篇一：善意取得案例分析
善意取得案例分析
案情
1990年4月，廉某与赵某按照当地习俗举行了婚礼，未领取结婚证，婚后生育一子。2003年8月，双方共同出资47880.78元在廉某单位购买了带有福利性质的住房一套，并由廉某单位统一办理了房产证，房产证办理在廉某名下，未载明共有人。2007年11月，廉某在网上发布了售房信息，随后与赵某发生矛盾，两人分居。2008年4月，杨某夫妇从网上看到廉某的售房信息后便与廉某联系协商购房事宜。缔约前，杨某夫妇查看了廉某的房产证，询问了廉某的家庭状况，廉称自己单身，该房屋为其个人所有。2008年4月15日，杨某夫妇以15.5万元的价格与廉某订立了房屋买卖合同。合同订立后，杨某夫妇将现金6.5万元及金额为8万元的定期存单交付给廉某；廉某将房屋产权证和购房原始发票交付给杨某夫妇。同年4月底，杨某夫妇收到廉某交付的房屋钥匙，并占有该房屋。
合同签订后，杨某夫妇与廉某一起到房管部门办理房屋过户手续，由于相关证明文件不齐备，房管部门未予办理。在此情况下，杨某夫妇将已交付的8万元存单挂失，并到所购买的房屋周围进一步打听、询问该房屋的相关情况。经了解，廉某有丈夫赵某，在某单位工作。2008年5月4日，杨某夫妇到赵某单位找到赵某，并向其核实其与廉某的身份关系。赵某表示其与廉某系夫妻关系，未办理结婚证，并表示其不同意出售房屋。
同年5月23日，杨某夫妇以其与廉某订立的房屋买卖合同为依据向襄阳区人民法院提起诉讼，请求判令廉某交付房屋并办理过户手续。该院受理了该案，审理中，廉某陈述其单身，隐瞒了其已婚事实；同时杨某夫妇亦未将其曾找过赵某的情节告知法庭。审理中杨某夫妇与廉某自愿达成调解协议：被告廉某于2008年5月30日将诉争房屋交付给原告杨某夫妇，并协助原告办理房屋过户手续。案件受理费由原告负担。该调解协议经双方当事人签字生效后，廉某并未自动履行协议中约定的协助过户义务。于是，杨某夫妇于2008年6月3日向该院申请执行。通过执行，同年7月21日讼争房屋过户完毕。之后杨某夫妇按照15.5万元的总价款向廉某付清了余款。
2008年10月，赵某在得知其与廉某共有的房屋被廉某独自售出，并已过户到他人名下后，提出异议，要求该院依法再审，撤销原审调解书，并判令杨某夫妇返还房屋。 针对第三人的异议，原审原告杨某夫妇认为，讼争的房屋登记在廉某名下，未载明共有人，其购买时不知晓廉某为无权处分，该房屋实际付款15.5万元，为合理价格，且办理过户，其依据善意取得制度应取得该房屋所有权。
案例分析：
从2007年10月1日生效的《物权法》第一百零六条可以看出：不动产善意取得有四个条件：1、无处分权人处分该不动产：2受让人受让该不动产时是善意的：3以合理的价格转让：4、转让的不动产依法应当登记的已经登记。
首先，廉某单方处分登记在其个人名下的房产，应认定为无权处分。该案涉及到婚姻关系存续期间取得的房改房，产权登记在妻子廉某单方名下，廉某单方处分了该夫妻共有房产的行为是有权处分还是无权处分？笔者认为，这种情况下，妻子廉某的单方处分应认定为无权处分。虽然《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权的证明。但是依据我国《婚姻法》的规定，廉某与赵某属事实婚姻关系，在其夫妻关系存续期间取得的房产应属夫妻双方的共同财产。同时该房屋是单位的房改房，虽然也要出资购买，
但是带有一定的福利性质，是分配给该家庭成员中夫妻双方的。依据特别法优于一般法的适用原则，《婚姻法》较与《物权法》应属于特别法，本案应依据《婚姻法》的规定认定讼争房屋为廉某与赵某的夫妻共同财产。故赵某与廉某对诉争的房屋享有共同的产权，廉某未经赵某同意单方处分该房产属无权处分。
其次，杨某已经交付了合理对价，合同订立后，杨某夫妇将现金6.5万元及金额为8万元的定期存单交付给廉某。
第三，那么受让人受让该不动产时是不是善意的呢。受让人善意与否，主要应从受让人受让物时是否知晓出让人为无权处分的角度进行审查。如果受让人受让该物时知晓出让人为无权处分仍然购买，则不符合主观善意的要求；反之，则符合。那么，如何审查认定受让人的“不知晓”状态呢？笔者认为，主要应从受让人是否尽到了当时情景下一般购买人的注意义务角度进行审查。结合该案，杨某夫妇是否善意应从订立合同和履行合同两个阶段进行分析。其中，订立合同阶段杨某夫妇查看了廉某的房产证，并询问了廉某的婚姻状况，尽到了当时情景下一般购买人的注意义务。至于廉某的陈述真实与否，已经超出了杨某夫妇当时情景下作为一般购买人的审查能力范围，杨某夫妇有理由相信廉某关于自身婚姻状况的陈述。故应当认定，订立合同阶段杨某夫妇对廉某是否为无权处分的情况不知晓，其二人在该阶段主观上符合善意的要求。履行合同阶段，由于杨某夫妇在与廉某到房管部门进行房屋过户登记时已经发现廉某的证明文件不全不能过户，后杨某夫妇通过打听得知廉某丈夫赵某存在，并与赵某见面。赵某向杨某夫妇陈述杨某夫妇所购买的房屋系其与廉某的夫妻共同财产，并表示其不同意出售该房屋。至此，应当认定杨某夫妇已经知晓廉某向其二人出售的房屋系廉某与赵某的夫妻共同财产，廉某的单方处分，是无权处分。杨某夫妇辩称，赵某不能出示结婚证，房产又未注明共有人，其不能辨识赵某的陈述是否真实。对此辩解理由笔者认为不能成立。因为事实婚姻是我国现行法律对历史遗留的民间习俗婚礼的一种认可，我国现行法律保护事实婚姻。杨某夫妇作为一般购买人，能够从廉、赵二人的年龄上对赵某的陈述真实与否做出一个初步判断；而且，从杨某夫妇获知赵某与廉某夫妻关系的信息来源上看，该信息是从讼争房屋的周围邻居处得知，加上杨某夫妇与廉某到房管部门因缺少证明文件不能过户的事实，足以推翻杨某夫妇辩称其二人不能辨识赵某陈述真实与否的理由。从一般购买人交易中应当尽到的注意义务角度进行审查，杨某夫妇交易的是房屋，对如此重大的财产利益，应当尽到与财产利益相对应的注意义务。其对诸多疑惑因素的无端忽视，应认定为没有尽到当时情景下一般购买人的注意义务，不能认定其坚持购买仍处于主观善意状态。 其次“善意”的持续期间问题，合议庭有两种不同观点。一种观点认为，杨某夫妇与廉某订立合同后交付了大部分价款，廉某也向其二人交付了房屋钥匙，其二人已占有该房屋，即取得了受让物，杨某二人的“善意”持续到占有该房屋即可。第二种观点认为，杨某夫妇从订立合同到完成过户手续，即杨某夫妇取得讼争房屋所有权的整个过程均应善意。笔者同意第二种观点。根据《物权法》中的善意取得制度，“受让不动产时是善意”应理解为取得不动产所有权的整个过程均为“善意”。依据物权公示原则，不动产要取得所有权必须完成变更登记手续，在完成不动产变更登记之前，该不动产的所有权不能发生变更。在所有权尚未发生变动之前，善意购买人对交易物尚不能取得物权，其与出卖人的权利义务关系属于合同法调整范畴，尚不在物权法调整之列。故物权法善意取得制度中界定的善意应当持续到取得不动产所有权的整个过程。
最后，登记的完成有瑕疵，廉某在与廉某订立房屋买卖合同后，由于证明文件不齐无法协助杨某夫妇办理过户手续，不符合转让的不动产已经登记条件，不能依据善意取得制度取得该转让房屋所有权。至于原审中双方借助法院公权力，通过诉讼达到过户目的，用于满足转让的不动产已经登记这个条件的做法，在再审查明事实后应当给予否定，并对原审予以纠正。 杨某夫妇对讼争房屋不能依据善意取得制度取得所有权。第三人赵某作为物权共
有人，依据物权的追及效力要求原审原告杨某夫妇返还房屋，符合法律规定。因第三人赵某与原审被告廉某尚处夫妻关系存续期间，对廉某的返还房屋价款义务，第三人赵某应承担连带返还责任。
篇二：善意取得案例
善意取得
【案例一】
李平夫妇在当地有两套住房，夫妻两
商量将其中的一套一居室的住房用于出租。李平通过一家房产中介公司介绍，将该套住房租给了陈某。
半年后，李平前往出租屋打算向陈某
收下季度的房租费，谁知开门的是一位女士，自称姓张，她说这套房子是他从一位叫李平的手中花50万元买的，并拿出了房产证。
李平也拿出了他的房产证，双方感到不妙。他们立即到公安局报了案，并一同来到房产局，经验证，张女士手中的房产证是真的，而李平手中的房产证是假的。原来是承租人陈某与李平在签订租房协议期间，曾要求看李平的房产证并要求复印，陈某制造了一个假的房产证，趁与李平签合同时将房产证调了包，陈某又办理了李平的假身份证，随后将房子卖(本文来自：wwW.xIaocAofanwEn.coM 小草 范文 网:善意取得案例分析)给了张女士并办理了房产过户手续。
李平诉至法院请求确认房屋所有权归属于自己。
分析：
张女士是否构成善意取得？张女士能
否取得该房屋的物权？
【案例二】
陆小峰与周忠兰系夫妻关系，共同拥有房屋一套，该房屋产权证上所有权人一栏为陆小峰。2007年9月12日，陆小峰在未征得妻子同意的情况下，经扬州雅居房地产经纪有限公司（以下简称雅居公司）中介服务，与叶冰松签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》各一份，约定陆小峰将上述房屋出售给叶冰松；协议签订后，叶冰松于同年9月22日按约支付了全部购房款385000元并实际入住。陆小峰委托雅居公司处理该房屋转让事宜，并与叶冰松均在扬州市房地产转让登记申请表上签字。2007年10月3日，陆小峰之妻周忠兰回家发现叶冰松居住在自己房屋内即报警，江苏省扬州市维扬区公安分局梅岭派出所出警后，责成雅居公司暂停过户。
2008年4月2日，叶冰松将陆小峰和周忠兰起诉到法院,认为其与被告陆小峰签订的协议有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失87140元。被告陆小峰未答辩。被告周忠兰辨称，原告与被告陆小峰签订的《主地产买卖契约》其不知晓，该房屋系两被告共有，被告陆小峰私自处分共有房屋，应属无效。
分析：
叶冰松可否构成善意取得？
【案例三】
王某为某公司职工，2007年11月，在一次公司举行的聚会中，王某不慎于酒后将其佩带的祖传玉镯丢失在洗手间的洗手台上，后被单位清洁工老何捡到。老何把这支玉镯卖给了同乡林某，得款6万元。2008年1月的一天，王某偶然发现事情真相，要求老何归还丢失的玉镯，遭到拒绝。其后王某一直未向林某提出归还玉镯的请求。2011年3月，王某把林某告上法庭，要求归还玉镯 。 分析：
遗失物能否适用善意取得？
林某能否取得玉镯的所有权？
如果王某2008年5月起诉林某要求归还玉镯，林某能否取得玉镯的所有权？
本案简要评析：
遗失物原则上不适用善意取得制度，但也有例外。即满足下列条件时可以构成善意取得：
第一、 权利人怠于向受让人行使请求返
还权利。权利人直接向无权处分人请
示损害赔偿，意味着权利人放弃了对
遗失物请求返还的权利，受让人从而
取得遗失物的所有权，则遗失物可适
用善意取得制度；
第二、 权利人请求权利超过有效期限。
权利人自知道或者应当知道受让人之
日起2年内未向受让人请求返还原
物，2年期限届满后，遗失物适用善
意取得，即受让人取得该遗失物的所
有权。
【案例四】
杨某的朋友张某最近还给他一笔4万元的旧债。但不久，公安机关找到杨某，说张某涉嫌诈骗，据张某供述，其所得的诈骗款中的一部分用来归还欠杨某的债务。现公安机关要对该笔赃款追缴。杨某不同意退还，他认为自己不知情，况且张某的确欠他4万元钱。 分析：
杨某收到的还款是否构成善意取得？ 杨某该不该退还这笔赃款？
篇三：关于善意取得的案例分析
关于善意取得的个案分析
案情：原告A和被告B为兄弟俩，二人之母C有一座住宅，领有改房的产权证，是该房的所有权人。2006年3月，B谎称母亲C去世（事实上2006年6月才去世），骗取派出所出具了证明其母C的死亡证明。5月，B持C的死亡证明，谎称自己是C的独子，到房管部门将C的房产过户到自己名下，并领取了房产证。7月，B持骗到的房产证，与D签订房屋买卖合同一份，将该房屋买给D（D不知道B的房产证是采取欺骗手段获得的），8月，D领取了该房的产权证。2007年1月，原告A以被告B的房产证是骗领的、B事实上非该房屋的唯一所有人为由向法院起诉，要求确认B与D签订的房屋买卖合同无效。
问：本案是否适用善意取得？
分析：首先，先要明确善意取得的含义。所谓善意取得，是指无处分权的动产占有人将不动产或者动产让与第三人时，受让人因善意而依法取得该不动产或动产的所有权制度。 根据物权法第一百零六条规定： 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
善意取得必须具备下列要件：
一.标的物为依法可流通的不动产或动产。法律禁止或限制流通的不动产或动产及占有脱离物不适用善意取得。
二，让与人对所让与的不动产或动产无处分权。善意取得以让与人物权让与不动产或动产的所有权为前提条件。
三.受让人以合理价格受让。善意取得旨在保护交易安全，因而要求取得财产的原因行为应当有法律行为的性质，如果受让人非基于法律行为而取得动产的占有，如先占、拾得遗失物、继承，则不发生善意取得。
四.受让人为善意。善意取得以受让人的善意为成立的前提。所谓善意，指受让人不知让与人无处分权。对受让人善意的判断，应以受让时为时点，就动产而言，善意的判断时点应为标的物交付之时；就不动产而言，应以申请登记作为判断善意的时点。
五.已完成登记或交付。交付应通过交付或登记，动产交付应以现实交付为限，观念上的交付虽然具有交付的一般效果，但受让人并未实际占有动产，不应受善意取得制度的保护。
善意取得的法律效果：
一. 受让人取得标的物的所有权。
二. 二受让动产上原有权利消灭（物权法第第一百零八条 善意受让人取得动产后，
该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外）
三.让与人对原所有人负赔偿责任。四.让与人与受让人直接的其他法律关系依其法律行为加以确定。
本案中，原告A认为被告B采取骗取手段取得房屋产权证，该产权证是不合法的，B事实上并不是房屋的唯一所有人，该房屋在C去世后，应由A和B共同继承，在未依法分割前，应确认为A、B的共有财产，B无权单独处分，因此B与D签订房屋买卖合同应确认为无效。
但我认为，该案构成善意取得，B与D之间的交易行为有效。本案符合善意取得的构成要件，D依法取得房屋的所有权。参照前面提到的善意取得构成要件。
1.标的物为依法可流通的动产或不动产。我国物权法将不动产纳入善意取得制度的适用范围，因此本案的中的房屋可以成为善意取得的标的物。
2.让与人对所让与不动产或动产无处分权。被告B采取欺骗手段将房屋过户到自己名下，此时C并未去世，B并不能因此取得所有权；C过世后，原、被告基于对房屋的继承形成共同共有关系，B仍无权单独处分该财产，所以B作为让与人并不享有对房屋的处分权。
3.受让人以合理价格受让。本案中D作为受让人，是房屋交易的主体，为取得房屋所有权支付了相应的对价。
4.受让人行为善意。本案中D根据登记簿中的记载，认定B是房屋的所有权人，享有处分权，其实并不知道房产证是B骗领的，因此D是善意受让人。
5.已完成登记或交付。本案中，D领取了该房的产权证，证明已经进行了所有权的变更登记，所有权已经转归B。
综上所述，虽然B采取欺骗手段单独领取了房屋产权证，事实上并非房屋的唯一所有人，无权单独处分该房屋，但D在与之签订买卖合同时，D是善意的，并不知道房屋并非B一人所独有，凭B出示的房屋产权所有证，D有理由相信B是该房屋的唯一所有人，也有理由相信B有权出卖该房屋，所以从保护善意第三人利益的角度出发，应确认D已取得房屋的所有权。至于B出卖房屋而给A带来的损失，A可另行起诉B给予赔偿。