篇一：【商业地产】以售养租的万达模式已破产 地产开发商们该怎么办？20141009
以售养租模式破产了
在缺乏金融支持的情况下，中国商业地产在摸索中走过了10多个年头。根据万达赴港招股书披露，万达商业地产物业项目178个，159个万达广场+8个万达城+11个独立开发的小项目。其中规划有168个购物中心，102个酒店。目前开业的购物中心和酒店分别有89个和48个。
万达已完工的投资物业建面合计1470万平方米，土地储备7670万平方米。计划到2015年底，完工投资物业和酒店建面将超过2500万平方米。
全球最大的商业地产公司西蒙，其高速发展离不开REITS供给的低成本资金。而过去十多年我国并没有REITs的支持，万达是如何完成上述持有物业开发的？ 万达模式的核心，第一就是以售养租，用销售物业的利润来弥补大商业和酒店自持的资金沉淀。第二是极低的土地获取成本。招股书显示，其2013年的平均土地 成本不到1100元/平方米。
万科的商业盘子也不小。据北京万科提供的数据，万科目前的商用业务资源总量接近2000万平方米，2014年底到2015年年初，有8个商业项目计划开业。未来3年，北京、武汉、深圳等城市近20个项目也将陆续进入运营期。
另 一家以商业地产开发著称的公司华润置地，多年来是依靠华润集团的产融结合模式，由集团孵化、再资产注入来支撑商业运营。2014年，华润置地商业地产的总 建筑面积已超过220万平方米。华润置地预计，到2017年底，其在全中国将有40多个商业项目投入运营。届时，华润置地投入运营的零售物业建筑总面积将 超过600万平方米。
以售养租模式的关键，是销售型物业的快速去化及高溢价。当溢价幅度减少、去化速度降低时，就是这种模式面临危机的时候。
标普指出，对很多商业地产的开发商和投资者而言，无论他们采取的建设并持有（业主）或建设后销售（开发商）的模式，未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景，将提升风险，限制回报。
标普信用分析师叶翱行表示，若商业地产不能消化大规模的供应，并在合理的时间内产生足够的现金流，商业地产开发商的财务风险可能会变差，评级会受压。
而万达模式在中国商业地产行业影响至深，租售结合已成为住宅开发商切入商业地产领域首选的模式，然而如何这种模式不管用了，地产开发商们怎么办？
第一招：学万达，上市去？
既然万达是老师，还得跟着他学。
地产自媒联盟的专业账号【商业地产与电商】曾在文中感慨“我们玩住宅时，万达玩商业；我们玩商业时，万达玩文旅；我们玩文旅时，万达玩电商和资本运作了”。
万达已经开启了他的香港上市之路，要不你也跟上？
9月16日万达商业地产已于港交所更新上市申请版本招股书，披露已聘请中金及汇丰为保荐人。若按发行10%公众股、募资额60亿美元上限看，万达商业地产市值最高达600亿美元(约合3684亿元)。
穆迪称，2014年上半年，万达商业地产的负债杠杆率较高，收入确认和利息覆盖率疲弱。上半年，该公司的债务总额从2013年底的人民币1340亿元大幅增加至1800亿元，原因是期内现金收款放缓时公司加快其开发活动。
因此，万达商业地产的净债务/净资本比率从2013年底的36.4%升至截至2014年6月的44.5%，其EBITDA/利息覆盖率从2013年财年的3.0倍降至截至2014年6月底12个月的2.5倍。
穆迪续称，万达商业地产对业务战略进行合理化，增加对二线城市并降低对三四线城市的业务比重，此举将有助于降低其业务风险。
同时，9月16日，万达商业地产已向港交所递交上市申请，穆迪认为成功上市将有助于降低公司的债务杠杆率，同时能增强其流动性，分散公司的融资渠道和提升公司治理，增加透明度和及时披露财务业绩。
穆迪预计，随着下半年收入确认的提升，万达商业地产EBITDA/利息覆盖率将重回3倍左右水平。该公司下半年收入确认计划规模达900-1000亿元左右，其中90%来自已预售项目。
此前上半年，万达商业地产合约销售额为567亿元，且租赁收入实现稳定增长，这与穆迪预期相符。
另外，万达商业地产流动性保持良好，上半年现金结余为800亿元。这部分资金可完全覆盖其340亿元的短期债务及应付购地款项。
不过穆迪仍指出，若万达商业地产的合约销售额未能达到该机构预期，或2014年全年其EBITDA/利息覆盖率未能从截至2014年6月底12个月的2.5倍回升至3.0倍，则该公司的Baa2评级可能会受到压力。
第二招：先扛着，等待资产证券化
从国际上来看，西蒙在资本市场是2A到3A的评级，募资成本只有1.8%~2%，利润5%就有赚；而我国即使是最著名的商业地产公司，募资成本也达7%~8%，
如何解决商业地产长期融资瓶颈和融资利率的问题？资产证券化是不可回避的选择。
不同于此前民营房企在港红筹上市的做法，万达商业地产是以直接上市的形式发H股，此举获得了中国证监会的支持。2013年万达868亿收入中，购物中心租赁运营收入85亿，酒店32亿。此次IPO若成功，则万达最多募资60亿美元。
万科同样存在商业运营资金瓶颈的问题。万科高级副总裁毛大庆表示，万科对商业进行资本化，轻资产，就是为了解决运营中的资金沉淀，调节资金占压并让商业快跑。
万 科与凯雷的合作正是这样一种尝试。私募投资基金凯雷与万科签订商业地产战略合作平台意向书，拟成立资产平台公司，两者分别持有80%和20%股权，该平台 将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，未来以资产证券化为目标退出；双方设立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的各境内商业物业招租和运营 管理，万科管理团队享有绝对管理权。
通过对商业地产进行资本化，未来以资产证券化形式退出，万科
随着规模的扩大，仅靠集团孵化和物业销售已不足够，华润置地的商业地产项目也需要更长期、稳定的融资通道。华润置地有关管理层透露，到2017年，华润商业资产预计将达到1000亿市值，公司有意将其分拆上市。
第三招：3%的租金回报率，别干了
36计，走为上吧！
早在2011年，万科总裁郁亮就警示过国内商业地产存在泡沫的风险，这一担忧已然兑现。
9月22日，房地产顾问服务机构莱坊发布《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》显示，我国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年，这一数字将达3.6亿平方米，2016年以后为4.3亿平方米。
年内，国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；2018年，将维持在1200个左右。
1.5 线城市（介于一线和二线城市之间的城市）综合体规模发展势头最为迅猛。据统计，至2015年，商业综合体存量面积在2000万平方米以上的城市有四个，其 中三个属于1.5线城市。莱坊认为，大部分城市存在过量开发的风险，它们集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。
标 准普尔信用分析师李春燕表示，以实际的情况来看，中国大陆商业地产过度建设和需求不足，库存和空置率被推高至很高水平，在三四线城市尤其明显。从信用角度 来看，大规模的前期投资，无法预测的需求，以及较低的租金收益率，预计将抑制增长前景，并增加商业地产开发商和投资者的债务负担。
过去5年，除一线城市外，二三线城市的商业地产也进入了高增长阶段，各主要地产公司都提出了从住宅向“住宅+商业”转型的目标。
但实际中，商业物业的发展并不如人意。高企的土地价格和更高的资产价格，降低了商业物业的净租金回报率，目前，商业物业的净租金回报率普遍不到3%，而国际上投资人要求的净租金回报率至少在6%以上。
如果没干过商业地产，还没有踏入这个领域，干脆也别进来了。
篇二：房地产公司破产烂尾楼优先权的处理
缓停建工程中优先权的冲突与顺位确定
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一、引言
缓停建工程俗称烂尾楼工程，系由于建设工程施工合同在履行过程中未能将承建的工程予以完工，使得工程处于停建或停滞状态之中，从而引发相关利益当事人间的纠纷。缓停建工程不仅会直接影响城市的整体形象和投资环境，给项目投资者带来巨大的经济损失，造成资源的浪费，而且会严重危及在缓停建工程之上附载的民事权益，损害民事主体的利益。因缓停建工程之上所设定的权利具有复杂性和多重性，不可避免的会产生权利的冲突，这必然会涉及到优先权的问题。优先权制度起源于罗马法，优先权是指根据法律规定或当事人约定，不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一权利人的民事权利优于其他权利人实现的民事权利。 设立该制度的目的在于保护弱者，维护公平正义。由于我国尚未建立统一完善的优先权制度，《物权法草案》亦未对优先权制度作出规定，实务中民事执行阶段缺少完善的法律制度依托和统一操作规则，导致司法机关难以对缓停建工程之上设定优先权做出恰当、合理、公平的权衡。
二、缓停建工程所涉及的优先权
(一)先取特权
先取特权又称为特种债权，是指由法律规定的特种债权的债权人就债务人的全部或特定财产优先取得受偿的特殊担保物权。根据其性质，法律赋予特种债权的债权人比一般债权人，甚至比担保物权人先于就债务人的财产受偿的权利。《日本民法典》、《法国民法典》都有关于先取特权的规定，我国的《民法通则》作为民事基本法，没有广泛地而系统的规定先取特权，只是在一些民事特别法中作了零星的规定。缓停建工程中的先取特权主要包括如下内容：
1、共益费用
共益费用是指为全体债权人的共同利益所支出的必要费用。就缓停建工程而言，债权人要以折价或拍卖的方式实现自己的权利，须先对缓停建工程采取一定的程序措施，如申请保全、申请拍卖以及执行等，由此而必定会产生一定的费用。共益费用从产生的时间看，为缓停建工程上最后设定的，但是对于任何一个债权人权利的实现又是必须的，所以应赋予其优先效力。我国民事诉讼法第204 条，对共益费用的优先权做出了规定，国外的立法也赋予共益费用以优先受偿的效力 。
2、拆迁安置款
拆迁安置补偿款是房地产开发商给予被拆迁人的补偿费用。就缓停建工程而言，出现下列情况会导致拆迁安置款问题发生：一是缓停建工程的建设用地系拆迁后的土地;二是缓停建工程的所有人为拆迁人;三是拆迁人拖欠拆迁安置款。未能得到安置补偿的被拆迁人，只能作为债权人，向债务人主张从缓停建工程处置中获取安置补偿费用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定，首次以司法解释的形式创设了拆迁安置补偿优先权制度。
3、商品房预购款
商品房预购款是商品房预购人向房地产商交纳的购买预售商品房的款项。房地产开发商为了筹措建设资金，往往采取商品房预售的办法，将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权。然而当建设工程陷入困境时，商品房预购人的利益必然受到威胁，因此，只能从缓停建工程的价值中获取补偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第2条规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，可以确定商品房预售中买受人的先取特权地位。
4、建设工程价款
建设工程价款是房地产开发商向建筑单位支付的完成建设工程所需的费用。《中华人民共和国合同法》第286条最早确立了建设工程价款优先权制度。笔者认为，应将其作为不动产先取特权加以明确，一是基于保护弱者的需要，建设工程价款中有很重要的部分是承包人用来支付给建筑工人的工资，这部分价款能否实现，关系到大量建筑工人的基本生计，如果不能及时得到补偿，不仅影响工人自身的生存，而且还会影响其家庭、子女受教育等问题，甚至影响到整个社会秩序的稳定;二是符合国际上通行的做法，对劳动者报酬的优先权各国都作了保护性规定，如日本、法国等。
5、税款
缓停建工程中涉及的税款只是针对缓停建工程为课税依据而征收的税款，即主要是缓停建工程涉及的房地产税。我国《税收征收管理法》第45条、《民事诉讼法》204条均规定了税收的优先权。国外的立法一般将税收的优先权作为先取特权 ，法律之所以赋予税收的优先权，主要是因为税收是国家维护公共利益的重要物质基础，能够调整社会财富的合理分配，税收债权有保障现代国家能正常运作之作用，具有强烈的公益性，故执行缓停建工程中应将其作为先取特权予以保护。
(二)优先受偿权
优先受偿权是民事优先权的一种特殊权利，即根据法律规定，抵押权人、质权人和留置权人就债务人提供的抵押物、质物和留置物，在债务届期不能清偿时，可以从债务人提供的担保物中优先受偿的权利。缓停建工程作为不动产，所涉及的优先受偿权仅为抵押权，包括以下几种形式：
1、土地使用权抵押
在施工前，房地产开发商为了筹措建设资金，将其取得的用于房地产开发的土地使用权提供给银行作抵押担保，当其在还款期届满不能还本付息时，银行享有从开发商提供的作为履约担保的土地使用权中优先受清偿的权利。
2、在建工程抵押
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。当抵押人届期不能履约时，抵押权人有从抵押人提供的担保物优先受偿的权利。值得注意的是，以在建工程抵押时，其土地使用权也随之抵押。
3、在建工程中的建筑物抵押
在建工程建筑物抵押，是指将在建工程中已完工部分的建筑物作为抵押担保的情形。在实际操作中，在建工程建筑物抵押的情形较为复杂，房地产开发商可以将已完工部分的所有建筑物抵押，也可以就其中一部分如楼房一层或几层抵押。无论抵押那一部分建筑物，“地随房走”这一原则不变。
(三)优先购买权
优先购买权又称先买权，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。一般分为共有的人的优先购买权和承租人的优先购买权，建立在缓停建工程上的优先购买权可能会涉及到这两种优先购买权。
1、共有人的优先购买权
建筑工程的共有关系主要是指两个以上不同的主体共同合作开发房地产所形成的共有关系，实践中最常见的是合作开发项目形成的共有关系，即一方以土地和其它资产作为出资与另一方共同开发房地产项目。一般来说，房地产合作开发中不同主体的投资份额是可以确定的，所以，基于合作开发工程形成的共有关系均为按份共有。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”因此，当共同开发的工程陷于停建、缓建后，债权人请求就缓停建工程折价或拍卖时，该共有人享有优先购买权。
2、承租人的优先购买权
在建工程租赁与一般的房屋租赁相比有明显不同，系房地产开发主体由于出现建设资金缺乏等困难，为了融通资金，缓解压力将在建的项目工程出租给其他主体的行为。在建工程租赁，在生活中虽不很普遍，但也确实存在，例如2004年，大庆华科股份有限公司由于连年亏损，于2004年7月1日，将正在建设中的药业二期工程针剂车间项目随同固定资产租赁给大庆医药有限责任公司。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此在停缓工程处置时，承租人享有优先购买权。
三、缓停建工程中优先权的冲突
(一)先取特权内部的冲突
1.拆迁安置补偿款与建设工程价款的冲突
拆迁安置补偿款与建设工程价款的权利主体总体上看均处于弱势地位，但被拆迁人一般都是普通居民，而建设工程价款的主体除了建筑工人、工程技术人员外，承包人、分包人均属建筑企业，这部分主体不属于弱势群体，即使承包工程陷于瘫痪，建筑企业也应该用自有财产支付工人的工资。相形之下，被拆迁人处于更弱势的地位。同时，拆迁安置补偿的基础是拆迁补偿协议，被拆迁人已付出旧有房屋的所有权和居住权，因此，被拆迁人绝非仅仅为了金钱利益;但对于承包人即建筑企业而言，更关心的则是能否收回因承包工程所投入的资金、技术和人力成本，主要是金钱债权。所以，被拆迁人安置补偿款应优先于工程价款更能体现公平和正义。
2.建设工程款与商品房预购人请求权的冲突
建设工程价款优先权与商品房预购人请求权哪个更为应优先，始终是社会各界争议和关注的焦点。《批复》第2条规定实际上已确立了购房人权利优先受到保护的原则，但须符合条件：一是受到保护的对象必须是“消费者”，这里的消费者是《消费者权益保护法》中规定的为生活需要而购买和使用商品房的购房人，购买商业用房不在此列;二是购房人必须支付全部或者大部分房款。在此，“大部分房款”是否必须为50%以上?笔者认为应做适当的考量。从中国目前房地产市场情况看，商品房价格一直处于上涨状态，一套商品房住宅动辄几十万上百万元不等，根据2006年新出台的政策，商品房按揭首付不能低于三成，对于如此高昂的商品房价格，这三成首付对于许多普通消费者来说已是多年的积蓄，应当视为“大部分房款”。况且无论预购人支付的购房款的比例如何，这些利益均属于生存利益，而承包人的利益则属于经营利益，两相比较生存利益应优先于承包人的经营利益。
3.税收与其他先取特权的冲突
税收是基于公法关系产生的，是国家为实现其公共职能而依法强制无偿地取得财政收入的一种方式。当税收与其他先取特权发生冲突时，应采取如下安排：一是应更多的保障劳动者等弱势群体利益，因其往往会涉及生存权等基本人权，出于人道主义应将弱势债权置于税收之前受清偿。二是要衡量与债权标的物即缓停建工程的关系程度，哪项权利与该标的物联系密切，就享有优先受偿的效力。显然，被拆迁人、承包人对缓停建工程做出了重大的牺牲和贡献，应享有比税收更为优先的权利;商品房预购人往往已经支付了全部或部分购房款项，付出了相当的代价，从维护交易安全的角度亦应将商品房预购人权利置于税收之前。
(二)优先受偿抵押权之间的冲突
1.同一土地使用权上多项抵押权之间的冲突
在同一土地使用权的同一价值范围内多次设定抵押时，抵押权人的权利如何得以实现成为各方当事人的争执焦点。事实上，《担保法》第54条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第78条中，已对该问题作了较圆满规定，司法实践中应遵照执行。
2.同一在建工程上多项抵押权之间的冲突
当同一在建工程项目上存在数个抵押权的情况时，必然也会发生抵押权冲突问题。对此依然可以参照《担保法》第54条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第78条中的规定处理。如果建立抵押权均已登记，可采取两个原则处理：一是"先登记原则"，即抵押权的顺序依登记的先后定之，先登记的优先于后登记的;二是"同时同序原则"，即同时登记的抵押权，处于同一顺序，抵押物变卖之价款由各抵押权人按债权比例受偿。如果抵押权没有登记，则按“合同生效时间先后原则”处理。
3、土地使用权抵押、在建工程抵押和建筑物抵押之间的冲突
当土地使用权抵押、在建工程抵押和建筑物抵押并存的情况下，土地使用权抵押人应先于在建工程抵押权人受偿，其次为在建工程抵押权人，建筑物抵押权人列最后顺位受偿。但由于对缓停建工程进行拍卖、折价时往往是就整个建筑物、在建工程和土地使用权一起进行，有时很难区分哪部分是土地使用权所得，哪部分是在建工程和建筑物所得，因此，笔者认为，实践中在难以区分的情况下，应严格按照登记时间的先后来确定抵押权的受偿顺序。
(三)先取特权与优先受偿权的冲突
1.建设工程价款优先权与抵押权的冲突
在先取特权与优先受偿权之间的冲突中，最核心莫过于建设工程价款与抵押权的冲突。先取特权打破了物权优先的原则优先于担保物权，是由先取特权的特
篇三：2015年全国破产倒闭以及不良信息企业名单
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2015年全国破产倒闭以及不良信息企业名单
随着中国经济规模不断扩大，经济增速逐年递减。受国内资源环境约束加强、国际经济复苏不稳定的双重压力影响，中国经济进入结构趋于优化、物价涨幅趋于适度、新增就业趋于稳定、经济增速趋向潜在水平的“新常态”。
2015年爆发多起中小企业倒闭、老板跑路的事件，这些事件并非都是偶然事件，有些因为企业连续亏损，资不抵债；有些因为企业盲目扩张，资金链断裂；有些因为自身实力不强，无力升级落后产能等原因，在经济下滑的背景下，订单减少、信货收紧往往成为压倒企业破产倒闭的最后一棵稻草。而随着市场调整进入深水期，各行业将迎来新变局、新的整合，预计2016年企业倒闭、老板跑路的现象将继续上演。
1.纺织服装行业
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【行业现状及2016年趋势】
据国家统计数据显示：2015年1-10月份我国服装及衣着附件累计出口金额为8886.49亿元，累计比去年同期下降7.0%，随着生产成本的上升，出口份额被东南亚、印度、孟加拉等国家侵占，我国纺织服装行业出口持续下降；2015年纺织服装行业整体增速放缓,行业内公司业绩分化，目前国内市场保持增长态势，产业结构升级、80/90后消费群体崛起的背景下,将推动服装消费升级。
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2.手机供应链行业名单
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【行业现状及行业趋势】
2015年因劳动力成本上升、企业竞争加剧，利润微薄，这些都让手机代工业及零部件厂家的经营越发艰难，自身实力不强的企业没有资金对产能升级改造，在手机市场增长放缓，产品不断升级换代的背景下，市场对创新乏力的供应商淘汰作用明显。据MIC预测，2015年全球智能手机出货量达14.3亿台，增长率降至10.6%，而2016年全球智能手机出货约15.6亿台，增长率为8.9%。
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3.家具行业
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