篇一：“借名买房合同”的法律分析
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“借名买房合同”的法律分析
作者：石嘉莹
来源：《学理论·上》2015年第02期
“借名买房”是指，由于实际购房人受到国家政策的限性法律、行政法规”中“强制性法律、行政法规”的范畴。强制，不符合购房条件，从而委托符合购买条件的人以其名义制性规定是指其适用不以当事人意志为转移、不能通过约
购买房屋。通常而言，表现为实际购房人与其用语多为“应当”“必须”““借名买房合同”定予以排除或变更的规定。”“禁止”等，但由“应当”所提示的法律规定并非总是强
付，此外，其通常还会支付一笔额外的酬金给名义购房人。
为更好地分析相关法律关系，笔者拟引入一则案例进行具体分析。案情如下：张三欲买房，无奈受制于限购政策。张三与李四系好友，李四不受限购政策制约，可以买房。张三与李四签订委托合同，约定由李四出面购买房屋，由张三出资并负责还贷。房屋登记在李四名下，但由张三实际占有使用。待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记。李四以自己的名义与开发商签订房屋买卖合同，并向银行申请抵押贷款，房屋也登记在李四名下。购房首付由张三实际支付，贷款本息由张三实际归还，房屋也一直由张三占有使用。因李四向王五借款，将该房屋抵押给王五。张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。
基于上述案例，笔者拟从以下问题入手，从而理清“借名买房合同”的法律关系。
一、是否有效
笔者认为，在上述案例中，借名买房合同”同是有效的。原因主要有以下两点：
首先，政策性规定不属于
能实现其私人目的。为了实现我们的目的，我们的行动必
然有后果。合同法赋予我们的行动以合法的后果、承诺的
强制展行。由于使人们相互信赖并由此协调他们的行动从
而有助于人们达到其私人目标。”[1];在市场经济社会，每个
市场主体作为一个合理的“经济人”，都是为了追求一定的
篇二：一起借名购房协议纠纷案件
一起借名购房协议纠纷案件
（为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名）。
案件介绍：
赵建丽和王子恒原本是朋友关系，2001年赵建丽想购买位于北京市朝阳区的901号经济适用住房，由于自己不是北京市户口，于是找到了王子恒希望能够借她的名字购买该房屋。王子恒一听是经适房，便答应了赵建丽的请求。双方签订了一份《情况说明》，内容为：“901号房屋产权属于赵建丽；在该房屋购买、使用过程中发生的纠纷均由赵建丽承担，王子恒不负责。”2001年11月9日，赵建丽以王子恒的名义与北京市某房地产开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了901号房屋。首付款为9万元，剩余房款30万元赵建丽以王子恒名义办理并还款。为了购买该房屋，赵建丽交付了底商补款、契税等共计2万元。房屋交付后，赵建丽对该房屋进行了简单的装修并实际入住了该房屋。2006年，该房屋下发了房屋所有权证，所有权人为王子恒，房屋性质为经济适用住房。2009年，徐沛找到王子恒希望过户，白净以各种理由推脱。2010年8月，王子恒为了出售涉诉房屋，提前将剩余贷款一次性付清，并于同年11月19日将诉争房屋以240万元的价格出卖给案外人常祥思。2012年，赵建丽将王子恒、常祥思起诉至法院要求判令双方之间的《存量房屋买卖合同》无效，法院经审理后判决：赵建丽白净之间存在借名买房关系，且该房屋为经适房，因此该房屋为王子恒所有。一审后，徐沛不服上诉，二审法院驳回了其上诉。2013年4月，赵建丽以王子恒、常祥思为被告提起确认双方合同无效，要求法院确认王子恒与常祥思于2010年11月19日签订的关于诉争房屋的《存量房屋买卖合同》无效，法院驳回了其诉讼请求。2014年7月8日，赵建丽再一次将王子恒起诉至法院，要求法院判令王子恒返还购房款并赔偿其房屋增值损失，北京市朝阳区人民法院依法对案件进行了审理。
审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
一、王子恒于判决生效后三十日内返还赵建丽购房款及其他款项共计56万元；
二、王子恒于判决生效后三十日内支付赵建丽房屋增值款196万元。
一审判决后，白净不服上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：
一、维持原判决第一项；
二、变更原判决第二项为：白净于判决生效后三十日内支付赵建丽房屋增值款127万元。
借名买房纠纷专业解决律师靳双权案件分析：
靳双权律师认为，本案是一起典型的为了规避政策而借名买卖经济适用住房的案件。 本案中，根据已经生效的判决，法院已经认定了双方之间存在借名买房关系。在提起本案诉讼时，法院在确认了双方之间存在借名买房关系的前提下，开始着手借名买房关系是否合法。本案借名购买的房屋为经济适用住房，经济适用住房属于政策型保障性住房，是为了解决城市低收入无房家庭的住房需求，政府通过资格审定分配的房屋，具有一定的福利性、保障性质。而本案中，双方之间的借名买房关系因违反了社会公共利益及法律、行政法规的强制性规定而无效。尽管该协议无效，但是王子恒已经支付了购房款并按期支付贷款，已经按照合同约定履行了自己的义务，出于诚实守信原则，已经履行了自己的合同义务，虽然该合同最终被确认无效，考虑到王子恒不履行过户义务的基础上，王子恒应属于主要过错方。
根据《合同法》第58条：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，一审法院判决王子恒归还赵建丽首付款及赔付其房屋增值款的判决并无不当。二审法院考虑到双方均有过错，对于增值款双方应当共同享有，因此根据公平原则将增值款予以核减并无不妥，因此，法院的判决是正确的。
靳双权律师认为，当下社会陷入的是一种金钱至上，膜拜金钱的风气，在如此风气之下，难免会有少数人不顾亲情、道德、道义，再加上现在违约成本较低，国民法律意识淡薄，很多人宁可违约也不履行约定的义务，导致很多守约人的利益损失，为维权投入了大量的精力、金钱，因此，靳双权律师建议各位当事人，发生了房产诉争不要慌张，拿着具有关联的证据找到资深的房地产律师才是确保自身合法权益不受侵害的胜诉
篇三：借名购房协议书
甲方：（夫） 身份证号码：（妻）： 身份证号码：
乙方：（夫） 身份证号码：（妻）： 身份证号码：
一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定：
1、因甲方因故不能购买新的住房，现甲方委托乙方以乙方名义向业主 购买 房屋一套，乙方接受甲方的委托。
2、由甲方以乙方名义签订《商品房买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，甲乙双方均认可银行首付款及每月的按揭贷款等所有购房相关费用全部由甲方支付，乙方分文未付，甲方是实际出资人。
二、甲乙双方经协商一致的基础上达成如下协议，双方共同严格遵守。
1、乙方代甲方购买的 房屋（房地权证号：粤房地权证 号）所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。
2、 房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权在任何时间将产权变更至本人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方应当无条件协助甲方办理相关手续，不得拒绝。
3、乙方有义务将本协议代理购房事宜通知乙方的所有利害关系人（包括但不
限于父母、子女及配偶），保证其利害关系人不得主张 房屋所有权利。
4、甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及其它物品均归甲方所有。
5、乙方应当恪守诚信，受甲方委托购买的房屋在其名下时不得侵害甲方的利益，如果乙方对受甲方委托购买的房屋进行毁损，乙方应当负责全额赔偿；如乙方恶意侵占、转卖、抵押及赠与该房屋，乙方应当按该房屋当时市场价格全额赔偿给甲方，并另外补偿甲方因此造成的所有损失。
6、乙方不得解除本协议，不得拒绝、拖延履行代理购房的协助义务，如解除本协议或拒绝、拖延履行代理购房的协助义务给甲方造成损失的，乙方负责全额赔偿。
7、本协议一式两份共2页，无其它补充条款，甲乙双方各执一份，双方签字后成立。
8、本协议自签订本合同之日起生效。
甲方：（夫） 乙方：（夫）
（妻） （妻）
年 月 日 年 月 日