篇一：购房合同纠纷如何解决
贾思伟律师：购房合同纠纷如何解决
本期介绍：
现在房价逐年飙升，但买卖房屋的势头却仍然不见，人们在货比多家、综合考虑楼盘品质、户型、配套等各方面的因素，当已下定决心购买某楼盘的某户型时，还不能放松下来，因为还要研究购房合同。而购房合同有房屋买卖合同、预约合同、预售合同、委托合同、转让合同等。遇到这些合同，如何签订购房合同，如何审查购房合同，还有防范购房合同纠纷。
本期我们法律快车访谈专栏邀请北京资深律师，北京昂宇律师事务所—贾思伟律师，为我们详细探讨购房合同纠纷如何解决的相关法律问题。
访谈嘉宾：
贾思伟律师，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员。北京昂宇律师事务所创始人合伙人之一。执业前在多家企业担任法务总经理；律师执业后承办过各类合同、劳动等民事纠纷案件；承办过诈骗、盗窃等各类刑事案件几十件；承办过各类知识产权案件；做过律师见证等各类法律事务。现在在北京十余家企业和事业单位担任法律顾问。
法律咨询：135-2068-5146 （咨询请说明来自法律快车）
访谈内容：
1、法律快车网： 法律快车的朋友们，你们好！我是法律快车的主持人。贾律师，您好！欢迎您来到法律快车访谈专栏接受专访。
贾思伟律师：
-------- 社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!
主持人您好！广大法律快车朋友，大家好！
2、法律快车网：
请问贾思伟律师，购房合同中常见陷阱有哪些？
贾思伟律师：
这个问题是购房者最为关心的问题。因为房地产专业性很强，所涉及的法律法规比较庞杂，这对于一般购房者的确是个挑战。这需要一名专业人员予以合理提示。在此，我将列举以下常见合同陷阱，请大家在平时予以留意。
一、购房初期的定金条款或者定金合同。购房者一定要注意：一般在购房初期，开发商或者中介机构都会为了保证交易完成签订一份含有定金条款的购房意向书，定金条款要仔细看，因为如果由于您的个人原因导致交易不成，有可能您难以拿回定金。所以，在购房过程中，凡是书面的材料如果出现专业术语或者您含糊难以拿定的词汇要咨询清楚，以免上当受骗。
二、房屋面积误差设置陷阱。开放商为了追究最大利益，往往会在房屋面积做文章而且他们会在合同条款声明免责，所以一定要谨慎处理。最好办法是让开放商附一张公摊面积图：一般情况下，塔楼的公摊率为18%至26%，板楼的公摊率为14%至16%。交房时面积误差在±3%以上可以退房。
购房者在签订合同时，可以让开发商将公摊面积和套内面积分别明确地写出来，并且要求开发商在合同中附一张整栋楼或项目的公摊平面图。同时约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及公摊面积与套内建筑面积均发生变化的处理方式。
三、违约责任要仔细看，为自己可能的维权做准备。开放商往往处于强势地位，提供一些格式条款限制购房者权利。所以购房者要谨慎面对。
-------- 社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!
四、房屋质量条款要提前制定，在我接触诸多购房合同纠纷，往往是本身房屋质量问题以及相关物业服务问题引发起的民事纠纷。出现问题后难以界定责任是诉讼中难以突破的问题，所以在购房合同中一定要事先约定清楚这些条款或者另外签订补充协议。
五、在二手房买卖合同中，购房者一定要在购房前，查清楚所购房屋权属是不是清晰，有没有其他权属争议或者存在一房二卖。这也是二手房购买合同纠纷常见的问题。
由于，房地产合同涉及法律的方方面(本文来自：wwW.xIaocAofanwEn.coM 小草 范文 网:购房合同纠纷)面，难免会存在一些陷阱和漏洞，希望大家在购房过程中，及时联系相关专业人士答疑解惑，以免会有后顾之忧。
3、法律快车网：
那么，究竟哪些房屋买卖合同属于无效合同？
贾思伟律师：
导致购房合同无效的情形和多，大致有以下几种情况：
1、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
2、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式
-------- 社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!
同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
3、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
4、非法转让房屋，合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、依法收回土地使用权的；
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
5、权属有争议的；
6、未依法登记领取权属证书的；
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
总之，购房过程中签订书面合同时，购房者要特别注意以上几种情形，以免要承受不必要的各种损失。
4、法律快车网：
房屋未过户，是否影响房屋买卖合同效力？
贾思伟律师：
-------- 社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!
《物权法》出台以后，房屋过户与否关系到房屋所有权的转移。然而，购房合同是房屋买卖合同的债权关系，房屋过户是关系到房屋物权法律关系。所以，在法律层面上，这是两个概念，两种不同的法律关系。所以，房屋未过户，不会影响合同效力。如果在合同约定时间内还没过户，这可能涉及到合同违约责任问题。
5、法律快车网：
请问贾律师，购房者在签订购房买卖合同要注意哪些问题？
贾思伟律师： 购房者在签订合同时，如前所述，一定在购房时注意定金条款，违约条款，房屋质量条款以及物业交接条款。希望大家在购房时要谨慎处理，如有困难及时联系相关专业人士。
6、法律快车网：
当我们遇到购房合同纠纷时候，应该如何解决？
贾思伟律师：
如果购房者遇到购房合同纠纷，最好是能够在第一时间联系相关房地产专业律师，及时规避相关法律风险。我认为所有法律风险最好还是在事先予以最大限度地规避。
7、法律快车网：
今天访谈到此结束了，感谢贾律师的解答，各位网友的关注，如还有法律问题，欢迎致电咨询：13520685146，我们下期再见。
贾思伟律师：
再见！
-------- 社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!
篇二：房屋买卖合同纠纷起诉书
起 诉 书
原告：陈瑶瑶 女 汉族 1988年01月24日出生 身份证号：110104198801240825 住址： 联系电话：
被告：张春鹏 男 汉族 1969年08月10日出生 身份证号：132929196908103430 住址：联系电话：
案由：房屋买卖合同纠纷
诉讼请求：
1、请求法院依法判决被告履行《房屋买卖合同》义务，将北京市朝阳区广渠路28号210号楼16层1908A的房屋所有权过户给原告；
2、请求法院依法判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币200000元；
3、本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。
事实与理由：
2012年7月25日，原告经北京市嘉禾家美房地产经纪有限公司介绍，与被告签订了关于北京市朝阳区广渠路28号210号楼16层1908A的《房屋买卖合同》，并于当日交付了购房定金人民币50000元。
双方同意，被告应配合原告在合同签订后一个月内（即2012年8月25日前）办理完毕该房屋过户事宜，原告亦多次催促被告履行合同义务，进行网签及后续房屋过户事宜，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。按照约定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约，被告应支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币200000元.
原告购买本房屋是为年底结婚作为婚房使用，被告迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，请求法庭依法判决被告按照合同履行义务，将房屋过户给原告，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。
此致
北京市朝阳区人民法院
原告：
日期：
1
篇三：购房合同纠纷案例解析
购房合同纠纷案例解析
来源:未知 作者：gege 日期：12-03-13
单方扩大解约权
【实例1】《××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”
【实例2】《××花园商品房认购协议》中规定，“认购方应在2003年×月×日之前前往签订《商品房买卖合同》，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废。”
【分析】
订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。
任意使用免责权
【实例】
某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。
【分析】
在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。
违约责任不对等
【实例】
某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“(1)甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”
【分析】
上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%;消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。