篇一：房地产崩盘：下一波危机将是中国广大县级城市
房地产崩盘：下一波危机将是中国广大县级城市
福建宁化，一个经济落后的山区农业县，近两年却卷入了疯狂的房地产发展漩涡当中，不足10万人的县城，却有数十个楼盘拔地而起，房地产的到来打破了边陲小城昔日的宁静，它像一个富有魔力的巨大“吸金石”，让数十亿民间资本卷入到了那场风暴眼，难以自拔。
“我现在都不知道未来的生活怎么办了，过一天是一天。”林旭（化名）对记者说，现在他的生活目标完全改变，一天到晚只有一件事——“讨债”。每天都和几十个债权人聚在一起，商讨着下一步的行动。
退休后，林旭攒下了一笔积蓄。为了让这笔钱保值增值，他想了不少办法，宁化这座小县城，没什么好的投资项目，直到房地产业兴起。2012年，他将自己的积蓄、再加上外借的几十万元，筹集了总共150万元，通过一个叫钟运生的中间人借给了一名来自福建沙县的房地产开发商——三明市海运房地产开发有限公司董事长罗海云。
现在，林旭成为了一位愤怒的“讨债者”，这已经成了宁化县房地产疯狂生长后的现象：建筑材料商、包工头、建筑工人、债权人??拿着一纸证明，通过上访、起诉等手段，为自己争取希望。
现在，宁化县的人正在学着与那些永远有可能要不回来的债务和平相处。房地产老板、债务人纷纷“跑路”，大量现金沉睡到了那些尚未建成的烂尾楼中——它们吞噬了无数人大半生的财富。
起初，没人想到它会衰落得如此之快，代价如此之大，可怕的“后遗症”开始凸显，它带来的后果远远超乎了这座边陲小城所承受的压力。无论如何，宁化县因房地产疯狂而引发的债务危机，正是中国县级城市房地产疯狂后的一个值得深思的样本。
愤怒的债权人
宁化县位于福建西部，和江西交界，曾经是著名的革命老区，被誉为“苏区乌克兰”。作为一个山区的农业县，由于交通不发达，经济发展相对落后。根据统计数据显示，2014年，宁化地区生产总值（GDP）为101.58亿元，在福建58个县市当中位列44位，过去几年，也差不多是这个名次。
近几年，宁化县新一届领导班子上任后，为了改变宁化县的经济和城市面貌，引进和批准了很多重大建设项目：诸如经济开发区、文化园、商贸城、大酒店、博物馆??
“虽然这些项目的名称不同，但大部分都是房地产开发商搞出来的。”宁化县政府一位官员对记者称。
根据公开文件显示，宁化县政府对引进项目很重视，县委县政府主要官员负责对每个项目进行“深入重点跟踪”，现场办公，为项目把脉，并协调解决项目进展中存在的困难和问题。从立项、用地审批、征地拆迁到建设的每一个环节，当地政府都参与其中，体现出了强大的
支持态度。
这种政府对开发商的支持姿态，也不知不觉中演化成了一种无形的信用资产。
“我当初就是因为看了宁化县人民政府给地产开发商的批复文件，才决定将钱借给他们的，谁想到也会出事儿啊？”罗昌豪对经济观察报记者说。最初，当“中间人”钟运生找到他时，拿出了一份宁化县人民政府对建设宁化华侨经济开发区出让土地的批复文件，并且声称该项目有“特殊背景，肯定赚钱”，经过了解，发现这块地确实是开发商“用相对便宜的价格拿到的”。
基于上述情况，罗昌豪也先后凑了90万元通过钟运生转借给了来自沙县的开发商罗海云。
罗昌豪万万没想到，当初他确信有“特殊背景”的项目最终变成了烂尾楼，“中间人”钟运生也难觅踪影，90万元的债务无处追讨，他自己也成天被人追债。
根据记者了解，开发商罗海云通过钟运生这条线总共借了2460万元，涉及76位债权人。如今，当这些债权人联合起来，找到罗海云在宁化县投资的两个项目新天地、星河湾的办公场所时，才发现罗海云早已暗中将这两个项目的产权和股东关系变更。
一个事实是：罗海云来自沙县，宁化县房地产兴起后的开发商，多数都来自沙县。
“2008年以前，宁化没有一个沙县的开发商，包括搞市政工程的包工头，没一个是沙县的。2008以后就到现在，我估计95%都是沙县人，从开发商到搞市政工程的包工头，差不多都是沙县人。”一位宁化的建筑商人对经济观察报记者说。
而在诸多项目的招投标中，很多举动也让人不解。比如在宁化县某项目招投标过程中，宁化县政府将场所选定位于宁化县千里之外的湖南长沙某宾馆，而不是在宁化县的宾馆举行。况且，招标的信息刊登在了省外的媒体，而不是宁化县人能看得见的报刊。
事实上关于这起民间借贷纠纷，宁化县相关部门也组织联席会议协调此事，并且成立了协调小组，由县委主要领导和部门组成。即便如此，效果仍不理想。
如何解局？
如今，宁化的民间借贷也影响到各个社会阶层，其中有政府官员，也有普通的民众，还有到处讨债的包工头、建筑工人，以及付了钱却拿不到房的购房者，他们形成一个庞大的利益诉求群体。很多人认为，在这场房地产疯狂当中，当地政府应该承担主要责任，大跃进式的搞形象工程、政绩工程。
“一个小县城，土地该卖的都卖完了，房子已经建到郊区，所谓的新城，规划得十分华丽，到处都是欧式风情的宣传画，医院、学校、超市什么都齐全，但是唯一的问题是没人。”一位从宁化县政府退休的老干部告诉经济观察报记者说。
这位老干部认为，如果按照宁化县的现在的存量房，估计未来几年都卖不完，而且宁化县经
济落后，城乡大部分青年都选择离开县城，迁往福州、厦门这样的大城市。目前，还留在偏远乡镇的都是留守老人，所谓的“城镇化人口红利”已经捉襟见肘，现在宁化县建设的新区，晚上亮起来的灯屈指可数。
对于房地产过度开发的情况，宁化县国土资源局局长在接受经济观察报记者电话采访时认为：“从中央、省市到县，都在想办法解决，每个县都有不同的办法。”当记者问及宁化县具有将采取什么措施应对时，他说：“具体由建设局在负责。”
宁化县城乡规划建设局局长江陈林在接受经济观察报记者电话采访时也坦承，宁化县房地产业的确存在产能过剩的现象，但他认为并不奇怪，因为“中国很多地方差不多都这样”。
张永（化名）是一位福州的房地产老板，此前，他常常接到一些政府官员的邀请，到一些地级市去搞房地产开发，到了2012年，他感觉到了三四线城市的房地产开发正存在巨大风险，便果断停工。
如今，张永成为了一个幸存者，那些深陷其中的开发商朋友却在艰难度日，手头上有很多骑虎难下的项目，如果开工建设，肯定是死，如果不建，也是死。更难过的是，当地政府坚决不允许房价降下来，不然土地卖不出去，地方债务也还不了。
“尽管我不知道中国究竟有多少房地产老板跳楼了，但是我想很多老板都有跳楼的心。”张永说。这些房地产企业要么被高额的利息压垮，出现兑付危机，要么房子买不出去，资不抵债。
张永认为，下一波危机的重灾区将是中国广大的县级城市，那些地方的房地产开发充满危机，无论是搞商业住宅，还是搞商场或者各种形态的经济开发区。他得出这个结论的依据很简单，谁来消费？每座城市都在搞城市综合体，结果发现商场里的工作人员比顾客还要多，消费如何能起来呢？
为了以免因为房地产而引发的社会矛盾。2014年7月，宁化县政府成立了一个“县房地产市场风险应急处置工作领导小组”，该小组的组长由县长杨胜担任，其余成员由各单位主要领导担任。在公开文件中，宁化县对该小组赋予的功能是：“为有效预防和迅速处置我县房地产市场风险突发事件，减少房地产市场突发事件对社会造成的危害和损失，保持房地产市场平稳健康发展，促进经济稳步增长，维护社会稳定。”
宁化房地产的危局或许代表了中国相当一部分县级城市，过去数十年，中国三四线城市的房地产大跃进，造成了房地产的严重过剩，这种过剩可能是超乎人们想象的。现在，福建宁化县的讨债者们已经开始不再期待拿回钱了，他们开始打起了以物换债的主意，只要房地产开发商能用房子抵债，他们也就不追究了。这或许是他们在绝望中的最后一丝安慰。eju
篇二：房地产崩盘论的真与假
房地产崩盘论的真与假
上帝欲使人灭亡，必先使人疯狂。脱离中国社会现实和消费者需求的房地产发展模式和房价疯涨，孕育着潜在的重重危机。
近期，一份“房地产崩盘时间表”在网上流传。
文章回顾了日本1985～1991年房地产市场走势，发现与中国2005～2008年房地产市场走势颇为相似。文章指出，日本房价经历了1985年的日元升值，1986年的大规模资金流入，1987年的近3倍房价飙升，1988年的房价下降以及地王开始拉升房价，以及2001年的崩盘，房地产泡沫破裂对日本经济社会发展带来的危害和深远影响至今尚未平复。
对比中国房市，从2005年开始人民币升值，到2006年各路资金开始大规模流向房地产业，到2007年房价飙升了3倍，2008年房价短暂下降后伴随着地王拉升，到2009年房价又大幅攀升，与日本房市的发展路径有着惊人的相似，作者最后更预言中国房地产会在明年崩盘。
“房地产崩盘时间表”，真真假假的忧患，虽然被认为“戏谑”的味道重于“预测”的味道。但值得注意的是，不少普通网民却对楼市崩盘持有一种乐观其成的态度，颇有点幸灾乐祸的意味。民心民意揭示出的深层次矛盾不可忽视。日本当年的房地产崩盘，对目前的中国房地产市场的未来发展，有着很强的警示作用。
中日房地产市场的异与同
中国目前的宏观经济情况，确与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似，各路资金大量涌入房市投资牟利，房价持续高涨，脱离民众消费水平，非理性繁荣催生的房地产泡沫，孕育着极大的市场风险。
中日房地产市场的背景，又有着明显的不同。在土地资源上，日本国土面积狭小，土地资源非常紧缺。而中国国土广袤，土地资源相对日本丰沛的多。在供求结构上，日本仅有1亿多人口，在人口结构上也趋于老龄化，在1985年日本城市化率已达76.7%，城市化进程已接近尾声，房地产市场需求已呈现相对稳定甚至下降的趋势。而我国13亿人口中，每年有几千万人口有着结婚购房需求。中国目前仍处于城市化进程中，未来还有数亿农民将随着城市化进程，从农村迁移到城市。因此，从这个角度讲，中国房地产市场的整体需求仍然很大，中国房地产泡沫短期内破裂的可能性比较小。
日本房地产泡沫产生的背景是，在“广场协议”后，在日元升值预期下，大量日本国内外资金涌入房地产市场和股市，持续推高股市和房地产价格。上世纪80年代，日本股市连续十二年上涨，累积涨幅超过700%，平均每年上涨19%。
在日元对美元升值之时，日本仍降低银行利率，导致大量资金涌入房地产，加之未受到严格监管的银行、保险和非银行金融机构也在泡沫末期进入房地产领域，埋下不良资产的祸根。高峰时期日本房地产的总价值，可以买下美国全国的土地。房地产泡沫破灭之后，日本进入了“失去的十年”。
值得注意的是，日本房地产泡沫在最疯狂的时候，房地产总价值也才超过GDP 2倍。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点时，住宅总价值也不过只达到美国GDP的1.72倍左右而已。反观中国，2009年度 GDP33.5353万亿元，而目前中国的国内住房总价值已达91.48万亿元，住房总价值已经达到GDP的
2.728倍（91.48/33.5353=2.728）。中国房地产市场的泡沫不可不防，风险不可小视。一旦房地产泡沫破裂，后果可能比日本更严重。
对此，潘石屹表示不认同。他说，房地产崩盘如同地震一样，很难提前预测到。“但这张崩盘时间表的确给了我们一个警醒作用，当政策正在变成主导中国房地产市场的信号时，制定房地产政策时一定要谨慎”。
住房成为普通家庭财富的
网友对“房地产时间崩盘表”表现出了极大兴趣，多数网友表现出的态度是，宁可信其有。网友看似宣泄性的一些言论，实在是因为房价早已成为普通民众不堪承受之重。
据财政部2010年4月13日发布的2009全国土地出让收支基本情况，全国土地出让收入为14239.7亿元，增长43.2%，全国土地出让收入约2/3来自沿海省份。房改后的十一年里，政府和企业通过住房消费从居民手里拿走(本文来自：WWW.xiaocaoFanwEn.cOM 小草范文网:房地产崩盘,房地产商开始考核)了约10万亿财富。房地产消费已成为家庭财富的抽水机，而地方政府与开发商成为家庭财富的蓄水池。
社会财富向政府和房地产相关企业的过度集中，不利于家庭福祉和个人发展。辛苦的只是普通民众，远超购买力的房价，或者望房兴叹，或者吸取几代人积累的财富。这种非理性的财富转移模式如果继续下去，消费占GDP的比例会逐渐下降，房地产消费对于家庭财富抽水机功能也引致教育、文化、快销品等其他领域消费乏力，启动内需更加困难重重，相关消费领域的企业发展也不易迈入成长轨道，不利于国家整体的发展动力的提升。
目前，房地产领域的财富和利益分享机制上，有很多缺憾和不足。房地产制度设计的先天不足和财富分享机制的缺憾，使得拥有更多制度权力和资本优势的利益主体拥有更多的话语权和运作权。
国家分税制改革后，地方政府出于扩大收益，巩固财政收入的利益驱动机制，利用制度设计的不足，找到了卖地财政这一快捷有效的收益模式。在制度设计环
节，各级政府拥有土地处置权和房产管理政策，税收政策制定权，通过垄断土地供应和拍卖转让模式，以一次征收70年使用权费用的方式，垄断了土地使用权收益，并通过复杂的高额税收体系获得更多收益。开发商拥有土地购买权和房屋建设权，销售权，通过房屋预售和高额房价，获得了房屋销售和租赁的收益。
在三方为主的利益博弈中，民众作为弱势群体和单纯的购买方，一是缺乏在土地定价环节的参与和影响力，二是缺乏在购地和建房环节的参与和影响能力，三是缺乏在房产定价环节的参与和影响能力，最终只能被动接受房产价格的上升，将一代甚至两代人积累的财富换取七十年的房产使用权。
非理性繁荣岂可长久
尽管多数专家表示，“房地产崩盘”是危言耸听，不靠谱，但中国房地产的存在的问题却不能回避。概括起来，我国房地产目前存在的问题主要有以下几方面：
（一） 矛盾的供需结构
中国房地产市场，存在着非典型的矛盾的供需结构。一方面, 许多大中城市显示出需求旺盛，房产供给不足，楼盘旺销的虚假繁荣；另一方面，又存在着大量空置房屋。据中国社科院城调队从全国各地供电公司调查的数据显示，至2010年，全国660多个城市现有六个月以上每户每月电表零读数的空置房6540万套。这些房屋多数属于投资型住房。全国范围内还有在建房 1250万套，空置房和在建房相加，意味至少有7790万套住房处于空置状态。如果按每套房3人居住的话，够2.337亿人居住；如果按每套房2人居住的话，也够1.558亿人居住。再加上开发商手里的空置房，我国空置房现状令人震惊，而我国目前的城镇人口总数才5.5亿人。
（二）失衡的国民收入水平和房地产消费价格
中国国民的收入水平与房地产价格已严重失衡。以北京房地产市场为例，依2008年的统计数据，目前我国城镇居民的人均收入只有2300美元。而据北京社会科学院2009年4月发布的《2008～2009北京城乡发展报告》指出，2007年底北京平均房价是15162元/平方米，按照户均100平方米计算，则当年房价与收入比约为23∶1，远远高于 3～6.1∶1的国际标准。而且，代表房价合理预期收益的房屋租售比也远高于国际公认的安全水平线。截至2010年4月，北京六环的房价已突破2万元/平方米，脱离了普通民众的购买力，投资客，而非有实际居住需求的消费者，成为了购房主体。目前，房价的上涨区域已从北京、上海、广州这样的一线城市向二三线城市扩散。我们要问的是，脱离社会多数民众消费能力的房价，又能够持续多久？
（三） 非理性繁荣和高盈利的房地产行业
作为满足民众基本居住生活需要，技术门槛较低的房地产行业，在多数国家是低利润行业。中国的房地产行业是非理性的异数。2009《福布斯》中国富豪榜显示，2009年上榜的400个富豪中有130多个是房地产富豪；前10位中有4人涉及房地产行业；在前40位中有18位涉及房地产行业。高比例的富豪数量从侧面揭示了中国房地产行业的高额利润。近年来，房地产开发企业以自有资金计算，利润率高达200％以上；以全部开发资金计算，利润率在50%以上。中国的房地产正创造着一个个创富神话，吸引着众多不同行业的企业蜂拥而至，而这样的盛宴，注定长久不了。
房价跑疯，泡沫不破不罢休
如果中央政府对房地产市场没有理解、认识、定位，如果中央政府调控的决心不够大，中国房地产市场基本的结局就不可更改，那就是泡沫破灭
近日，频出的房地产调控政策，或许能给购买不起住房的民众一点慰藉。但是，现实的房地产市场的走势又让他们迷惑不解。先是北京的“地王”频出，后有国内一线城市房地产市场又开始出现量价齐升的态势。这让民众感觉，房地产市场，越是宏观调控，房价涨得越高、涨得越快，市场销售越是繁荣。
这到底是什么原因？是中央房地产宏观政策本身有问题，还是有其他原因？
有人说，这一轮房价过快上涨，最为重要的原因，是财大气粗的央企进入房地产市场推高了土地价格，进而改变市场预期推高了房价。也有人说，是政府保障房供给不足的原因，还有说是地方政府“土地财政”推高地价而导致房价快速飙升，等等。
实际情况可能并非完全如此。房地产宏观调控之所以效果不显著，房价之所以兴起又一轮上涨，原因有很多，但最为重要的，是政府的信贷政策及税收政策的失误。投资者能够便利地从银行获得低成本的信贷资金、以高杠杆进入房地产市场。从2009年3、4月开始，国内房地产市场开始从以消费为主导的市场，转变为以投资为主导的市场。如果这种态势不改变，如果房地产的宏观调控不能放在信贷与税收这两个基点上，国内一线城市的高房价要得到遏制是不可能的，要想实现《政府工作报告》中的调控目标也是不可能的。
国资委勒令 央企退出是有违市场的做法
我们先来看央企退出对房地产的影响。
今年全国“两会”之后，北京的“地王”事件对国内房地产市场所产生的巨大的冲击与影响是不可小觑的。当北京的“地王”频出后，先是全国媒体一片哗然，纷纷发表评论，说央企推高了地价，说这是中央政府房地产宏观调控政策的失败。央企被认定为是国内房价快速飙升的元凶。其后，国资委宣布要求78家央企退出房地产市场，紧接着，北京市政府宣布暂停高价地的拍卖。但关键的问题是，国资委要求这些央企退出房地产市场，能不能管住“地王”？能不能改变目前北京市高房价的局面？能不能让过高的房价回归到理性？还有央企为什么要进入房地产市场？等等。这些问题都是值得我们认真思考的。
可以说，国资委以行政命令的方式要求部分央企退出房地产市场，这是完全错误的。这是有关部门出于新闻媒体的压力、怕自己承担责任突然间作出的草率的决定。事实上，在房地产市场，法律上并没有对进入企业的所有制性质进行限制，更没有规定央企不能进入房地产。既然没有限制，那么，无论是民企还是央企，只要符合相应的资质，就都可以进入。
那么，央企为什么要进入房地产市场？是不是央企不务正业？也不是。在早些时候，国资委对每一家央企所进入的行业有一些定位及分工，但后来渐渐松了。房地产暴利促使各类企业纷纷涌入，央企进入也是正常。在房地产暴利面前，民营企业可以做，央企同样会有巨大的逐利动机。而且房地产的暴利有助于央企完成国资委设定的业绩考核要求。央企进入房地产市场，主要是奔暴利而来的。如果房地产暴利消失，央企自然会退出，并不需要国资委下行政命令勒令它们退出。
存在暴利的房地产业，不应该也不可能成为民营企业的专利，而将央企排斥在外。行业暴利仅由民企获得，这不仅对央企不公，也是对全国人民不公。民企获取的暴利收益全部会转化为个人财富。事实上，当前的房地产市场已成了少数人在短期内集聚与转移社会财富的工具。而如果央企获取暴利，在正常情况下，扣管理层的报酬所得之后，剩下的部分可转化为国有资产及国有财富。在这个意义上，央企进入暴利的房地产，对整个社会的利还更多一些。
央企的问题在于不负责任地拿地
现在问题的焦点是，央企进入房地产推高了地价，创造出一个又一个“地王”，从而使得政府的房地产调控政策失效，使得中央要遏制房地产的高价格成为不可能。在不少人看来，过高的地价推高了房价，改变了市场预期，让地产开发商及投资者看好市场前景从而进一步抬高房价。但实际上，这是颠倒了因果关系。尽管房价与地价可以存在价格变化上的互动，但在根本上起决定因素的是房价，是高房价推高了地价，而不是地价推高了房价。从近几年的情况来看，只有在房价大涨时，才会出现一个又一个所谓的“地王”。
一般来说，在一个成熟的房地产市场，比如香港，土地拍卖价格的高低，并
篇三：一个房地产开发商的崩盘样本
一个房地产开发商的崩盘样本
1、一个房地产崩盘样本
先上个案例，朋友告诉的实事：某地一开发商，为人低调，自奉菲薄，克己勤免，攒一楼盘，实指望以此大发，装修都搞完了，还没开卖，今年爆了。朋友为公司上门讨债，才了解到情况，该老板已欠下40多亿的巨债，而楼盘，也许在去年高峰期能卖10多个亿，现在能卖个零头就不错了。
朋友查了账本，40多亿的欠款，实际借的钱才19个亿，其余都是历年攒下的利息。我听了差点打一趔趄，但后面还有更惊人的：其实该楼盘两年前就 已盖好，老板捂着不卖，表面上看，老板似乎是贪心，想赚得更多，而事实是，当时老板就已经资不抵债了，即使是当时以市价卖掉，老板也已无法清偿欠款。站在 老板的角度，与其马上坐牢，不如把楼盘捂在手上，反正房地产蒸蒸日上，手上有个楼盘就有故事讲，就能融到钱，万一将来楼市暴涨，他就把故事讲圆了：偿清所 有的债务，还能赚一笔。只可惜，现实很残酷：房价涨幅已跑不过利率涨幅，只有崩盘一条路。
更残酷的是，老板把自己的亲朋好友全拉下水了。坐在他办公室哭丧着脸讨债的，不是兄弟就是同学。他的一个同学，原是某银行支行高大上的行长，自 己的钱要不回来不说，银行贷的钱也要不回来，该行长因此被贬为专职讨债的，什么时候要回钱什么时候回去上班。他的两个堂兄弟，为这楼盘献出了数千万的积 蓄，又从老家借来上亿资金，全部填进这个楼盘，这亿元资金，都是从众乡亲的口袋里以高利弄到手的，人头有数百之多。他们不知道事情已到了不可收拾的地步， 还在不停地催利息。朋友和他们坐一起要债的时候，就听到不停的电话来，两兄弟不停地对电话说：利息明天就还！明天就还！
我相信这帮要债的一定恨不得将老板碎撕万段，但一个死老板一分钱都不值。要是这老板的肉每一小块值一块钱，我肯定，要不了多久他就会变成40亿块。
2、炒钱是如何沦为庞氏骗子的？
说这个案例，是因为最近看到太多的高利贷炒钱崩盘惨案了：以广东、四川、浙江、江苏为最多，说高大上点，叫民间金融，说符合实际点，我叫他民间 炒钱庞氏骗局。卷入其中的民间公司基本上不是担保、小贷，就是理财公司、P2P平台，或者小型开发商，参与者大多没什么金融常识，也没什么经济意识，对 “风险”二字完全不认识，眼里就一样东西：高利，一开口就跟你谈三分的利，四分的利，说二分的利那都叫没本事。
从各种炒钱公司崩盘的模式来看，我把它们归纳为这么几种：
第一种，有自己的故事和题材的，一般不是在内蒙古或新疆某个你叫不出名字的地方有个矿，就是在某个三四线城市城郊结合部有块地，要不就跟你说能 搞到齐白石范曾达芬奇梵高的画，坐等升值。玩的人是真诚相信，如我上面提到的案例，他是真诚相信那是一桩事业，只要把钱交给他，他就让你赚更多的钱。这种 人一般刚开始是认真的，到中间撑不住了，就半真半假了，到最后，为了苟延残喘，彻底沦为蒙人。
第二种，一般都曾经有个实体，资产型公司，相对有钱，比如开发商，在资产泡沫大起时，他看到了资金与资产之间互动加杠杆的套利空间，就开始玩资 金了，弄个担保或小贷公司，用融来的钱买资产，用资产质押再融资，再买资产，如此循环。手笔很大，门面也很大，资金动员能力强，欺骗性也很强，这种公司
一 般在全国多个开发区都有块地，这里那里有个矿，有点物业，再以低价买来真真假假的黄花梨或字画什么的，做大资产。摊子大，链条长，杠杆高，资金链紧，一旦 资产价格有个风吹草动，就会崩，而这种公司一旦崩掉，往往波及面广，债务黑洞极大。
第三种，没什么实力，看见别人炒钱眼热，也纠集个理财或担保公司，这种公司好的一般做影子银行的下游，相对安全，差的就做了前述两种公司的下 游，为他们找钱，自己居间，吃上下游资金价差，一般他到手的资金到在2分以上，再3分4分倒给别人，等到别人一崩，他也跟着就倒了。这种等级的公司做业 务，一般连哄带骗，信用不高，只能在熟人圈子里骗，最后上当的多是乡亲、亲戚、同学、朋友，通常叫杀熟。
最后一种，一上来就把自己定位成庞氏骗子，以高利诱惑那些贪婪的人。这种人一般先弄个P2P平台，发个理财产品，给出来的利率高得让你心跳。他 们骗一波钱到手后，就骗下一波，用第二波骗到的钱，付第一波钱的利息。那些拿到高利的人感觉到了诚信，就拿更多的钱往里砸。等到第三波融资到手，庞氏骗子 就玩人间蒸发。目前这种庞氏骗子已经开始进化了，不再是庞氏玩法了，直接开骗：还是用P2P平台，还是高利开诱，但骗到第一波钱后，立刻卷款逃跑，至多花 大钱买个法人替他坐牢。
这里给个经典案例吧，央视不久前报的：深圳金鼎祥投资公司，有一个理财分红产品收益惊人，月利息高达10%至12%，投资人刚开始每个月都能按时拿到对方承诺的利息，后来不惜几千万几千万往里投，之后，这家公司突然失联，将近十万投资者所有投资“化为乌有”。
3、对民间资金的引蛇出洞
为什么突然涌现了这么多各式各样的高利贷公司呢？这全拜四万亿大投资所赐。
2008年11月四万亿大投资推出后，金融机构差不多哭着喊着往外贷钱。多少年来只见你求银行，什么时候见过银行求过你？但这时侯，银行有政治任务，要把钱放出去，倒过来了。当时贷款人稍微弄点资料，别让银行脸上太过不去，就把贷款拿了。事情就有这么夸张。
一转年，到2009年上半年，经济形势看看有点稳了，银监会就开始出手，要往回收了，时间是当年7月份，银监会发一个内部征求意见稿，要管一管这信贷口子。风一吹，股市就见到了6000点大跌以后的高点：3478点。
这时候其实大家都醒过来了，对金融危机的恐惧也过去了，都琢磨着贷钱来玩儿了，但央行已不给你机会了，2010年，央行出台政策，对信贷实行总 量控制，而且是按季给额度，虽然贷钱凶猛，但一下子有了上限，银行差钱差得直叫唤，一般到4季度，银行基本上就没钱放了，额度用完了。
央行银监这一着，等于是给地方打了一记闷棍。4万亿大投资出来以后，各地政府规划配套的投资达18万亿之巨。本来中央还怕地方政府拿着捏着不敢 投，但地方政府才不管呢，好比一人早就想进赌场，一直被爹管着不敢进，现在爹让去了，他还怕把家产输光吗？但地方政府的玩法很快就把爹给吓着了，这是“崽 卖爷田不心痛”的节奏嘛，所以就出手勒着点缰绳，这一勒，问题又来了：18万亿摊子已经铺开了，不给钱就等着烂尾。爹你就看着办吧！
要说这时候国际经济形势还没完全稳住，美国还一轮一轮的搞QE呢。中央真要是把钱袋子口子扎紧了，经济出了问题谁负责？但不扎紧钱袋口子，金融系统闹崩了，那更不好收场。怎么办？
得有新招！
新招就是：守住正路，大开旁门，对民间资金进行引蛇出洞。
守住正路就是对银行系统的信贷进行总量控制，这是计划经济，按季给配额，贷款利率也低，能够拿到这种便宜资金的，也就央企、大国企或地方政府好项目。这是金融小灶，能吃小灶的，得高大上够级别。
大开旁门就是放开民间金融，搞活民间金融市场，对影子银行以放为主，以管为辅。压低存款利率，让存款利率跑不赢通胀，用实际的负利率，加上民间金融诱人的高利率，将那些长期躲在银行的储蓄资金引出来，投入到有史以来最大的投资大跃进当中去。
这一招确实有效，于是我们看到了建国以来最庞大、最活跃、也最让人心跳的民间高利贷盛宴！
4、炒钱国家队的民间扮相
今天回过头来看，2008年以来中国经济的打法完全脉络清晰了：
一、启动两个领域的大投资稳增长：一个是大基建，一个是房地产。大基建归功于各级政府，即4万亿+18万亿。房地产泡沫一要归功于人民币升值，二要归功于地方政府推动。
二、大基建和房地产又是相互支撑相依为命的两个相关体：没有大基建，投资上不来，经济增长没保证，人民币升值可能会立刻掉头转为贬值，那么房地 产及各种资产通胀无从谈起；同样，没有房地产热，没有越来越高的地价，地方政府既卖不出地价，又无从将土地质押融资，就没有钱搞基建。只有双方珠联璧合， 才有稳定的经济增长。
三、无论是大基建，还是房地产，对资金的需求都是十分巨大的，如果单从银行一个口径往外出资金，那么，一旦泡沫破灭，风险全部集中在银行，这是关系到社稷安危的大事，这么大责任，谁都负不了，唯一的办法就是启动全民资金，将风险分散到全社会。
所以，银行系统分裂成双轨：一轨为表内，服从央行银监的各种管制，有信贷控制，有存贷比考核，有计划利率，另一轨在表外，不受考核管制，各式各样的理财产品，庞大的理财资金池，成为民间资金市场资金最大的源头。
跟着是信托资产的跳涨，短短几年就直奔10万亿。虽无法律文件规定，但刚性兑付的隐性承诺，相当于为各种大资金进入房地产、进入矿藏资源、进入 地方融资平台提供了背书，有了这种背书，才会让那些大的民间资金，以及那些进来的境外热钱，无所顾忌地进入了房地产和大基建的第一线。
这两个都是穿了便衣的国家队，只不过是民间扮相而已，而真正的民间金融的主体：担保、小贷、典当、理财公司、P2P，都只是它们的小弟、跟班、 上下游，如果把民间金融市场比喻成生态群落，那么民间扮相的银行信托就是狮虎，而其它的只能算土狼、豺狗、秃鹫，起的是补充作用。
但民间并不明了这一局势，他们只知道炒钱很赚，比辛辛苦苦做实业要容易赚钱多了，就纷纷入局，却并不明白，钱从何来？财富从何而来？对于他们当 中的绝大多数人来说，知其然有钱赚就行了，何必费神费力去知其所以然呢？他们认为，竭力搞清所以然的那些家伙，都是些吃饱了撑的傻子。
直到现在，举目中国，我所见到的，大多都是些认为“知其所以然是扯淡而多余”的机灵成功人士。我祝福他们！
5、钱生钱，钱从何来？
但银行信托们是知道钱从何赚的，他们一直都“知其所以然”。可能他们前台执行人员不一定清楚，但他们的总部一般都有一个庞大的宏观研究团队，他们对国际国内金融局势了然于胸，洞悉这波炒钱的财富效应源头在哪？何时消失？那么，这一波炒钱的真正源头动力在哪呢？
在美国，在美联储，在美元。
金融危机之后，美联储先拿出大资金救助金融系统，后来又连续搞了三轮QE，欧洲日本也都搞量化宽松，全球资金泛滥。这些资金，在它们的本国，是呆不住的，因为它们本国资产在通缩，利率是零利率。只能出境去寻找收益高地。这个高地就是中国。
中国其实也可以不把自己做成一个收益高地的。那得有个前提：经济零增长或负增长，国内资产通缩，利率为零，人民币还想出境找吃的呢，那么一准，热钱对你没兴趣。
但中国做不到。经济不增长？中国玩不起。于是我们经历了一波中华民族有史以来最大的基础设施建设。大基建，稳增长，热钱流入、资产特别是房地产的通胀，人民币成为利率最高的货币。
那么高的利息，谁会要这么贵的钱？做什么样的生意，在付掉了年化30%－40%的资金费用之后，还能有钱赚呢？
有：地方政府和房地产开发商。
地方政府对资金的廉贵不在乎，只要能搞到钱，把GDP做上去，大领导能升官，其它都是小事，至于还得起还不起，他们根本就没怎么想，实在还不起，没关系，咱已升官走人了，把烂摊子留给下一任吧。
房地产开发商，特别是中小开发商，拿块地就已经费力了，到银行贷，银行不给贷，所有开发贷都已被叫停。股市呢，已丧失了融资功能，就算没丧失，也不给房企融资。房地产的资金来源只有两条路：要么境外弄钱，以贸易的方式进来，要么境内走高利贷，如我开头举的案例。
对于开发商来说，他们相信房价永恒上涨，因为他们被中国人口、城市化、刚需这一连串他们容易明白的概念洗脑了，他们相信只要把房建起来了，就有钱赚，40%的利率算什么？
对于放贷人来说，40%的高利放出去，确有回款之虑，但是不怕，一个楼盘值2个亿，我只贷1个亿给它，还让它全额抵押，就算房价跌50%，我也 能把本息收回来。但他们不知道，大多楼盘都早已重复抵押，抵押给你的，也抵押给了别人，编的都是同样的故事，如我说的第一个案例，它早已资不抵债了，就算 你那到了那个楼盘的产权，那也是个无数债务纠纷的产权，有无数官司在等着你。
6、螳螂捕蝉，黄雀在后
概括地说，这一轮炒钱就是国际货币大放水的经济形势和中国经济发展阶段共同促成的中国资产大通胀所致。
随着国际经济形势变化，以及国内政治经济形势的变化，炒钱所赖以生存地基础条件也处在急剧的变化之中。
首先，管理层新班子上台，即严控地方债、清理地方债。地方融资平台的融资规模即开始急遽地缩水。
紧接着，央行、银监开始一轮一轮出政策，对影子银行，主要是炒钱国家队的银行表外业务进行清理。
从清理银信合作、到清理理财资金池，直到今年5月五部门联手出台127号文，一轮比一轮政策紧，逐步收网，至今年，基本上算是把炒钱国家队给HOLD住了，影子银行也大幅瘦身。
国际上，美国经济加速复苏，热钱开始回流美国，美元指数重返上升通道。到去年底，美联储终于缩减购债，逐步退出量化宽松，一下子扭转全球资产价格预期，从黄金、到石油、到中国房价，全部逆转。
这就是为什么去年房价还在蒸蒸日上，一转年，啥事没干，房地产市场就突然变天！
但管理层早已开始往回收了。你看那政策一波一波的趋势，读不明白是你的事。