篇一：房地产项目公司员工内部认购方案
XXXXXX（项目）
内部认购证
郑重申明
本内部认购证为XXXXX公司针对“XXXX”项目内部认购的特殊文件，请持有者严格遵守以下条款：
1、严禁炒作； 2、严禁涂改；
3、严格保密，不得向社会进行扩散；
4、必须严格遵守公司关于《“XXXX”项目内部认购证》的使用程序； 如发现违反以上条款，XXXX公司有权单方面取消该内部认购证的所有权利（并退还客户的内部认购金），并保留最终解释权。
特此申明！
XXXXXXXXX
XXXXXX(时间)
内部认购证发放范围
1、所有XXXXX及下属企业从业职员；
2、持有XXXXX等项目配套单位证明的职员本人（仅限本人购买，必须出示有效证明文件）；
3、能够出示XXXXX公司所开发项目（XXXXX等）的销售合同、房产证或者物业公司证明书者；
4、填写特殊情况申请表并获得公司批准者；
本次内部认购优惠条款
优惠一： 2房送2㎡，3房送3㎡，4房送4㎡，跃层送5㎡，别墅送6㎡；
优惠二： 购买车库赠送3000元代金券；
优惠三： 8年内，物业管理费8折或电梯使用费全免（1次性返还）；
优惠四： 50个特价车位的时间优先购买权；
优惠五： 获得永久性官城置业开发项目的1%优惠权证（仅限本人购买）；
注明：
1、 优惠一中所赠送的面积统一为建筑面积（例如：建筑面积为123平方米的三房，参加本
内部认购，实际购买将只需支付123－3＝120平米的房价）,各户型优惠具体参照销售部的户型通知。
2、 (本文来自：wwW.xIaocAofanwEn.coM 小草 范文 网:房地产商内部人员认购高价炒卖)优惠三中的优惠条件为二选一；
3、 优惠三中“电梯使用费全免”即小高层物业管理费的收费标准与多层一致，不再增加其
他使用成本；
4、 如客户享受优惠四中特价车位的条款，将不再享有优惠二中3000元代金券的的优惠；
特价车位将严格按照公平、公正、公开的方式进行认购；
5、 客户在享有优惠五中1％的购买优惠时可同时享受该物业正在执行的其他优惠条款；
使用须知以及注意事项
1、 2、
本内部认购证面值人民币1000元整
内部认购日由XXXXX公司于认购日前15天电话通知；全体持有本证者应于并仅限于内部认购日到售楼部集中进行认购； 3、 4、 5、
持有本证者最多可认购两套住宅和一套商铺； 持有本证者享有本公司内部认购日特殊优惠；
凭本证购买XXXXX住宅（商铺）仅限内部认购日当日有效；本证可长期保留，作为以后购买XXXXX公司开发的其他项目时，可享受额外优惠的凭证； 6、 7、
本证有编码、无序号。编码仅作为识别依据，并不作为认购顺序； 此证在公司同意的情况下可进行持证人姓名变更，但须在内部认购日五天以前至售楼部办理换名手续；姓名变更收取手续费为人民币50元整； 8、 9、
如放弃认购，须于内部认购日以前五天，到售楼部办理退证手续； 如有遗失可到售楼部申请补办，每证补办金人民币300元整；
篇二：防止房地产商的洗售封楼行为 刻意地抬高房价
防止房地产商的洗售封楼行为 刻意地抬高房价
我们都知道在房产销售的方法上或者说伎俩上,房产商们个个都是身手不凡，不过总的来说,其本质是利用中国人的从众心理在市场中炒作与造势，在紧张的市场环境中谋取暴利。
在二套房限购政策出台之前，房地产开发企业最为常见的方法就是，先延迟开盘和内部认购，最后才将房产卖给真正的购房者。
在房地产的操纵上，房产商明明已经拿到预售许可证，却有意迟迟不开盘，或者明明可以一次推出的楼盘却分几次开盘。在开盘之前，房产商先将位置、户型等方面较好的房产卖给自己的亲朋好友或是炒房大客户，并尽量抬高房价，然后对外宣称房已不多，欲购从速。到开盘之时，房产商雇佣广告公司、销售公司、甚至是工地民工装成购房者去排队，制造一种供不应求的紧张气氛。购房者有时候买房很盲从，一看到某楼盘买房的人很多，于是便都跃跃欲试，跟风购房了。当然在房价高涨之时，一些地方对房地产开发具有执法权与审批权的相关职能部门的腐败官僚也会低价拿房，坐等高价卖出。
在这种情况下，由于内部认购的房产首付款不高，而从银行按揭贷款的利息也低，因此通过这种假按揭，房产商就能套取银行贷款，保持资金链充足。其实这就是房产商将自己卖给自己。到普通人来购房时，房产商先以高价出售那些位置、房型相对较差的房产。先将这些房产售完，可以让较好的房产在销售后期卖出更高的价钱。当这些较差的房产售完后，那些内部认购的房产开始放出来了。房产商只要以各种理由到银行办理一下退房手续，撤销之前的高价合同。有时候，那些位置、户型等方面比较好的房产会被房产商安排的内部认购者转手好几次，以将房价炒得尽可能高。比如北京某个楼盘499套房子成交了1707次，合同撤销1238次，还有某个楼盘86套房子成交了349次，合同撤销310次。通过这种炒作手段，一个楼盘最终卖出的价格会远远高于刚开盘时的价格，房产商榨取了最大利益。
这种操作方法与证券市场上的洗售行为十分相似。所谓洗售又称为虚买虚卖、冲洗买志或虚售，是以影响证券市场行情为目的，人为地创造证券交易虚假繁荣，从事所有权非真实转移的交易行为。
当然，如今已经有一些地方对这种房产销售洗售行为进行了控制，比如赣州就发布过《规范赣州新建商品房退房及退房再销售行为的通知》/html/news/201307/116331_1.html，该文件的出台为杜绝炒卖期房等非法交易行为，维护房地产市场秩序起到了作用。同时也对开发商自导自演的自炒自卖行为设定了障碍。文件要求赣州中心城区的商品房退房、合同删除及退出房源再销售工作由市房管局市场监管科和监察室监督。
除了房地产的洗售之外，还有一种常见的方法是封楼销售。
在开盘之前，房产商先通过各种方法确定有意购房的客户数量，然后再以客户数量15%-20%的比例推出若干套相对较差的房产。结果显然是在开盘时供小于求，于是便会出排队热销的场面。这时候，房产开发商就会提高售楼价。
另外，购房者在售楼处经常见到的那种销控表，也就是某套房产定价多少是否卖掉的那种在售楼处常见的那销控表，也就是某套房产定价多少是否卖掉的那种在售楼处常见的图表，往往都是不真实的。通过这种方式，房产商给买房者造成一种心理压力，迫使其尽快购置该楼盘的房产。为了造势，房地产商可谓手段花样层出不究，比如长沙有家房产商就做得很绝。2011年该楼盘在开盘前向外销售VIP卡并发布广告称，持有该卡的人可以在开盘后买到起价2788元/平方米的房产，这个价格明显低于周边楼盘的房价，于是引发了市民购买VIP卡的热潮，售卡近千张，收取会员费近千万，同时还人为制造出房源紧张的气氛。但在开盘后，该楼盘最终的均价却差不多达到三千五百元一平米，远远高出了售前宣传的起价。
综上所述，笔者提醒购房消费者在售楼部购房选房之时，要擦亮眼睛，认清楼盘的真实情况，真实做出判断，不要被房产商们在销售期间刻意抬高房价的伎俩所蒙蔽。
篇三：房地产销售中的内部认购模式
房地产销售中的内部认购模式
内部认购是发展商最紧张的时刻之一，等买家第一轮评分的心情既兴奋又不安。内部认购本身就是发展商策略性的"特殊产物"，有人称这灾检验市场的试金石，操纵市场的手段。该讲着重介绍了内部认购的本质、过程、模式设计，并特别强调了围绕内部联席会购展开的市场场分析与策略调整。
第1操作环节：内部认购战略功能剖析
剖析A：部析内容认购
内部认购原来用意是发展商拔一些单位供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，基本上内部认购的对象就应该是公司职员以及与发展商业务、管理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。但政府对内部认购一直并没有明确的规定，因此内部认购由原来的"慰劳"很快演变成发展商检验市场的试金大循环和操纵气氛的又一伎俩。
剖析B：内部认购战略功能
其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象。即使这些客房退定，只要气氛起来了，不悉没有人买。
内部认购有以下三种方式
因此，建议在首次推出时通过促销活动抽签赠少量优先购买权和排队认购相结合，当然在宣传上应尽量避免排队的提法，而是多做些很多人争取要求认购的市场引导，造成些市场紧张氛围，引导市场去排队而不是刻意去排队抽签，给自己留下更多的空间。
剖析C：走出内部认购美丽传说
内部认购的价格确定
现在更有发展商内部认购时不定价格，只告诉客户大概价格多少，其目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市场上到底反应如何，下定金的人越金，发展商底气就越足，最终价格可能就越高，从这些发展商闪烁其辞的背后不难看出司马昭之心路人皆知的嘴脸。
这种鬼鬼崇崇的策略看似英明，其实也可悲的很 ，尤其是有些知名的发展商也不惜出此下策，如此缺乏底气，买楼的人务必更要加倍小心。因为如果下定的人少，发展商一看形势不妙，那价格自然也上不去，等到正式开盘时再买也来得及；若形势大好，客户"如潮"，那最后的价格一定早就把可惟的一点"升值潜力"提 前透支了。
若您也潢头大汗地挤进去要匆忙赶着下定，发展商是看在眼里乐在心里，自然也不会念在你为他烘托气氛出了一把力的份上就真少收你钱。搞不好弄得发展商自己神魂颠倒不知道自己是谁，懵嚓嚓地抛出个一厢情愿的售价方案，到头来害了自己，顺便把发展商也给坑了。
第2操作环节：制定内部认购销售操作方案
一、 内部认购目的
正式发售前的内部认购对整个项目的作用是不可低估的，其目的在于：
（一） 能从内部认购中获取客户，从而更清楚掌握客房的购房意向及市场需求（洋房和别墅哪个市场大，哪种面积、户型市场需要最大）；
（二） 项目处于期楼阶段，没有现房、没有样板房不能给客户目睹实在的东西，只得通过内部认购、开推介会等营销手段，让社会认识项目、了解项目，是一咱正式销售前期的必要工作；
（三） 在年底房地产热销时推出项目，可为项目起到初步宣传的作用，为项目造势；
（四） 是售楼员在培训中一个亲临现场实习的好机会，可以运用所学的知识、方法、技巧去接待客户，回答客房的提问，从而不断锻炼售楼员，提高其业务水平和业务素质，为以后走向正式销售打下坚实的基础；
（五）内部认购时，以最优惠的价格出售商品房给对我们项目有信心的客户，令其得到最大收益，同时聚集人气。
二、 内部认购时间
综合工程进度以及经营推广进度，确定内部认购期。
三、 内部认购区域
内部认购的主要区域是以集团内部为主，辐射周边地区。
四、 人员安排
（一） 售楼员：负责内部认购期间客户推广、接待及项目介绍，签订认购书，收集楼市住处并及时向上级汇报，记录客户档案等工作。
（二） 销售公关：开发客户，跟踪目标客户，整理客户档案，收集内部认购期间销售信息
（三） 其他人员：配合工作，协助售楼部推进销售。
五、 销售场地安排
1、 日常销售场地：症状的新村俱乐部二楼多功能能厅。
2、 推介会场地：顺德市大良华美达酒店。
六、 销售资料准备
（一） 价格表
（二） 楼书