”，和“世界500强”的零售企业联合，共同建设“SHOPPING MALL”。其余的形容词大多为“巨鳄、航母型”企业。万达依靠“订单地产”这一新的商业地产品类引起业内外人士的关注。
2．2004年媒体报道分析
表6.2.2 2004年度媒体报道主题统计
2004年，是万达“订单地产”模式的调整年。首先是原来售出的商铺出现各种问题，万达决定对商铺以后“只租不售”。还有一条是延伸：2004年年初华纳决定和万达联合建设影院，另一个是万达决定和国外的酒店运营商联合建设经济酒店，这也可以看做是订单地产模式在酒店和电影业的延伸。
2004年，国家认为SHOPPING MALL发展出现了泡沫，这类地产成为宏观调控的主要对象。万达获得审批通过。
3．
表6.2.3 2005年度媒体报道主题统计
万达2004年起对商铺“停售改租”，由于回款速度放慢，并且国家实行了从紧的货币政策，人民币进入加息通道，对万达造成了较大的资金压力，因此，上市融资成为2005年媒体报道中与万达相关的主要词汇。后半年度，麦格理集团与万达合作，万达将于2006年打包旗下购物中心以REITS（房地产信托投资基金）的形式境外上市的消息不绝于耳。
4．
2006年初，王健林获得CCTV2005年年度经济人物。其中主要原因应该是他投入500万元设立农民工基金。国家银根紧缩环境下，建筑商垫资的模式导致了拖欠农民工工资大面积出现，王健林的这一举动无疑为开发商树立了非常正面的典型，也成为当时社会环境中国家倡导、媒体和大众关注的义举。
5．表6.2.5 2007年度媒体报道主题统计
2007年关于集团的报道没有明显的集中点。以REITS形式上市受阻于国家政策。但万达又在探索与麦格理联合发行CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)，通过A股IPO（首次公开发行股票）等形式