篇一：物业管理经典案例
物业管理经典案例
案例一：停车场丢车赔不赔
某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。
观点一：声明在先，不予赔偿
理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等
观点二：单方声明，不予承认。
理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。
观点三：双方有责，各负一半。
观点四：以责定法。
停车丢车案例归纳：
1. 主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允营业。
2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。
3. 单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。
4. 有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。
5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。
案例二：
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？
案例分析：
1. 楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
2. 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。
3. 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权
法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。
4. 物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。
案例三：
业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层得物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？
案例分析：
并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
应当顾及相邻个方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。
案例四：
小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年得管理协议也不是合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。 请问：物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办？
物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。原因有以下三个：
1. 业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主违约，也是对业主权益的侵害。
2. 逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然要拒绝。
3. 如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并
要求其承担违约导致的损失赔偿。
案例五：
某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：
1. 车辆进出小区，一律收费2元。
2. 车辆在小区内的停车场地停放，收费1元/小时
3. 业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元/月。助动车150元/月，机动车300元/月。
车辆停放收益作为物业公司企业利润。请问：物业公司的做法是否合理？
案例分析：
机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修资金，用于公共设施的维修、更新。
根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费标准由物价主管部门规定。所以，物业公司未经业委会许可，自行确定车辆在物业管理区域内行驶、停放规定及其收费标准，并且把车辆停放收费收益作为企业利润所得的行为，违反了上述规定。根据上述规定，物业公司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本，所得的收益归全体业主所有，纳入维修资金。
篇二：物业管理经典案例
物业管理经典案例
案例一：停车场丢车赔不赔
某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。 观点一：声明在先，不予赔偿
理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等
观点二：单方声明，不予承认。
理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。
观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定法。
停车丢车案例归纳：
1. 主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允营业。
2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。
3. 单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。
4. 有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。
5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最
好提醒），丢车可以不赔。
案例二：
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？ 案例分析：
1、楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
1. 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交
付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。
2. 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下
业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。
3. 物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区
域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。
案例三：
业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层得物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？
案例分析：
并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
应当顾及相邻个方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。
案例四：
小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年得管理协议也不是合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。 请问：物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办？
物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。原因有以下三个：
1. 业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，
就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主违约，也是对业主权益的侵害。
2. 逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理
市场的现实格格不入。物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然要拒绝。
3. 如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以
到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。
案例五：
某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：
1. 车辆进出小区，一律收费2元。
2. 车辆在小区内的停车场地停放，收费1元/小时
3. 业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元/月。助动车150元/月，机动车300元/月。
车辆停放收益作为物业公司企业利润。请问：物业公司的做法是否合理？
案例分析：
机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修资金，用于公共设施的维修、更新。 根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费标准由物价主管部门规定。所以，物业公司未经业委会许可，自行确定车辆在物业管理区域内行驶、停放规定及其收费标准，并且把车辆停放收费收益作为企业利润所得的行为，违反了上述规定。根据上述规定，物业公司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本，所得的收益归全体业主所有，纳入维修资金。
案例六：
2033年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求（医疗费、精神损失费、营养费等约3400元）。
问题：物业管理中心该不该赔偿？
案例分析：
枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无理要求，必须持慎重的态度。
同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。
案例七：楼宇玻璃掉落砸坏小车案
2003年9月10日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午12时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。
请问：车主的要求合理吗？
案例分析：
第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任，有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。
该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿。
第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否有管理责任。
《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。
案例八：
业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。
请问：此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。
案例分析：
物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。 案例九：
方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅，公共用水池定期清洗；保安人员24小时值班、巡逻；公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的20%提高到26%，园林绿化维护良好，增强了社会活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费有原来的每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到业主委员会拒
绝。
请问：方圆物业管理公司的要求是否合理？你有什么建议？
案例分析：
1. 要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务 的水平和服务质量，增强了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。
2、建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定，看哪些是必要的，哪些 是多余的，哪些是可要可不要的，在得到业主委员会认可后，才确定实际要增强的物业管理费的幅度和标准。
案例十：
某小区共有1000套住房，还有200套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。 请问：1.发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，为什么？2.物业公司应如何协调本案的这个矛盾？
案例分析：
发展商可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权。
根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。
原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。
继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权。
发展商作为为出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权利和被选举权。
某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建
篇三：物业管理案例
《案例》王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定的位置，而是安装在正对李某房门的位置，导致影响李某的生活安宁。李某遂将王某告上法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。（共6分，每问2分）问题1王某与李某构成了什么关系问题2该种关系是如何定义的？问题3《民法通则》关于该种关系规定的处理原则是什么？
问题1：相邻关系（或建筑物相邻关系） 问题2：相邻关系是指两个以上相互邻近的不动产所有人或者使用人，在使用不动产时因相邻各方应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。当事人一方基于相邻关系而享有的权利就是相邻权。
问题3：相邻关系的处理原则，《民法通则》规定的是“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。
点评：由此引发的纠纷，使物业管理企业承担了许多无端的指责，甚至成
为众矢之的。一些物业管理公司老总无不对此忧心忡忡：房地产商“违约”凭啥要物管公司“买单”？“建管分业”已成为房地产业发展的必然趋势，物业公司作为房地产项目的后期管理者，不应该承担由于房地产商“违约”而产生的连带责任。隐忧二：房屋资产难升值——劣质物管令人忧 点评：现在消费者买房在注重地产项目硬件设施的同时，也越来越关注售后服务，而售后服务在很大程度上是通过物业管理服务来体现的。陈先生所说的小区在不到两年时间里，发生了诸多使业主头痛的事情。而物业公司面对堪忧的治安状况却束手无策。以上这些本该辖区物业管理公司负责的工作，却被以种种理由拖延，虽然该小区物业管理企业为解决住户反映强烈的小区卫生、治安不好等问题而降低了原有的收费标准，但以上诸多问题不从根源上解决，这使物管企业与业主深陷恶性循环中不能自赎。隐忧三：住区停车难——物管公司长久的痛
点评：目前，我市新建的一般中档小区的停车位比例是1：0.6的规划设置，按照这一标准在高档社区内必然会出现车位不足的问题，势必影响小区的物业管理服务质量。欲解决小区车位之痛，政府应为缓解停车难做一些系统全局的考虑。被停车之痛长期困扰的物管公司也应该积极和街道、城管、交通部门协调，如：在辖区内道路和周边道路上合理施划停车位，以解决暂时的困难。
隐忧四：思想观念不成熟——业主非理性维权现象突显
点评：日前，北京市消费者协会公布，今年上半年法院接到开发商、物业公司起诉业主侵犯人权和物权的案例越来越多。虽然它们发生的背景可能比较复杂，但业主缺乏理性的过激维权行为以及由此导致的后果，却是谁都不希望看到的。在强调民主意识、法治意识的今天，任何缺乏理性的维权行为都是一把双刃剑，既伤自己，又害他人。
隐忧五：物管服务质价难相符——服务标准缺细化
点评：业主花钱买服务，物业管理公司收费提供服务，是物业管理的两个方面。服务收费是否合理，核心在于“质价相符”。物管公司应根据大多数业主的实际需求，提供适度管理、细化的服务，才是最理智的选择。
隐忧六：物管收支不透明——难以翻开的物业财务账目
点评：目前，北京物业管理中各类矛盾和纠纷的产生，大多与相关信息不公开、不透明有关。今年10月，国家建设部印发了《物业服务收费明码标价规定》，同时，物业公司也可通过采用包干制或酬金制的计费方式和定期向全体业主公布物业服务资金年度预决算的方式增加计费的灵活性。（苏宝炜 李薇薇/文）
如,物业管理公司人员不让业主把车停放在楼下门口,把小区原来的四个出口封闭了两个,
不让居民把被子拿到小区内的空地上随地晾晒等等,而且对居民的态度也不尽人意。对这些居民非常疑惑,不是说物业管理公司是我们聘请来为我们服务的吗?可物业管理公司为何又处处管着我们业主?物业管理到底是管理还是服务?试回答业主提出的问题。(20分)
答:物业管理中一个很重要的法律关系是:业主和物业管理公司之间是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与接受服务的关系,双方是平等的民事主体,法律上没有谁管理谁的问题。 从理论上说: 物业管理所包含的法律关系的实体内容既有服务内容,又有管理内容,管理和服务融合在一起,不能分开。
从实际情况看: 物业管理工作既有打扫卫生、房屋与设备维修、绿化清洁等服务工作,也有住宅小区内的道路车辆管理、治安管理、制止违章行为等具有管理性质的工作。 因此,既不能将物业管理单纯地理解为管理,也不能将它单纯地理解为服务
段 时间推行物业管理，说是要由物业管理 公司来负责，小王对此较为疑惑，难道 街道办管理与物业管理公司管理有什么不同吗？
社区管理指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。街道办管理属于社区管理，物业管理公司管理和街道办管理既有区别又有联系 社区管理与物业管理的区别：
1、两者的管理主体不同
对于物业管理来说，它的管理是物业管理公司，而社区管理，它的管理主体首先是街道办领导下的行政管理，它也是在街道办领导和引导下的居民或者其他单位共同参与的一种管理形式，所以它们的管理主体不同
2、两者的管理核心不同
我们的物业管理，它的管理核心是：以物业为核心， 也就是说它主要以这个房屋公用的一些设备设施、场 地进行维修、养护以及其他方面的管理；我们所说的社区管理，它的管理核心就有所扩大，它是以人的居住为中心。它包括了物业管理，但是它又不完全只是 停留在物业管理的层面上，它还包括了一些比如说我 们的计划生育、婚姻家庭、邻里关系、安置就业等等这些方面的内容。
3、两者的管理性质不同
我们的物业管理是一种有偿的服务，是有经营性质的管理活动，而社区管理主要是行政管理，还有一种户 主管理，所以它们两者的性质不同。
社区管理与物业管理的联系：
1、物业管理是社区管理的组成部分，是社区管理的子系统； 实际上从刚才我们分析的它们的管理核 心就可以看得出来，物业管理是社区管理的子系统。
社区管理与物业管理的联系：
2、物业管理和社区管理相互影响、相互作用。 主要体现在：物业管理它主要是通过我们对这个居民的 精神、道德这些之外的环境的管理来达到一个提升大 家精神、道德方面的一个升华；社区管理它主要是深 入到人们的精神生活来通过物业管理和人们精神生活 的重建使我们创造一个比较文明的社区。也就是说着重于我们的精神文明建设，这就是社区管理与物业管 理它们之间的联系和区别。当然，从这里我们也可以 看得出来为什么我们要推行物业管理，也就是说通过 物业管理，可以起到社区管理不能达到的一些深度， 可以把工作做得更细，使人们的生活水平得到更大 的提升。
《案例》 案例：徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。他找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说物业公司工程人员多次出面协调，但徐先生心里还是不痛快，认为物业公司在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。
点评：业主混淆了不同的法律关系。楼上跑水，可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水。无论哪种原因引起，都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。房屋质量不好导致渗漏，涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商应当承担赔偿责任。楼上业主过失导致跑水，涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错构成对楼下业主财产权利的侵犯。物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，因此，业主没有理由拒缴物业管理费。
《案例》小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，安全员发现后立即将李老太送进医院。经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉，物业公司未做承担，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。审理：物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。
案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。
1、《中华人民共和国价格管理条例》是物业公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。
2、《民法通则》，民法细则中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害（除工作范围内）其责任自负。
3、李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业公司的本职工作没有延误，“雪后路滑请当心！”的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。
4、物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。
《案例》原告诉称，自1996年夏季，大连某某物业管理公司在沙河口区区敦煌小区的公园内设置并使用高音音响设备，每天晚上9点到21点播放音乐，另外，公园内有部分居民晨练使用录音机音量圈套，影响了原告正常的休息，心理上也造成很大影响，原告挂电话报案，被告没有履行法定职责，故要求被告公开向其道歉，并治理音乐造成的噪声污染。
评析：
在社会生活的法律关系中，有的（如民事法律关系）只调整私权关系，当事人牌平等地位；有的（如行政法律关系）只调整公权关系，当事人处于地位不平等的情况，而物业管理法律关系则体现出公私权关系混合 的特征。物业管理不仅仅局限于民事关系，而且涉及诸多政府部门在公共安全、公共秩序、社会责任等方面对建设单位、物业管理公司、业主、物业使用人有关物业使用、维护行为的监管关系。因此，物业管理领域中，主要存在的是民事法律关系和行政法律关系。主要包括：1、物业区域全体业主非业主使用人之间物业共有及相邻关系；2、业主与业主使用中关于物业使用和租赁及其他关系；3，业主与开发商间因销售合同而产生的物业保修等民事关系；4，开发商与物业管理企业因前期物业管理而产生的委托关系；5业主与物业管理企业因物业管理企业而产生的物业合同委托关系；6、物业管理企业与其他专业服务机构就物业区域相关服务订立合同而产生产生的承包关系。所谓物业管理行政法律关系，是指物业管理活动中相关政府机构与有关当事人发生的服从与被服从、管理与被管理、监督与被监督的关系。主要包括：1、行政机关对迸发商及物业管理企业的管理关系；2、行政机关以物业业主，非业主使用人相关行为的管理关系。 《案例》虹光小区是个新建的住宅小区，共有居民约3000户。1997年3月，小区居民为有效的管理小区的物业，并充分地体现业主的意愿，根据住宅管理的有关规定，成立了业委会。本小区居民卢某经业主代表大会推选，担任业委会执行秘书。同时，居民们根据有关规定，筹集交纳了小区房屋修缮奖金00万元，交给新成立的业委会，具体保管及使用事务则由业委会秘书卢某负责。同年7月，业委会讨论决定，鉴于小区新建，修缮业务将在数年后才会发生，因此将200万元房屋修缮费通过储蓄手段争取升值。于是，作为执行者的卢某托朋友顾某、崔某，与中国新技术创业投资公司上海办事处（以下简称中创公司）某部门经理楼某联系，欲将200万元房屋修缮基金存入该公司，中创公司则许诺给予22%的存款年利率。卢某得悉中创公司开出的利息条件后，即瞒着业委会向顾、崔表示，业委会中要11%的年息，另11%的利息款。卢、顾、崔三人经过密谋策划，最后商定：为了能够将那11%的年息款瞒天过海地私分，由顾某开办的上海众汇实业有限公司与中他公司签订所谓的咨询中介合同，中他公司则以支付咨询费的方式将11%的年息款（约44万元），在虹光业委会将200万元存入中他公司的同时，直接支付给顾某的基金存储的年息为115。事后，卢某在44万元赃款中分得25万元，余款被顾、崔分占。卢某最后经一审、二审判决，以职务侵占罪被依法判处有期徒刑6年。
评析：
住宅小区业委会是一种新出现的组织形式，房屋维修基金的管理和使用又是一个新的课题，所以在法律使用上，存在以下争议问题：业委会是否适用刑法第271条规定，是否符合“其他单位“的性质；卢某的犯罪行为是否利用其职务之便？其业委会的执行秘书属于什么职务类型？被卢某侵占的资金虽然是由虹光小区出资的，但是否符合刑法上的规定，众汇公司与中创公司签订的咨询中介合同是否合法有效？
根据我国的有关法律，可以作出以下分析：
1．业主管理委员会系经国家行政主管机关批准合法成立的自治管理组织，且对物业维修基金有筹集，使用和管理的职责，符合刑法中规定的“其他单位”；
2．卢某联系和经手将200万元房屋维修基金存入中创公司，是根据业委会的决定，并以其执行秘书的身份而实施的一项特定的职务行为，可以确认为利用职务之便；
3．房屋维修基金的所有权属业主们所有，业委会负责对房屋维修基金的集中管理和使用，根据刑法第91条第2款的规定，视为公共财产。建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条规定：售房单位代为收取 的维修基金属全体业主共同所有；第7条规定：维修基金闲置时，队可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用；第18条规定：维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任本案中的维修基金系由居民筹集交纳，从法律上讲，属全体居民共同共用，卢某侵占维修基金的行为造成了维修基金的损失。
4．众汇公司与中创公司签订的咨询中介合同是虚构的形式，是犯罪嫌疑人为了非法占有房屋维修基金的利息款而恶意串通的采取的犯罪形式。我国原《经济合同法》
第7条和现行的《合同法》第52条均规定“以合法形式掩盖非法的目的”的合同无效。该咨询中介合同应视为无效合同。
鉴于以上理由，卢某的行为完全符合《刑法》关于职务侵占罪的犯罪构成要件
《案例》建筑物区分所有权
生活解释：南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以(转自：wWw.XiAocAoFanWeN.cOm 小 草 范文网:物业管理方面的案例)至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。
2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。
法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。
这起案例就涉及了物权法草案中的“建筑物区分所有权”。
理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物权法》草案中对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规定：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。